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June 14, 2014

如何避開被銀行拍賣?


屋理絮鬧:如何避開被銀行拍賣?

屋理絮鬧
產業周刊

2014-02-21 14:40

才步入2014年,電費、大道收費等漲價消息接踵而來。

這無疑將對一些國民的生活造成負面影響,房屋貸款違約上揚趨勢將無法避免。

身為業主,不管是買房來自居或投資,沒有人希望會步上房產被拍賣的厄運。

要如何避免?以下和大家做小小的分享,以備不時之需。

今年,將有8種基本服務和必需品價格陸續上漲;人民生活成本料上漲,我相信到了下半年,便會感受到更真實的衝擊。

隨著價格調升,預計每家庭的生活成本每月料上漲500至1000令吉,若取中位數,漲幅為750令吉。

上一期,我們探討了國內3個主要收入群的每月償還房貸的能力。

以低收入群來看,原本每月還有520令吉可償還房貸,隨著生活成本提高,現不但沒有剩,還可能面對230令吉赤字。

原本預算剛好的業主或房屋貸款者最終可能被迫拖債,甚至可能無法準時償還每月還款。

若貸款者不幸陷入房屋即將被銀行拍賣的窘境,要如何保護自己的權益?

1965年土地法令第253至269條文,闡明國內銀行和貸款者房貸的條例、權利和責任,也包括了銀行若要拍賣抵押在銀行的產業時的相關條例、權利和責任。

購屋者向銀行貸款購買房屋時,以房屋作為抵押品;貸款者一旦無法償還貸款,銀行就可以向高庭或土地局申請“拍賣令”。

不過,銀行要拍賣拖欠還款貸款者的房屋時,必須遵守非常嚴謹的程序,少了一項都無法完成拍賣活動,所以不能輕易拍賣。

我將與讀者分享5個保護自己的貼士,作為銀行拍賣時的防線。

第一防線

銀行若要拍賣拖欠還款貸款者的產業,必須先向高庭申請“拍賣令”,但事先必須符合一些條件。

首先需先發出“拖欠貸款通知書”即表16D(Form16D)給貸款者,而且必須由貸款者親自接收。

土地法令第254條文強制規定銀行必須遵守上述條例。若沒有把表16D交到貸款者本人手上,接下來的拍賣程序都被視為不合法,不能拍賣貸款者的產業。

所以貸款者一旦獲得有關“回收產業”的法庭傳票,首先就要回想自己是否曾接收過,由銀行委派律師發出的表16D。

若無,相關銀行就沒有遵守土地法令第254條文,需承擔相關條文下的後果。

第二防線

即便貸款者接到了“拖欠貸款通知書”,必須先確定那是表16D還是表16E(Form16E)?

表16D和表16E有分別。

表16D是針對一定期限如30年,以分期付款方式攤還的貸款如房貸,在拖欠還款時發出的通知書。

表16E則是為了追討一次性償還的欠款如商業活動的透支,而發出的通知書。

假設貸款者收到表16E,但沒收到表16D,相關銀行就是沒遵守土地法令第254條文,需承擔相關條文下的後果。

第三防線

銀行代表律師要向高庭申請“售賣令”時,須呈交產業估值報告。

土地法令第257(1)(d)條文下,公開拍賣產業的拍賣底價,等於該產業的市價。

我國估價師和產業經紀協會對於市價的定義,則是買賣雙方在知情、慎重和自願情況下進行了公平產業交易時的價位。

若產業即將被拍賣,貸款者有權力挑戰,由銀行估價師所準備的估值報告和所評估的產業市價。

第四防線

向銀行獲得房屋貸款時,房屋地契將由銀行保管。

銀行有沒有可能將地契遺失了呢?很多時候,銀行有遺失正版地契文件的可能性,而且還會聽過銀行的律師要求補發新。

然而根據1965年土地法令第166(2)條文,地契一旦遺失,銀行沒有權利代表業主要求補發新地契。

第168條文下,土地局官員要補發地契則必須通知業主。

如果貸款者接到高庭發出的“拍賣令”,可即刻先向銀行要求一份原版地契文件副本,看看上面印的是“原版”或是“補發版”?

第五防線

若無法阻止銀行的“拍賣令”,最后防線就是留意在拍賣中投得房屋的買家,能否在拍賣後90或120天內還清須繳付餘額。

公開拍賣上成功的買家須先付10%,並90或120天內還清其餘90%數額。

若該買家無法在期限內還清,能否要求延長期限呢?

土地法令第257(1)(g)和第263(2)(g)條文闡明,投得拍賣屋的買家若無法在期限內還清其餘90%款項,不能延長期限。若銀行延長該期限,給買家更多時間,這項拍賣將無效。

所以,即便房屋成功被拍賣,貸款者還是要監督新買家,是否能夠在期限內還款。應在第91或第121天去銀行查詢和領取對方付款證明。
張仰榮博士資深房地產顧問

http://www.nanyang.com/node/601209?tid=985


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