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2008/09/24

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新莊市幸福路為「上新莊」重要的成熟商圈,沿線商店型態多樣化,能滿足日常生活所需機能。幸福路以東的住宅產品,以中古公寓為主,以西則為中古大樓和新社區大樓居多,未來還有捷運新莊線、環狀線和機場捷運的交通利多加持;想提前卡位幸福商圈住宅的民眾,總價600萬元,買得到3房、約30坪的中古大樓。幸福商圈位於新莊副都市中心區和綜合運動場之間,泛指由中華路、復興路、中平路和中原路所環繞的區域,其中又以幸福路為指標路段;沿線商店除大型連鎖店家外,還有許多家電行、修車行、小吃店、蔬果店、小兒科及牙科診所等,而今年初開幕的「佳碼進口精品生活館」,更為商圈注入一股朝氣。 此區日常生活採買,是依靠著自信街上的宏泰市場,這是「上新莊」最大的傳統市場:早上開始營業到晚上,人潮最多的時段在中午12點至下午1點之間,晚上以販賣水果居多;小吃店和攤販集中在福壽街上的市集,一樣也是整天營業,宵夜場更還營業至到凌晨2點,滿足各時段不同的生活需求。新莊幸福商圈吸引許多外來客遷入,主因除了豐富的生活機能,更有「1高、2快、3捷運」的交通利多。「1高」,指中山高速公路;「2快」,指特1、2號快速道路,其中特1號接大漢橋可通往北二高,往北通淡水、八里,往東南通中和、新店、木柵。施工中的特2號,則可通往北2高土城交流道。「3捷運」為新莊線、環狀線和機場捷運線。未來捷運新莊線位於中華路上有新莊站,捷運環狀線位於思源路上有幸福站,兩條捷運線將交會於頭前庄站;而機場捷運則在副都市中心區有新莊副都心站。永慶房屋新莊幸福直營店店長曾麒銓表示,這3條捷運線可在未來6~7年內完工,通車後房價可望補漲,捷運利多將支撐新莊未來房價。此外,過去給新莊市民惡臭跟髒亂印象的中港大排,在台北縣長周錫瑋的規劃下,目前正積極整治,希望可以仿效韓國首爾市的清溪川整治經驗,徹底改善水質,建設為自然的親水公園,提升整體的居住環境品質,打造一個市民休憩的景觀公園。 曾麒銓建議,想在新莊幸福商圈卡位的民眾,買大樓產品比較划算,因為新莊目前房價仍處低價位,中古公寓和大樓的房價差異不大,大樓的房價每坪只比公寓高出約2~4萬元,就能享有更好的屋況,直接添購家具就可以入住。若買中古公寓,想要住得舒服,可能還要額外花一筆裝潢翻新費用。屋齡20~30年的公寓,房價每坪約14~16萬元;屋齡7~15年的電梯大樓,每坪約16~19萬元;而屋齡在5年內的社區型新成屋,如中平路上的大型造鎮區,房價每坪約19~23萬元。購屋預算若在500~600萬元之間,可以買到坪數25~30坪的2房電梯產品;預算在600~800萬元,則可放大到32~40坪的3房產品。另外,開車族若想買停車位,每個價位約在120~130萬元之間。幸福商圈內有榮富國小、昌隆國小、思賢國小和中港國小,其中指名度最高的社區為榮富國小附近的住宅,榮富國小學區住宅範圍在幸福路、中華路、中原路和中平路之間。最知名的社區是中平路一帶的「歐洲村」,購屋族以年輕客層居多,較青睞社區型的新大樓,以及多樣化的公共設施供生活休閒娛樂。 蘋果日報2008/09/23
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2008/09/24

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台北縣板橋市這幾年房市上漲,新推案如雨後春筍般湧現,使得區域平均房價漸與台北市並駕齊驅,購屋族想在板橋找居住環境舒服,而且生活機能成熟的便宜住宅,其實並不容易。不過,林家花園以北的文教住宅區,不僅充滿人文氣息、居民水平高、管理佳,更重要的是,總價550萬元,就能買到3房中古公寓。


信義房屋板橋府中店專案經理蔡侑倫說,近年來大家對板橋高房價的印象,大部分來自新板特區,該區屬於居住環境規劃完整、預售案和新成屋群聚的區域,為新開發的生活機能地段,雖然具有都會商圈的便利性,但卻少了點柴米油鹽醬醋茶的傳統生活機能。


板橋新板特區旁的府中商圈,為舊板橋火車站商圈,在火車站搬遷後,不僅擴大了市民的生活範圍,更有「板橋西門町」之稱,為板橋市生活機能最成熟的地段。由於開發早,閒置土地不多,近年新推案量少,相對其他新開發地區,生活便利佳與中古屋的低房價為其購屋的主要優勢,特別是附近的林家花園一帶。


蔡侑倫說,外來客到板橋買房子,通常會先找捷運站附近的房子,但是,捷運站周遭的房價就比較貴。因此,預算不足,想在板橋近捷運熱門商圈,買文教區的住宅產品,不妨考慮林家花園以北的中古公寓。


板橋的文教風氣,最早是由林家花園開始興起。林家花園目前已被列為古蹟景點,其中有一間「汲古書屋」,是因為當時林家非常重視教育,因此出錢出地,先後設立書社和義學,後來又捐地興建新校舍「大觀書社」,經常邀請文人雅士到府一同研習詩詞古畫,可說是板橋文風鼎盛之處。


林家花園內綠蔭扶疏,古色古香的中式建築,是繁忙工作後休憩的好地方,目前位在附近的「自強新村」和「富邦社區」,是最具代表性的社區公寓,住戶多為退休的軍公教職人員,區域內住戶單純;再加上附近從以前延續下來的傳統市集和商圈,生活便利性高。


位於林家花園以北的「自強新村」和「富邦社區」,有別於一般公寓社區,著重完善的管理制度,社區內崗哨附近,時常可見警衛在巷道巡邏,注意是否有陌生人進入。


住戶多為退休老師,生活水平高,中古公寓每坪約20~22萬元,坪數在25~35坪左右,總價550萬元,可以買到3房產品。


林家花園附近住宅,除了以北的文教住宅區外,以東的文昌街、茶館街等路段為傳統的市集;而倉後街、福德街為大型的蔬果批發市場,以南的南雅東路晚上為南雅觀光夜市;生活機能豐富的區域,相對地由於整日市集都在做生意,居住品質和市容也會受到影響,目前住戶以市場的自營商居多。


以南雅觀光夜市近年推案房價為例,位於夜市裡面的「金板神」,屋齡2年,房價每坪約20萬元,但同樣位於夜市入口處的「新站歐洲」,住戶進出可避開擁擠的人群,相對較不受逛街人潮影響,屋齡1年,房價每坪約25萬元。想在生活機能豐富的區域挑便宜物件,要能接受較多的人潮可能會影響居住品質,才不會後悔。



蘋果日報2008/09/23




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2008/09/24

大師商仲房屋網

 

相較於大台北地區,桃園市的房屋單價低,首購族能挑選的地段與產品更多。當地業者指出,桃園市民眾首次購屋的預算約介於500~700萬元,以2~3房產品為主力,其中,以學區與工作地點為主要考量,之後才會考慮熱門精華區段,建議首購族最好添購車位,以利未來轉手。


便利的生活機能、相對便宜的房價與未來抗跌性,是首購族買屋最重視的條件,桃園市符合這樣條件的區段相當多,包括有桃園「信義計劃區」之稱的中正藝文特區、生活機能完善的大有特區、5分鐘內可享百貨商圈優勢的後火車站商圈,及鄰近眾多公家單位的中平路商圈。


台灣房屋桃園區總經理古兆憲指出,桃園市為全國各縣市中,外來人口移入比率最高的地區,對於房市有一定的支撐力道,加上桃園市為桃園縣政府所在地,擁有行政中心的優勢,生活機能與商業活動優於其他衛星市鎮,便利性與商圈成熟度也最佳。


桃園市的人口總數居全縣之冠,主因是鄰近行政區的人口移入不斷移入,近5年人口成長數字均為桃竹地區首位。住商不動產桃園中正店店東賴彌韜指出,比起大台北地區周邊的新市鎮,如泰山、林口與三峽等地,桃園市生活機能更完備,加上國道網絡密集、高鐵站與火車站均有,交通動線完善,附近有龜山、內壢等多個工業區,就業機會多,相對也帶進更多的人口。


其中,中正藝文特區為區域房價指標,也成為首購族最想進住的區段,不過,區內生活機能與各項建設尚未完備,想要進住此區的民眾,建議最好往同德六街、中埔六街與南平路上尋找。


此外,與中正藝文特區僅1橋之隔的大有特區,學區、綠地與商業機能等各項設施相對比藝文特區完善,房價卻比藝文特區每坪便宜2~3萬元,建議預算有限的首購族,可以前進此區。


若喜歡享受寧靜生活與購物樂趣的首購族,建議可前往桃園後火車站商圈,後站擁有3大公園綠地,其中以佔地7.88公頃的陽明公園最大,且後站商業活動較不頻繁,但距離百貨公司聚集的前站僅車程5分鐘,環境鬧中取靜,且區內擁有熱門學區建國國中、建國國小,小家庭的首購族也可以往此區尋找適合物件。


至於中平路商圈,鄰近有桃園市文教區之稱的縣府特區,區內多圖書館、學校、公園與休閒場所等設施,加上政府機關林立,住戶多為附近公家單位上班的老師與公務員,居住環境相當單純,也是桃園市首購族心目中的理想購屋區段。

 


蘋果日報2008/09/23




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2008/09/24

張精言桃園別墅資訊網

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房價高漲,總價在3、400萬元的小坪數1房住宅,強調具備客、餐廳與廚房、衛浴等完整機能,近年在台中市十分受到歡迎,市中心中港路、文心路等路段,都有不少小坪數住宅推出。業者認為,以低總價入住市區精華地段,且容易出租,是小坪數住宅的優勢。 台中市預售市場近幾年來,大樓產品逐漸取代透天別墅成為推案主流,其中又以20坪左右的1房小坪數住宅,以低總價為訴求,強調可以輕鬆成家,對首次購屋族具有極大的吸引力。 20坪左右的1房小坪數住宅,坪數略大於傳統套房,並有客、餐廳提供生活起居,也有完整的廚房與衛浴設備,因建材規劃趨向高檔,並搭配注重個人化服務的物業管理公司,整體社區管理品質優於一般住宅及小套房,因此吸引不少外地的單身族群、首購客青睞。 除了一般標準樓高住宅,市場上也有強調「複式4米2」與挑高3.6米的挑高型產品,最大賣點即是大採光面與可彈性運用的空間,利用錯層或挑高的垂直高度,增加生活空間的舒適感與高度感。 台中市近2年在主要幹道文心路、中港路2側推出不少商務型的小住宅預售案,中港路以科博館、廣三SOGO百貨附近的產品最受歡迎,正中港路上的住宅開價至少20萬元起跳,位於北屯區的文心路2側,近來也受到捷運綠線的帶動,房價因此水漲船高,預售開價16~18萬元,愈靠近捷運站的產品房價愈高。 不過面臨主要幹道的土地有限,因此建商轉而尋找位於次要道路、距離主要幹道不超過3分鐘車程,或鄰近大專院校的土地推案,訴求相同成熟的生活機能、相對安寧的居住環境,例如「佳泰樂薇」即訴求近中醫大學與中華路夜市。次要道路住宅房價,也會較主要幹道2側便宜1萬元至3萬元不等。 信義房屋南屯市政店店長許鴻政說:「台中市7期重劃區周邊、及中港路、文心路等精華路段,是支撐高房租的基本地段。」7期、中港路周邊的小住宅每坪月租金可達600~700元,屬於次高價區段的中科及逢甲附近,每坪月租金則在400~500元左右,購屋者即使不自住,出租也有不錯的獲利。 蘋果日報2008/09/23
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2008/09/24

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房價、物價雙雙高漲,購屋人應如何購屋?台灣房屋首席總經理彭培業以「煮一鍋湯,溢出來的東西,也會雨露均霑。」來看高物價、房價時代的首購族購屋行為,他說目前房價佷多地方都貴了,所以購屋不是買「好的區域」,而是集中資金買「趨勢會變好的區域」,特別是「A級地段旁的B級建築」。核心區房價快速拉高後,買不起房子的民眾開始向外尋找標的,新一波帶動周邊房價的現象,將更為明顯。 彭培業舉例,例如信義計劃區旁的吳興街,和南港旁的汐止、永和旁的中和,都是因為核心區房價偏高,能夠受惠「房價外溢」效應的區域,此外首購族如在台北縣的三重、土城、新莊等地,還是能發掘到房價較合理的區段及房屋。 目前桃園市不少新推案的房價偏高,不妨到房價較低的中壢SOGO海華商圈尋找房屋;台中市7期重劃區房價漲太兇,很多豪宅新案價格直創新高,但位置相距不遠的中科,投資價值就浮現。彭培業說,「好的區域」房價難以高攀;但「趨勢變好的區域」卻還能有享受增值的機會。彭培業說,因為新的營建法規限制,未來新大樓住宅的公設比只會愈來愈高,在高房價時代,「公設比低」的房屋價值會更形浮現。在台北市,以40坪的房屋、每坪50萬元、總價2000萬元的住宅大樓來看,公設比只要多出5個百分點,就等於多花100萬元在買公共設施。彭培業表示,目前不少民眾因為建商形塑廣告,而多買了許多用不到的設備,事實上多數的公設實用性並不高。 蘋果日報2008/09/23
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2008/09/24

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最近房市冷颼颼,張先生想趁此機會買一間靠近捷運附近的便宜屋,研究之後發現,房價仍舊高得嚇人,特別是台北市中心所謂捷運附近500公尺的住宅。後來房仲業者告訴他,如果預算有限,可以考慮高架捷運沿線第1排的房子,與鄰近房價有5~10%的議價空間,但前提是「不怕吵」。近來不少房仲業者都在喊苦,因為房價過高,看屋的民眾少了2~3成,而且多數賣方仍不願下修房價。想買房子,專家表示不妨到區域內生活條件沒有那麼完美的地段來「撿」便宜,換取低總價的購屋門檻。 什麼是「沒有那麼完美」的地段?有巢氏房屋發言人施亮州表示,生活機能方便,可以為房價加分,但是若想在同區域買到比較便宜的房子,可以退而求其次選擇高架捷運、傳統市集或夜市等附近的房子;對於有預算壓力的首購族,可以買到滿足預算總價內的住宅,等日後有能力再換屋。 以高架捷運附近的住宅為例,中信房屋石牌捷運加盟店店經理范子麒說,捷運石牌站沿線的房子由於緊鄰捷運軌道旁,兩旁住宅並無受惠於捷運的便利性,以目前中古公寓房價每坪23~25萬元,比附近中古公寓每坪27~28萬元,少1成左右。范子麒提醒,購買高架捷運沿線住宅,還要特別留意住宅是否因捷運長年高速往返,使得整個建築物有向後傾斜的現象;檢測方式除了目測法,拿個10元銅板在地上滾,也可以測試是否有傾斜現象。而住家附近若有焚化爐,又位於下風處,住宅環境的空氣品質易受影響,也是民眾購屋議價的籌碼。此外,靠近傳統市場附近的住宅,雖然人潮和噪音較多,但生活便利,房價也便宜,是不錯的選擇。永慶房屋松山站前直營店店長張仲宜說,以虎林街的永春市場為例,有早市和黃昏市場,從早上6、7點開始到晚上7、8點,幾乎都有人在做生意,生活機能非常便利。市場旁的中古公寓房價每坪26~28萬元,比附近中古公寓每坪30~33萬元,少1成左右。施亮州也建議,不妨多花點時間到這些路段走動走動,分別利用早上和晚上觀察,並請附近的房仲業者提供想購買地段的環境分析資料,做好事前對於地段的審慎評估,釐清自己可以容忍的「不完美」程度,避免入住才後悔。 蘋果日報2008/09/23
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財團法人國土規劃及不動產資訊中心調查發現,大台北民眾最期待購屋預算,分別是總價300~500萬元與500~900萬元。房仲建議,在台北市想購買300~500萬元的房子,民眾得犧牲「空間與小環境品質」,即使總價預算增加到500~900萬元,也難進住市中心,相較下台北縣總價300~900萬元,就能卡位興建中捷運站周邊。 住商不動產企研室調查發現,在台北市購屋預算300~500萬元的民眾,幾乎僅能選擇套房或2房中古屋,包括中山區的新生北路、中山北路、長安東路建國北路與信義區的吳興街、永吉路等,若將總價拉高到500~900萬元,則能挑選市郊3房產品,如文山區、北投、大同等區,若願意犧牲空間,則可選擇大安區、信義區的套房,甚至是內湖的2房產品。 信義房屋企研室主任蘇啟榮舉例,若預算300~500萬元,可能須選擇嫌惡設施旁的特殊產品,如福地等,想購買500~900萬元的物件,可選擇市郊小環境較佳的區段,或貼近市中心的次級地段,如可選擇吳興街600巷以後的物件,就有單價約30萬元的舊大樓,或中山北路兩側巷弄內的舊公寓,每坪26~32萬元。另外,民眾也可選擇萬華青年公園旁大樓,居住品質佳,但區段比不上市中心,蘇啟榮指出:「台北市平均成屋屋齡約19年,想買低價住宅,就要有住老房子的準備。」相較台北市,500~900萬元的預算,除了新板特區、新店市中心等,幾乎可輕鬆入住台北縣各區段。房仲業者建議,預算較多的首購族,還可選捷運周邊,或新興重劃區,如泰山18甲重劃區或新莊副都心周邊。 新莊是台北縣僅次新板特區的區域。規劃逾20年的新莊副都心,百餘頃建地已整地完成,就等點交,加上新莊市興建中的捷運,中長期房價增值潛力佳。 永慶房屋新莊中原店店長林志堅說:「新莊中平路西側的歐洲村系列推案,屋齡新穎,重劃區接待與建物規劃整齊,主力22~32坪2~3房產品,總價約450~700萬元,附近榮富國小又屬明星學校,適合人口簡單或有學齡兒童的夫妻。」 2009年底捷運蘆洲線將完工,沿線主道三民路上學校林立,機能頗佳,近3年更吸引不少建商推案;而附近南港子重劃區開發5年,機能逐漸成型,5年內新屋,成交價普遍在20~25萬元間。住商不動產徐匯加盟店店東陳芳山建議,購買新成屋應留意公設是否太多,管理費等問題,很可能買了高公設比的房子,入住後卻用不上。 他認為,蘆洲隨捷運接近完工,即使是末端站,通車前房價都有補漲機會,不僅適合預算有限的自住客,在「逐捷運而居」的概念下,投資也具保值性。 蘋果日報2008/09/23
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房地產928檔期慢加溫,最近小劉在台北市上班途中,仔細讀著房地產廣告看板上面的字眼,卻搞不懂這個建案到底在台北市、台北縣還是台中市。根據行政院公平交易委員會統計近半年最新,針對不實的不動產廣告懲處罰鍰高達6千多萬元,遠超過去年整年度總罰鍰4千多萬元。 假日走在街頭,或在交流道路口,總會看見穿著背心,手裡抱著一疊海報的工讀生,敲著你的車窗硬塞房地產的海報和廣告面紙給你;有興趣的民眾仔細閱讀後,很容易被廣告上聳動的文案,和精美的圖像所吸引,例如「溫泉會館、60米迴車廣場、空中泳池」,結果一到現場才知道是「地熱水、消防車救災通道、屋頂平台」。 像這樣的案例今年特別多,尤其是工業住宅當住家產品銷售、陽台外推、公共設施不符等。 公平會表示,民眾購屋簽約時,要特別留意契約書是否隱含交代不清的條款,例如計劃由停車位改建的公共設施,施工平面圖是否已申請成功,否則交屋後,建商極有可能推給管委會。 台北市不動產代銷公會理事長王明成認為,好的銷售工具應該要「簡單地說,輕鬆地懂」。建商應該讓民眾在接獲資訊的第一時間,就可以清楚知道,這個建案訴求的重點,該地的實際生活情形;而不是用拐騙的方式,引人購買虛偽不實的產品。 例如強調水岸第一排的景觀住宅,建商在預售時就知道鄰地未來也會興建大樓,遮住景觀視線,銷售時卻刻意隱瞞,待交屋之後以為事不關己,但公平會就有這樣的懲處案例。王明成表示,購屋前不妨先去探聽建商品牌的信譽如何,才不至於買到後悔的產品。永慶房屋代銷部協理王財旺則提醒,有意在928檔期購屋的民眾,事先蒐集情資,掌握每個建案的基本資料,如建設公司、營建工程、土地使用類別和基地位置等;曾經有個建案廣告上沒有寫建商名字,而以知名的營建廠大打廣告,讓民眾誤以為營建廠就是建商。另外,在「外接待中心」看屋時,千萬別以為這就是基地位置,一定要親自去基地現場了解地理環境,而台北市採外接待中心銷售的地段,以內湖居多。最後,民眾若對廣告內容有遲疑,一定要問清楚,或向公平會申請協助,避免被不實廣告所誤導。 5大房地產不實廣告 1.工業住宅:工業住宅的室內規劃成家配圖,誤導民眾以為是一般住宅產品2.陽台外推:室內空間家配圖將陽台納入室內空間,誤導民眾室內空間被放大3.公共建設:休閒設施示意圖實際上是停車位或消防通道,尚未申請改建成功4.黑心溫泉:溫泉需通過經濟部溫泉法檢測,取得溫泉水權的正名登記5.標語不實:廣告表現與文案使用誇大不符蘋果日報2008/09/23
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民眾向銀行申請房貸,提前清償時,往往必須負擔一筆違約金,不過,民眾可能不知道,計算違約金的方式,各家銀行大不同,申貸之前最好先問清楚,以免為了提前還款、減少負擔,卻需多付出一筆違約金。由於銀行現在大多採前低後高的階段式利率房貸,為避免民眾只想享受前段低利,時間一到就轉貸,銀行都會有違約金的規定。以往銀行多按照客戶清償時間,以借款總額乘以固定的比率(通常為0.5%至1%)計算,但金管會認為以總額來算,對貸款戶不公平,因此,各家銀行相繼調整違約金計算方式。其中土銀日前已發文各營業單位,改為從清償當日前三個月時未還金額做為計算基礎,其他包含台銀、合庫及一銀等均以類似方式計算。舉例來說,如果在土銀申貸,今天(9月23日)清償,需交的違約金要看三個月前,也就是6月23日當天的欠款餘額為多少,再乘上固定的比率;若第一年就還清為1%、第二年0.75%、第三年0.5%。此外,華銀和台企銀是以清償前三個月累計還款金額計算。例如小王清償時共還了三個月,分別還50、20及20萬元,計算違約金時,就以90萬元為計算基礎。比較特殊的是彰銀,以清償時應繳貸款與總額差距來計算。例如美君貸款500萬元,期限20年,三階段利率分別為3%、3.1%及3.2%,第一年每月需繳2萬7,729元,結果美君繳完首月決定轉貸,繳清所有借款;違約金的計算基準是500萬元減掉2萬7,729元,為497萬2,271元。但行庫主管提醒,即使在綁約期間內提前還款,只要房屋抵押權沒有塗銷,也就是貸款人沒有把房屋轉手賣出,銀行通常不會收違約金。綜觀這些計算方式,以合庫的計算方式對貸款戶較有利,例如民眾可在倒數第二期將欠款金額降至最低,就能降低最後清償時所需支付的違約金。合庫主管也坦言,目前正在考慮修改,避免貸款戶鑽漏洞;台企銀個金部經理石琬如說,其實銀行加入違約金條款,並非怕民眾提前清償,主要是擔心投資客使用完前段的優惠低利後,立刻轉貸或是將房屋轉手,所以,才會有前兩年低利時期提前清償要收違約金的規定。自由時報2008/09/23
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房市買盤弱,使得成交量下滑,交易天數也拉長。從房地產供需面看來,市場購屋主力已回到買方市場,自住客購屋的「必要性」提升,而畢竟這類族群的購屋目的,是長期居住,購屋人宜掌握三大要訣,審慎評估自備款、房貸等財務狀況。 一、自備款至少三成。 台灣房屋首席總經理彭培業建議,自備款要充足,購屋後才不會為了繳房貸,而讓家庭財務吃緊,此外房貸商品眾多,更要多問、多比較,評估最適合自己的房貸專案。 二、挑選合適的房貸。 選擇遞減型房貸者,必須精確地在銀行約定的當天,將房貸還款匯入戶頭中,一旦銀行扣不到款,就無法享受利率遞減的優惠;至於有些銀行強打的抵利型房貸,由於它標榜存款與房貸金額可相抵,因此,不適合月光族或存款較少的人。 三、跳出「低自備」迷思。 值得一提的是,業者為了賣屋,常喊出「低自備款購屋」口號,購屋人也要三思其背後的意義。因為「低自備款」並不代表是「低房價」,自備款與貸款金額呈現相對消長的關係,自備款低,貸款金額當然就比較多,彭培業提醒,看屋時,千萬不要因為業者低價行銷,而衝動購屋。 根據台灣房屋對買方購屋心態的調查,首購族占55%、換屋族占3 7%、投資族已從2年前的32%驟減到8%,顯見投資客退場。業者表示,不管是預售屋、新成屋或中古屋,除了評估交通方便、掌握價格再大膽議價之外,由於銀行憂心房市未來走向,而緊縮房貸成數,所以,購屋人本身的財務狀況,更要先做詳盡評估。 工商時報2008/09/23
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景氣低迷,民眾荷包大縮水,使得消費信心潰堤,房地產業者個個苦不堪言。以今年「928檔」來看,推案金額大減404億元,另外,精華辦公商圈的店面空置率爆增,高達12%至20%,業者還說,倒閉收店的商家太多,慘狀比2003年SARS期間更甚。


往年的黃金檔期「928檔」,今年大形失色,根據住展雜誌的調查,有些超級指標建案,推案一延再延,不然就是進場而不公開的詭異現象。


住展雜誌評斷,營建股的超跌走勢,嚇壞建商,以目前的市況來看,建商考量到硬著頭皮登場推案,贏的勝算相當小,所以,「928檔」索性不推了,等年底或明年初,再伺機而動。這也使得推案金額驟減404億元,推量下修四分之一,達到25.7%的比例。


今年「928檔」的實際推案量,出現大幅度減少,反應出建商不願與目前萎靡不振的景氣正面衝擊,因此推案躊躇不前,想推、預推而不推的建案愈來愈多。


原先預推的31個指標建案中,已有6個建案先落跑,這6家延銷的業者,幾乎都是極富口碑的知名建商。


住展雜誌研發長倪子仁說,「928檔」是房市重要的推案檔期,推案量的多寡、銷售的好壞與價量的變化,對隔年房市有一定的影響,也可從中看出建商的信心強度。


因此,推案踩煞車的現象,顯示建商已不再一味作多,對房市景氣抱持保守態度,房價不再高不可攀,購屋人可找到合理價位進場。


此外,經濟不景氣,也直接衝擊消費市場,店面市場退租、倒店的比例明顯增加,造成店面空置率激增,商仲業者調查,台北市20米以上的辦公商圈,有高達14個路段,店面空置率達12%以上,其中,更有5個路段空置率超過20%。


欣元商仲總經理焦文華說,景氣不佳,民眾縮衣節食不消費,使得各行各業的業績,普遍下滑近3成,店面退租、倒閉的狀況,以辦公商圈最為嚴重。


他觀察,已有房東調降約1成的租金求租,次級路段的店面,甚至願意調降2成的幅度,只求租客光臨。


焦文華表示,今年已有不少知名企業結束或倒閉,像是中興百貨、馬莎百貨、文華麵包、丹比囍餅等,可見整體消費市場明顯變差,逛街購物的人潮變少,喝酒應酬的人也少了,連計程車司機都載不到客人、收入銳減,走一趟辦公商圈,可明顯感受到,空出的店面愈來愈多。


其中,不乏松江路、忠孝東路、南京東路、和平東路、敦化南路等路段,都是知名的金融辦公商圈,街景卻格外冷清,周六、日「等無人」。




工商時報2008/09/23




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股市再破底,被房產業者視為房市最重要回溫關鍵「股市不回」,房市後市並不樂觀,近來不少產業者都說:「目前房地產景氣與5年前SARS時差不多糟。」房仲業單店業績比SARS時期減少,新案來市場人及成交組數約與SARS時相當,房地產業者私下說:「房價太高,造成買方不願進場,房市景氣寒冬可能還要一陣子。」


在2003年第2季的SARS時期,被視為近年房市最慘澹的時期,同時也是開啟5年房市多頭行情的起漲點,房仲業近3月來的單店營業額,與SARS時期相較,平均減少2~3成。目前永慶房屋單店成交件數較SARS時相較減少33%,雖然整體房價提高,營業額卻減少22%;信義房屋(9940)SARS時,109家店創造月營收約2.1億元,近2月來218個店則創造平均約4.3億元的月營收。


房仲業單店業績較SARS時期減少,固然是近年積極擴點策略稀釋績效,但景氣急凍恐怕還是最關鍵原因。永慶房仲集團總經理廖本勝說,SARS時買賣雙方對價格有共識,只是買方覺得市場不好、不願進場;如今則是賣方對於房價抱持極高期待,「不過隨股市下滑,斷頭的資金壓力沉重,房價遲早下修,這樣才有助於成交量回穩,對房市量價結構才較健康。」


就新案市場觀察,據《住展》市調資料顯示,SARS時指標案如「華爾道夫」、「天月」、「湯泉2期」、「大都市新天地」平均每周還有15~20組來人;不過目前的台北地區指標案,甚至有些還達不到這個水準。《住展》房屋網總監陳韻如說:「當時購屋壓力是12年來最低,現在則是有史以來最高。」她指出,現階段房市較5年前SARS時冷清,顯見股市衝擊比SARS還大,資金卡在股市,也造成換屋意願低落、首購能力不足。


觀察全國建物買賣移轉件數,雖然目前單月買賣移轉件數較SARS時還高出2成,美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為:「現階段交易量增加,有部分比例是來自2~3年前建商大量推案,建案完工後的移轉登記。」他指出,整體經濟景氣不佳是造成房市雪上加霜的原因,這種情形短期內恐難改善。

 

蘋果日報
2008/09/05

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內政部昨日指出,受到景氣下滑影響,本年度購置住宅貸款利息補貼方案3萬個名額,迄今僅有4千人申請,而農村改建修繕近萬個補貼名額,迄今來申請者合計也僅600多人,政府優惠補貼雖多,但在景氣不佳下,全部乏人問津。 內政部表示,政府補貼房貸利息的方案目前總計有三項,包括:中央銀行的優惠購屋專案貸款、內政部購置住宅貸款利息補貼方案、及明年元月要推出的青年安心成家方案。 央行這項專案優惠房貸由於代息3.6%太高,乏人問津,但內政部這個購屋利息補貼方案,利息僅2.767%,最高可貸到220萬元,迄今一樣乏人問津。 內政部官員指出,內政部這項購屋利息補貼方案,除了限制申請者必須無自有住宅外,其他限制並不嚴格,台北市凡家庭年收入低於1 48萬元,高雄市及台灣省轄市低於107萬元者,皆有資格申請,屆時再依據家庭經濟情況予以評分,獲得高評分者即可獲優惠貸息。 原本預估3萬個名額會供不應求,因此定出評分標準,以讓名額可以公平的分配出去,但內政部官員表示,距離年底僅剩一季,今年這 3萬個名額到現在來申請者僅4千多人,遠遠不如預期,這麼優惠的貸息仍然難以吸引民眾前來申請,顯示景氣真的很差,為此明年的名額將縮減至1萬名。 內政部為改善農村居住環境,還有另一項農村改建修繕補貼方案,今年3月推出以來,凡是在今年度辦理房屋改建者可獲20萬元的補貼,進行修繕者也可獲6萬元補貼,其中興建補貼的名額有1200戶,而修繕補貼的名額有8500戶,但是迄今,還是乏人問津。 內政部官員表示,前來申請修繕的不到500名,而前來申請改建者更不到200名,為此內政部在月前辦理第二次公告,籲請民眾前來申請,這麼優惠的補貼仍然帶不動民間的需求,顯示當前景氣確實非常嚴峻。 工商時報2008/09/05
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「我們準備好了!歡迎郭總裁馬上進駐」的紅布條,高掛在高雄軟體科技園區的大樓,鴻海集團南下高雄具有象徵意義;而國內興起一股的博弈熱,更吸引澳門賭王何鴻燊的注意,也考慮在區內設立博奕人才培訓中心。高雄軟體園區的加溫,間接帶動周邊房地產的發展。 鴻海集團除進駐高雄軟體科技園區,已派人南下並承租新光路、自強路口的「85國際DC」作為員工宿舍,目前已完成部分人才招募工作。未來將加碼在高雄港建構該集團全球發貨及營運中心,在大陸廣東及越南生產的成品或半成品將,運至高雄簡易加工再轉運。 鴻海配合新政愛台12建設南下高雄大投資,明顯帶動企業進駐高雄軟體科技園區的意願,據開發高雄軟科的國城建設表示,目前園區申購進駐已逾8成。 高雄軟體園區的區位、規畫及租稅減免的的優勢,同樣也吸引國外大型企業的重視,100多位大陸、香港、澳門大型企業負責人、第二代所組成的投資考察團,17日將到高雄考察,成員產業版圖涵蓋高科技、房地產、休閒及博弈等。其中澳門賭王何鴻燊就有意在台尋找設立博弈人才培訓中心,因應澳門博弈市場的需求,時值台灣目前開放博弈特區熱潮之際,何鴻燊來台評估投資的動作最讓人矚目。 廠商進駐高雄軟體科技園區踴躍,勢必增加就業人口,間接地帶動周邊房地產的發展,雖然最近國內房地產受到美國次貸風暴、股市不振及農曆7月的影響,買氣及價格受到涉及,但高雄軟體園區周邊的房市不但在價格上獲得支撐,銷售仍維持一定的水平。 高雄軟體園區所在的高雄多功能經貿園區周邊地區,包括前鎮區1 0棟住家大樓新成屋中,8月完成過戶達52戶,表現相當亮眼,目前餘屋量僅剩下628戶;而西苓雅大樓住家餘屋量甚至只有60戶左右。 在個案表現方面,位於民權路林蔭大道上的福懋「首善」,表現最為亮眼,不僅每坪成交均價超過20萬元以上,單月過戶數高達20多戶;其次城揚「海德公園1號」也有近20戶的過戶數,區內友友「百達翡麗」、「文化馥麗」銷售率已超過9成;近夢時代廣場、捷運R6站的「台場町」、「河畔鑲波」,分別在去年底及今年3月進場,銷售率分別是8成5及6成。緊鄰金典飯店的「85國際DC」,更因地段及價格的優勢,目前銷售率已超過9成7。 園區旁的透天別墅更是熱銷,今年5月中旬才完工的「百立帝堡」,稀有的人車分道設計,統一門禁管制,吸引高檔換屋客層進場,每周來人量維持在15組以上,目前銷售已破7成,每戶平均售價達2800 萬元。 目前經貿園區周邊經精華地帶可建用地有限,興建中及即將完工的的個案,房價也跟著水漲船高,如正對光華國中校園的匯成「文化翡翠」、愛河畔的「京城凱悅」、高雄港旁的太普「尚海」、三多商圈宏碁「鳳凰交響曲」等後市也看俏。 中國時報2008/09/05
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