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2019/03/14

台中道路用地+台中道路用地行情+台中道路用地買賣+台中公設地買賣+機關用地+公園用地+學校用地$高價收購中$吳經理

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工商時報)

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2005-09-26

記者鄭琪芳╱專題報導

如果你的土地被劃為公共設施保留地,你該怎麼辦?是要痴痴等著政府徵收?還是進行容積率移轉?或乾脆將土地低價賣給有錢人抵稅?

根據內政部營建署統計,全國尚未徵收的公共設施保留地,以及既成道路用地,總面積超過1萬2千公頃,總公告現值約8兆元,但因為民國77年政府修正通過「都市計畫法」,刪除公共設施保留地徵收期限,許多公設保留地歷經數十年仍無法徵收,人民8兆元的不動產等於是被政府「合法綁架」了。

這種公設保留地所有權人的無奈,一位向本報投訴的台中市林先生說得最深切:「土地被劃為公設保留地,並不是出於所有權人的意願,但政府長期不徵收,想要賤賣土地,捐地節稅又已經被封殺,打官司要求徵收也被駁回,公設保留地所有權人實在是無路可走,無處可訴!」

財政部國產局官員也不諱言,公設保留地問題是國內存在已久的「毒瘤」,其他國家雖然也會劃定公設保留地,但大多有徵收期限,過了期限不徵收,就必須還給人民,但國內公設保留地,普遍存在20年、30年無法徵收,而且這還算是短的,有的公設保留地甚至已經40、50年了,還是無法徵收。

國產局官員表示,地方政府積極劃定公設保留地,說穿了就是為了節省未來徵收的成本,如果不事先劃定公設保留地,限制民眾使用,民眾就會蓋房子,增加未來徵收的成本,因此,地方政府都是「先劃了再說」,也不考慮到底有沒有預算可以徵收土地,這實在是很「鴨霸」的行為。

國產局官員指出,有些地方政府官員更「惡劣」,將別人的土地劃為公設保留地,自己或親友的土地卻劃成「重劃區」,價格因此暴漲,但公權力在這些官員手上,人民也「莫可奈何」。

由於公設保留地長期不徵收,有些地主乾脆申請建造「臨時建築」,反正徵收遙遙無期,房屋也不會被拆掉,例如台北市士林地區,甚至有人在公設保留地上蓋別墅,就是認定了政府不會徵收。

近年來更有很多公設保留地所有權人,乾脆將土地賤賣給有錢人抵稅,但是因為公設保留地使用受限制,市價只有公告現值的15%左右,不少有錢人因此低價買進公設保留地,再捐給地方政府,以公告現值抵稅,前幾年「捐地節稅」盛行時,國庫1年損失稅收4、5百億元。最後財政部因此發布解釋令來防堵,從去年開始,公設保留地抵稅,必須以「取得成本」或「公告現值的16%」計算,但目前民間仍有「購買公設保留地抵繳遺產稅」的做法,財政部也打算修法防堵。

除了賤賣土地之外,公設保留地另一個出路是「容積移轉」,根據「都市計畫容積移轉實施辦法」,公設地的容積率可以移轉30%,以目前市場行情,容積移轉的價碼大約是公告現值的2、3成,比賤賣公設保留地要好,但並不是所有公設保留地都可以進行容積移轉。

此外,10米以下的既成道路不徵收,但附近若有建設公司推案,就必須取得道路使用權,此時建設公司會花錢跟既成道路用地的所有權人買權利,價格約是公告現值的3分之1,然而,這種情況卻是可遇不可求。

國產局官員表示,為解決公設保留地長期不徵收的問題,內政部公布「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」,自去年開始辦理公設地交換國有土地,不過,「這項措施其實沒有太大的意義」。

官員指出,各級政府如果有好的國有地,通常拿出來公開標售,可以賣得好價錢,願意拿出來交換公設保留地的國有地,通常就「不是很好」,而且數目很少,何況土地交換更是採競標方式,民眾拿出來交換的公設保留地,價值最高的才能得標。這種做法連官員都看不過去:「根本就是吃定了人民,真的是『很賤』!」

財政部高層官員表示,由於國內公設保留地全面徵收需要8兆元,政府根本無力負擔,要全面廢止也不可能,但內政部可以考慮修法,對於在一定期限內仍未徵收的公設保留地,應該廢止,將土地還給人民。



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