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2008/06/26

格林豪泰董事長徐曙光:直面經濟型酒店泡沫

上海3月26日電/新華美通/--昨日,中國最大的商務連鎖酒店集團--格林豪泰酒店管理集團在上海舉行媒體懇談會。格林豪泰董事長兼CEO徐曙光在會上直言:中國經濟型連鎖酒店行業是存在泡沫的,我們需要正視這個問題,才能避免泡沫造成的不良影響。
徐曙光擔憂,
打工,現在酒店業受到業界已有經營者和風險投資投資者的不理性面對,一旦泡沫過多,整個行業酒店兼差將面臨一段時間更大風險的惡性循環。
泡沫已達到三成以上
徐曙光表示,經濟型酒店的各類成
酒店經紀本都是相對固定的,其中最關鍵的一項就是物業成本,不誇張的說,物業成本的高低將直接影響酒店的命運。前兩年,尤其是在2007年,很多經濟型酒店不計成本去“搶樓”,他們很多在一線城暑假打工市的物業成酒店打工本,很多超過了目前合理水平的三成到五成。其實早在去酒店上班年上半年,徐曙光就對經濟型酒店經紀酒店的過熱發展發出了泡沫警報。這也是為什麼格林豪泰制定“不跟其他公司搶物業”原則的根源。
背負著這種成本的酒店是很難長久經營的。只要這些公酒店經紀司的資金鏈不斷,就不會出大的問題。但這樣的酒店一多,公司的經營也必然難以為繼。在這種情況下,他們短期的出路只有兩條,要麼被兼並,要麼成功熬到上市。
無獨有偶,如家快捷酒店CEO孫堅此前也曾表示,經濟型酒店市場雖然目前看來潛力很暑假打工大,但是還是有泡沫存在的,“現在很多人認為只要是經濟型酒店就盈利,其實大家太過於樂觀,很多人沒有打工分析市場就盲目投資,這非常危險。”
虛高的物業成本是永遠的痛
2006年以來的經濟型酒店“搶樓”風潮,將經濟型酒店的物業成本一路炒高。有很多酒店在
酒店兼差取得物業那天,就決定了它今後都將與“虧損”為伴。
在當時的“搶樓”風潮中,為避免惡性競爭和泡沫的擴大化,徐曙光始終堅持一條原則:“暑假打工我們想拿的物業,只要有人在搶,我們就要退出,所以,公司過去取得的物業都是酒店經紀非常理性的,成本是非常低的。
對此,徐曙光對自己當時堅持“不與人爭”的原則感到
酒店經紀高興。如果以租賃期限的成本來算的話,格林豪泰已比同行節約了數億的經營成本。
徐曙光算了一筆賬:2007年,南方一些大城市的經濟型酒店
暑假打工物業成本被炒得很高,格林豪泰當時沒有擠進去拿太多物業。結果,2008年,這些地區的房地產市場在中央宏觀調控政策的調控下,開始走向健康穩定發展的方向,房地產趨於理性。酒店物業的租打工賃價格同期下降。以同樣開50家店為計算單位,2007年,酒店物業租賃成本達到甚至酒店兼差高於1.75元/平方米/天,而現在的市場價格基本在1.25元/平方米/天以下,以單店物業為5000平方米,10年租賃期酒店經紀計。10年內,新的酒店物業就可以節省物業成本:50家店×5000平方米×(1.75-1.25)×10年×365天=4.5625億元。
這個惡果現在已經開始體現出來了,有些連鎖酒店無法消化前期“搶樓”帶來的高昂成本,資金鏈出現了問題,一些裝修了一半的酒店暑假打工物業正尋求脫手。
在這種情況下,一些過去號稱只做直營店的連鎖酒店,近期又開始走上了快速發展加盟酒店的模式,以規避資金鏈斷裂問題的曝光。但是,在酒店經紀缺乏成熟的連鎖加盟體繫和加盟經驗等條件支持的情況下,其倉促地、快速發展加盟項目的行為,又會擾亂連鎖酒店市場的秩序。
短期投機行為導致泡沫高漲
徐曙光認為,在當前的中國經濟型酒店投資熱潮中,主要有兩類人,他打工們分別是:一類是短期投機做大上市或轉手套現的人,另一類是拿出自有資本,准備把酒店業當作一番事業來干的人。
如家納斯達克上市,一夜之間造就了4個億萬酒店打工富翁。經濟型酒店酒店兼差這個傳統產業因此也迅速走熱,被人們當作又一類“富翁制造機器暑假打工”。
出於各種原因,種種美化經濟型酒店酒店經紀的言論不絕於耳,如“經濟型酒店經紀酒店的客房出租率普遍都在80%以上,節假日更是高達90%以上”,“經濟型酒店毛利率在50%左右,甚至高達65%”,“三年收回投資”等等。
這給絕大多數人造成這樣的印像:經濟型酒店是一個高出租率、高經營利潤率和高投資回報率的“三高”產業。因而,暑假打工各方風險資本,包括民間熱錢爭相加入了這場瘋狂遊戲。中國大地上一下子出現上百個經濟型酒店品牌,才會有了“搶樓”和幾家經濟型酒店毗鄰而開的火爆場酒店經紀打工面。
在這些湧入的人中,相當大一部分人有著很強的短期投資心理。上市成功了或者被收購了,自己就能大賺一番。失敗了,自己也不會有多少損失,輸的是其它風險投資人。正因為大量短期投資行為的存在,經濟型酒店的操盤者和風險投資商都在努力酒店上班說服自己看到美麗的一面,而忽視了潛在的風險。就像過去各國經歷的經濟危機和地產危機一樣。
有泡沫就有破裂可能
在徐酒店兼差曙光看來,中國經濟型酒店的回報率其實並不高。經濟型連鎖酒店在經營過程中,會涉及很多不可計入的成本,如公司總部成本、管理成本和培訓成本等等;再加上隨著酒店經紀競爭的加劇和前期的市場培育,經營不錯的經濟型酒店業本身盈利率也下降到了10%左右,因此市場一產生波動,就很容易造成虧損。
而如家的虧損,正是泡沫出現的一種反應。徐曙光認為,經濟型酒店的泡沫,其實去年已經體現出來了,只是今年又體現在了如家身上。
“泡沫的存在與泡沫的破裂是兩回事情,而泡沫的出現,並不代表泡沫今年就會破裂了。及時預防和積極面對的話,泡沫可能永遠都不會破裂。”徐曙光說:“這就像2005年,我在美國亞洲商會會議上,我就提出,美國的房價過高,房地產存在很大泡沫。事實是,2007年這種泡沫全面崩盤。但是,由於做好了准備,2005年後,我就沒有再購進任何一項物業,並開始處理之前的一些資產,因此,我在美國的房地產公司受到的影響就不大。而很多公司由於沒有及時應對,所以就垮掉了。
行業前景看好不等於沒有泡沫
在直言經濟型酒店存在泡沫的同時,徐曙光也對行業未來表示樂觀:“中國經濟的持續發展,中小型企業的商務活動將進一步增加,國內居民出遊率將繼續上升,而入境遊市場也將不斷增長,因此,經濟型酒店的總體發發展空間還是很大的。”
據國家旅遊局此前公布的數據顯示,2007年我國旅遊業總收入達1.09萬億元,首次突破1萬億元。2007年全年入境旅遊人數達1.32億人次,增長5.5%,其中入境過夜旅遊人數達5472萬人次,增長9.6%;國內旅遊人數達16.1億人次,增長15.5%;而2008年全國旅遊業發展的預期目標為:入境過夜旅遊人數5900萬人次,增長8%;國內旅遊人數17.7億人次,增長10%。而奧運會和世博會將會給中國經濟和旅遊業帶來更大的飛躍。根據世界旅遊組織預測,到2015年,中國將成為世界上第一大旅遊接待國、第四大旅遊客源國和世界上最大的國內旅遊市場。屆時,我國入境過夜旅遊者將達到1億人次,國內旅遊將達到28億人次。因此,作為經濟型酒店行業,在今後幾年內將存在很大的投資機會。
“未來擁有1000家以上門店的經濟型連鎖酒店,至少在10家以上。”徐曙光認為,即使如此算來,也才1萬家門店,這相對於國內整個酒店的數量,中國人口的數量,未來旅遊、商務人口和入境旅遊人口的數量,並不算太大。
為行業發展支招
徐曙光認為,要消除泡沫其實也不難。中國有30多萬家酒店物業,它們可以成為經濟型酒店開發的酒店物業。如今,格林豪泰已將他們作為其未來發展直營店和加盟商的主要物業來源。
“這些酒店中相當部分的平均出租率只有在50%左右。由於資金,管理和繫統支持等問題,他們很難走出當前的困境。而格林豪泰能夠提供資金、先進的管理經驗、成熟的繫統和大量的人才,幫助更多經營業績不佳的酒店走出困境。”徐曙光說到這裡,顯得非常開心:”這樣我們就可以不用去搶購物業,哄抬價格,而是踏踏實實的幫助這些酒店改善經營,最終實現多贏!”
“如果我們的同業能與資本方溝通好,不急於短期擴張,而將發展的目光從‘瘋搶’市場上一些非酒店物業,轉向這些酒店物業改造,整個經濟型酒店業的泡沫將會慢慢得到消化。”
“在行業出現泡沫的情況下,行業需要及時從以‘跑馬圈地,占領資源’為第一要務的數量發展模式,轉變到‘服務好客人’的根本上來”,徐曙光認為,“酒店業就是服務業,是馬拉松跑,因此要苦練服務內功,為客人提供超值服務,不然難免曇花一現。”
徐曙光希望,同業能從現在開始正視問題,進而解決問題,消化泡沫於襁褓之中,那麼連鎖酒店業的前景才是光明的。如果一味諱疾忌醫,粉飾太平,甚至繼續鼓吹,推波助瀾,那麼最終泡沫破裂時,投資者的損失將無法估量。當前,國家對旅遊業和經濟新酒店發展的各方面政策都非常寬松和優惠,只要經濟型酒店行業能夠好好自律發展,就沒有理由做不好這個產業。
新聞背景:
徐曙光,現任格林豪泰酒店管理集團董事長兼總裁。1964年出生於山東,1987到美國,1990年畢業於美國南加州大學數學、電腦、商業管理繫。1990年任世界500強百老匯控股公司財務經理;1994年任美國NYSE上市SantaAnita娛樂房地產投資基金公司財務總監;1995年任台灣統一集團美國統一投資公司首席運營官;1997年加入美國太平洋之家任APH董事長。目前除擔任格林豪泰酒店管理集團董事長兼總裁外,還同時在美國和中國擔任多家公司的董事長,從事的投資領域包括康覆產業、大型棚戶區社區改造、地產、制造業等。
格林豪泰簡介:(GreenTreeInns)
格林豪泰(GreenTreeInns)酒店管理集團,是中國商務連鎖酒店的第一品牌。
公司於2004年11月在中國成立,是由美國太平洋之家(APH)公司和統一投資集團等若干跨國集團股東聯手創立的一家美資國際連鎖酒店集團。目前酒店業務分布在中國、印度、印度尼西亞和越南等國。
在中國市場,格林豪泰旗下擁有商務型酒店、酒店式公寓、高星級酒店、貝殼酒店和青年旅舍的五大產品。2008年2月,格林豪泰擁有酒店數突破220家,開業酒店72家。



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