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2008/06/05

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行政院主計處日前發布,今年1至3月受僱員工平均實質經常性薪資為3.4萬元,較去年同期負成長1.87%,為歷年最大跌幅。台灣房屋首席總經理彭培業開門見山的表示,其實目前民眾買不起房子,最主要因素還是因為國家整體經濟問題嚴重,公司行號不賺錢,導致上班族薪水一直無法增加,對於購屋當然是遙不可及。因為,收入多寡一向是購屋者決定是否購屋的重要關鍵,然而所得偏低無法拉高,造成購屋者購屋的痛苦。面對居高不下的房價,消費者又該如何撿便宜屋?彭培業建議,可從以下原則著手:一、挑大型公園旁,以政府公共建設替代住家公設住宅附近有大面積綠地、公園,就挑選公設比較低的中古屋,才不會增加購屋虛坪負擔。因為從2005年7月新建築法規上路後,規定八樓以上大樓必須設計雙逃生梯,使公設比節節增高,許多新大樓公設比攀升到30%以上;換言之,權狀面積50坪的新大樓,室內面積還不到35坪,在購屋時無形中買入許多虛坪,居住空間因此變小了。以大台北地區而言,若距家中100公尺內有大安森林公園、國父紀念館、河濱公園、中正紀念堂等大型公共空間,建議挑選舊公寓或舊大樓,公設比較低,不但享受室內空間較大的好處,又可運用政府蓋的大型公共設施來做休閒活動,就不必買公設比較高的新大樓,以及還要負擔高額的公共空間管理費。二、大馬路巷內找、稅費負擔較低距捷運站200公尺內,位於巷弄中的陳年舊屋,房價較低,又可享受同樣的生活機能,最重要的是比起大馬路邊,巷弄間房子還可享受較低廉的房屋稅、地價稅。例如:忠孝東路三段與安東街附近,距忠孝東路SOGO商圈走路5分鐘的路程,仍有一坪35萬到40萬元的舊公寓,比起忠孝東路三段大馬路上國泰建設蓋的30年舊大樓1坪要價50萬元以上還低,在這些精華路段的巷子中找,仍有超值便宜的經濟屋。三、與豪宅為鄰,享受房價拉抬效應信義計劃區外圍的虎林街,與豪宅群聚的松德路只有一條馬路之隔,每坪房價僅40萬至45萬元,生活機能一樣好,不必堅持進駐每坪房價逾百萬元的豪門大宅。另外,新板特區內豪宅建案一坪45萬至55萬元,但隔一條馬路新版特區外的公寓,1坪才25萬至28萬元。永慶房屋統計,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,但20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但老公寓的公設比較低,室內實際使用面積會大過同產權坪數的20年以內一般住宅,尤其是在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓,可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。經濟日報2008/06/03
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台北市內精華區土地一地難求,在國有土地釋出量愈來愈少,且標售價格也節節高升之下,都市更新儼然成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,連帶使得台北市的老公寓身價鍍金。永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,95年元大建設標得中華路的商業區國有地時,容積單價約為每坪50.3 萬元,而在96年國泰建設則以容積單價每坪75.8萬元標下杭州北路的商業區土地,欣隆建設也以每坪95.7萬元的容積單價標下寧波西街的住宅區土地,到了今年,達聯建設更以打破中正區容積單價紀錄的每坪111.7萬元,標下新生南路巷內的住宅區土地,在土地取得成本節節高升的情況下,建商莫不尋求其他土地取得管道,而都市更新由於具有容積獎勵的誘因,因此成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,而隨著都市更新的熱門,台北市精華地區的老公寓交易也愈來愈熱絡。依據永慶房屋的統計,台北市屋齡30年以上的老公寓目前的平均單價約在每坪38萬元左右,平均單價自92年以來累積漲幅已達53%,且歷年的平均單價均較屋齡20年以內的一般住宅產品高,王財旺表示,台北市的老公寓之所以單價高,主要是因為土地持份較高的緣故,以一般六層樓的老公寓來看,30坪的老公寓土地持分大約有7坪左右,而目前一般30坪的電梯大樓的土地持分約在三、四坪左右,在寸土寸金的台北市,三、四坪土地的差異可能就是四、五百萬的價差,加上未來都市更新改建後的土地持分愈高,可以分回的樓地板面積就愈大。另外若從總價來看,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,而20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間的價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但由於老公寓的公設比較低,室內實際可使用的面積會比同產權坪數的20年以內一般住宅大,尤其在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成屋、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。王財旺建議,政府政策作多的區域、新、舊屋價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區,而物件方面,產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物件,愈適合介入等待都市更新開發後的獲利。經濟日報2008/06/04
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民眾若有修繕房屋貸款需求,除了考慮銀行自行推出的修繕貸款,內政部的「住宅補貼」方案也提供民眾修繕貸款額度,而且該貸款利率先前於5月中旬調降,現行利率較各銀行的方案低了2至4個百分點。依內政部住宅補貼方案,民眾若符合第一類弱勢族群的條件,房屋修繕貸款利率為2.132%;非第一類條件的貸款戶適用的利率為2.707%,和購屋貸款相同。不過,修繕貸款可貸額度最高僅80萬元,低於購屋貸款最高220萬元的可貸額度。此外,銀行實際承作時,可能會視本身貸款政策調整貸放額度,像是有些行庫會以客戶在銀行辦理房貸金額的兩成,做為修繕貸款核貸額度上限,所以房貸戶真正可貸到的額度可能低於80萬元。行庫主管指出,96年度的內政部住宅購屋修繕貸款,主要由台銀、土銀、合庫銀、華南銀、一銀、台企銀、稻江銀和另外三家信合社辦理。之前有民眾在其它銀行申辦房貸,但因有整修房屋需求,跑來向承辦銀行表示要辦理修繕貸款。銀行主管指出,因為作業成本的關係,銀行會要求民眾把房貸搬家至自家行庫,否則可能不接受民眾只辦理修繕貸款;由於房貸轉貸成本至少要1萬多元,多數民眾通常不會同意轉貸。 有鑑於此,內政部日前同意,沒有承辦住宅補貼方案的銀行,也可以辦理修繕貸款,利率比照承辦銀行。銀行主管提醒,即使是一般民營銀行的房貸戶,如果有修繕貸款需求,也可以和銀行談談看。一般來說,銀行為了避免客戶房貸搬家,通常會同意讓舊貸戶辦理修繕貸款。至於銀行自行推出的房屋修繕貸款,額度較高,可達數百萬元,但利率也會較高。例如台銀的房屋修繕貸款目前利率為4.368%至4.768%,一銀則為3.39%到6.19%,利率均高於內政部的方案。行庫主管指出,申貸內政部的貸款方案有條件限制,包括貸款前要拿出直轄市、縣〈市〉主管機關核發的「修繕住宅貸款利息補貼證明」,貸款後還要檢附修繕前後的照片給承辦銀行備查;至於銀行的貸款則視貸款戶提供的房屋擔保品決定貸款內容,而且貸款後,銀行通常不會去追蹤客戶是否真的把錢用於整修房屋。經濟日報2008/06/04
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隨著物價波動,民生物品價格往上拉,最近房地產出現「強迫型購屋族」,意即原本不想這麼早買房子的消費者,在預期心理影響下,提早出來看屋。尤其總統選後,此現象更是出現在首購族及換屋族群,年齡大約只有20幾歲到30歲左右,他們購屋鎖定每坪單價15萬元以下的房子,包括台中市南區、北屯、西屯靠近中科附近,都出現明顯成交戶。整體來看,台中市七期及八期重劃區房市,依舊是目前較熱絡的區塊,土地價格持續飆高。早期台北客主要鎖定中港路兩旁,但在台中市政府的市政規劃下,七期、八期已成為北客購屋的新選擇,還有捷運綠線即將開工,11期重劃區也成為受矚目的區塊。近期鋼筋等原物料持續飆高,建商態度轉趨觀望,遲遲不敢推案,就怕成本提升無法負擔。我認為建商可採先建後售方式,讓所有成本有效控制;且現今原物料充足,亦可先預購鋼筋等大型鋼鐵,抑制建築成本的提升。展望未來,台中房價仍會緩步走升,南區單價上看16萬元;未來在捷運綠線的規劃下,原本對外聯繫較弱的11期重劃區,預期可達18萬元,10期及九期亦有補漲空間,每坪上看13萬元。至於金磚四區中,七期重劃區將逐步站上50萬元的價格;八期重劃區會到25萬以上;而中部科學園區周邊也上看15萬至16萬元,消費者可依需求及預算,作好購屋的規劃。經濟日報2008/06/04
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新竹市稅捐處擴大便民服務,明天起聯合戶政、地政、監理機關共同推出「四合一」全國首創便民措施,民眾未來前往戶政事務所辦理姓名、戶籍遷移手續時,可一併辦好稅捐、地政、監理等資料變更。推動「四合一」新措施成功上路的新竹市稅捐處長林惟鈞表示,以往市民到戶政事務所辦理姓名、戶籍遷移手續時,還要四處奔波於各機關間,才能辦好稅捐、地政、監理等資料變更,不但耗時沒有效率,還要負擔交通油料支出,在炎熱夏天及油價高漲的今天,實在是很煩人。為此,該處特別邀集戶政、監理及地政等單位開會研討,決定摒除本位觀念,克服電腦系統相容問題,達到四合一的服務模式。明天起,民眾只要在戶政事務所申辦「遷入登記」、「住址變更登記」、「更改姓名」時,填寫申請表,就可一次辦好申請變更所有新竹市土地、房屋的稅籍資料(姓名、稅單投遞地址)、地籍資料之住址、使用牌照稅稅單投遞地址變更及駕、行照地址變更,達到一次收件,全程服務功效。便民服務創意特多的新竹市稅捐處,曾連續七年獲行政院考核為全國稅捐機關第一名,另多次獲中央頒發服務品質獎。市稅捐處首創土地增值稅、契稅、印花稅、房屋稅及地價稅等網路線上申辦服務,全程免到稅捐處洽辦措施,也成為各縣市仿效學習的對象。自由時報2008/06/04
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負利率時代下,房地產市場來說有利有弊,站在保值角度來看,不動產投資比率通常會增加,以對抗通貨膨脹。但總體經濟不佳,房價很難大幅攀升。台灣工銀資深經理黃存知說,無論就投資者及建商等角度,對負利率的看法較正面。但就台灣八檔不動產REITs而言,目前仍多處於折價狀態,僅有一檔處於溢價,台灣受限投資標的無法全球化投資,可享有其他地區不動產增值的利益,未來應仍會處於折價狀況。本國銀行目前的房貸授信上平均逾放比率約為1.8%,住宅類約僅為1.4%,整體而言,銀行已經有相當不同的應變能力,如果台灣房地產有特別的變化,對於地區性銀行的影響,恐怕遠大於其他類型銀行。東華大學管理學院院長吳中書說,台灣不動產產業將隨著美國次級房貸事件的後續衝擊、國際石油與原物料價格走勢、國際經濟情勢的演變、與兩岸政經局勢的發展與互動等幾個層面而變動。特別在核心物價上面的可預期通膨壓力,有相對保守貨幣政策,對於景氣復甦恐會有延遲現象。由經濟變動與房地產的關連來看,以台灣的歷史經驗來看,房地產真正上漲時並非是經濟最好的狀況,真正因素恐怕是預期心理;未來台灣經濟發展動力將會由內需代替出口,房地產分配將會隨地區品質好壞有更明顯的區隔。政大經濟系教授林祖嘉教授指出,台北市房價泡沬化可能不如預期嚴重,但仍應特別小心,但現階段財富分配差異造成M型社會更為擴大,房價如果再更擴大,會讓社會更不平衡。林祖嘉指出,目前房價上漲與品質提升有相當大的關聯,應扣除這一部分後再分析房價。目前總體經濟環境不佳,似乎不會導致房價大漲,住宅市場卻是相反局面,可能是忽略了對於房價有重要影響的因素,特別是潛在的過度預期,更會造成非理性房價上漲,但整體而言,短期內,房價應不會過度上漲。 【2008/05/26 經濟日報】
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520檔期的基本面只有馬英九上台,實質面全部都還沒改變,加上預售屋不能馬上住,如果此時可以不買,建議先戒急用忍、觀望一陣子再說,如果非買不可的人,建議先到附近的仲介詢問行情,從中古屋行情回推預售屋市場,心裡有個譜,才不會吃悶虧。對於此時非買不可的人來說,還是有很多區位上的選擇,但現在建商普遍姿態滿高,價位很硬,除非是要急買,不然儘量用時間換取低價的空間,因為現在價位已反映到未來政績兌現的價格,現在最大的風險就是高檔進場的價位風險,消費者討不到什麼便宜。非買不可的人,此時當然還是要看屋,但儘量多觀察價位、多看幾個案子,如果能跟附近的仲介詢問行情更好,可以了解建商開價是否為合理行情,雖然仲介賣的是中古屋,但比較能反映這一、兩年的行情變化,由消費者自行判斷房價的上漲幅度能否接受,再去跟建商議價,以免聽信代銷的片面之詞,容易陷入建商的「造價運動」行銷手法而吃悶虧。 2008/05/23 聯合報
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民眾對於選後兩岸政策路線開放有信心,讓原本觀望的買方,看好台灣房市的信心有提振的效果,為2008年房市帶來正向的影響。而一直受投資者喜愛抗通膨的最佳商品,就是不動產,房仲業者表示,選後最具增值空間的房地產商品包括商用不動產、豪宅、知命或精華地段商圈店面。兩岸知名指標豪宅 漲幅逾20% 信義豪宅協理吳銘鴻表示,隨著新政府520即將上任、兩岸三通以及陸資開放的議題持續發酵,已成為這股房地產市場上最大的推升力量,其中豪宅市場表現更是欲罷不能,不僅預售豪宅推案相繼創下區域新高紀錄,中古豪宅市場也因賣方普遍看好後市而惜售的影響下,身價跟著水漲船高,許多具有兩岸知名度的指標性豪宅,都晉升為每坪百萬的俱樂部一員,漲幅達20至25%不等。根據信義豪宅成交資料分析,台北市2008年第一季豪宅市場成交平均總價與去年同期比較成長9.54%,成長將近一成,若與前期2007第四季比較,更高達34.1%的成長率。儘管去年年底曾因美國次級風暴的影響,經歷一小波的回檔低迷,但隨著總統大選順利落幕、兩案三通直航議題發酵以及馬政府之新財經內閣逐步成型等諸多利多因素激勵下,讓2008年第一季的台北市豪宅市場氣勢如虹,一掃去年年底的陰霾,相信520後豪宅市場也可望隨著經濟穩定與景氣提升,持續成長。松山、內湖、南港 交通便利台商愛21世紀不動產台灣區加盟發展部經理林祐平表示,目前交通便利性仍為消費者購屋的主要考量,尤其是鄰近區域附有公園綠地或是優質學區。另外,松山、內湖、南港區則為兩岸三地的台商集散地。松山區鄰近松山機場,無論到台灣的北、中、南部或是國外都很方便。21世紀不動產台北民生加盟店店長唐自強說,民生社區內有28至29個公園綠地,林蔭巷道規劃寬敞,且為具有優良口碑之學區,附近還有長庚醫院,未來捷運民生汐止線也會經過,預期松山區房價後勢看漲。內湖區有捷運內湖線貫穿內湖科學工業園區聯絡整個大台北盆地,而南港區,除了捷運連接機場的交通網絡,又有南港軟體工業園區和南港貿易展覽中心提供大量的就業機會及商機。南港目前正處於發展期,許多重大建設陸續完成,預估未來仍為南港的天下。萬華老社區更新 後市效益大台北市房價居高不下,現在萬華區的房價為相對低點,且為台北市中心裡最便宜的,目前正是提早卡位的好時機,未來都市更新計畫所帶來的效益,預期將能有效改善萬華區的生活環境。至於位居偏遠的文山區則是房價市場波動原理下漲幅較緩慢的一區,房價仍為台北市中心相對低點。針對想置產投資的民眾,21世紀不動產忠孝101加盟店店長權啟明表示,以長期布局來看,若是手頭資金充裕,仍建議應以物件座落位置、保值、增值潛力為優先選擇條件,台北市中心─信義區的房價之所以居高不下,正因皆具備以上條件,以致於信義區的房地產一直都是需求大於供給。建議單身上班族可以擇捷運沿線而居,具備交通便利性的物件貶值不易未來也較容易轉手,或是選擇鄰近捷運、公車站牌的物件,約步行10至15分鐘左右,通常此類物件價格稍低但生活機能不受影響。若是雙薪家庭,則可以考慮較便利的生活機能,或為未來提早作準備,選擇口碑好的優質學區。如果家裡有銀髮族,則可以選擇公園綠地以供休憩養生或是鄰近醫療便利之區域。經濟日報2008/05/21
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房市推出首見520新檔期,但房地產業者昨天形容,現在住宅市場買氣逐漸冷卻,雖然整體市場還是趨向樂觀,但不會再有爆量買氣,就算是普遍看好的商用不動產也不會這麼快反應。台灣房屋首席總經理彭培業認為,520後,如果陸資外資進來,對房市整體信心支撐有一定幫助,他強調,不會全台房地產齊漲,民眾不用擔心陸資進來會帶動房價上漲。他評估,市場要被炒作至少要有5%被影響,目前台灣大約有740萬戶住宅存量,至少要買到35萬戶才有可能影響整體市場,幾乎是不可能的。住商不動產研究室主任徐佳馨指出,未來短期內價格可能會略有調整,價格拉得過高的物件,會稍稍鬆動,但買方可能還是會處於觀望,成交量不可能再像大選前後一般。信義房屋不動產企畫研究室主任蘇啟榮認為,新政府上任的利多都已經提前反映了,520應該還是一個持平的狀態,尤其住宅市場應該會回歸理性,就算兩岸政策實現,主要會明顯帶動,應該是商用不動產。第一太平戴維斯總經理朱幸兒說,商用不動產成交量不會在520反映,市場也不可能像現在僵持不動,買賣雙方價格認知的落差,未來勢必會有一方讓步。永慶不動產商仲部協理黃增福表示,目前市場開出的價格使得投報率不如買方預期,但還是看好三通後,企業在台灣駐點需求,帶動租金上漲,如果新政府在520就職後有更明確的兩岸政策,還會帶動一波買氣。 【2008/05/16 聯合報】
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5月全台新成屋平均房價出爐。房仲業者調查,台灣房價最高的台北市,新成屋每坪平均房價為60.4萬元,較全台平均的14.8萬元高出四倍;若與新成屋房價最低的雲林縣相比,台北市新成屋平均房價為雲林縣的8.2倍。北區房屋昨(15)日公布,5月全台新成屋平均房價為每坪14.8萬元,年成長率達14.7%;中古屋平均價格10.8萬元,年增率12.5%。若與國民所得成長率僅2.3%相比,民眾所得跟不上房價漲幅。北區房屋總經理彭培業表示,民眾仍可藉由購買高附加價值的「經濟屋」做不動產投資增值。彭培業分析,北區房屋定義的「經濟屋」,並不是只有低價,還須具備經濟實用、快捷通勤、精算投資、超級學區等優勢。彭培業建議,可挑選舊公寓或舊大樓,花點錢裝潢居四、五十坪大的空間,遠比買新大樓花的錢少,又可享受大空間;而旁邊還有政府興建的大型建設,這就是經濟屋的買屋策略。 【2008/05/16 經濟日報】
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富豪買房子,除了自住需求與彰顯身分外,最大的好處是可以節稅,所以有錢人買豪宅一點也不手軟。其實,擁有一間店面,可節稅的空間更大,尤其是店面的評定現值與市值差距最大,而且還能當包租公收租,效益最高。   勤實佳會計師事務所所長林敏弘表示,房屋稅並非以購買市值估算,而是依房屋評定現值及土地公告現值來計算。通常,二者相加都比市值小,所以繳納的房屋稅相對較少。而豪宅市價愈高,差額就愈大,可節省的贈與稅就愈高。   所以,對大戶而言,與其送給兒子大筆現金,還不如拿錢買豪宅送給兒子。舉例來說,一位企業家打算在兒子新婚時,贈與2億元的現金,若按照贈與稅法,企業家贈與兒子的2億元現金,應課徵贈與稅,課徵計算方式是用2億元扣除111萬元的免稅額,再乘上50%的稅率後,總計必須繳納9,944.5萬元的贈與稅。   但如果不直接贈與現金2億元,而是將2億元購買豪宅來贈與兒子,所課徵贈與稅的標的,就是以房子的評定現值及土地的公告現值為基準,房地產人士說,這個價格通常是市價的6折左右。   依此估算,2億元的豪宅打6折,則是1.2億元,也就是說,以此換算課徵贈與稅為5,944.5萬元,與直接贈與現金的方式相較,買豪宅足足可節省下4,000萬元的稅款。   而店面的評定現值與市值差距更大,是最被嚴重低估的房地產類型,因此更有節稅空間。   林敏弘以位於忠孝東路四段、復興南路口的三角窗店面「雄獅旅遊」為例,因房屋的評定現值是以整棟樓為評判基準,並不會因為是一樓店面而有增值效果,所以儘管雄獅旅遊已具備高達近3億元的市值,但以土地公告現值及房屋評定現值計算下來,可能只有3,000萬元,燙金店面嚴重被低估。   而擁有店面還能賺到租金,當個安穩的包租公,買豪宅真的是不如買店面。中國時報2008/05/21
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住宅地震險自納為政策保險後,投保率創下24%新高紀錄。不過,立意良好的保險制度,在實務操作上卻遇到困難,主要是地震發生時,房屋必須全倒或政府機關、專業建築團隊鑑定為不堪居住、補強費用超過重置成本50%以上,才能啟動理賠機制,房屋若出現龜裂、傾斜,卻連一毛錢都拿不到,已經引發不少民眾反彈。產險公司建議,地震頻率較高的縣市,民眾不妨另外向產險公司加保「擴大型地震險」,只要有磁磚破裂,就可以向保險公司申請修復費用。產險業者表示,政策型地震險投保率提高,主要是近年來購屋、換屋的房地產市場需求,銀行為了保護債權,要求貸款戶購買「住宅火險」後,自動附加「住宅地震險」,換言之,保險標地物多為五年以內的新房子,反觀屋齡30年以上的老舊房子,在歷經風霜情況下,反而沒買保險。由於沒有貸款、若屋主保險知識不足,一旦遇上大地震,可能將淪為「無殼蝸牛」,成為政策性保險保障的漏網之魚。產險公司指出,一般地震險理賠門檻太高,台灣近幾次較大規模的地震經驗看來,符合申請條件的案件多不會超過十戶,多數門窗、牆壁受損的屋主,損失得自行承擔。經濟日報2008/05/15
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高雄市左營區原本在港都房地產市場中被視為邊陲地帶,但隨著高鐵將站體設在左營後,當地聲名大噪,知名度提高,一些建地也陸續被開發出來。此外,左營軍區附近土地解禁之後,帶動大批建商湧進推案,以觀海的視野做訴求,對銀髮族同樣有吸引力,都對左營房地產有加分效果。但畢竟左營與市區還是不同,在高雄市區房價二極化的情況下,市區還是不乏有每坪10萬元出頭的建案,不想承受太大購屋壓力的首購族選擇還是很多,因此左營房市也屬於個案表現,建商信用以及地段,會左右建案銷售好壞。經濟日報2008/05/15
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「2,655億元」這個數字,代表的是上市櫃營建公司到第一季底,手中持有的房屋及土地庫存總和。如此可觀的金額,都是過去幾年建構在房地產看好下的產物。但由於房價已高,買氣卻顯現鈍化,現在建商將希望轉移寄託在兩岸開放。所以,到底這些庫存資產會變黃金或地雷,應該再不久就會見分曉。上市櫃營建公司的存貨,大致分為三種,除了土地之外,就是興建中房地及待售房地。庫存價值是以成本或市價較低者為計算基礎,以第一季底止的2,655億元庫存總值,其中土地庫存1,376億元,超過總值的一半。顯示,建商幾乎一片看好房市前景,重壓資金買地囤積。若以個別公司來觀察,至今年第一季底,以遠雄建設庫存279億元,高居所有上市櫃之冠,其中土地庫存132億元,也領先所有建商;上市櫃公司中,土地資產庫存超過200億元的除了遠雄,還有皇翔及興富發庫存分別達226億元及210億元;其餘如華固等八家公司,手中庫存也超過百億元之譜。少數公司 負債比低於三成以目前上市櫃建商所持有的土地,多數都是過去兩年所購買,少數如太子、皇翔兩塊在信義計畫區內價值不菲的土地,為養地多年,這兩年建商購買的土地的資金壓力,讓建商負債比都攀升到65%至75%的水準;只有少數如國建等公司,負債比低於三成。4月底有學者針對台灣房市發生泡沫提出警告,大家對未來經濟榮景有所期待,包括外資或中資的流入。但外資真的會進來嗎?中資則有法規上的問題,因此,全都是預期心理,房市到底能否延續榮景,還要看新政府端出來的菜,究竟能否真正落實;尤其中國願不願意配合並非操之在我方政策,如果建商的期望過高,萬一有任何的風吹草動,手中的高庫存恐怕會成為壓倒房市的最後一根稻草。自由時報2008/05/15
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北區房屋公司將在15日宣布,購併老字號房仲品牌「台灣房屋」,光是收購股權、店面商標權,就花了數億元,再加上近1週來更換店招、進行人員訓練、電視廣告、全台1000面公車廣告上路,總計前後共砸下5億餘元,預計520與新舊任總統交接日同步掛牌營運,為市場投下一顆震撼彈。   房地產市場即將面臨房仲品牌重新洗牌的新局面,近年來來勢洶洶的北區房屋,花了1年多時間,採鴨子划水策略,才完成「台灣房屋」購併案。北區房屋首席總經理彭培業表示,在砸下總共5億多元完成布局後,未來北區房屋將在520全面掛牌,改以「台灣房屋」名義打遍台灣市場,甚至布局兩岸。   彭培業說,北區房屋網站從母親節當天改為「台灣房屋」後,網站點閱率就突破365萬人次,比以往激增6至8倍;連雅虎網站、中時電子報網站,「台灣房屋」關鍵字排名也一舉成為第1,顯示購併這塊招牌的實質效益。   其實更重要的是,北區房屋變身為「台灣房屋」之後,其打的算盤也是因應未來開放陸資、港資來台購買不動產之後,優先被指名的房仲第1品牌。未來,也計畫把「台灣房屋」招牌推向中國大陸拓展加盟。   北區房屋20年前從桃竹苗起家,去年開放加盟,且一口氣跨越濁水溪、淡水河,已成為全國性品牌,迄今直營店已突破7、80家、加盟店突破100家,預計15日也將舉辦第100店發表會,以及品牌更新宣示、台灣房價指數發表會;至於520全面掛牌「台灣房屋」後,也將正式強打電視CF,藉此宣示屬於台灣2300萬人的房仲新品牌正式誕生。   據悉,「台灣房屋」是彭培業的老東家,彭培業70年代曾任店長、一路升任一級主管,78年再創辦北區房屋自立門戶,因此這20年來不但創造北區這塊招牌,更準備在購併完成董事長過去、無人好好經營的「台灣房屋」後,重新擦亮「台灣房屋」這塊老招牌。 中國時報2008/05/15
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高雄市建築開發公會與高雄市不動產代銷經紀公會,日前舉行97年度房屋市場說明會,由建築開發公會理事長陳武聰與不動產代銷公會理事長黃烔輝共同主持,推介高雄房地產業特色及行銷方向。陳武聰表示,另為打開高雄房地產市場,16日邀請香港外商投資企業協會考察團來台,由英皇集團主席帶領25人成員,除聽取說明,並參訪高雄市政府,由市長陳菊接待,都發局長及建設局長簡報說明高雄的重大投資建設,同時參觀高雄房地產情況。陳武聰說,高雄房地產今年可能只會興建5,000戶,因受到土地成本增加及建材費用提高,目前建築成本每坪約16萬元,加上已建好的新成屋約有9,000 戶,兩者市場價格會有衝突,今年的建案量下降很多,但是,高雄的山、海、河、港、捷運、機場及好天氣是最大優勢,歡迎共同為高雄房地產及高雄世運而努力行銷。 經濟日報2008/05/15
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2008/06/05

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捷運紅線通車,帶動沿線房地產漲勢,橘線預定八月底通車,沿線房地產行情順勢跟進。高市府地政處表示,大高雄不動產市場,以北高雄美術館園區是熱門地段,捷運橘線沿線的舊大樓最近也出現買氣,但不動產估價師提醒投資者,注意避開治安死角。  北高雄美術館園區新建築如雨後春筍般林立,322總統大選後,地區不動產價格屢創新高。不動產估價師從投資面分析,不動產價格不斷飆高,風險也跟著加高,對僅擁有小資本的不動產投資客而言,每坪單價動輒近20萬元的產品已非最佳投資地區。  舊市區商辦 買氣增  高雄市不動產估價師公會理事長林書弘表示,在建國路以南的舊市區臨主要道路兩側,屋齡30年以上、樓高10層以下的舊住商混合大樓或辦公大樓,因為新式高樓建築物不斷推陳出新,老舊大樓受建物效能相對較差、大樓管理較不理想等因素影響,建坪單價處於低檔,與新大樓每坪單價價差達3、4倍。  林書弘分析,市區有些老舊商辦大樓因欠缺專人管理,加上法拍屋閒置,成為遊民、毒蟲聚集處,環境複雜、治安不佳,市場價格每坪單價掉到5萬元以下。再加上近年北高雄的農16、美術館園區快速開發,大型建築案呈北移趨勢,舊市區商辦大樓愈來愈乏人問津。  不過,高雄市不動產估價師公會常務理事吳東明指出,最近在高捷通車、兩岸直航等利多因素下,原本乏人問津的市區舊商辦大樓也出現漲勢。建國路以南的舊市區,屋齡30年以上的低樓層舊商辦大樓,大多地理位置良好,土地容積效益較高。  估價師:有潛在效益  不動產估價師認為,只要避開眾所周知治安不佳的大樓,適當投資在距捷運站出口方圓600公尺內的舊商辦大樓,選擇具有出租效益的產品,估計毛投資報酬率至少有4﹣5%之間,且因舊大樓土地持分相對較大,未來也有都市更新的潛在效益,頗具長期投資潛力。  值得注意的是,因屋齡老舊,舊大樓申辦銀行貸款成數相對較低,投資客自有資金比例相對需求較高。中國時報 2008.05.15
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營建署昨天公布去年第四季住宅資訊,推估全台住宅數量超出家戶數(也就是住宅「供過於求」)約十四萬七千戶,其中以台北縣、桃園縣與台中縣市供過於求最嚴重;但台北市因人口流入出現住宅短缺,家戶數比住宅存量高出七萬多戶。營建署官員表示,住宅存量是透過推估所得,但從供需、市場交易各項指標都顯示,去年第四季房市景氣呈現高峰後的衰退趨勢。營建署統計,去年第四季全國總家戶數為七百五十一萬餘戶,住宅存量預估有七百六十五萬餘戶,住宅存量超過家戶數十四萬七千戶。營建署官員表示,房市資訊是購屋人的重要參考依據,今年起要建置空屋資料平台,透過台電的用電度數清查全台空屋量,未來可定期公布;另外明年起還要編定住宅價格指數、餘屋狀況統計等。全台空屋數量要每十年透過普查才能得知,上一次空屋調查是西元兩千年。營建署官員說,到民國一百年,要進一步加強住宅資訊的建置及發布,除了空屋調查外,包括編制住宅價格指數、購買台電資料建置空屋推估機制、建立房價負擔能力計算方式並與國際間比較等資料。 【2008/05/15 聯合報】
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2008/06/05

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台灣房屋總經理彭培業說,即使建商姿態很高,但消費者購屋要掌握四重點:看未來生活圈、交通圈,案子的建築規劃及管理品質,必須心中有定見,不必隨建商起舞。彭培業說,預售屋不公開價格是新型態的行銷手段,有些屬於稀有性的豪宅,建商要求消費者先付些錢「權利金」,但到底賣多少,「根據以後的市場價格來賣」,讓有興趣的人等著建商開價,如果客戶嫌開價太貴就退還權利金,否則就簽約正式下訂。彭培業建議,此時絕對不要用一流價格買到二流產品,因為台灣還是會有建商在一流環境蓋出二流產品,另外這幾年不少人因為置產資產增值,但要注意到底是跟著景氣在賺,還是靠地點在賺。他說,跟著景氣賺的很危險,因為隨波逐流、遲早會輸,掌握趨勢的人是會挑選不管景不景氣都能賺錢的地段,比如北市大安區、信義計畫區的舊房子,就屬於跟著地點在賺錢的類型。彭培業表示,很多人買豪宅確實不在乎價格,主要是考慮特殊性,但現在也要留意坊間很多「假豪宅」,不是包裝成豪宅就能賣豪宅價格,對真正最有錢的人來說,買不到的才是真豪宅,隨時有人要釋出的案子,缺乏特殊性,價格難維持永遠的高檔。 【2008/05/15 聯合報】
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2008/06/05

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近日房地產學者高喊房價泡沫化,已出現寒蟬效應,部分建商、代銷業紛紛開始噤口不評論,有建商已決定採「三不政策」,原訂近期公開的預售案,在520前甚至到7月4日兩岸直航前,「不開價、不公開、不發言」,要讓市場供需決定未來房價走勢。國美建設興建的預售豪宅「貝森朵夫」案日前舉行記者會,但面對客戶詢問開價時,卻以公司尚未決定回應,這也是322總統大選後,繼「長虹虹頂」、第二件僅亮相不開價的豪宅。代銷「貝森朵夫」的海悅廣告執行副總經理曾俊盛指出,自從學者喊出台北房市泡沫化言論後,讓很多建商不敢貿然開價,除怕被指責炒作房價,也要看新政府日後的政策風向球,再決定開價。曾俊盛說,台北市有不少預售案因建照未過、樣品屋在搭建,讓原訂公開的時間一延再延。但建商不擔心會錯過景氣,主因精華地段土地愈來愈少,還是回歸市場機制,等7月政局明朗化後再行動。他也透露,近期房市泡沫化論調甚囂塵上,公司高層已要求主管不要隨便對外發言,行事要特別低調。但他強調,房市是經濟櫥窗、產業的火車頭,從各種跡象看,新政府不會刻意打壓房市,未來房價要下來不太容易。 2008/05/15 經濟日報
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