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台北縣板橋市這幾年房市上漲,新推案如雨後春筍般湧現,使得區域平均房價漸與台北市並駕齊驅,購屋族想在板橋找居住環境舒服,而且生活機能成熟的便宜住宅,其實並不容易。不過,林家花園以北的文教住宅區,不僅充滿人文氣息、居民水平高、管理佳,更重要的是,總價550萬元,就能買到3房中古公寓。
信義房屋板橋府中店專案經理蔡侑倫說,近年來大家對板橋高房價的印象,大部分來自新板特區,該區屬於居住環境規劃完整、預售案和新成屋群聚的區域,為新開發的生活機能地段,雖然具有都會商圈的便利性,但卻少了點柴米油鹽醬醋茶的傳統生活機能。
板橋新板特區旁的府中商圈,為舊板橋火車站商圈,在火車站搬遷後,不僅擴大了市民的生活範圍,更有「板橋西門町」之稱,為板橋市生活機能最成熟的地段。由於開發早,閒置土地不多,近年新推案量少,相對其他新開發地區,生活便利佳與中古屋的低房價為其購屋的主要優勢,特別是附近的林家花園一帶。
蔡侑倫說,外來客到板橋買房子,通常會先找捷運站附近的房子,但是,捷運站周遭的房價就比較貴。因此,預算不足,想在板橋近捷運熱門商圈,買文教區的住宅產品,不妨考慮林家花園以北的中古公寓。
板橋的文教風氣,最早是由林家花園開始興起。林家花園目前已被列為古蹟景點,其中有一間「汲古書屋」,是因為當時林家非常重視教育,因此出錢出地,先後設立書社和義學,後來又捐地興建新校舍「大觀書社」,經常邀請文人雅士到府一同研習詩詞古畫,可說是板橋文風鼎盛之處。
林家花園內綠蔭扶疏,古色古香的中式建築,是繁忙工作後休憩的好地方,目前位在附近的「自強新村」和「富邦社區」,是最具代表性的社區公寓,住戶多為退休的軍公教職人員,區域內住戶單純;再加上附近從以前延續下來的傳統市集和商圈,生活便利性高。
位於林家花園以北的「自強新村」和「富邦社區」,有別於一般公寓社區,著重完善的管理制度,社區內崗哨附近,時常可見警衛在巷道巡邏,注意是否有陌生人進入。
住戶多為退休老師,生活水平高,中古公寓每坪約20~22萬元,坪數在25~35坪左右,總價550萬元,可以買到3房產品。
林家花園附近住宅,除了以北的文教住宅區外,以東的文昌街、茶館街等路段為傳統的市集;而倉後街、福德街為大型的蔬果批發市場,以南的南雅東路晚上為南雅觀光夜市;生活機能豐富的區域,相對地由於整日市集都在做生意,居住品質和市容也會受到影響,目前住戶以市場的自營商居多。
以南雅觀光夜市近年推案房價為例,位於夜市裡面的「金板神」,屋齡2年,房價每坪約20萬元,但同樣位於夜市入口處的「新站歐洲」,住戶進出可避開擁擠的人群,相對較不受逛街人潮影響,屋齡1年,房價每坪約25萬元。想在生活機能豐富的區域挑便宜物件,要能接受較多的人潮可能會影響居住品質,才不會後悔。
蘋果日報2008/09/23
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相較於大台北地區,桃園市的房屋單價低,首購族能挑選的地段與產品更多。當地業者指出,桃園市民眾首次購屋的預算約介於500~700萬元,以2~3房產品為主力,其中,以學區與工作地點為主要考量,之後才會考慮熱門精華區段,建議首購族最好添購車位,以利未來轉手。
便利的生活機能、相對便宜的房價與未來抗跌性,是首購族買屋最重視的條件,桃園市符合這樣條件的區段相當多,包括有桃園「信義計劃區」之稱的中正藝文特區、生活機能完善的大有特區、5分鐘內可享百貨商圈優勢的後火車站商圈,及鄰近眾多公家單位的中平路商圈。
台灣房屋桃園區總經理古兆憲指出,桃園市為全國各縣市中,外來人口移入比率最高的地區,對於房市有一定的支撐力道,加上桃園市為桃園縣政府所在地,擁有行政中心的優勢,生活機能與商業活動優於其他衛星市鎮,便利性與商圈成熟度也最佳。
桃園市的人口總數居全縣之冠,主因是鄰近行政區的人口移入不斷移入,近5年人口成長數字均為桃竹地區首位。住商不動產桃園中正店店東賴彌韜指出,比起大台北地區周邊的新市鎮,如泰山、林口與三峽等地,桃園市生活機能更完備,加上國道網絡密集、高鐵站與火車站均有,交通動線完善,附近有龜山、內壢等多個工業區,就業機會多,相對也帶進更多的人口。
其中,中正藝文特區為區域房價指標,也成為首購族最想進住的區段,不過,區內生活機能與各項建設尚未完備,想要進住此區的民眾,建議最好往同德六街、中埔六街與南平路上尋找。
此外,與中正藝文特區僅1橋之隔的大有特區,學區、綠地與商業機能等各項設施相對比藝文特區完善,房價卻比藝文特區每坪便宜2~3萬元,建議預算有限的首購族,可以前進此區。
若喜歡享受寧靜生活與購物樂趣的首購族,建議可前往桃園後火車站商圈,後站擁有3大公園綠地,其中以佔地7.88公頃的陽明公園最大,且後站商業活動較不頻繁,但距離百貨公司聚集的前站僅車程5分鐘,環境鬧中取靜,且區內擁有熱門學區建國國中、建國國小,小家庭的首購族也可以往此區尋找適合物件。
至於中平路商圈,鄰近有桃園市文教區之稱的縣府特區,區內多圖書館、學校、公園與休閒場所等設施,加上政府機關林立,住戶多為附近公家單位上班的老師與公務員,居住環境相當單純,也是桃園市首購族心目中的理想購屋區段。
蘋果日報2008/09/23
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景氣低迷,民眾荷包大縮水,使得消費信心潰堤,房地產業者個個苦不堪言。以今年「928檔」來看,推案金額大減404億元,另外,精華辦公商圈的店面空置率爆增,高達12%至20%,業者還說,倒閉收店的商家太多,慘狀比2003年SARS期間更甚。
往年的黃金檔期「928檔」,今年大形失色,根據住展雜誌的調查,有些超級指標建案,推案一延再延,不然就是進場而不公開的詭異現象。
住展雜誌評斷,營建股的超跌走勢,嚇壞建商,以目前的市況來看,建商考量到硬著頭皮登場推案,贏的勝算相當小,所以,「928檔」索性不推了,等年底或明年初,再伺機而動。這也使得推案金額驟減404億元,推量下修四分之一,達到25.7%的比例。
今年「928檔」的實際推案量,出現大幅度減少,反應出建商不願與目前萎靡不振的景氣正面衝擊,因此推案躊躇不前,想推、預推而不推的建案愈來愈多。
原先預推的31個指標建案中,已有6個建案先落跑,這6家延銷的業者,幾乎都是極富口碑的知名建商。
住展雜誌研發長倪子仁說,「928檔」是房市重要的推案檔期,推案量的多寡、銷售的好壞與價量的變化,對隔年房市有一定的影響,也可從中看出建商的信心強度。
因此,推案踩煞車的現象,顯示建商已不再一味作多,對房市景氣抱持保守態度,房價不再高不可攀,購屋人可找到合理價位進場。
此外,經濟不景氣,也直接衝擊消費市場,店面市場退租、倒店的比例明顯增加,造成店面空置率激增,商仲業者調查,台北市20米以上的辦公商圈,有高達14個路段,店面空置率達12%以上,其中,更有5個路段空置率超過20%。
欣元商仲總經理焦文華說,景氣不佳,民眾縮衣節食不消費,使得各行各業的業績,普遍下滑近3成,店面退租、倒閉的狀況,以辦公商圈最為嚴重。
他觀察,已有房東調降約1成的租金求租,次級路段的店面,甚至願意調降2成的幅度,只求租客光臨。
焦文華表示,今年已有不少知名企業結束或倒閉,像是中興百貨、馬莎百貨、文華麵包、丹比囍餅等,可見整體消費市場明顯變差,逛街購物的人潮變少,喝酒應酬的人也少了,連計程車司機都載不到客人、收入銳減,走一趟辦公商圈,可明顯感受到,空出的店面愈來愈多。
其中,不乏松江路、忠孝東路、南京東路、和平東路、敦化南路等路段,都是知名的金融辦公商圈,街景卻格外冷清,周六、日「等無人」。
工商時報2008/09/23
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股市再破底,被房產業者視為房市最重要回溫關鍵「股市不回」,房市後市並不樂觀,近來不少產業者都說:「目前房地產景氣與5年前SARS時差不多糟。」房仲業單店業績比SARS時期減少,新案來市場人及成交組數約與SARS時相當,房地產業者私下說:「房價太高,造成買方不願進場,房市景氣寒冬可能還要一陣子。」
在2003年第2季的SARS時期,被視為近年房市最慘澹的時期,同時也是開啟5年房市多頭行情的起漲點,房仲業近3月來的單店營業額,與SARS時期相較,平均減少2~3成。目前永慶房屋單店成交件數較SARS時相較減少33%,雖然整體房價提高,營業額卻減少22%;信義房屋(9940)SARS時,109家店創造月營收約2.1億元,近2月來218個店則創造平均約4.3億元的月營收。
房仲業單店業績較SARS時期減少,固然是近年積極擴點策略稀釋績效,但景氣急凍恐怕還是最關鍵原因。永慶房仲集團總經理廖本勝說,SARS時買賣雙方對價格有共識,只是買方覺得市場不好、不願進場;如今則是賣方對於房價抱持極高期待,「不過隨股市下滑,斷頭的資金壓力沉重,房價遲早下修,這樣才有助於成交量回穩,對房市量價結構才較健康。」
就新案市場觀察,據《住展》市調資料顯示,SARS時指標案如「華爾道夫」、「天月」、「湯泉2期」、「大都市新天地」平均每周還有15~20組來人;不過目前的台北地區指標案,甚至有些還達不到這個水準。《住展》房屋網總監陳韻如說:「當時購屋壓力是12年來最低,現在則是有史以來最高。」她指出,現階段房市較5年前SARS時冷清,顯見股市衝擊比SARS還大,資金卡在股市,也造成換屋意願低落、首購能力不足。
觀察全國建物買賣移轉件數,雖然目前單月買賣移轉件數較SARS時還高出2成,美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為:「現階段交易量增加,有部分比例是來自2~3年前建商大量推案,建案完工後的移轉登記。」他指出,整體經濟景氣不佳是造成房市雪上加霜的原因,這種情形短期內恐難改善。
蘋果日報
2008/09/05
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