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2018/10/18

店面掏金術解密》擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王3招教戰

店面掏金術解密》擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王3招教戰
西門町,論面積,它在台北市四大商圈──東區商圈、信義商圈與士林商圈中,算是個頭最小的,約當一個中正紀念堂占地大小。商圈內的建築物大多老舊低矮,卻引來最洶湧澎湃的人潮! 據台北捷運局最新統計,今年9月,西門站每日出站人次平均達6.9萬,是台北車站以外,人潮最多的站。這裡也是國際觀光客來台灣「指定必玩」的熱門景點。 國際觀光客必訪 每百人有36人會到此一遊 據交通部觀光局的統計與調查,2017年,西門町成為國際觀光客心目中排名第5的「來台主要遊覽景點」,而且每1百名國際遊客,就有高達36人會來西門町一遊。 據台灣旅宿網的旅館業者登錄資料顯示,台北市萬華區旅館總房間數高達4999間,從旅館所在地址分析,95%以上位於西門町。 寫店面坪價最高紀錄 11.5坪以3億元天價成交 西門町讓你嚇一跳的地方不僅於此,此處加盟分店打趴創始總店這種故事也發生了。2016年,門牌為漢中街101號的一棟店面易主,這棟樓高兩層、占地僅11.5坪的店面,成交價格高達3億元,換算成每坪土地單價,高達2608萬元,刷新台灣土地每坪單價最高紀錄。買主,也就是現任屋主林世昌。 西門町人潮彼消我長的趨勢,充分反映在店面空置率與租金水準上。根據商用不動產公司德天國際地產的調查,西門町店面空置率僅1%,第一排店面租金每坪介於2萬至3.5萬元,相較之下,東區的忠孝敦化商圈空置率已竄升至8%,每坪租金落於1.6萬與2.8萬之間。士林夜市商圈的店面空置率也來到5%,每坪租金介於0.8萬至2.5萬之間。 想持續繁華不墜 必須維繫多元精神不死 在西門町,有年輕人喜歡的動漫同人誌Cosplay比賽、有老兵愛去的紅包場歌廳、有充滿歷史情調的紅樓、有同性戀酒吧、有刺青街、有一晚1千多元的便宜商旅,今年5月也出現了一晚房價1萬7千元的高級酒店──宿之酒店。不論你是窮、是富、是老、是少、是嘻哈,還是文青,都會喜歡西門町。 交通部觀光局的報告指出:西門町雖名列來台國際遊客最主要造訪景點第5名,但僅有11.6%喜歡西門町,以最喜歡景點排名,西門町僅名列第10。這代表,高人氣的西門町仍有很大的調整空間。 從賣衣小店主到月收租金3千萬 林世昌是西門町租金的風向球 包租王玩大富翁獵地 要買就買一整排 走在台北市西門町商圈,只要提起「店面王」,每個人都會不約而同稱呼「Seven董仔」這號人物,他正是在西門町持有店面最多的林世昌。 「Seven董仔」稱號的由來,一是因為在西門町,林世昌擁有的店面,比便利商店在西門町的門市還密集,西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主,他對統一超股票情有獨鍾,據了解,至今已擁有5千多張,「Seven董仔」因此不脛而走。 目前林世昌在西門町擁有23家店面,號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面,每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月,林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜,換算一年就有3億6千萬元的租金入帳,「光是店面市值,他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。 店面淘金術一:對仲介大方 重賞下必有好案源 林世昌的故事,要從忠孝東路4段東區的一間服飾店開始說起。20年前,當時香港美妝店莎莎(sasa)剛來台灣,林世昌的服飾店就開在隔壁,莎莎因為打著真品平行輸入,化妝品價格比百貨公司低,生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店,還取自己名字中的「昌」的日文發音,創了「MASA」美妝店。 當時林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面,這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。「他對仲介大方、祭出重賞,有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露。 2012年開始,西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢,林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面,將資金轉移到西門町。「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點,趁西門町崛起之際,在這一波起漲點進場!」熟識林世昌的友人驚歎道。 店面淘金術二:重押西門町 避開東區倒店潮 但是,為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象?林世昌曾對友人說:「只要信義計畫區每開一家百貨公司,就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去,撤店了,因東區店面普遍偏大,有的甚至達1百多坪,有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反,店面都小小一間,且還有『店中店』,房客進入門檻低,招租相對容易。」 有別於東區店面的土地持分少,西門町的店面有70%以上都是低矮的透天厝,所以每一戶店面持有的土地面積大,保值性不僅相對較高,未來進行改建時,蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。 店面淘金術三:插旗指標店面一舉成名 讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易,是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面,土地面積僅11.5坪,總價3億元,每坪單價高達2608萬元,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。 事實上,漢中街101號的三角窗店面,原本市場並不看好,因門口有8個電箱擋住動線,且每月租金僅50萬元。但林世昌接手後,向台電申請遷移電箱,還將一樓分租給飲料店、雞排店,二樓租給餐廳,連柱子都單獨租出去,總計找了8個房客,將每月租金衝高至120萬元,投報率一舉從2%翻倍至4.8%,讓人見識到林世昌包裝店面的能力。 綜觀林世昌買店面有幾個特色,第一,喜歡蒐集整排的店面;第二,他想要的案件,不計代價就是要買到,例如,在捷運西門站6號出口前的漢中街,林世昌就擁有5、6家店面,這樣的好處是能掌握租金行情。 「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露,平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面,完全看不出他正是身價百億元的店面王,或許正是這極大的反差,也讓林世昌這號傳奇人物,20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角。


當兵長官推薦買2元的股票,還好沒照做...每年領股息50萬,看他用3原則避開投資常見錯誤←上一篇 │首頁│ 下一篇→富貴險中求?其實你不適合買凶宅!