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2018/04/17

辦房貸,銀行員不告訴你的事:其實更優惠的房貸方案...是在壽險公司!

辦房貸,銀行員不告訴你的事:其實更優惠的房貸方案...是在壽險公司!
即使物件條件再好,如果貸款人的信用、收入等條件不理想,也無法爭取到好的貸款條件。貸款人的授信條件不管對於房貸或信貸都非常重要。為了提高授信條件,以下有幾點要特別留意: 維持良好的薪轉記錄 曾經有一位補習班英文老師申請房貸時遇到了困難,打電話來找我諮詢。一問之下,知道她擔任英文老師已經好幾年,收入不錯也很穩定。但是因為補習班發薪水習慣給現金,也沒有幫老師提報薪資,所以每年扣繳憑單上的數字都很低。她存了幾年的錢終於買了一間房子,卻提不出薪轉的存摺記錄,也沒有漂亮的扣繳憑單等報稅資料可以提供給銀行參考。即使她請補習班提供在職證明與薪資證明書,銀行還是無法全部認列。最後,我建議她請收入較好的家人當她的保人,增加自己的授信條件,她請姊姊幫忙,才爭取到了想要的額度。 維持良好的薪轉記錄可以說是爭取貸款很重要的條件之一。如果你領的薪水都是現金,記得要拿去銀行存,並在存款條上備註付款單位的名稱(一般備註欄可以顯示6個中文字),這樣刷簿子時可以看到備註,作為薪資入帳的證明。 此外,由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考,所以平常最好不要將存款用罄,不然銀行會認為你是月光族,入不敷出,影響自己償債能力的評分。 Q&A:如果我去年的收入比今年好,貸款時可以參考去年的收入嗎? 由於銀行提供的收入資料通常以最近6個月的薪轉紀錄或是去年的扣繳憑單取其一即可,所以,如果你在未更換公司的前提下,去年的收入條件較今年佳,或是你每個月的薪水雖然不高,但定期都有獎金入帳,所以年薪較月薪所呈現的還高,那麼,你可以選擇提供去年的扣繳憑單作為收入證明。甚至,如果你過去幾年的收入都很好,還可以授權銀行去國稅局調閱你過去幾年的收入清單,為你的償債能力加分喔! 提高最近3個月的財力證明 如果你有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額存入你的帳戶,可以使用定存或活期存款,等3~6個月後如有買房子,可以提供給銀行作為財力證明,等貸款下來後再還給家人。 提供保證人 一般而言,保證人的還款能力可以和貸款人合併計算,所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人,將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭,所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過,仍有些銀行對保證人資格沒有規範,可以善用保證人來提高自己的授信條件。 Q&A:當保證人會影響自己債信條件嗎? 保人可以分為「一般保證人」和「連帶保證人」。「一般保證人」的擔保責任比較輕一點,如果貸款人沒有償還貸款,銀行必須先將抵押的房子法拍,法拍後的價金抵銷剩餘貸款不足的部分才可以向「一般保證人」求償。而如果是「連帶保證人」,擔保責任比較重一點,如果貸款人沒有償還貸款,銀行可以直接轉向「連帶保證人」求償,不需等房子執行法拍。雖然都是擔任保人,「一般保證人」擔保的金額不算他名下的債務,但是「連帶保證人」擔保的金額卻會算在他的名下喔!因此,擔任「連帶保證人」後,他自己的債信條件會變差,未來要貸款時額度也會減少。為了保護消費者,現在的銀行不能主動要求貸款人提供「連帶保證人」,所以大部分的保人都是屬於「一般保證人」。儘管如此,在提供保人時還是留意一下是哪一種喔! 若名下有房子,且仍有房貸,最好將原來的房子過戶給家人或改以家人名字買屋 受央行打房影響,目前如果你名下已有一間以上房子,且仍有房貸,在某些區域要再申請其他間房子的房貸時,貸款成數最多只能核貸六成,利息需在2%以上,且取消寬限期的優惠。如果你有這些區域的買屋需求,最好將原來的房子過戶給其他家人或改以家人名字買屋(尤其如果已經結婚,可以贈與給另一半,不須贈與稅),避免影響貸款條件。 如有信用貸款,要先還掉 一般而言,信用貸款會影響房貸申請的額度,但是房貸較為常見,大部分人買房子都會使用房貸,且有房子作抵押,所以房貸比較不會影響信貸申請的額度。如果你名下有未還完的信貸且有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額,等房貸下來後再辦信貸還給家人。也有些人希望房貸和信貸都能爭取到最好的條件,會在沒有信貸的情況下,於送件房貸時,一併送件申請信貸,這樣房貸和信貸銀行在調閱聯徵時都不會看到貸款,比較容易提供較好的貸款條件。 增加與貸款銀行的往來 為了增加自己在銀行眼中的優良記錄,建議可以找目前較常往來的銀行(如:薪轉銀行、信用卡銀行)詢問房貸,平常存款後盡量不要去提款,累積存款餘額,記錄看起來比較好看。當你與該銀行的往來越頻繁,你的貸款條件議價能力也會越高喔! 此外,除了銀行行庫外,許多壽險公司也有承辦房屋貸款,而且不需是保戶。如果你有貸款需求,不妨詢問幾家壽險公司是否有提供優惠房貸方案,有些比起許多銀行行庫條件更好喔! 買房子,如何判斷屋主出價是貴、還是便宜?秘招:請銀行估貸款 說錯話…竟會讓貸款成數少兩成、利息調升1%!這篇教你,辦房貸必學招數


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