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June 14, 2014

屋理絮鬧:個人財務崩潰7徵兆



屋理絮鬧:個人財務崩潰7徵兆

屋理絮鬧
產業周刊

2014-05-30 13:50

我在今年初的文章中曾經提到,大馬人陷入了產業窘境,現在即無法以理想價格脫售產業,又不能不脫售產業。

世界上,無論是美國雷曼兄弟引起的金融危機,還是希臘、愛爾蘭等金融危機出現以前,都是有跡可循。

我把這些徵兆歸納成7個徵兆;這個星期,我們先來看看當中的3個。

1.輕易取得銀行貸款

當國家經濟景氣,人民自然就會感覺良好,更願意消費和沈溺在享受中,開始購買一些昂貴的物品,包括衣物、個人用品和汽車。

但比較危險的是,因為感覺良好,很多人沒有三思就購買自己不需要、無法承擔,甚至不了解的產業。

經濟好的時候,消費者都很樂意把錢花在償還銀行貸款。

2.“需要”還是“投機”?

經濟好時,你會不會自問“新衣、新車或新屋”是需要還是想要?

若要在孟沙或白沙羅高原等地區置業,你是否有能力負擔房貸?

根據《星報》報導,截至2011年6月,吉隆坡市內的辦公室空間達8100萬平方尺。而截至2015年,市場內將有達2500萬平方尺的辦公室空間面市。

屆時,吉隆坡市內,辦公室空間共有1億500萬平方尺。

截至今年初,吉隆坡市和附近剛完工,可出租的新辦公樓租用率低於40%,遠離隆市,例如遠至賽城的辦公樓租用率更低於30%。

至於購物中心,截至2014年,巴生谷內將有149個購物廣場和霸級市場,面積達5300萬平方尺。現有133個購物中心或霸級市場中,只有43個或30%表現較好。

顯然,吉隆坡市內的商務產業已面對供應過剩的情況。

另外,我們還會看到可租用面積達300萬平方尺的100層摩天樓“獨立世代”發展計劃推介。

你有沒有懷疑過,我們是否需要這些產業?

3.貸款額多且低息

目前國內貸款成本非常低,大馬人輕易地就獲得期限長達30年,數額佔產業價值95%的貸款。

然而,我認為,貸款額度高,期限長對於大馬人來說,不是好事。

因為貸款方便,一夜之間,為大馬房產市場提供了一群活躍的產業買家。

現在,無論是Y時代、剛大學畢業年齡20至30歲的年輕人,忽然顯得更加富裕,購屋能力都提高了。

1970年代,大馬的產業貸款一般可貸款額是產業價值的60%,貸款期限為10年。但2010年初開始,貸款額提高至90%,貸款期限也延長至30年。

結果,我們看到從1984年至2013年間,吉隆坡一般中等收入社區的產業價格飆漲,漲幅介於2至10倍多。

張仰榮博士Dr Ernest Cheong 資深房地產顧問

http://www.nanyang.com/node/624794?tid=686

這期,我繼續和大家分享個人財務崩潰前可能出現的7個徵兆。

加上這裡的4個,讀者們可用來檢測自己的財務情況,是否出現危機。

若不幸,你目前的條件符合該7個徵兆,就別拖延,要即刻採取行動糾正。

4.沒充分評估個人財務

許多消費者在決定購買產業前,事前都沒充分評估自己的個人財務情況,而且也沒實際的評估和確定未來30年內,用來償還銀行房貸的經濟來源。

另外,許多銀行因積極拓展房貸業務,要吸引剛畢業的大學生貸款購屋,也沒有好好的評估他們的償還能力。

若真的如此,一旦國家經濟陷入衰退,很多年輕貸款者就會陷入財務困境,無力償還每月房貸。

我相信,這種情況現在已開始發生。

5.經濟環境惡化

當大馬經濟陷入衰退,大部分的經濟活動將放緩和下滑,我預見,大馬經濟目前正開始衰退。

因經濟衰退,投資信心和消費情緒也會下跌,導致零售商業務衰退,最終裁員或關閉。

經濟環境若惡化,甚至會動搖股市的表現,股價會大幅下滑,就連大公司的價值也會激烈下挫。

1997年/1998年亞洲金融風暴期間,就曾出現這種情況。

6.市場失去信心

1997年/1998年亞洲金融風暴後,上市公司股價下跌,購物中心內的零售業者很少,且更新租約的業者也不多。

因市場失去信心,很多公司會縮小規模、裁員,甚至倒閉;若公司大量裁員,就會引起國內經濟海嘯,導致經濟動盪。

過去的亞洲金融風暴中,泰國和韓國就是最好的例子。

我認為,目前的徵兆顯示我們不會經歷像亞洲金融風暴般嚴重的經濟危機,但產業價格還是會下滑。

7.更多人面對破產

過去的亞洲金融風暴期間,產業價格在1997年與1998年一年間,就差別甚遠。

當經濟環境不好,年輕貸款者無法準時償還房屋貸款,可能面對銀行拍賣的窘境,破產人數隨之增加。

假設,吉隆坡市的房價面對像亞洲金融風暴期間,達36%的跌幅,產業價格就會大幅下跌數十萬令吉。

而銀行拍賣, 就會以拍賣底價出售。

很多時候,產業價格大幅下滑後,會導致拍賣底價更低,所以,貸款者的產業被拍賣後,所得到的款項還不夠還清銀行貸款。

結果,銀行就會申請破產程序,向這些年輕貸款者追討欠款。
張仰榮博士Dr Ernest Cheong 資深房地產顧問

http://www.nanyang.com/node/628009


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