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January 2, 2015

屋理絮闹:可负担房屋 应设价格顶限


屋理絮闹:可负担房屋 应设价格顶限

屋理絮闹
 产业周刊
   2015-01-02 07:50

在我国屋价起飞的情况下,可负担房屋计划成了热烈讨论的话题。

然而,什么是“可负担房屋计划”?

30年前,廉价和中价房屋的定价,分别是2万5000令吉和5万令吉。

对于当时的大马人来说,这个价格定义合理,因为是低收入家底可以承担的价格水平。

但今天,一些当年以廉价或中价出售的产业,价格都已攀升5倍多,远远超越之前的可负担定义。

所以,顶价为2万5000令吉和5万令吉的低价屋计划已不合时。

低收入家庭只能负担廉中价屋

正如我今年头写过的文章中,大马家庭基本可分成3组主要收入组别,即月入1万4000令吉、8000令吉和3000令吉,而各组每月所剩可供屋的余额分别是2960令吉、1720令吉和520令吉。

基于他们每月可负担的贷款,结果发现,收入达1万4000令吉的高收入家庭,可负担双层排屋;类推下去,中等收入家庭可负担公寓,低收入家庭则可负担廉价或中价屋而已。

 


政府应脱售土地提供财援

为了解决人民的住宅问题,政府近年也推介了3项可负担房屋计划,包括“我的第一家园计划”(MFHS)房屋计划、延长首次购屋者豁免印花税措施及青年房屋计划。

延长首次购屋者豁免印花税措施让购屋者在购买50万令吉以下的住宅产业时,可节省50%印花税。

至于青年房屋计划,则供年龄介于25岁至40岁已婚青年申请,申请者的家庭收入不可超过1万令吉,必须是首间房屋,房屋价格不超过50万令吉,以及偿还贷款期限最高35年。

然而,以上这三种计划,是否能够有效的解决人民的住宅问题?

我认为,就如政府所倡导的可负担房屋计划,“可负担房屋计划”

就是要可以负担的价格水平。

假设照我刚刚提过的研究,若大概75%的巴生谷大马家庭都只能负担屋价不超过20万令吉的房屋,政府最近推介的3种可负担房屋计划,都不会成功。

我认为,要为人民提供可负担房屋计划,联邦政府和州政府都必须脱售手上大量的土地,并提供财务资源,才能提供人民价格介于10万至20万令吉的廉价和中价房子。

40%家庭只能负担廉价屋

另外,我基于最近的研究,发现截至去年底,巴生谷的家庭收入情况,月入3000令吉以下占了40%、月入3000至5000令吉占20%。

而月入5000至8000令吉比率为15%;月入8000至1万4000令吉仅占10%;及月入1万4000令吉以上为15%。

言下之意,截至2013年,有40%的大马家庭只能负担价格达10万令吉的廉价组屋。

另外20%的月入3000至5000令吉群也是一样只能负担廉价组屋,不过,可负担价格可达15万令吉。

而15%收入介于5000至8000令吉的家庭,也只能负担最高价格20万令吉的中价组屋。

发展商不倒贴不转移成本

若要为数百万的年轻大马人提供可负担房屋计划,政府应该重新设定廉价屋价格顶限,同时豁免发展商建立可负担房屋的责任。

我建议,联邦政府或州政府应该设定可负担房屋价格顶限,并设定可购买的条件。

如每单位10万令吉以下的廉价屋,只允许月入低于3000令吉的家庭购买;接下来,顶价到15万令吉的房屋,则由收入介于3000至5000令吉的家庭收入家庭认购;价格20万令吉的单位,则供收入介于5000至8000令吉的家庭购买。

当然,这些可负担房屋的土地,应该都来自于联邦政府和州政府庞大的保留地地库。

我相信,一旦政府释放保留地来建立可负担房屋,将可满足75%大马家庭的房屋需求。

政府也应豁免发展商向土地局申请土地用途转移准证或发展计划准证时,须以没有赚头或甚至低于成本价,兴建可负担房屋的条件。

发展商若不用倒贴建造可负担房屋,就不会把该些成本负担转移到其他发展计划,以抵消冲击;最后,也可以拉低整体的房价。

这样,大马产业市场会更加公平和健全,且能够持续。
张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问


http://www.nanyang.com/node/672685



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