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January 2, 2015

佳兆業現金流


2015年1月2日星期五

 

   
佳兆業現金流有何問題?

 

 


 內地房地產商佳兆業集團(1638)最近發出公告,表示旗下有4個位於深圳並處於預售階段的樓盤被當地國土委「鎖定」。何謂鎖定?即是相關樓盤的買賣協議不獲當地政府部門辦理,涉及的建築面積約有21.8萬方米,佔該4個項目約15.2%。佳兆業指出,此事對現金流造成不利影響,雖然他們曾向當局了解,但目前仍不知悉原因。

 公告進一步披露,原來還有3個已落成但未出售的項目,其轉讓或抵押登記或備案受當局限制,涉及的建築面積約有5,479方米;另外有3個自用物業,其業權亦遭限制,涉及的建築面積約為6.1萬方米;還有8個處於發展階段及持作未來發展的項目,相關文件如執照及批文等申請皆不獲當局接納,意味項目落成日期有可能延遲。不單如此,兩個正在發展的項目包括深圳鹽田和深圳金沙灣酒店,其土地使用權也被當局限制轉讓或抵押,涉及的建築面積約49.2萬方米。綜合來說,佳兆業目前約有18個項目受到鎖定或限制,涉及建築面積約有259.7萬方米,佔該些項目總面積約46%。

 八卦心態下到國土委網站查證,發現佳兆業某些樓盤(如佳兆業中央廣場三期)被標注為「管理局鎖定」狀態。按網站解釋,此標注代表「房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為,導致售房系統被管理局鎖定」。以為只有「這些」?非也,更麻煩的在後頭,佳兆業於龍崗區的城市再發展項目遭暫停、兩家中國附屬公司的股權已被限制轉讓、佳兆業深圳到期的國家一級資質證書不獲重續,影響需要該資格的土地或項目收購。寫到這裡得出一個印象,佳兆業似乎被深圳當局全面封殺。

 於發展商而言,由土地收購至物業落成至賣出,周期一般都很長,因此充足的現金對營運非常重要。現在某幾個項目不能預售,若未能找到其他融資渠道,現金流必然受影響。但即使未發生是次事件,其實佳兆業的現金流已不算健康。等等!看看最近5年現金流量表,除2011年錄得3.4億元(人民幣,下同)淨流出外,其餘各年現金流均是淨流入,金額由7.4億元至26.7億元不等。此外,於今年上半年,現金淨流入更高達26億元,瓜瓜說錯了吧?

 要判斷現金流是否健康,我們需要分析其流向。現金流可按活動性質分成3個類別,包括經營、投資和融資。將過去幾年各類活動的現金流繪製成附圖,我們可以清楚看到,投資現金流(紫線)相對較穩定,但經營現金流(藍線)呈下跌趨勢,融資現金流(紅線)則持續上升。由於融資現金流入較投資和經營現金流出為大,因此現金流淨額(橙線)呈上升趨勢。就以今年上半年為例,經營現金淨流出達97.3億元,投資現金淨流出有7.1億元。不過,由於期內融資現金流入有130.4億元,最後現金出現淨流入。

 現金流要健康,經營活動必須持續產生現金,但佳兆業近年情況卻相反,自2011年開始,經營現金流持續錄淨流出,今年上半年更是近年新高,反映業務未能為集團帶來現金流。另外,佳兆業近年之所以錄現金淨流入,其實主要依靠融資,如今年上半年,新增銀行貸款達73.1億元,及發行優先票據取得39.1億元。不要忘記,借貸需要成本,期內總利息開支達11.2億元。即使是股本融資如永續資本甚至股本,也一樣需要付出股息,只不過不在收益表上列帳而已。

 佳兆業經營現金持續出現淨流出,這已經是不利訊號。現在預售樓盤還遭當局鎖定,意味不能再收取買家的墊款及按金。不要少看其影響,截至今年6月底,自顧客收取的墊款及預收按金總額合共311.2億元,較去年底增加14.8億元。可是,同期的手頭現金(包括受限現金和短期銀行存款)只有110.9億元,若付了按金的買家因此事要求退款,現金流勢必進一步受影響。面對此難關,不知佳兆業有何對策呢?

 文章來源:am730 2014-12-30

http://bittermelon2009.blogspot.tw/2015/01/blog-post.html



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