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2008/09/24

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新莊市幸福路為「上新莊」重要的成熟商圈，沿線商店型態多樣化，能滿足日常生活所需機能。幸福路以東的住宅產品，以中古公寓為主，以西則為中古大樓和新社區大樓居多，未來還有捷運新莊線、環狀線和機場捷運的交通利多加持；想提前卡位幸福商圈住宅的民眾，總價600萬元，買得到3房、約30坪的中古大樓。幸福商圈位於新莊副都市中心區和綜合運動場之間，泛指由中華路、復興路、中平路和中原路所環繞的區域，其中又以幸福路為指標路段；沿線商店除大型連鎖店家外，還有許多家電行、修車行、小吃店、蔬果店、小兒科及牙科診所等，而今年初開幕的「佳碼進口精品生活館」，更為商圈注入一股朝氣。 此區日常生活採買，是依靠著自信街上的宏泰市場，這是「上新莊」最大的傳統市場：早上開始營業到晚上，人潮最多的時段在中午12點至下午1點之間，晚上以販賣水果居多；小吃店和攤販集中在福壽街上的市集，一樣也是整天營業，宵夜場更還營業至到凌晨2點，滿足各時段不同的生活需求。新莊幸福商圈吸引許多外來客遷入，主因除了豐富的生活機能，更有「1高、2快、3捷運」的交通利多。「1高」，指中山高速公路；「2快」，指特1、2號快速道路，其中特1號接大漢橋可通往北二高，往北通淡水、八里，往東南通中和、新店、木柵。施工中的特2號，則可通往北2高土城交流道。「3捷運」為新莊線、環狀線和機場捷運線。未來捷運新莊線位於中華路上有新莊站，捷運環狀線位於思源路上有幸福站，兩條捷運線將交會於頭前庄站；而機場捷運則在副都市中心區有新莊副都心站。永慶房屋新莊幸福直營店店長曾麒銓表示，這3條捷運線可在未來6~7年內完工，通車後房價可望補漲，捷運利多將支撐新莊未來房價。此外，過去給新莊市民惡臭跟髒亂印象的中港大排，在台北縣長周錫瑋的規劃下，目前正積極整治，希望可以仿效韓國首爾市的清溪川整治經驗，徹底改善水質，建設為自然的親水公園，提升整體的居住環境品質，打造一個市民休憩的景觀公園。 曾麒銓建議，想在新莊幸福商圈卡位的民眾，買大樓產品比較划算，因為新莊目前房價仍處低價位，中古公寓和大樓的房價差異不大，大樓的房價每坪只比公寓高出約2~4萬元，就能享有更好的屋況，直接添購家具就可以入住。若買中古公寓，想要住得舒服，可能還要額外花一筆裝潢翻新費用。屋齡20~30年的公寓，房價每坪約14~16萬元；屋齡7~15年的電梯大樓，每坪約16~19萬元；而屋齡在5年內的社區型新成屋，如中平路上的大型造鎮區，房價每坪約19~23萬元。購屋預算若在500~600萬元之間，可以買到坪數25~30坪的2房電梯產品；預算在600~800萬元，則可放大到32~40坪的3房產品。另外，開車族若想買停車位，每個價位約在120~130萬元之間。幸福商圈內有榮富國小、昌隆國小、思賢國小和中港國小，其中指名度最高的社區為榮富國小附近的住宅，榮富國小學區住宅範圍在幸福路、中華路、中原路和中平路之間。最知名的社區是中平路一帶的「歐洲村」，購屋族以年輕客層居多，較青睞社區型的新大樓，以及多樣化的公共設施供生活休閒娛樂。 蘋果日報2008/09/23
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2008/09/24

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台北縣板橋市這幾年房市上漲，新推案如雨後春筍般湧現，使得區域平均房價漸與台北市並駕齊驅，購屋族想在板橋找居住環境舒服，而且生活機能成熟的便宜住宅，其實並不容易。不過，林家花園以北的文教住宅區，不僅充滿人文氣息、居民水平高、管理佳，更重要的是，總價550萬元，就能買到3房中古公寓。


信義房屋板橋府中店專案經理蔡侑倫說，近年來大家對板橋高房價的印象，大部分來自新板特區，該區屬於居住環境規劃完整、預售案和新成屋群聚的區域，為新開發的生活機能地段，雖然具有都會商圈的便利性，但卻少了點柴米油鹽醬醋茶的傳統生活機能。


板橋新板特區旁的府中商圈，為舊板橋火車站商圈，在火車站搬遷後，不僅擴大了市民的生活範圍，更有「板橋西門町」之稱，為板橋市生活機能最成熟的地段。由於開發早，閒置土地不多，近年新推案量少，相對其他新開發地區，生活便利佳與中古屋的低房價為其購屋的主要優勢，特別是附近的林家花園一帶。


蔡侑倫說，外來客到板橋買房子，通常會先找捷運站附近的房子，但是，捷運站周遭的房價就比較貴。因此，預算不足，想在板橋近捷運熱門商圈，買文教區的住宅產品，不妨考慮林家花園以北的中古公寓。


板橋的文教風氣，最早是由林家花園開始興起。林家花園目前已被列為古蹟景點，其中有一間「汲古書屋」，是因為當時林家非常重視教育，因此出錢出地，先後設立書社和義學，後來又捐地興建新校舍「大觀書社」，經常邀請文人雅士到府一同研習詩詞古畫，可說是板橋文風鼎盛之處。


林家花園內綠蔭扶疏，古色古香的中式建築，是繁忙工作後休憩的好地方，目前位在附近的「自強新村」和「富邦社區」，是最具代表性的社區公寓，住戶多為退休的軍公教職人員，區域內住戶單純；再加上附近從以前延續下來的傳統市集和商圈，生活便利性高。


位於林家花園以北的「自強新村」和「富邦社區」，有別於一般公寓社區，著重完善的管理制度，社區內崗哨附近，時常可見警衛在巷道巡邏，注意是否有陌生人進入。


住戶多為退休老師，生活水平高，中古公寓每坪約20~22萬元，坪數在25~35坪左右，總價550萬元，可以買到3房產品。


林家花園附近住宅，除了以北的文教住宅區外，以東的文昌街、茶館街等路段為傳統的市集；而倉後街、福德街為大型的蔬果批發市場，以南的南雅東路晚上為南雅觀光夜市；生活機能豐富的區域，相對地由於整日市集都在做生意，居住品質和市容也會受到影響，目前住戶以市場的自營商居多。


以南雅觀光夜市近年推案房價為例，位於夜市裡面的「金板神」，屋齡2年，房價每坪約20萬元，但同樣位於夜市入口處的「新站歐洲」，住戶進出可避開擁擠的人群，相對較不受逛街人潮影響，屋齡1年，房價每坪約25萬元。想在生活機能豐富的區域挑便宜物件，要能接受較多的人潮可能會影響居住品質，才不會後悔。



蘋果日報2008/09/23



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2008/09/24

大師商仲房屋網

 

相較於大台北地區，桃園市的房屋單價低，首購族能挑選的地段與產品更多。當地業者指出，桃園市民眾首次購屋的預算約介於500~700萬元，以2~3房產品為主力，其中，以學區與工作地點為主要考量，之後才會考慮熱門精華區段，建議首購族最好添購車位，以利未來轉手。


便利的生活機能、相對便宜的房價與未來抗跌性，是首購族買屋最重視的條件，桃園市符合這樣條件的區段相當多，包括有桃園「信義計劃區」之稱的中正藝文特區、生活機能完善的大有特區、5分鐘內可享百貨商圈優勢的後火車站商圈，及鄰近眾多公家單位的中平路商圈。


台灣房屋桃園區總經理古兆憲指出，桃園市為全國各縣市中，外來人口移入比率最高的地區，對於房市有一定的支撐力道，加上桃園市為桃園縣政府所在地，擁有行政中心的優勢，生活機能與商業活動優於其他衛星市鎮，便利性與商圈成熟度也最佳。


桃園市的人口總數居全縣之冠，主因是鄰近行政區的人口移入不斷移入，近5年人口成長數字均為桃竹地區首位。住商不動產桃園中正店店東賴彌韜指出，比起大台北地區周邊的新市鎮，如泰山、林口與三峽等地，桃園市生活機能更完備，加上國道網絡密集、高鐵站與火車站均有，交通動線完善，附近有龜山、內壢等多個工業區，就業機會多，相對也帶進更多的人口。


其中，中正藝文特區為區域房價指標，也成為首購族最想進住的區段，不過，區內生活機能與各項建設尚未完備，想要進住此區的民眾，建議最好往同德六街、中埔六街與南平路上尋找。


此外，與中正藝文特區僅1橋之隔的大有特區，學區、綠地與商業機能等各項設施相對比藝文特區完善，房價卻比藝文特區每坪便宜2~3萬元，建議預算有限的首購族，可以前進此區。


若喜歡享受寧靜生活與購物樂趣的首購族，建議可前往桃園後火車站商圈，後站擁有3大公園綠地，其中以佔地7.88公頃的陽明公園最大，且後站商業活動較不頻繁，但距離百貨公司聚集的前站僅車程5分鐘，環境鬧中取靜，且區內擁有熱門學區建國國中、建國國小，小家庭的首購族也可以往此區尋找適合物件。


至於中平路商圈，鄰近有桃園市文教區之稱的縣府特區，區內多圖書館、學校、公園與休閒場所等設施，加上政府機關林立，住戶多為附近公家單位上班的老師與公務員，居住環境相當單純，也是桃園市首購族心目中的理想購屋區段。

 


蘋果日報2008/09/23



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2008/09/24

張精言桃園別墅資訊網

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房價高漲，總價在3、400萬元的小坪數1房住宅，強調具備客、餐廳與廚房、衛浴等完整機能，近年在台中市十分受到歡迎，市中心中港路、文心路等路段，都有不少小坪數住宅推出。業者認為，以低總價入住市區精華地段，且容易出租，是小坪數住宅的優勢。 台中市預售市場近幾年來，大樓產品逐漸取代透天別墅成為推案主流，其中又以20坪左右的1房小坪數住宅，以低總價為訴求，強調可以輕鬆成家，對首次購屋族具有極大的吸引力。 20坪左右的1房小坪數住宅，坪數略大於傳統套房，並有客、餐廳提供生活起居，也有完整的廚房與衛浴設備，因建材規劃趨向高檔，並搭配注重個人化服務的物業管理公司，整體社區管理品質優於一般住宅及小套房，因此吸引不少外地的單身族群、首購客青睞。 除了一般標準樓高住宅，市場上也有強調「複式4米2」與挑高3.6米的挑高型產品，最大賣點即是大採光面與可彈性運用的空間，利用錯層或挑高的垂直高度，增加生活空間的舒適感與高度感。 台中市近2年在主要幹道文心路、中港路2側推出不少商務型的小住宅預售案，中港路以科博館、廣三SOGO百貨附近的產品最受歡迎，正中港路上的住宅開價至少20萬元起跳，位於北屯區的文心路2側，近來也受到捷運綠線的帶動，房價因此水漲船高，預售開價16~18萬元，愈靠近捷運站的產品房價愈高。 不過面臨主要幹道的土地有限，因此建商轉而尋找位於次要道路、距離主要幹道不超過3分鐘車程，或鄰近大專院校的土地推案，訴求相同成熟的生活機能、相對安寧的居住環境，例如「佳泰樂薇」即訴求近中醫大學與中華路夜市。次要道路住宅房價，也會較主要幹道2側便宜1萬元至3萬元不等。 信義房屋南屯市政店店長許鴻政說：「台中市7期重劃區周邊、及中港路、文心路等精華路段，是支撐高房租的基本地段。」7期、中港路周邊的小住宅每坪月租金可達600~700元，屬於次高價區段的中科及逢甲附近，每坪月租金則在400~500元左右，購屋者即使不自住，出租也有不錯的獲利。 蘋果日報2008/09/23
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2008/09/24

591法拍屋資訊網

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房價、物價雙雙高漲，購屋人應如何購屋？台灣房屋首席總經理彭培業以「煮一鍋湯，溢出來的東西，也會雨露均霑。」來看高物價、房價時代的首購族購屋行為，他說目前房價佷多地方都貴了，所以購屋不是買「好的區域」，而是集中資金買「趨勢會變好的區域」，特別是「A級地段旁的B級建築」。核心區房價快速拉高後，買不起房子的民眾開始向外尋找標的，新一波帶動周邊房價的現象，將更為明顯。 彭培業舉例，例如信義計劃區旁的吳興街，和南港旁的汐止、永和旁的中和，都是因為核心區房價偏高，能夠受惠「房價外溢」效應的區域，此外首購族如在台北縣的三重、土城、新莊等地，還是能發掘到房價較合理的區段及房屋。 目前桃園市不少新推案的房價偏高，不妨到房價較低的中壢SOGO海華商圈尋找房屋；台中市7期重劃區房價漲太兇，很多豪宅新案價格直創新高，但位置相距不遠的中科，投資價值就浮現。彭培業說，「好的區域」房價難以高攀；但「趨勢變好的區域」卻還能有享受增值的機會。彭培業說，因為新的營建法規限制，未來新大樓住宅的公設比只會愈來愈高，在高房價時代，「公設比低」的房屋價值會更形浮現。在台北市，以40坪的房屋、每坪50萬元、總價2000萬元的住宅大樓來看，公設比只要多出5個百分點，就等於多花100萬元在買公共設施。彭培業表示，目前不少民眾因為建商形塑廣告，而多買了許多用不到的設備，事實上多數的公設實用性並不高。 蘋果日報2008/09/23
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桃園航空城不動產資訊網

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最近房市冷颼颼，張先生想趁此機會買一間靠近捷運附近的便宜屋，研究之後發現，房價仍舊高得嚇人，特別是台北市中心所謂捷運附近500公尺的住宅。後來房仲業者告訴他，如果預算有限，可以考慮高架捷運沿線第1排的房子，與鄰近房價有5~10%的議價空間，但前提是「不怕吵」。近來不少房仲業者都在喊苦，因為房價過高，看屋的民眾少了2~3成，而且多數賣方仍不願下修房價。想買房子，專家表示不妨到區域內生活條件沒有那麼完美的地段來「撿」便宜，換取低總價的購屋門檻。 什麼是「沒有那麼完美」的地段？有巢氏房屋發言人施亮州表示，生活機能方便，可以為房價加分，但是若想在同區域買到比較便宜的房子，可以退而求其次選擇高架捷運、傳統市集或夜市等附近的房子；對於有預算壓力的首購族，可以買到滿足預算總價內的住宅，等日後有能力再換屋。 以高架捷運附近的住宅為例，中信房屋石牌捷運加盟店店經理范子麒說，捷運石牌站沿線的房子由於緊鄰捷運軌道旁，兩旁住宅並無受惠於捷運的便利性，以目前中古公寓房價每坪23~25萬元，比附近中古公寓每坪27~28萬元，少1成左右。范子麒提醒，購買高架捷運沿線住宅，還要特別留意住宅是否因捷運長年高速往返，使得整個建築物有向後傾斜的現象；檢測方式除了目測法，拿個10元銅板在地上滾，也可以測試是否有傾斜現象。而住家附近若有焚化爐，又位於下風處，住宅環境的空氣品質易受影響，也是民眾購屋議價的籌碼。此外，靠近傳統市場附近的住宅，雖然人潮和噪音較多，但生活便利，房價也便宜，是不錯的選擇。永慶房屋松山站前直營店店長張仲宜說，以虎林街的永春市場為例，有早市和黃昏市場，從早上6、7點開始到晚上7、8點，幾乎都有人在做生意，生活機能非常便利。市場旁的中古公寓房價每坪26~28萬元，比附近中古公寓每坪30~33萬元，少1成左右。施亮州也建議，不妨多花點時間到這些路段走動走動，分別利用早上和晚上觀察，並請附近的房仲業者提供想購買地段的環境分析資料，做好事前對於地段的審慎評估，釐清自己可以容忍的「不完美」程度，避免入住才後悔。 蘋果日報2008/09/23
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蔡羽琇高雄房屋資訊網

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財團法人國土規劃及不動產資訊中心調查發現，大台北民眾最期待購屋預算，分別是總價300~500萬元與500~900萬元。房仲建議，在台北市想購買300~500萬元的房子，民眾得犧牲「空間與小環境品質」，即使總價預算增加到500~900萬元，也難進住市中心，相較下台北縣總價300~900萬元，就能卡位興建中捷運站周邊。 住商不動產企研室調查發現，在台北市購屋預算300~500萬元的民眾，幾乎僅能選擇套房或2房中古屋，包括中山區的新生北路、中山北路、長安東路建國北路與信義區的吳興街、永吉路等，若將總價拉高到500~900萬元，則能挑選市郊3房產品，如文山區、北投、大同等區，若願意犧牲空間，則可選擇大安區、信義區的套房，甚至是內湖的2房產品。 信義房屋企研室主任蘇啟榮舉例，若預算300~500萬元，可能須選擇嫌惡設施旁的特殊產品，如福地等，想購買500~900萬元的物件，可選擇市郊小環境較佳的區段，或貼近市中心的次級地段，如可選擇吳興街600巷以後的物件，就有單價約30萬元的舊大樓，或中山北路兩側巷弄內的舊公寓，每坪26~32萬元。另外，民眾也可選擇萬華青年公園旁大樓，居住品質佳，但區段比不上市中心，蘇啟榮指出：「台北市平均成屋屋齡約19年，想買低價住宅，就要有住老房子的準備。」相較台北市，500~900萬元的預算，除了新板特區、新店市中心等，幾乎可輕鬆入住台北縣各區段。房仲業者建議，預算較多的首購族，還可選捷運周邊，或新興重劃區，如泰山18甲重劃區或新莊副都心周邊。 新莊是台北縣僅次新板特區的區域。規劃逾20年的新莊副都心，百餘頃建地已整地完成，就等點交，加上新莊市興建中的捷運，中長期房價增值潛力佳。 永慶房屋新莊中原店店長林志堅說：「新莊中平路西側的歐洲村系列推案，屋齡新穎，重劃區接待與建物規劃整齊，主力22~32坪2~3房產品，總價約450~700萬元，附近榮富國小又屬明星學校，適合人口簡單或有學齡兒童的夫妻。」 2009年底捷運蘆洲線將完工，沿線主道三民路上學校林立，機能頗佳，近3年更吸引不少建商推案；而附近南港子重劃區開發5年，機能逐漸成型，5年內新屋，成交價普遍在20~25萬元間。住商不動產徐匯加盟店店東陳芳山建議，購買新成屋應留意公設是否太多，管理費等問題，很可能買了高公設比的房子，入住後卻用不上。 他認為，蘆洲隨捷運接近完工，即使是末端站，通車前房價都有補漲機會，不僅適合預算有限的自住客，在「逐捷運而居」的概念下，投資也具保值性。 蘋果日報2008/09/23
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房地產928檔期慢加溫，最近小劉在台北市上班途中，仔細讀著房地產廣告看板上面的字眼，卻搞不懂這個建案到底在台北市、台北縣還是台中市。根據行政院公平交易委員會統計近半年最新，針對不實的不動產廣告懲處罰鍰高達6千多萬元，遠超過去年整年度總罰鍰4千多萬元。 假日走在街頭，或在交流道路口，總會看見穿著背心，手裡抱著一疊海報的工讀生，敲著你的車窗硬塞房地產的海報和廣告面紙給你；有興趣的民眾仔細閱讀後，很容易被廣告上聳動的文案，和精美的圖像所吸引，例如「溫泉會館、60米迴車廣場、空中泳池」，結果一到現場才知道是「地熱水、消防車救災通道、屋頂平台」。 像這樣的案例今年特別多，尤其是工業住宅當住家產品銷售、陽台外推、公共設施不符等。 公平會表示，民眾購屋簽約時，要特別留意契約書是否隱含交代不清的條款，例如計劃由停車位改建的公共設施，施工平面圖是否已申請成功，否則交屋後，建商極有可能推給管委會。 台北市不動產代銷公會理事長王明成認為，好的銷售工具應該要「簡單地說，輕鬆地懂」。建商應該讓民眾在接獲資訊的第一時間，就可以清楚知道，這個建案訴求的重點，該地的實際生活情形；而不是用拐騙的方式，引人購買虛偽不實的產品。 例如強調水岸第一排的景觀住宅，建商在預售時就知道鄰地未來也會興建大樓，遮住景觀視線，銷售時卻刻意隱瞞，待交屋之後以為事不關己，但公平會就有這樣的懲處案例。王明成表示，購屋前不妨先去探聽建商品牌的信譽如何，才不至於買到後悔的產品。永慶房屋代銷部協理王財旺則提醒，有意在928檔期購屋的民眾，事先蒐集情資，掌握每個建案的基本資料，如建設公司、營建工程、土地使用類別和基地位置等；曾經有個建案廣告上沒有寫建商名字，而以知名的營建廠大打廣告，讓民眾誤以為營建廠就是建商。另外，在「外接待中心」看屋時，千萬別以為這就是基地位置，一定要親自去基地現場了解地理環境，而台北市採外接待中心銷售的地段，以內湖居多。最後，民眾若對廣告內容有遲疑，一定要問清楚，或向公平會申請協助，避免被不實廣告所誤導。 5大房地產不實廣告 1.工業住宅：工業住宅的室內規劃成家配圖，誤導民眾以為是一般住宅產品2.陽台外推：室內空間家配圖將陽台納入室內空間，誤導民眾室內空間被放大3.公共建設：休閒設施示意圖實際上是停車位或消防通道，尚未申請改建成功4.黑心溫泉：溫泉需通過經濟部溫泉法檢測，取得溫泉水權的正名登記5.標語不實：廣告表現與文案使用誇大不符蘋果日報2008/09/23
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民眾向銀行申請房貸，提前清償時，往往必須負擔一筆違約金，不過，民眾可能不知道，計算違約金的方式，各家銀行大不同，申貸之前最好先問清楚，以免為了提前還款、減少負擔，卻需多付出一筆違約金。由於銀行現在大多採前低後高的階段式利率房貸，為避免民眾只想享受前段低利，時間一到就轉貸，銀行都會有違約金的規定。以往銀行多按照客戶清償時間，以借款總額乘以固定的比率（通常為0.5%至1%）計算，但金管會認為以總額來算，對貸款戶不公平，因此，各家銀行相繼調整違約金計算方式。其中土銀日前已發文各營業單位，改為從清償當日前三個月時未還金額做為計算基礎，其他包含台銀、合庫及一銀等均以類似方式計算。舉例來說，如果在土銀申貸，今天（9月23日）清償，需交的違約金要看三個月前，也就是6月23日當天的欠款餘額為多少，再乘上固定的比率；若第一年就還清為1%、第二年0.75%、第三年0.5%。此外，華銀和台企銀是以清償前三個月累計還款金額計算。例如小王清償時共還了三個月，分別還50、20及20萬元，計算違約金時，就以90萬元為計算基礎。比較特殊的是彰銀，以清償時應繳貸款與總額差距來計算。例如美君貸款500萬元，期限20年，三階段利率分別為3%、3.1%及3.2%，第一年每月需繳2萬7,729元，結果美君繳完首月決定轉貸，繳清所有借款；違約金的計算基準是500萬元減掉2萬7,729元，為497萬2,271元。但行庫主管提醒，即使在綁約期間內提前還款，只要房屋抵押權沒有塗銷，也就是貸款人沒有把房屋轉手賣出，銀行通常不會收違約金。綜觀這些計算方式，以合庫的計算方式對貸款戶較有利，例如民眾可在倒數第二期將欠款金額降至最低，就能降低最後清償時所需支付的違約金。合庫主管也坦言，目前正在考慮修改，避免貸款戶鑽漏洞；台企銀個金部經理石琬如說，其實銀行加入違約金條款，並非怕民眾提前清償，主要是擔心投資客使用完前段的優惠低利後，立刻轉貸或是將房屋轉手，所以，才會有前兩年低利時期提前清償要收違約金的規定。自由時報2008/09/23
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房市買盤弱，使得成交量下滑，交易天數也拉長。從房地產供需面看來，市場購屋主力已回到買方市場，自住客購屋的「必要性」提升，而畢竟這類族群的購屋目的，是長期居住，購屋人宜掌握三大要訣，審慎評估自備款、房貸等財務狀況。 一、自備款至少三成。 台灣房屋首席總經理彭培業建議，自備款要充足，購屋後才不會為了繳房貸，而讓家庭財務吃緊，此外房貸商品眾多，更要多問、多比較，評估最適合自己的房貸專案。 二、挑選合適的房貸。 選擇遞減型房貸者，必須精確地在銀行約定的當天，將房貸還款匯入戶頭中，一旦銀行扣不到款，就無法享受利率遞減的優惠；至於有些銀行強打的抵利型房貸，由於它標榜存款與房貸金額可相抵，因此，不適合月光族或存款較少的人。 三、跳出「低自備」迷思。 值得一提的是，業者為了賣屋，常喊出「低自備款購屋」口號，購屋人也要三思其背後的意義。因為「低自備款」並不代表是「低房價」，自備款與貸款金額呈現相對消長的關係，自備款低，貸款金額當然就比較多，彭培業提醒，看屋時，千萬不要因為業者低價行銷，而衝動購屋。 根據台灣房屋對買方購屋心態的調查，首購族占55％、換屋族占3 7％、投資族已從2年前的32％驟減到8％，顯見投資客退場。業者表示，不管是預售屋、新成屋或中古屋，除了評估交通方便、掌握價格再大膽議價之外，由於銀行憂心房市未來走向，而緊縮房貸成數，所以，購屋人本身的財務狀況，更要先做詳盡評估。 工商時報2008/09/23
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景氣低迷，民眾荷包大縮水，使得消費信心潰堤，房地產業者個個苦不堪言。以今年「928檔」來看，推案金額大減404億元，另外，精華辦公商圈的店面空置率爆增，高達12％至20％，業者還說，倒閉收店的商家太多，慘狀比2003年SARS期間更甚。


往年的黃金檔期「928檔」，今年大形失色，根據住展雜誌的調查，有些超級指標建案，推案一延再延，不然就是進場而不公開的詭異現象。


住展雜誌評斷，營建股的超跌走勢，嚇壞建商，以目前的市況來看，建商考量到硬著頭皮登場推案，贏的勝算相當小，所以，「928檔」索性不推了，等年底或明年初，再伺機而動。這也使得推案金額驟減404億元，推量下修四分之一，達到25.7％的比例。


今年「928檔」的實際推案量，出現大幅度減少，反應出建商不願與目前萎靡不振的景氣正面衝擊，因此推案躊躇不前，想推、預推而不推的建案愈來愈多。


原先預推的31個指標建案中，已有6個建案先落跑，這6家延銷的業者，幾乎都是極富口碑的知名建商。


住展雜誌研發長倪子仁說，「928檔」是房市重要的推案檔期，推案量的多寡、銷售的好壞與價量的變化，對隔年房市有一定的影響，也可從中看出建商的信心強度。


因此，推案踩煞車的現象，顯示建商已不再一味作多，對房市景氣抱持保守態度，房價不再高不可攀，購屋人可找到合理價位進場。


此外，經濟不景氣，也直接衝擊消費市場，店面市場退租、倒店的比例明顯增加，造成店面空置率激增，商仲業者調查，台北市20米以上的辦公商圈，有高達14個路段，店面空置率達12％以上，其中，更有5個路段空置率超過20％。


欣元商仲總經理焦文華說，景氣不佳，民眾縮衣節食不消費，使得各行各業的業績，普遍下滑近3成，店面退租、倒閉的狀況，以辦公商圈最為嚴重。


他觀察，已有房東調降約1成的租金求租，次級路段的店面，甚至願意調降2成的幅度，只求租客光臨。


焦文華表示，今年已有不少知名企業結束或倒閉，像是中興百貨、馬莎百貨、文華麵包、丹比囍餅等，可見整體消費市場明顯變差，逛街購物的人潮變少，喝酒應酬的人也少了，連計程車司機都載不到客人、收入銳減，走一趟辦公商圈，可明顯感受到，空出的店面愈來愈多。


其中，不乏松江路、忠孝東路、南京東路、和平東路、敦化南路等路段，都是知名的金融辦公商圈，街景卻格外冷清，周六、日「等無人」。




工商時報2008/09/23



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股市再破底，被房產業者視為房市最重要回溫關鍵「股市不回」，房市後市並不樂觀，近來不少產業者都說：「目前房地產景氣與5年前SARS時差不多糟。」房仲業單店業績比SARS時期減少，新案來市場人及成交組數約與SARS時相當，房地產業者私下說：「房價太高，造成買方不願進場，房市景氣寒冬可能還要一陣子。」


在2003年第2季的SARS時期，被視為近年房市最慘澹的時期，同時也是開啟5年房市多頭行情的起漲點，房仲業近3月來的單店營業額，與SARS時期相較，平均減少2~3成。目前永慶房屋單店成交件數較SARS時相較減少33%，雖然整體房價提高，營業額卻減少22%；信義房屋（9940）SARS時，109家店創造月營收約2.1億元，近2月來218個店則創造平均約4.3億元的月營收。


房仲業單店業績較SARS時期減少，固然是近年積極擴點策略稀釋績效，但景氣急凍恐怕還是最關鍵原因。永慶房仲集團總經理廖本勝說，SARS時買賣雙方對價格有共識，只是買方覺得市場不好、不願進場；如今則是賣方對於房價抱持極高期待，「不過隨股市下滑，斷頭的資金壓力沉重，房價遲早下修，這樣才有助於成交量回穩，對房市量價結構才較健康。」


就新案市場觀察，據《住展》市調資料顯示，SARS時指標案如「華爾道夫」、「天月」、「湯泉2期」、「大都市新天地」平均每周還有15~20組來人；不過目前的台北地區指標案，甚至有些還達不到這個水準。《住展》房屋網總監陳韻如說：「當時購屋壓力是12年來最低，現在則是有史以來最高。」她指出，現階段房市較5年前SARS時冷清，顯見股市衝擊比SARS還大，資金卡在股市，也造成換屋意願低落、首購能力不足。


觀察全國建物買賣移轉件數，雖然目前單月買賣移轉件數較SARS時還高出2成，美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為：「現階段交易量增加，有部分比例是來自2~3年前建商大量推案，建案完工後的移轉登記。」他指出，整體經濟景氣不佳是造成房市雪上加霜的原因，這種情形短期內恐難改善。

 

蘋果日報
2008/09/05

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內政部昨日指出，受到景氣下滑影響，本年度購置住宅貸款利息補貼方案3萬個名額，迄今僅有4千人申請，而農村改建修繕近萬個補貼名額，迄今來申請者合計也僅600多人，政府優惠補貼雖多，但在景氣不佳下，全部乏人問津。 內政部表示，政府補貼房貸利息的方案目前總計有三項，包括：中央銀行的優惠購屋專案貸款、內政部購置住宅貸款利息補貼方案、及明年元月要推出的青年安心成家方案。 央行這項專案優惠房貸由於代息3.6％太高，乏人問津，但內政部這個購屋利息補貼方案，利息僅2.767％，最高可貸到220萬元，迄今一樣乏人問津。 內政部官員指出，內政部這項購屋利息補貼方案，除了限制申請者必須無自有住宅外，其他限制並不嚴格，台北市凡家庭年收入低於1 48萬元，高雄市及台灣省轄市低於107萬元者，皆有資格申請，屆時再依據家庭經濟情況予以評分，獲得高評分者即可獲優惠貸息。 原本預估3萬個名額會供不應求，因此定出評分標準，以讓名額可以公平的分配出去，但內政部官員表示，距離年底僅剩一季，今年這 3萬個名額到現在來申請者僅4千多人，遠遠不如預期，這麼優惠的貸息仍然難以吸引民眾前來申請，顯示景氣真的很差，為此明年的名額將縮減至1萬名。 內政部為改善農村居住環境，還有另一項農村改建修繕補貼方案，今年3月推出以來，凡是在今年度辦理房屋改建者可獲20萬元的補貼，進行修繕者也可獲6萬元補貼，其中興建補貼的名額有1200戶，而修繕補貼的名額有8500戶，但是迄今，還是乏人問津。 內政部官員表示，前來申請修繕的不到500名，而前來申請改建者更不到200名，為此內政部在月前辦理第二次公告，籲請民眾前來申請，這麼優惠的補貼仍然帶不動民間的需求，顯示當前景氣確實非常嚴峻。 工商時報2008/09/05
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「我們準備好了！歡迎郭總裁馬上進駐」的紅布條，高掛在高雄軟體科技園區的大樓，鴻海集團南下高雄具有象徵意義；而國內興起一股的博弈熱，更吸引澳門賭王何鴻燊的注意，也考慮在區內設立博奕人才培訓中心。高雄軟體園區的加溫，間接帶動周邊房地產的發展。 鴻海集團除進駐高雄軟體科技園區，已派人南下並承租新光路、自強路口的「85國際DC」作為員工宿舍，目前已完成部分人才招募工作。未來將加碼在高雄港建構該集團全球發貨及營運中心，在大陸廣東及越南生產的成品或半成品將，運至高雄簡易加工再轉運。 鴻海配合新政愛台12建設南下高雄大投資，明顯帶動企業進駐高雄軟體科技園區的意願，據開發高雄軟科的國城建設表示，目前園區申購進駐已逾8成。 高雄軟體園區的區位、規畫及租稅減免的的優勢，同樣也吸引國外大型企業的重視，100多位大陸、香港、澳門大型企業負責人、第二代所組成的投資考察團，17日將到高雄考察，成員產業版圖涵蓋高科技、房地產、休閒及博弈等。其中澳門賭王何鴻燊就有意在台尋找設立博弈人才培訓中心，因應澳門博弈市場的需求，時值台灣目前開放博弈特區熱潮之際，何鴻燊來台評估投資的動作最讓人矚目。 廠商進駐高雄軟體科技園區踴躍，勢必增加就業人口，間接地帶動周邊房地產的發展，雖然最近國內房地產受到美國次貸風暴、股市不振及農曆7月的影響，買氣及價格受到涉及，但高雄軟體園區周邊的房市不但在價格上獲得支撐，銷售仍維持一定的水平。 高雄軟體園區所在的高雄多功能經貿園區周邊地區，包括前鎮區1 0棟住家大樓新成屋中，8月完成過戶達52戶，表現相當亮眼，目前餘屋量僅剩下628戶；而西苓雅大樓住家餘屋量甚至只有60戶左右。 在個案表現方面，位於民權路林蔭大道上的福懋「首善」，表現最為亮眼，不僅每坪成交均價超過20萬元以上，單月過戶數高達20多戶；其次城揚「海德公園1號」也有近20戶的過戶數，區內友友「百達翡麗」、「文化馥麗」銷售率已超過9成；近夢時代廣場、捷運R6站的「台場町」、「河畔鑲波」，分別在去年底及今年3月進場，銷售率分別是8成5及6成。緊鄰金典飯店的「85國際DC」，更因地段及價格的優勢，目前銷售率已超過9成7。 園區旁的透天別墅更是熱銷，今年5月中旬才完工的「百立帝堡」，稀有的人車分道設計，統一門禁管制，吸引高檔換屋客層進場，每周來人量維持在15組以上，目前銷售已破7成，每戶平均售價達2800 萬元。 目前經貿園區周邊經精華地帶可建用地有限，興建中及即將完工的的個案，房價也跟著水漲船高，如正對光華國中校園的匯成「文化翡翠」、愛河畔的「京城凱悅」、高雄港旁的太普「尚海」、三多商圈宏碁「鳳凰交響曲」等後市也看俏。 中國時報2008/09/05
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