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2008/04/24

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豪宅比價效應發酵,即將在選後公開銷售的北市指標個案正蓄勢待發、等待對手開價,如宏盛與亞昕開發在南京東路六福皇宮對面的豪宅案,直接點名開價將超越中泰賓館案每坪200萬元的天價;中山北路的「亞昕首藏」開價也要追上「遠雄富都」的120萬元單價。建商擔心房子賣太快總統選舉後,房市主導權由「買方」轉為「賣方」,不少建商怕房子「賣太快」,紛紛以調價策略降低銷售速度。目前正在中山北路、長安東口推出的「亞昕首藏」的亞昕開發董事長姚連地表示,該案42戶開賣一個多月來銷售率已達七成,因此農曆年後已經調價三次,從最早每坪90萬元一路調至目前的110萬元,最近得知「遠雄富都」每坪要開價120萬元,他也打算跟進調高。此外,選後調價的豪宅案還包括大同位於南港的「明日世界」,每坪也從80萬元調整至90萬元,並帶動台肥即將在6月推出的1,000多坪都市更新案售價,將參考「大同明日世界」。至於亞昕與宏盛建設在前年中共同買下六福皇宮對面的1,000坪土地,預計在今年底、明年初預售,姚連地說,每坪開價要看中泰賓館案的開價而定,雖然有外資有找共同合作開發,不過,亞昕將自行開發,因調高售價,總銷金額將從140億元上調至170億元,亞昕占40%,宏盛占60%,未來可挹注亞昕營收近70億元。北市每坪將上看300萬姚連地說,2010年前北市豪宅每坪有機會上看250萬元至300 萬元,愈靠近公園、樹愈多的地方最具保值空間,包括仁愛路、敦化南路、中山北路都是,像南京東路因為是台北市金融圈重鎮,區域客都是高收入份子,他相信六福皇宮對面的豪宅有其賣點。至於亞昕也有持股的捷鴻開發,今年也將在林口推出溫泉飯店住宅,其中飯店部分將交由內湖麗湖飯店經營,全案總銷80至90億元,每坪銷售單價為20至30萬元,產品為70坪、100坪以及200坪,以100坪為主力坪數,而此案也將與亞昕首藏共同使用美國進口的Control4數位家庭系統,光是採購金額就達3,000餘萬元。 經濟日報2008/04/10
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總統大選落幕,各國外資機構看好台灣房地產投資機會,預期將掀起一場狂潮。呂張投資團隊總監呂宗耀表示,「這一波房潮,比民國76年更強。」他表示,今年已55歲,這是一生最後一次看到台灣的房潮來臨,非常興奮的最後一次。在這波經濟浪潮帶動下,呂宗耀預測,台灣未來會成為華人地區的杜拜,成為全中國經濟發展最重要的指標。台灣Re-rating 創造資金大狂潮呂宗耀日前在遠雄林口未來家舉辦的「增值黃金走廊o迎接新財富金磚」系列投資講座,以「台灣希望-台灣Re-rating創造資金大狂潮」為題,面對房市投資客時指出,房潮看似金光閃閃,卻不是每個人都能從中賺到錢,「民國76年的房潮,有人哭、有人笑」。雖然房市看漲,如何從中賺到錢是必須學習的課題。他強調,台灣有成長性,再加上兩岸有內容,房市表現可期,「不只是林口,台灣各區都有機會。」他舉例高雄捷運通車前,18位看好高雄未來房價的朋友,每人出資180萬,集資3千多萬,組成房市投資團,沿著高雄捷運站買了23間房子。這群人有遠見,利用機會,讓財富增值。他建議民眾好好掌握這波房市的崛起機會,運用槓桿原理成為經濟熱浪下的受惠者-「公民」 (用自己努力創造價值),而非被選舉激情所衝昏頭的「選民」 (將希望寄託在政治人物)。他強調,環境、努力、創意、經驗是成功的法則,其中環境是最重要的,現在台灣有這樣的環境,他也要民眾「樣品屋多看」,以掌握這一波房市狂潮。台商回流帶來金流 房市狂潮再現總統大選藍天再現,民眾預期兩岸經濟活絡將帶來更大的機會。呂宗耀以香港和台灣做比較,分析台灣勝出的原因,他說:「香港是賭博的地方,追逐經濟;台灣是人性化的居住地,1946年至1964年逃離台灣一波嬰兒潮華人富翁,年紀老化,要有人性化居住地,這群人會回流。」人流帶來的金流,將成為這一波台灣房市狂潮再現的根基。呂宗耀指出,民國60年很紅的老工業區,是台灣經濟成長的很大支柱之一。最近他發現老工業區0800的電話不斷加倍增線,都還是不夠用,「代表人流要回來了,這是很可怕的力量,金流自然來,台灣要這一群人。」面對房潮,他建議民眾用自己的實力創造價值,好好把握這次財富重組的機會。受惠三通 GDP三至五年翻一倍呂宗耀看好台灣房市將受惠於三通,他舉例,台北到宜蘭因雪隧通車交通更便捷,「早上逛完台北101、敦南誠品,下午去宜蘭親水公園遊玩,晚上10點前可以回家,是宜蘭很大的觀光資產。」三通後,台北到上海只要1.3至1.5個小時,時間縮短的不只是交通距離,更帶來中國的金流,也帶出了台灣的溫馨情懷,這樣的溫馨情懷才是中國觀光客來台旅遊帶出商機的最大核心內容。「中國與台灣經濟連動,2007年台灣的國民所得(GDP)是3,600億元,中國為3.2兆美元,兩岸互動下若中國將GDP的10%~20%,也就是3,200~6,400億元帶給台灣,台灣60年辛苦的打拚成果,以後每三至五年就翻一倍。」呂宗耀說,全球有三大地雷區,台灣與中國是其中一個,「將地雷拿掉時,這塊土地的陽光,令人嚮往。」三通後 台灣房價每年漲10%觀察房市未來前景還有一個指標,夢想和願景。呂宗耀表示,「他們是資本市場最可貴的,因為它會提早折現。」以全球的角度來看,中國今年以來因物價指數過高,政府的宏觀調控政策將夢打碎了,潛在的購屋者陸續退出;美國受到次級房貸風暴影響,潛在購屋者仍在觀望;台灣受惠於兩岸商機,夢想和期待,吸引潛在購屋者看屋、買屋。「安和路和敦化南路口的豪宅,一坪130萬,現在已喊到一坪200萬,代表島民對未來願景的期待折射在台灣最精華地區的現金揮灑上。」呂宗耀指出,台灣房價上漲的動力有三:大陸觀光客、房屋更新需求及客貨運便捷化。他引述遠雄集團董事長趙藤雄的話:「三通後台灣房價每年漲10%。」同時台灣的豪宅仍具有潛力,以豪宅每坪售價除國民人均所得,台北僅為三倍,已開發國家為八倍,成長空間可以期待。林口捷運發展 與香港機場快線相似「全球資金轉移,帶動房市、股市,振興民間消費,刺激經濟成長。」除了房市,呂宗耀很看好台灣股市表現,今年以來,全球股市跌了個跤,上海綜合指數跌34.14%,香港恒生指數下挫17.1%,韓國指數下滑8.1%,歐美日股市也全部開出綠盤,只有台股上升3%,「台灣的股市、房地產都值得期待。」呂張投資團隊張獻祥也表示,他很看好林口未來的發展,因為機場捷運,到林口看房子,成為區域題材。日前他赴香港特地搭乘機場快線,已感受到交通快捷的便利性。在股市方面,他提出四大值得觀察的題材,跨兩岸題材、TFT-LCD資本支出受益題材、生活精緻化、跨循環題材,以及環保題材。經濟日報2008/04/23
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建商卡位新莊副都心 林口重劃區條件漸成熟 全長51.03公里、連貫台北縣市與桃園縣多個城鎮的桃園機場捷運線,已進入實質動工階段,沿線的新莊副都心、林口重劃區、青埔特定區與中壢市海華特區,因而成為房市焦點。雖然距離全線通車至少還需5年,但不少建商看好過去「逐捷運而居」的房市鐵律,紛紛提前進場推案。 重大建設桃園機場捷運肩負串連台北市與桃園機場、高鐵青埔站的重任;台北端將與台北車站形成多鐵共構,被譽為進入首都的「新國門」。依交通部高鐵工程局規劃,目前三重經機場、青埔站至中壢市區段,將優先於2010年底完工,三重至台北車站端因多項建設匯集,加上跨越淡水河,預定2013年2月完工。 總面積約100公頃的新莊副都心,因有機場線、環狀線2條捷運交會,加上未來有勞委會、衛生署等中央單位進駐,是最看好的區域之一,包括興富發(股票代號:2542)、鄉林(股票代號:5531)等建商均已搶先卡位。 逐捷運而居又重現 而稍遠的林口重劃區,因街廓整齊、管線地下化、高綠覆率,以及兼有長庚醫學中心與即將開幕的家樂福量販店,整體居住條件逐漸成熟。機場捷運規劃其實相當早,但先前得標的長億集團爆發財務危機後,林口房價從最高每坪20萬元腰斬,直到去年捷運動工,房價才在大坪數個案帶動下回穩。城洲廣告副總經理吳俊青觀察,林口的2~4房產品短期內有餘屋壓力,若非位處精華區段,只有規劃特殊格局、建材,才能在市場上有所區隔。 林口醞釀建置支線 不過,吳俊青表示,捷運在林口段幾乎只經過林口交流道附近,相較於忠孝路以北、步行需10分鐘以上的區域,捷運對房價的吸引力就沒那麼強。據了解,部分當地建商擬結合地方村里長與民代,醞釀提出沿文化三路建置支線,計劃在忠孝路口、仁愛路口、林口國中與鄉公所,再增建4個站。 高鐵通車前被寄予厚望的青埔特定區,近1年在公共建設搖擺,與容積、建蔽率限制的影響下,整體房市表現不如預期。青埔領航不動產行銷總經理林友士指出,包括最早的展覽館移到南港,以及現在的巨蛋計劃生變,都讓買氣陷入觀望,此外,縣府對建物廣告看板取締標準過嚴,申請程序又過於繁冗費時,讓整個市場氣氛降溫不少。 蘋果日報2008/03/25
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停標一年的七期重畫區抵費地,五月廿一日將重新啟動,建築業界看準七期土地寸土寸金的增值性,個個摩拳擦掌,準備搶標總底價9 億多元的七筆土地;市府地政處表示,繼去年標出一坪128.8萬元的高價,現在房市發燒,一坪可望上看200萬元。   五月二十日是正副總統的就職典禮,台中市解凍的七期抵費地重新開標日期,剛好選在五月廿一日,很多引頸期盼的建商,打趣這也算是台中市的「慶祝行情」,不少建商、財團紛紛打探市府要釋出標售的土地位置。   地政處表示,五月廿一日開標的抵費地,除了七期之外,還有九期、十期、十一期重畫區抵費地,也搭上七期標售黃金地段的順風車,四個重畫區抵費地標售的總底價高達11億7千多萬元,其中最搶手的就是七期抵費地,底價即達9億7千多萬元。   市府在上次標售七期抵費地時,還有西屯惠安262地號、南屯惠禮 73地號、南屯惠仁73之1地號未標出,這次一起重新參與標售,新釋出的四筆抵費地,建商和財團看好的地段為西屯惠國105、112、144 地號、西屯惠民115地號。   地政處指出,標售的抵費地每坪底價從20多萬到40多萬,但以前年七期標出一坪101萬,去年再創一坪標出128.8萬元的新高,今年開標的土地,在七期土地稀有和惜售,及房市高漲的誘因下,應會衝上一坪200萬元的行情。   台中市房地產業則對市府新釋出的土地,未臨綠園道,也不是位在大都會歌劇院的第一排,預估一坪的最高標價約在168萬元,也取「一路發」的好兆頭。但台中市七期的房市行情強強滾,除了本地建商,也可能吸引其他縣市的財團參與競標,是否會受馬蕭當選,和景氣刺激,拉高標售行情,備受房地產業矚目。   地政處說,台中市重畫基金累積至今,七期有76億、八期有6億6千多萬、十二期5億,加上即將開標的七期抵費地,預計又會為重畫基金進賬,再創大船入港的財源。 中國時報2008/04/17
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由於看好台灣在總統選後的政經情勢,大陸資金、台商資金與國外資金的熱錢湧入,加上三通效應的發酵,國內房地產正發燒。

北區房屋桃園區總經理古兆憲表示,除了上述因素外,最近鋼筋、砂石與相關建材價格飆漲,台灣房地產行情平均漲2成,甚至有些熱區的漲幅還超過3成。

古兆憲說,以後購屋的成本,一定會比現在高,所以愈晚購屋會愈吃虧,現在應該是房地產投資理財的好時機。

不過,民眾若想從事房地產的投資理財,古兆憲提供下列幾項參考:

⊙房地產座落的地段一定要好─例如學區好不好?沒有沒路沖?鄰近有沒有神壇?巷子夠不夠寬?門口有沒有電線桿豎立?區內租屋率高不高?

房地產最好座落在熱區,如此才容易有增值空間;要出租,也比較容易。

⊙產品內容─房地產投資理財,最好選擇土地、透天厝以及有潛力區段農地。之所以要選土地,是因為土地增值潛力會比房屋大;事實上,房屋的增值主要還是在土地的增值。

透天厝絕對比公寓房屋容易增值,不過像在台北市等大都會,透天厝太貴了,不是一般個人理財有能力投資,所以也只能投資一般的大樓公寓房屋。

所謂有潛力農地,是指鄰近土地正在開發中的農地,這種農地一旦開發,增值空間的獲益會翻好幾番。

⊙資金方面─要量力而為,通常在投資前,要先評估自己的金錢負擔能力;正常情況,要有3成自備款,並要有繳息能力。

⊙從事房屋的理財投資,由於並不是要自住,而是要伺機脫手賺取利益,所以購買的房屋最好要離自己住家比較近,以方便就近照顧,否則賣屋就得委託專業人士



聯合晚報
2008/04/07



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市場上缺少大型A級商辦大樓釋出案件,今年第1季外資法人投資國內商用不動產的交易案件比去年同期減少,但在AB級及B級辦公室市場方面,交易量則大幅成長了6成,投資坪數越來越大。根據永慶房屋商仲事業部成交資料顯示,今年第1季台北市商辦市場的平均成交單價雖然只比前1季成長了3%,但交易量卻大幅成長58%,和去年第1季比較更成長了123%。立委選前,北市商辦成交案件平均坪數是66.9坪,選後則增加到了82.9坪,總統選後更進一步擴大到到89.1坪。瑞普物業指出,目前台北市最熱門的辦公商圈有信義計畫區、敦南區、民生敦北區,與內湖科技園區及南港軟體園區,多以AB級大樓及內科與南軟的廠辦大樓為主。雖然第1季成交量大增6成,但現在商辦市場交易停滯,永慶房屋商仲部經理黃增福表示,目前市場不缺買方,但是A級地段的物件不多,部分產品開價開始過度偏離市場行情。 聯合報2008/04/16
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房地產市場回溫,財務有危機屋主的法拍警報減輕,去年第四季全台法拍屋創5萬6942戶的近年新高後,今年第一季法拍屋案量減少至5萬232戶,較上季少12%;平均拍次也延至逼近3拍。

根據透明房訊的資料庫,法拍屋的平均拍次已逐季增加,從去年第一季的2.743拍逐季增加,今年第一季已達2.909拍次。

隨著房貸利率走揚,加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期,去年第四季又面臨房市不景氣,全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶,去年底法拍屋總案數達5萬6942戶。

但今年房市信心增溫,不少「屋奴」在中古屋順利脫手,房子不用走拍賣一途,也讓今年第一季的法拍屋案量銳減至5萬戶左右,不少財務有危機屋主的法拍警報隨著房市回溫而解除。

就各縣市分析,今年第一季法拍屋案量以台南的6358件最高,高雄6060件居次,其次雲林的5305件、台中的4717件、彰化4312件分居3、4、5名,桃園則有4229件、板橋1956件。

透明房訊統計,去年第一季全台法拍屋不到4萬4千戶,但年底已衝上近5萬7千戶,案量一年內大幅成長,主要是央行連續14次升息,壓垮部分採用高槓桿操作的投資客;加上寬限期到期,過去有些自用族買房子用5%自備款就交屋,貸款額度極高,寬限到期付不出也跟著掛了,不過北區房屋不動產理財研究室指出,房市回溫,不少投資客順勢解套,許多屋奴也順利出脫,都讓房子免去走上法拍之路。

由於信心回溫,房仲業者業績也大幅成長,根據上市公司信義房屋最新的公告,3月營收達9.425億元,年增率達83.16%。

法拍屋是房地產市場的便宜貨,但隨著中古屋交易熱絡,近來法拍市場越來越冷清,平均拍次也拉長,一改過去「不到三拍人人搶著要」的熱況,平均拍次已逼近3拍。

永慶房屋總經理葉凌棋說,消費者多無標法拍屋的經驗,買法拍屋要冒大風險,包括不當占用問題,買到海砂、輻射或凶宅等,其中不乏賣不掉的瑕疵屋,隱含的風險較高。



聯合報2008/04/11




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高雄捷運紅線預計下月通車,但岡山鎮民所亟盼的R24岡山站興建,迄今仍無動靜,引發民眾不滿,相關網站上網友更是罵翻天,質疑捷運相關單位根本在騙人。高捷總經理范陳柏說,R24站當初卡在環評及發包問題,如今都已解決,今年內一定會動工。高雄捷運公司日前宣布,紅線小港至橋頭段預計下月即可通車,多數民眾表示歡迎,但聽在岡山鎮民耳裡,卻很不是滋味,原因是鎮民眾所亟盼的岡山站興建工程看來仍遙遙無期。連日來,岡山鎮公所和地方文史團體如岡山文化資訊工作室論壇等網站,被不滿網友留言塞爆,質疑捷運和相關單位欺騙,要求儘速興建捷運岡山站,至少也應先規劃簡易站及臨時月台,讓岡山鎮民也能享受到便捷交通。網友說,高捷公司原先說R24岡山站去年6月要發包,結果延到10 月,但迄今仍毫無動靜,莫非將岡山鎮民當二等公民?還有網友表示,高捷岡山站鐵軌已鋪好,連北機廠都可趕在紅線通車前完工,岡山站規劃只是平面車站,即使不能及時完工,也可先設簡易站和臨時月台。他並以台鐵為因應前天在台南科學園區的台灣燈會,南科站簡易站及臨時月台趕工3星期就完成,質疑捷運岡山站難道不能比照?范陳柏說,因環境影響評估時環評委員認為已有橋頭站,沒必要再建岡山站,後來縣長楊秋興和岡山鎮長吳森發力爭下才通過。此外,當初高雄市捷運局要求依採購法招標,因原物料上漲,發包困難,最後行政院公共工程委員會裁定依合約由捷運公司發包才解決。 【2008/02/23 聯合報】
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外資+陸資 聯手炒台灣房市

文.顏瓊真 《理財周刊 2008/02/29 》

一旦陸資大舉登台,將追趕外資及國內壽險業者,加快出手速度,除整棟或分層辦公大樓外大受青睞外,觀光飯店及倉儲用地的行情,也料將上漲。
政府有意再放寬陸資投資台灣不動產的相關規定,包含不追查陸資資金來源、陸資得向台灣金融機構融資不逾5成,及人員來台停留時間延長至90天等規定,已為台灣房地產激起陣陣漣漪。

本刊特別採訪國內4大外商商仲公司高層發表看法,針對去年房地產在住宅景氣走軟,商用不動產起而接棒,爆出1200多億元的成交量,說明今年還會再爆大量嗎?而陸資若大舉來台,將對台灣房地產有何刺激效果?又有哪些產品是外資今年的最愛?

朱幸兒:外資將被陸資追著跑

第一太平戴維斯公司董事總經理朱幸兒表示:「一旦陸資登台投資不動產大鬆綁,那原本就積極尋找商用不動產的外資,以及本國的壽險公司,將會被龐大的陸資追著跑,出手的速度也將加快。」以去年花9億元買進和成大樓的奇異公司為例,當初考慮加評估,以及簽約等動作,前後需要5.5個月,但未來奇異公司若還有中意物件,那麼整個交易流程將可縮短至1.5~2個月,原因就在藉由第一次的買進經驗後,已經更了解台灣的商用不動產市場。

此外,因為外資繼續看好台灣的投資收益,正持續加碼中,假如去年花30億元投資的外資,今年可能會加碼到100億元。

老實說,台灣的商用不動產去年成交熱絡,可說是受惠於中國宏觀調控的實施,把外資的錢逼到台灣來。像現在第一太平戴維斯每天都會接待1、2組外資,而其背景有來自歐美的基金,也有港資,徵詢的積極度不分軒輊。

就去年的成交比例來看,陸資透過不同國籍或港資名義來台買樓,比例約占3成左右,而一旦政府再放寬規定,那未來陸資的進出將化暗為明。

朱幸兒說:「我們公司正在接待一組港資,相中台北市中心的一棟大樓,已經來看第2次了,金額約9億多元,將進入簽買賣備忘錄階段,預計最快3月中旬就會有成交的好消息。」

搶分層物件 花錢就是賺錢

而相較於2005年及2006年,外資買樓就要一整棟,但從2007年下半年及2008年的現況來看,外資已經開始認同「分層」產品,不見得要買整棟的。如最近跟一家大型外資公司開會,老闆還要怪她,沒有把這種產品介紹給他。朱幸兒則解釋,怕浪費他的時間,因為他原先要求4.5%的收益率,但分層產品的收益要降至4%,現在已能接受。

現在外資有個有趣現象,那就是比賽誰花的錢比較多,因為就他們來說,「花錢就是在賺錢」。

此外,因為台北市商辦大樓供給少,外資普遍感受到在台北市獵樓的辛苦,因此,開始走出台北市,有些到新竹科學園區周邊看廠辦大樓,甚至遠至台中,像高速公路一下去的中港路,正在興建的亞太麗池大飯店(靠近日華經典酒店),就有3組外資有興趣,而目前出價約16億元的最高者正在議價,預計今年第2季可拍板。

雲惟鴻:看好飯店、倉儲用地

世邦魏理仕公司董事總經理雲惟鴻指出:「從融資的角度來看,雖然金管會所提的配套措施是5成的上限,但國內的銀行很難做到生意,因為徵信上會有困難,所以,初期只有在香港設有分公司的台灣各銀行,以及在台灣有據點的港資銀行能做到陸資的生意。」

若就不動產的商品別來說,以像北京萬通實業主席馮侖等,在北京炒樓,動輒有20%的收益,但外資這2年在台灣的投資收益卻只有6~7%,甚至有些低到4%以下,陸資不見得會看上眼。反觀,大陸企業最了解大陸人,他們也最了解,當兩岸走向開放後,大陸人民到台灣最想看、想玩的地方是什麼?而這些觀光景點的飯店,自然會是他們想投資的目標。

再者,當兩岸三通後,航運及空運最迫切的是倉儲用地,因此,包括桃園觀音一帶、基隆港等當倉儲用地,自然也會是陸資投資的目標。

顏炳立:信義區豪宅看漲

香港商戴德梁行公司董事總經理顏炳立認為,「這時候談陸資來台鬆綁對台灣房地產的影響,時機還太早,根本就是『看到黑影就開槍』,目前僅止於台灣方面一廂情願的想法,中國方面也不見得領情。故現階段只能視為政治或房地產的炒作題材。」

不過,一旦陸客來台投資真正大鬆綁,他認為,「台北市的辦公室交易還會繼續加溫,而信義計劃區有質感的豪宅,甚至有機會上看每坪200萬元。」

至於去年勇於進場的外資,今年也將持續加碼。顏炳立表示,國際資金去年有3成投資中國,3成放在印度,2成在日本,越南及台灣都有只有1成,他認為,「投資台灣的外資比重,今年可望提高到2成。」

而外資喜歡的產品,因高級辦公大樓,市場上沒貨,跟戴德梁行接觸的外資,又對飯店及購物中心興趣不大,目前有找到擁有大片土地的建商談合作案,今年應該有好消息。

趙正義:將炒熱商辦行情

仲量聯行董事總經理趙正義則贊許陸委會的決定,他指出,「鬆綁動作,將促成對岸企業來台設點,可帶動商用不動產的行情。」以台北101大樓的出租行情來說,每坪租金從原本的3300元,一下子喊高到4000元,增幅高達21.2%的情況,雖然業界普遍認為有行無市,但陸資登台,如果要找指標性大樓的話,每坪4000元的出租行情,不見得看不到。

陸資企業先前已經有聯想及天獅集團進駐台北101大樓,而最近傳言,北京萬通實業主席馮侖也將透過海外分支機構名義,指名要承租台北101大樓,著眼點都是台北101大樓在國際上的指標地位。

趙正義認為,「一旦陸資來台,將先帶動辦公室的需求。」如大陸銀行來台設分行,旅行社來台招商要用的辦公室,以及大陸企業來台設點等需求,都會帶動台北市商用不動產上漲。

他預估,「今年台灣商用不動產的漲幅約8~12%」,而兩岸若能在今年三通,在台北地區的辦公大樓供給有限,且又有大型外資機構來台搶購商辦的話,不排除開放的第1年,就能上漲20%。

而暫時撇開陸資何時大舉來台的時間點不講,趙正義表示,「現階段外資的徵詢動作頻繁,仲量聯行手中約有100多億元的案子在談,最快在第2季至第4季會陸續有結果。」這些外資有興趣的商品,有購物中心、百貨公司及大型商場的大樓,此外,一些在新竹及台中的大塊面積素地開發,以及看好陸客來台觀光的東部商機,他們也想休閒度假旅館,目前都在洽談中。

此外,他認為,當陸資大舉來台時,也不排除先前買進的外資,反手先獲利了結,將手中物件拋到市場,或轉手給陸資的可能性。

今年總成交量 上看2000億

去年商用不動產爆出1200多億元的成交量,今年還會再爆大量嗎?朱幸兒表示,目前在台灣的舊外資約11家,每家以50億元計,至少有550億元,而新外資,就其了解,目前有3家非常積極,資金約有280億元,合計有830億元,加上本土壽險公司的資金動能,她預估,今年仍有1000億元至1200億元的成交量。

另根據仲量聯行所統計的全球不動產資本研究調查顯示,2007年全球商業不動產直接投資總值達7590億美元,較2006年增加590億美元,成長8%,而亞太地區投資總額達1210億美元,較2006年成長27%。

趙正義表示,台灣不動產投資收益和資金籌措成本之間的利差,是亞太地區中最具吸引力的市場之一,加上預期兩岸經貿關係升溫,故去年國內外不動產投資機構全年成交金額上千億元,其中新台幣5億以上的交易,合計達870億元,較前年增加幅度約50%,其中近半數來自國際投資者。他相信,2008年兩岸政策再開放,資訊更透明後,台灣的不動產投資市場將大為看好,整體投資交易量將再成長。

雲惟鴻則認為,去年1200億元的成交量,大家都說成交熱絡,他反而覺得是低於預期,因為,以外資等著進入台灣投資的動能來看,今年成交量若上看2000億元,都不會是嚇人的數字。





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不少女性在購屋前,沒有清楚考慮自己購屋能力,本來房地產市場是訴求粉領消費新勢力,但經濟差、薪水沒漲、只還利息不還本金的「寬限期」一過,粉領新貴馬上變成粉領屋奴。

許多律師事務所,最近都湧入不少打算在四月「消費者債務清理條例」實施後,聲請法院更生或清算的債務人。法瑪法律事務所指出,他們接到女性債務人個案欠下的高額債務,幾乎都跟買房子有關。

六十一年次的小含有兩個小孩,她和老公負債達三百萬元,小含在桃園一家百貨公司擔任主管,老公則是職業軍人,夫妻雙薪一個月有十五萬元,經濟能力相當不錯,但就因為買房子創造高額負債。

小含看到桃園南崁推出不少高級住宅,決定買下一間價值八百萬元的房子,房貸將近六百萬元。小含甚至用刷卡支付頭期款,結果頭期款沒還清,連後續每期的房貸,都開始用雙卡支付,還滾入循環利息計算。

買房子後,小含和老公的消費仍沒有好好控制,為了新房子添購家具,還有新車,兩個小孩的教育開銷也大,用雙卡支付的金額愈來愈大,兩年房貸寬限期一過,小含因為卡債負擔過重,已無力償還一個月三萬六千元的房貸。

雖然和老公的工作都在,但小含的薪水,已被房貸債權銀行每個月強制執行三分之一,當初在南崁買的高級住宅,現在也被法院一拍。由於老公是軍人,不能讓國防部知道他負債累累,他們決定消費者債務清理條例實施後,由小含聲請法院更生程序,希望藉此擺脫房奴命運。

還有一名在應用英語系任教的某科技大學女教授,也成為粉領屋奴。她一開始也是買了棟不錯的房子,沒想到先生因為外遇變心,兩人離婚收場,女教授一人負起房貸及小孩教育責任,很吃重,後來房貸和卡債,她也欠下三百多萬元。

【2008/03/02 聯合報】



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台北大學城特定區房屋交易量,在今年立委選戰藍軍大勝後,大幅成長近兩成,房仲業者預估,總統大選後一至兩個月內,房價還會有一至兩成上漲空間,房市景氣一片看好。

房仲業者指出,北大特區房市前景,從特區內房仲業數量,包括大型房仲業者加盟連鎖店及區域性房仲業者,目前已達十多家,且有3至4家是最近3個內才進駐的業者,即可一窺端倪。

信義房屋專案經理林永孟指出,立委選戰過後,由於藍軍囊括立委過半數席次,房地產市場一脫選前低迷氣氛,看屋者約較選前增加三成,實際成交量也成長約兩成左右,房價明顯上漲,顯見買市已出現藍軍大勝,使投資人信心大增的效應。

立委選前選後 價漲兩成
誠正房屋總經理黃啟銘也表示,以北大特區房價來看,立委選前平均成交價為9萬至12萬元,立委選戰過後短短兩個月內,平均成交價已增至11萬至14萬元,甚至還出現16萬元行情,漲幅兩成以上,買氣相當熱絡。

林永孟與黃啟銘均指出,依往年經驗,總統大選過後,房市均呈現漲勢,且今年藍綠陣營都釋出利多消息,藍營開出開放陸資來台訴求,綠營則打出延長購屋貸款期限及降低房貸利率消息,都使得近來房市景氣上揚。

開放陸資 刺激商辦行情
黃啟銘說,藍營主張開放陸資來台,不但可刺激商業區辦公大樓行情,還能帶動台商資金回籠投資國內住宅區行情,加上近來國際股市、期貨及基金行情低迷,也可能使投資者將資金轉投入房地產市場,對於國內房市來說,是一項好消息。

建材飆漲 搶置產賺價差

林永孟還指出,因鋼材等建築材料即將上揚,也刺激不少投資者趁著建材翻漲前先購屋置產,等待鋼價上揚後拋售賺價差,連帶使房市景氣上揚,不少投資者看屋後立即下單訂屋,與立委選前「看屋多、買屋少」的情況大不相同。

房仲業者表示,由於總統大選後一周,剛好遇上329房市大檔期,配合總統大選後兩岸關係和緩等預期心理,房市交易量與房價明顯上漲,且預估這波漲勢至少可維持一、兩個月以上;業者還預測,若藍營再拿下總統大選,漲勢甚至可維持半年左右。

捷運延伸 交通更加便利 
房仲業者指出,捷運已確定將延伸至土城頂埔站,未來將再延伸至三鶯地區,加上從土城環河路至三峽大學路的大學城聯外道路也已定案,中央及縣府今年將挹注兩億多元施工,預定3年內完工通車,加上早已通車的北二高三鶯交流道,將使北大特區交通更加便利,成為大台北地區重要衛星城鎮,也是刺激北大特區房價上揚的因素之一。

黃啟銘說,以捷運土城永寧站為例,永寧站通車前,當地房價平均每坪約12萬至14萬元,通車後房價翻漲到每坪18萬至20萬元,若捷運延伸至三鶯,且在北大特區內設站,加上大學城聯外道路通車,北大特區房價將水漲船高,預估可漲到平均每坪16萬至17萬元以上。

千萬購屋 這裡俗擱大碗
黃啟銘強調,即使北大特區房價漲至17萬元以上,比起板橋、中和、永和等地區新建案動輒30萬至40萬元房價,還是「俗擱大碗」;再與台北市信義區房價相比,1000萬元在信義區可能只能買到30坪以下、且公設比偏高的老舊公寓,在北大特區卻可買到60坪以上豪宅,選擇在北大特區置產,投資效益比明顯較划算。

黃啟銘表示,受到眾多利多因素影響,北大特區近來行情,大雅路、大有路等路幅較窄路段建案,房價從每坪9萬至11萬元漲至11萬至13萬元,而學勤路、學成路、大義路等50米以上景觀大道沿線建案房價,更從每坪12萬至14萬元,上揚為13萬至15萬元,甚至出現16萬元以上行情。

房仲業者還指出,由於北大特區房市看俏,不少建商已暫停預售屋促銷,預留約3至4成空屋,觀望總統大選後房價上揚空間,屆時調高房價再重新展開預售,搶攻選後開紅房市。

26萬→30萬 百坪豪宅 未完工就賣光

北大特區房市持續看俏,桃園建商中悅建設也將北大特區設定為進軍台北房市的第一站,推出以「歐洲夏宮‧國際養生豪宅」標榜的「中悅夏宮」,是區內唯一全棟每戶均上百坪的建案,每坪開價26萬至30萬元,雖是區域內單價最高的建案,但尚未完工,即已銷售一空。

過去主打桃園地區建案的中悅建設,3年前在北大特區內學府路、大義路口標下1萬5000坪建地,其中一半賣給寶佳與竹城等兩家建商,分別推出「春城大砌」、「竹城金澤」,中悅則以約4700坪建地推出「中悅夏宮」,去年10月開始預售,因預售情況極佳,售價從每坪26萬元一路飆上30萬元。

「中悅夏宮」預定分兩階段開發,先推出「維也納夏宮」,規畫興建地上25樓、地下3層住宅,外觀設計為歐洲古典風格,為3大棟連棟並列,總戶數134戶,均為4房規畫,每戶坪數均達百坪水準,每棟一樓均設有公共設施,包括挑高中庭、健身房等。

12萬→18萬 副總統入主 厝邊行情火

副總統呂秀蓮去年底悄悄在北大特區置產,買下遠雄集團「紫京城」預售屋,近來消息傳開,吸引不少投資人跟進,也使與「紫京城」同樣位於學勤路的各棟豪宅買氣熱絡,平均房價從每坪12萬至14萬元,漲至15萬元以上,甚至喊到18萬元,成為北大特區「最夯」地段。

據了解,呂秀蓮去年4月到6月間,曾兩度到北大特區看屋,轄區警方出動大批警力戒護,當時就引起附近民眾好奇;由於「紫京城」玄關內有一對大石獅,象徵「帝王之家」的雄偉氣勢,呂秀蓮最後選擇以每坪16萬元買下「紫京城」最高樓層百坪豪宅。

雖然遠雄集團對這項消息相當保密,但因呂秀蓮兩度看屋時,大批特勤人員與警力到場戒護引起注意,當地房仲業者多方打聽後,消息不脛而走,也使「紫京城」預售屋也爭相搶購。目前「紫京城」預售率已幾達百分之百完銷,附近其他建案也「沾光」,銷售情況頗佳,連帶刺激附近房價上揚。

房仲業者評估,「紫京城」及沿線其他建案預售屋熱賣,部分原因可能是泛綠民眾搶著當副總統鄰居,即使呂秀蓮不見得實際進住,因副總統身分敏感,預料警方將加強附近治安,加上未來北大特區進住率提高後,警方也可能在北大特區增設派出所,投資人對強化治安的預期心理,應該也是學勤路一帶房價持續翻紅的因素。

30萬→65萬 北大店面 2年內漲1倍

看好北大特區發展前景,店面投資客近來大量進場,讓區內店面行情一路狂飆,最新行情已到每坪40至65萬元,相較於2年前行情,漲幅近100%,不少建商新推建案也將店面保留,觀望行情上揚漲勢及台北大學遷校進度,再決定出售時機。

店面代銷業者指出,特區內店面行情落差很大,愈靠近台北大學正門,翻漲速度愈快、行情也愈高,其中學勤路與大學路店面,最貴的每坪約55萬至65萬元,國際一街、國際二街及學成路目前約每坪40萬至55萬元,且因街道較小、人潮容易聚集,預估日後較易形成學生街,算是不錯的選擇。

代銷業者表示,2年前特區內新推案店面,非商業區每坪約22萬至27萬元,商業區也僅每坪30萬元,現在已分別漲至40萬至55萬元,以及55萬至65萬元,2年內翻漲1倍。

房仲業者指出,北大特區開發面積已達9成以上,包括即將完工、剛開始打地基的建案在內,目前全區約有30個建案在施工,預估隨著建案陸續完工,以及台北大學師生進駐人數逐漸增加,店面行情還有升值空間。

台北大學組長田中玉表示,目前已有約7000名師生進駐,且新大樓也陸續施工中,預計全校1萬5000名師生最快可於今年底前全數進駐。

房仲業者指出,目前各建案總戶數約達1萬戶,交屋約4000戶以上,其中約2500戶進住,以每戶3人計算,區內現住戶約7500人,加上台北大學師生,區內活動人口數並不少,但多數店面以建商接待中心為主,部分則租給房仲、超商、小吃等,區內商業活動熱度仍有待觀察。

聯合報2008/03/21




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由於看好台灣在總統選後的政經情勢,大陸資金、台商資金與國外資金的熱錢湧入,加上三通效應的發酵,國內房地產正發燒。

北區房屋桃園區總經理古兆憲表示,除了上述因素外,最近鋼筋、砂石與相關建材價格飆漲,台灣房地產行情平均漲2成,甚至有些熱區的漲幅還超過3成。

古兆憲說,以後購屋的成本,一定會比現在高,所以愈晚購屋會愈吃虧,現在應該是房地產投資理財的好時機。

不過,民眾若想從事房地產的投資理財,古兆憲提供下列幾項參考:

⊙房地產座落的地段一定要好─例如學區好不好?沒有沒路沖?鄰近有沒有神壇?巷子夠不夠寬?門口有沒有電線桿豎立?區內租屋率高不高?

房地產最好座落在熱區,如此才容易有增值空間;要出租,也比較容易。

⊙產品內容─房地產投資理財,最好選擇土地、透天厝以及有潛力區段農地。之所以要選土地,是因為土地增值潛力會比房屋大;事實上,房屋的增值主要還是在土地的增值。

透天厝絕對比公寓房屋容易增值,不過像在台北市等大都會,透天厝太貴了,不是一般個人理財有能力投資,所以也只能投資一般的大樓公寓房屋。

所謂有潛力農地,是指鄰近土地正在開發中的農地,這種農地一旦開發,增值空間的獲益會翻好幾番。

⊙資金方面─要量力而為,通常在投資前,要先評估自己的金錢負擔能力;正常情況,要有3成自備款,並要有繳息能力。

⊙從事房屋的理財投資,由於並不是要自住,而是要伺機脫手賺取利益,所以購買的房屋最好要離自己住家比較近,以方便就近照顧,否則賣屋就得委託專業人士



聯合晚報2008/04/07




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2008/04/24

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都市人追求樂活,事業有成的壯年族群以及退休銀髮族,大舉進駐三峽北大特區,形成房市主力。據房仲業者統計,2007年至今,到三峽購屋的族群達1/4是50歲以上民眾。

樂活、養生概念暢行,台北縣成為換屋族群首選,綠帶環境豐富的三峽北大特區,特別受到青睞。根據東森房屋企研室分析發現,三峽北大特區2007年至今的成交案件中,有27%的客戶年齡層位於50歲以上,包括65歲以上的銀髮族。

東森房屋三峽加盟店店東廖麟鑫表示,北大特區內包含6座公園,適合中高年齡族群,特區中的40米道路再加上兩旁12米的綠帶,是吸引許多人進駐的主因,據統計平均每個三峽人可以分到3棵樹,生活品質極佳。

60坪規劃市場主力
以目前市況而言,建商推出的產品幾乎鎖定60坪以上為主力,一般住宅開價每坪大約落在12~16萬元,豪宅則落在30萬元左右,在北市無法找到相同環境與價格的產品。

如果以鄰近三峽的土城來說,1996年間三峽房地產價格原本超越土城,當時主要是受到台北大學設立鼓舞,但後來整體環境不佳,房價下跌,加上捷運未規劃至三峽,目前房價已低於土城。

此外,同樣受中高年齡族群換屋首選區域,還有礁溪與花蓮。前者是雪山隧道開通後,具往返北市的交通利基,後者則是興盛蓋農舍,享受田園風光。

蘋果日報
2008/03/25



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丁丁不動產台北房屋資訊網


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選後豪宅行情暴衝,預售推案價格連番攀升,豪宅結集往往也引發月暈效應,讓豪宅周邊中古屋市場水漲船高,選擇與富豪為鄰,挑選在豪宅周邊中古房子,可望受惠豪宅帶動而房價上揚。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,指標性預售建案比價,的確會帶動拉抬周邊中古成屋房價。

太平洋房屋仁愛店經理徐文虎指出,知名的台北仁愛路「帝寶」周邊,中古公寓每坪已站穩50萬元,甚至喊到55萬元,華廈大樓更有58萬到60萬元行情。

根據永慶豪宅事業部統計,在這一批329檔期區單價創域新高的推案中,知名豪宅建案周邊房價也跟著水漲船高,位在中山區的「遠雄富都」,周邊中古屋漲幅最大,和去年相比,華廈就漲了15%,公寓漲幅達21%;大安區的「敦南苑」,公寓價格一年來漲18%,華廈則提高了7%。

太平洋房屋副總經理李珠華指出,越來越多人趨向買市中心精華區優質地段的老房子,除了自住,還可以期待改建行情,因為精華區的土地資源稀少,抗跌性高,豪宅聚落周邊的老舊公寓不但持分高,如果位在商業區,容積率高,現在保值,未來改建後獲利更為驚人。

不過即使在豪宅附近投資中古屋,不能動輒拉高價位、比照豪宅。今年1月立委選舉後,買氣轉盛,預售推案在原物料急漲下,順勢拉高,總統大選後更為明顯,不少推案拉高幅度2-3成。

但根據住商不動產統計,成屋市場從一月回溫以來,成交量雖放大,但房價平均漲幅只有在5%左右,很多地區甚至仍維持平盤,預售房價和成屋房價快速拉大。最明顯的就是北市信義計劃區周邊、中山區、士林天母地區、南港區等。

住商不動產研究室主任徐佳馨說,地段可跟著豪宅買,不表示中古成屋價格漲幅跟著豪宅跑。徐佳馨強調,過去幾年房市發展,當區域出現創新高價推案時,通常會帶動區域整體房價上揚,但目前情況顯示豪宅市場出現「獨走格局」,中古屋也不能再用豪宅比價。屋主見到鄰近豪宅建案創天價,會跟著拉高房價求售,但最後還是得回歸正常行情。

此外,即使不少人認為跟富豪為鄰也沾點貴氣,但要注意生活機能問題,豪宅固然地段好品質佳,周邊居民素質平均,也有治安好的優勢,但中信房屋董事長特助胡佩蘭提到,會購買豪宅的人,多半有汽車代步,周遭的交通可能不會很方便,豪宅屋主有傭人打點生活,很難在豪宅附近看到小攤販小吃店,或菜市場等,對於一般民眾來說,生活機能可能不是這麼便利,要買附近的中古屋,得考慮到這些問題。


聯合報
2008/04/18



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2008/04/24

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千呼萬喚始出來,身價逾兆的大陸地產富豪團確定下周一抵台,此番來台,富豪們著眼於未來兩岸可望直航、開放陸客來台觀光,將參觀重點放在休閒、物流與豪宅等產業。除了原本規畫的台北、台中與高雄行程外,還多出了桃園,一行人將驅車前往慈湖,評估投資其周邊地產的可行性。
  由鳳凰衛視主辦的大陸富豪來台考察團參訪行程,昨日正式拍板定案。
  備受各界矚目的考察團成員,包括鳳凰衛視董事局主席、中城樂天 房地產開發董事長劉長樂、SOHO中國董事長潘石屹、SOHO中國CEO張欣、雅居樂地產CEO陳卓賢、棕櫚泉控股公司董事局主席曾偉、棕櫚泉控股公司執行董事楊蓉蓉、廣州富力地產董事局主席李思廉、北京萬通地產董事局主席馮侖、建業地產董事長胡葆森。
  至於原本傳出身價逾五千五百九十億元的碧桂園董事長楊國強以及身價約一千二百九十萬元的合生創展主席朱孟依並沒有在這次訪台名單之列。
  不但大陸富豪興緻勃勃,包括旅行社、旅館、航空、遊覽車、導遊等觀光業者代表,十六日在立法院內政委員會所舉辦的公聽會上,全都異口同聲地表示,他們的人力、設備足以接待大陸觀光客,「我們已經準備好了!」
  但台灣導遊協會理事長吳雁輝和旅行業品保協會理事長林進榮、銘傳大學休閒管理系副教授楊志義等人也都呼籲同業,注意旅遊品質的重要性,勿削價惡性競爭,讓大陸觀光客來台旅遊留下不好的印象。



中國時報
2008/04/18



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2008/04/24

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宜蘭縣礁溪鄉廢棄的「唐代大飯店」近來傳出業主有意出售,土地1,500多坪,每坪開價70萬元,總價近11億元,不僅在當地溫泉旅館界引起討論,也吸引不少台北財團上門探詢。

唐代大飯店就在礁溪鬧區入口,曾是礁溪鄉、甚至是宜蘭縣規模最大的飯店,十多年前原經營者爆發財務問題,飯店關門,逐漸荒廢,建物和土地由債權銀行第一銀行以3億3000萬元承接。

由於房地產不景氣,這棟地標建築始終乏人問津,直到SARS風暴來臨前,一銀決定認賠拍賣這筆不良資產,沒想到不少人看好雪山隧道通車後的市場,一下子冒出十多組人馬競標,最後由宜蘭縣某飯店業者得標,業者為了完整開發,連附近土地也一併買下。

但這些年來,周邊仍有少數地主不願割愛,開發過程不如預期順利,唐代大飯店舊址變成礁溪溫泉區一片繁華中最搶眼的廢墟,最近傳出接手的業者有意轉移經營重心到海外,逐年縮小在台灣的事業規模,決定出售。

負責代銷的房仲業者說,隨著雪隧通車,礁溪房價節節升高,以店面來說,舊市區中山路一帶每坪成交價約為60至80萬元,新發展地區省道台九線礁溪路一帶成交價更高,去年在市中心開幕的連鎖咖啡店,每坪成交價就近百萬元,以「唐代」的位置和開發潛力來看,出價11億元不算誇張,目前已有好幾組財團詢問。


自由時報2008/04/02




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2008/04/24

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豪宅比價效應發酵,即將在選後公開銷售的北市指標個案正蓄勢待發、等待對手開價,如宏盛與亞昕開發在南京東路六福皇宮對面的豪宅案,直接點名開價將超越中泰賓館案每坪200萬元的天價;中山北路的「亞昕首藏」開價也要追上「遠雄富都」的120萬元單價。

建商擔心房子賣太快
總統選舉後,房市主導權由「買方」轉為「賣方」,不少建商怕房子「賣太快」,紛紛以調價策略降低銷售速度。

目前正在中山北路、長安東口推出的「亞昕首藏」的亞昕開發董事長姚連地表示,該案42戶開賣一個多月來銷售率已達七成,因此農曆年後已經調價三次,從最早每坪90萬元一路調至目前的110萬元,最近得知「遠雄富都」每坪要開價120萬元,他也打算跟進調高。

此外,選後調價的豪宅案還包括大同位於南港的「明日世界」,每坪也從80萬元調整至90萬元,並帶動台肥即將在6月推出的1,000多坪都市更新案售價,將參考「大同明日世界」。

至於亞昕與宏盛建設在前年中共同買下六福皇宮對面的1,000坪土地,預計在今年底、明年初預售,姚連地說,每坪開價要看中泰賓館案的開價而定,雖然有外資有找共同合作開發,不過,亞昕將自行開發,因調高售價,總銷金額將從140億元上調至170億元,亞昕占40%,宏盛占60%,未來可挹注亞昕營收近70億元。

北市每坪將上看300萬
姚連地說,2010年前北市豪宅每坪有機會上看250萬元至300 萬元,愈靠近公園、樹愈多的地方最具保值空間,包括仁愛路、敦化南路、中山北路都是,像南京東路因為是台北市金融圈重鎮,區域客都是高收入份子,他相信六福皇宮對面的豪宅有其賣點。

至於亞昕也有持股的捷鴻開發,今年也將在林口推出溫泉飯店住宅,其中飯店部分將交由內湖麗湖飯店經營,全案總銷80至90億元,每坪銷售單價為20至30萬元,產品為70坪、100坪以及200坪,以100坪為主力坪數,而此案也將與亞昕首藏共同使用美國進口的Control4數位家庭系統,光是採購金額就達3,000餘萬元。



經濟日報2008/04/10




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2008/04/24

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房地產建材全面上漲,購屋民眾首當其衝。台灣省建築開發商公會理事長穆樁松指出,房價將漲5%以上,其中低價房屋影響小,約5%至10%;高價房屋恐漲10%以上。

他指出,鋼筋昨天報價已漲到每公噸3萬1千元,玻璃從3月1日起漲1成;塑膠管線、銅線、鋁價、磁磚也全喊漲,建商蓋房子的成本預估漲20%。市場已傳出有不肖建設公司渾水摸魚,「賣400戶房子可能有300戶磁磚有問題。」

國民黨籍立法委員邱鏡淳表示,近來鋼筋、建材成本不斷上漲,「有錢還買不到鋼筋」,對建築業造成衝擊。他說,一般薄利多銷的業者只賺取15%毛利,現在一漲價全都吃光,他還聽到有工地因為這一波建材上漲要多支出8億元,已經快吃不消,因此明天立法院經濟委員會要針對建材漲價開會討論。

台灣省建築開發公會昨天舉行記者會,各縣市公會理事長對於建材近幾個月來狂飆大吐苦水,苗栗縣公會理事長黃文忠表示,鋼筋昨天最新報價已經漲到每公噸3萬1000元,加上3月1日起玻璃漲價、鋁窗也漲價,「看得到都漲、看不到的也漲」,造成房價一定要反映物價成本。

但房子漲價消費者未必願意接受,建築業者表示,現在如果銷售率超過五成的案子,才會考慮調漲價格。不過有些沒有漲價的業者,傳出渾水摸魚,施工品質不佳,賣400戶有八成的磁磚品質有問題,消費者抗議,業者本想拍拍屁股走路,但在公會介入協調下,才把磁磚全打掉重做。

新竹縣建商公會理事長徐榮聰說,在這波建材大漲價的時刻,「要睜大眼睛挑選永續經營品牌」,以免業者獲利率銳減的同時,用較差的品質來矇混過關。

台灣省建築開發公會理事長穆椿松表示鋼筋、銅價都在上漲,連工資也醞釀漲價,但大家都是摸著石頭過河,物價波動時代購屋、蓋屋風險越大,自住型應把握機會努力找到適合自己的家,有機會爭取到殺價空間,但一定也要慎選品牌。

【2008/03/05 聯合報】



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2008/04/24

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鋼筋、水泥等建材成本近一、二年來飆漲,建築成本大增,但台南市房地產市場保守,建商不敢反應行情,苦不堪言。台南建築商公會理事長施鴻圖指出,房價走揚已是趨勢,預估下半年房價將有一波調漲。

過去十多年鋼筋價格平均維持一噸八千至一萬二千元,現在一噸三萬三千多元,水泥從一立方一千二百元漲到二千元上下,原木、不銹鋼、鍛鐵等也都漲,以前每坪建造成本約四、五萬元,今年估計至少要六萬五千元。

施鴻圖表示,台南市房地產市場保守,景氣、行情都落後台北、高雄等大都市三、五個月,大選過後,北、高房市紛紛調價,台南市則陷入掙扎,就怕嚇跑購屋客。

施鴻圖表示,建材等物資上漲是全球問題,天然物資愈來愈少,需求有增無減,此外,三通有望,陸資、外資對台灣房市摩拳擦掌,房價欲小不易,台南市房價尚稱平穩,即使調價也有限,若下半年兩岸關係如預期發展,台南市房地產市場將會明顯反應。



自由時報2008/04/18




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房地產市場回溫,財務有危機屋主的法拍警報減輕,去年第四季全台法拍屋創5萬6942戶的近年新高後,今年第一季法拍屋案量減少至5萬232戶,較上季少12%;平均拍次也延至逼近3拍。

根據透明房訊的資料庫,法拍屋的平均拍次已逐季增加,從去年第一季的2.743拍逐季增加,今年第一季已達2.909拍次。

隨著房貸利率走揚,加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期,去年第四季又面臨房市不景氣,全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶,去年底法拍屋總案數達5萬6942戶。

但今年房市信心增溫,不少「屋奴」在中古屋順利脫手,房子不用走拍賣一途,也讓今年第一季的法拍屋案量銳減至5萬戶左右,不少財務有危機屋主的法拍警報隨著房市回溫而解除。

就各縣市分析,今年第一季法拍屋案量以台南的6358件最高,高雄6060件居次,其次雲林的5305件、台中的4717件、彰化4312件分居3、4、5名,桃園則有4229件、板橋1956件。

透明房訊統計,去年第一季全台法拍屋不到4萬4千戶,但年底已衝上近5萬7千戶,案量一年內大幅成長,主要是央行連續14次升息,壓垮部分採用高槓桿操作的投資客;加上寬限期到期,過去有些自用族買房子用5%自備款就交屋,貸款額度極高,寬限到期付不出也跟著掛了,不過北區房屋不動產理財研究室指出,房市回溫,不少投資客順勢解套,許多屋奴也順利出脫,都讓房子免去走上法拍之路。

由於信心回溫,房仲業者業績也大幅成長,根據上市公司信義房屋最新的公告,3月營收達9.425億元,年增率達83.16%。

法拍屋是房地產市場的便宜貨,但隨著中古屋交易熱絡,近來法拍市場越來越冷清,平均拍次也拉長,一改過去「不到三拍人人搶著要」的熱況,平均拍次已逼近3拍。

永慶房屋總經理葉凌棋說,消費者多無標法拍屋的經驗,買法拍屋要冒大風險,包括不當占用問題,買到海砂、輻射或凶宅等,其中不乏賣不掉的瑕疵屋,隱含的風險較高。

【2008/04/11 聯合報】



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林淑華太平洋房屋聯賣網


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房地產市場回溫,財務有危機屋主的法拍警報減輕,去年第四季全台法拍屋創5萬6942戶的近年新高後,今年第一季法拍屋案量減少至5萬232戶,較上季少12%;平均拍次也延至逼近3拍。

根據透明房訊的資料庫,法拍屋的平均拍次已逐季增加,從去年第一季的2.743拍逐季增加,今年第一季已達2.909拍次。

隨著房貸利率走揚,加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期,去年第四季又面臨房市不景氣,全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶,去年底法拍屋總案數達5萬6942戶。

但今年房市信心增溫,不少「屋奴」在中古屋順利脫手,房子不用走拍賣一途,也讓今年第一季的法拍屋案量銳減至5萬戶左右,不少財務有危機屋主的法拍警報隨著房市回溫而解除。

就各縣市分析,今年第一季法拍屋案量以台南的6358件最高,高雄6060件居次,其次雲林的5305件、台中的4717件、彰化4312件分居3、4、5名,桃園則有4229件、板橋1956件。

透明房訊統計,去年第一季全台法拍屋不到4萬4千戶,但年底已衝上近5萬7千戶,案量一年內大幅成長,主要是央行連續14次升息,壓垮部分採用高槓桿操作的投資客;加上寬限期到期,過去有些自用族買房子用5%自備款就交屋,貸款額度極高,寬限到期付不出也跟著掛了,不過北區房屋不動產理財研究室指出,房市回溫,不少投資客順勢解套,許多屋奴也順利出脫,都讓房子免去走上法拍之路。

由於信心回溫,房仲業者業績也大幅成長,根據上市公司信義房屋最新的公告,3月營收達9.425億元,年增率達83.16%。

法拍屋是房地產市場的便宜貨,但隨著中古屋交易熱絡,近來法拍市場越來越冷清,平均拍次也拉長,一改過去「不到三拍人人搶著要」的熱況,平均拍次已逼近3拍。

永慶房屋總經理葉凌棋說,消費者多無標法拍屋的經驗,買法拍屋要冒大風險,包括不當占用問題,買到海砂、輻射或凶宅等,其中不乏賣不掉的瑕疵屋,隱含的風險較高。



聯合報
2008/04/11



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2008/04/24

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老行庫的內部房地產報告近日透露,高成數房貸案明顯累積,開始擔心台灣出現房貸風暴!
  行庫授信部門研究發現,警訊的來源有二:其一,目前台灣的全體銀行房貸餘額占GDP比重為四五%,世界排名第三,僅次於韓國六五%、英國四六%,比例過高已成為潛在性的風險;其二,一旦房價反轉,利率持續升高,優惠利率期限屆滿,違約率將會提高,「房貸風暴」來臨的不確定性相對提高。
  報告內容中提到,台灣雖然沒有美國「次級房貸」之名,但銀行在承作房貸時,因利率未含不同信用價差,確實具有高風險房貸的事實。尤其以二○○四年到二○○六年,銀行大幅開放授信政策,以擴大房貸量最為明顯。
  這些承作的部位已經累積不少「高成數房貸」,與美國的次級房貸有不少類似的地方,例如銀行放鬆授信政策,開放資金較弱、還款能力較差,以及不完整財務證明的借款人條件,甚至提高放款成數,推出「百分百房貸」或放寬鑑價標準,直接承認買賣價,都與美國次級房貸風暴釀成,有許多雷同之處。
  建議,防範台灣房貸風暴,可以從供給面調節、需求面促進、健全房貸制度三方面著手。其中供給面調節方面,可以透過環評與建融審核促使供給面向下調節。
  金融處理上則是放寬銀行業承受房貸抵押品處理期限與管理辦法。政府也可以比照美國成立房貸債權收購機構。
  至於需求面促進的部份,行庫認為,包含利率政策的應用、自住型購屋的獎勵與優惠、加速都市更新計畫的推動與執行;而健全房貸制度,則是多利用專業不動產估價師鑑價以降低風險、鑑價資訊透明化、落實放款定價策略。
  華南銀行研究報告中,則強調北部地區投資型購屋者大量退出市場,換屋及自住型客戶則等待合理價格,或選擇重劃區為首購標的,重劃區包含內湖(內湖五期)、南港(南港經貿園區)、及北縣板橋(板橋新板特區)、新莊(副都心計畫區)、三重(重陽重劃區)。
  桃園地因餘屋仍多潛在問題較大,台中地區雖有港資來探路,但實質需求動向不明,高雄市因市場供給量大,整體銷售率呈現下跌現象。
工商時報2008/04/15



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2008/04/24

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千呼萬喚始出來,身價逾兆的大陸地產富豪團確定下周一抵台,此番來台,富豪們著眼於未來兩岸可望直航、開放陸客來台觀光,將參觀重點放在休閒、物流與豪宅等產業。除了原本規畫的台北、台中與高雄行程外,還多出了桃園,一行人將驅車前往慈湖,評估投資其周邊地產的可行性。
  由鳳凰衛視主辦的大陸富豪來台考察團參訪行程,昨日正式拍板定案。
  備受各界矚目的考察團成員,包括鳳凰衛視董事局主席、中城樂天 房地產開發董事長劉長樂、SOHO中國董事長潘石屹、SOHO中國CEO張欣、雅居樂地產CEO陳卓賢、棕櫚泉控股公司董事局主席曾偉、棕櫚泉控股公司執行董事楊蓉蓉、廣州富力地產董事局主席李思廉、北京萬通地產董事局主席馮侖、建業地產董事長胡葆森。
  至於原本傳出身價逾五千五百九十億元的碧桂園董事長楊國強以及身價約一千二百九十萬元的合生創展主席朱孟依並沒有在這次訪台名單之列。
  不但大陸富豪興緻勃勃,包括旅行社、旅館、航空、遊覽車、導遊等觀光業者代表,十六日在立法院內政委員會所舉辦的公聽會上,全都異口同聲地表示,他們的人力、設備足以接待大陸觀光客,「我們已經準備好了!」
  但台灣導遊協會理事長吳雁輝和旅行業品保協會理事長林進榮、銘傳大學休閒管理系副教授楊志義等人也都呼籲同業,注意旅遊品質的重要性,勿削價惡性競爭,讓大陸觀光客來台旅遊留下不好的印象。




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