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2007/08/23

台南縣佳里白金房屋資訊網

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台南縣佳里白金房屋資訊網
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學校向來是房價的保證書,房仲業者發現,全台學校旁邊的住宅比鄰近區域貴7.5%到45%,學生人潮更為讓店面價格帶來支撐,宜蘭、花蓮學校周邊店面比「鄰居」貴61.9%。 中信房屋依據各加盟店的市場行情資訊,分析全台學校周遭住宅、店面比鄰近區域價格高多少。發現除了北縣、高市價差不到10%外,台中縣、雲林縣、高雄縣的價差超過30%,彰化縣、南投縣的價差更超過40%。 學校加持房價效應,在店面更明顯。新竹、彰化、南投、宜蘭與花蓮的價差都在50%以上,台北市店面價差最小,僅6.8%,中信房屋副總劉天仁分析,因為台北市幾個原本就具有房價票房保證書的區域,例如:大安區、天母,全區一般行情都維持一樣水準,學校加持作用較不明顯。 相對來說,高雄市的商圈集中幾處,學校周邊的價差效應明顯得多,平均價差率是21.0%。 不過學校周邊的距離由50公尺至2公里不等,人口密度高的都會區,由學校為圓心輻射出去的房價影響半徑就比較短,若以北、中、南六大縣市為例,影響距離平均在學校周邊500公尺內。 中信房屋總經理特別助理胡佩蘭說,台中市學校周邊的店面價差有三成,熱門重劃區的西屯區和南屯區,因學校周邊文教氣息濃厚,房屋單價較一般行情多出約2萬到3萬元;台南市的市區擁有知名學府成功大學,學校周邊的店面行情俏,總價從700萬到2000萬元不等,平均比區域行情高出36.4%;台南縣的永康、佳里、新營、新市,以及高雄縣等,也顯示學校附近的房價比其他區域好。 永慶不動產董事長廖本勝說,許多家長在望子成龍的心態下,搶破頭擠進明星學區,讓明星學區周邊的房價居高不下,儘管在房市景氣低迷時,房價仍具抗跌性。近兩年來學區周邊房價仍持續上漲一成,以台北市為例,大安區、中正區的新生、金華國小及師院實小漲幅近一成八,中山區的永安國小、大直國小及松山區的健康國小,房價漲幅也達12%到13%。 資料來源:聯合報2006/07/03
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2007/08/23

台南房屋1cc 影音房仲網

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房市熱絡,地價也看漲,內政部昨(13)日公布最新都市地價指數,創下五年新高紀錄,總指數高達106.49,較半年前上升1.33%,首善之區台北漲幅最高,達2.75%。 台北市房市最熱門的交易地段,是交通方便的捷運場站沿線與明星學區,即使是興建中的捷運內湖線、新莊線及松山線,周邊房地產價格也出現上揚,顯示捷運沿線的房價前景看好。 內政部昨日公布最新都市地價指數,台北市地價漲幅冠全台,因中科與南科效應加持的台中市與台南市也不遑多讓,地價上漲幅度分居全國第二名與第三名,上升幅度分別為2.05%與1.99%。 這份針對台閩地區的最新都市地價調查,調查時間為95年10月1日至96年3月31日止,並且以92年3月31日為基期,統計結果顯示,台閩地區都市地價創下91年以來新高紀錄,地價上漲幅度第四名是台北縣,第五名是金門縣。 近二年房市熱絡,台北市房價一直居高不下,除建地日益稀少的影響外,台北市政府分析,主要是受到公有土地標售價格不斷攀高與豪宅售價屢創新高影響,連帶也使得不動產市場價格持續上漲。 內政部指出,除市中心的大安區、中正區與松山區等有明顯漲幅外,房價相對較低的北投區及文山區等郊區,亦同步上揚,顯示台北市因就業機會多,生活機能與周邊設備比其他縣市好,在房地產一片大好之際,房價也相對水漲船高。 此外,台北市近年來採市地重劃與區段徵收方式進行開發的內湖五、六期重劃區、南港經貿園區及大、小彎地區等新興開發地區,在整體規劃良好,各項公共設施充足及交通便捷下,地價亦呈上漲趨勢。而興建中的捷運內湖線、新莊線及松山線亦帶動沿線房地產價格上漲。 至於台北縣,由於近半年準院轄市的利多帶動,內政部統計,台北縣的地價上漲幅度位居全國第四名,上升幅度為1.53%,台北縣在捷運各沿線陸續開通下,房價穩定成長。 整體而言,去年10月1日至今年3月31日間,除連江縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、高雄縣、台東縣以及花蓮縣八個縣市地價下跌外,其餘皆維持小幅上漲的趨勢,而且全國總指數與各使用分區指數也上升,顯示從93年以來,地價持續呈穩定微幅上揚趨勢。 資料來源:經濟日報2007/07/17
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2007/08/21

雲林房屋-雲林租屋-雲林不動產資訊

雲林斗六建地標售,搶購一空(轉貼來源)蘋果日報 (2007/12/04)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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雲林縣政府日前公開標售8,300餘坪斗六精華建地,全數順利標脫,總成交金額5.5億元,比底價高出40%,競標會還打破國內公開競標不動產的多項紀錄,包括繳交保證金人數多達550名、競標會時間超過五個小時,跌破不少原本看壞此次競標會人士的眼鏡。
雲林縣土地競標會第一個競標案件,面積124坪、底價僅374萬元,吸引了15位競標者熱烈搶標,最後在超過120次的競價纏鬥後,以超出底價七成二的645萬元落槌成交。
本次競標會面積最大的一筆土地是,面積1,140坪、底價4,560萬元,在七組建商及個人投資客激烈搶標下,最後以6,965萬元成交,超出底價2,405萬元,也是成交金額最高的一筆土地。
而緊鄰明德北路旁一筆106.94坪的土地原定底價每坪9萬元,最後以每坪14.56萬元的高價標出,成為會場內每坪成交單價最高的一筆土地。
受託辦理競標會的中華徵信所代理部協理朱幸兒說,由於本次競標基地坐落雲林縣政府所在地,附近有斗六棒球場、親水公園、縣政府特區,公共設施完善、公園綠地多,是雲林縣頗具發展潛力的區域。
而且競標底價每坪3萬元起跳,吸引了當地不少民眾及建商以搶便宜的心態進場,最後每坪標脫價格約6.6萬元。
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2007/08/20

台東房屋-台東土地-台東不動產資訊

台東:投資不動產新樂園(轉貼來源)經濟日報 (2006/03/13)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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隨著休閒度假風興起,台東也成為急速竄升的不動產投資開發的新樂園。在大批外地人口進駐下,近來台東房市行情上漲三到四成。特別是民宿、餐飲、休閒產業興起,沿海一帶的不動產最受青睞。
房地產專家分析,台東外地人口購屋比例年年增加,目前比率已提升至20 %,未來將持續上升。台東擺脫人口只出不進的居住狀態,轉向開店創業、投資置產的新型態,為台東開闢另一塊房市綠洲。
品牌房仲進駐
配合大型遊樂場和五星級飯店的興建,台東的休閒度假產業和區域房市也將持續走高。這兩年,「市區租屋自住、市郊開店度假」的兩極化趨勢,正在台東形成。台東外地人口進駐購屋購地的比例年年上升,由三年前的5%大幅成長至今年初的20%。
另一個觀察指標是品牌型房仲的進駐。過去在台東街上,看不到知名連鎖房仲品牌據點,本(3)月起有東森房屋進駐設點。
在東森進駐之前,台東房仲店數25家,全都是個人自營。東森進駐台東,正式宣告台東縣市脫離「畫地自營」的傳統房仲模式,開始和其他縣市產生互動,也和消費者做更多元的房市資訊交流。
東森房屋台東地政加盟店店東馮石山表示,台東縣市的購屋型態大分為五種:市區租屋或自住、休閒產業開店創業、度假小屋退休養老、當地人投資置產賺房租,以及外來投資人置產放長線。其中最有潛力的是近年興起的休閒度假風。
度假風引人潮
馮石山說明,台東好山好水,休閒觀光業受到矚目,許多外地人投資創業,以民宿、餐飲、休閒為大宗,集中在縣市交界的沿海一帶。
以民宿為例,經常一房難求,因此市郊沿海一帶,民宿經營據點已不太好找;供給量少、需求量大,房市行情隨之看俏。
分析行情,台東公寓總價約200萬元到300萬元,每坪行情7萬元到8萬元。透天厝總價在300萬元到400萬元間,每坪單價8萬元到10萬元。別墅每戶比透天厝大約多出100萬元到200萬元。
再看路段,市中心的商業區範圍比以往大約擴增一倍,以舊火車站為中間點,東邊從中華路延伸到臨海路,西邊從傳廣路延伸到中興路,南邊從新生路延伸到漢陽路,北邊從四維路延伸到馬亨大道。至於台東市的住宅區,以火車新站周邊的重劃區為主,且幾乎都是新興道路。
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2007/08/20

花蓮房屋-花蓮土地-花蓮不動產資訊

樂活風盛行 投資農地正夯(轉貼來源)工商時報 (2008/06/03)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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全球鬧糧荒,樂活風盛行,許多厭倦都會生活的都市人,開始嚮往鄉村的樂活居家生活,投資農地正夯,「瘋農地」已成為民眾偏愛的一項投資,部分地區農地行情甚至大漲15%至20%。
根據住商不動產的調查發現,愈來愈多人嚮往樂活的居家生活,屆齡退休及中產階級者最愛移居的地區則是宜蘭花蓮台東和澎湖。
以台北後花園著稱的宜蘭,擁有交通便利、山明水秀等優勢,台灣 房屋宜蘭羅東店店長林振源指出,隨著雪山隧道的通車,宜蘭的農地非常搶手,光是農地買賣的業績,就高占6成以上,目前農地行情已從平均每坪1萬元漲至2萬元。
住商不動產花蓮中山店店東游楊輝說,花蓮因有慈濟醫院、東華大學等完善生活環境,使得許多人願意在此享受退休生活,以吉安而言,農地價格近年從每坪1萬元飆漲到1.8萬元到2萬元。
林振源也強調,買農舍最重要的是產權問題,若買的是成屋,要特別注意地上物及土地是否同時過戶,以免發生糾紛。
與鄰近的建地相較,農地價格只有建地的20%至30%,以占地700 坪的農地計算,若要起造總坪數200坪的別墅,總價只要大約1000萬元,而都會區的別墅則要4,000萬元至5,000萬元。
不過,農地買賣除了地主自售,也有土地掮客、房仲居中撮合,選購務必要謹慎。
游楊輝提醒,由於農業發展條例的限制,土地必須要在756坪以上才能興建農舍,756坪以下興建的農地,依照新規定,2000年1月24日之後,只有原地主才能興建,許多經驗不足的都市客,買入以後卻無法興建。
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2007/08/20

宜蘭房屋-宜蘭土地-宜蘭不動資訊

北宜高 礁溪每坪40萬創天價(轉貼來源)蘋果日報 (2007/12/04)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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國道5號北宜高速公路自2006年全線通車後,大幅縮短台北與宜蘭之間的距離,宜蘭縣礁溪鄉因有溫泉訴求,成為許多台北客度假的勝地,為最直接受惠的地區,當地甚至開出每坪40萬元的天價,而羅東鎮新案開價也已衝上每坪20萬元,至於最末端的蘇澳,因建地稀少,目前僅有零星推案。
北客最愛
北宜高速公路全線通車,將台北到宜蘭的車程由1.5小時縮短至50分鐘左右。中信房屋宜蘭蘭陽加盟店總經理李恬熙指出,沿線房市以礁溪鄉受益最大,而依距離雪山隧道出口的遠近,接下來為宜蘭、羅東鎮與蘇澳。
休閒溫泉套房熱賣
礁溪鄉是整個宜蘭縣推案最大的地區,銷售戶數多達1000戶左右,標榜溫泉特色,造就休閒小套房市場。目前台北市北投區溫泉住宅,每坪行情約45萬元,與礁溪每坪約18萬元相比,讓礁溪房市更具魅力,預售案「村野」打破市場行情,開價高達每坪40萬元的行銷方式,就是為了引起台北中高階層客群的注意。
至於宜蘭市的住家環境優,為知名文教區,推案不少,但因土地釋出有限,基地不大,規劃戶數少。全盛不動產公司總經理黃柏慎表示,指名度最高的地區,位在舊城西路的「蘭城新月」社區周邊,有家樂福與五星級飯店;另外,縣政中心周邊如建業北路、縣政六街與縣政八街,也逐漸聚集高級透天別墅,成為新興聚落,目前行情約每地坪10~12萬元。
羅東透天500萬起
黃柏慎表示,羅東鎮最受矚目的區域,為羅東運動公園周邊的公正路,一旁就是明星學校北成國小,地坪25~40坪的透天住宅,總價約500~800萬元。另外,四維路與河濱路則是以農舍居多,地坪廣達400~500坪的農舍,總價約1300~3000萬元。
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2007/08/20

中信房屋桃園中正加盟店朱原賢房屋資訊網

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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。 合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。 不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。 合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。 合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。 合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。 企業購廠融資 應不納入房貸額度 隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。 大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。 大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。 合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。 投資客比例高 值得留意 淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。 莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。 根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。 另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。 自由時報2007/06/05
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2007/08/20

桃園房屋資訊

桃園縣房地產市場隨著區域開發帶動豪宅行情
(轉貼來源)聯合報 (2007/10/19)
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桃園縣房地產市場隨著區域開發帶動豪宅行情,縣內多處科學園區的開發也紮下周遭房地產利多基因。北區房屋首席總經理彭培業表示,未來園區周遭如再加上交通等重大建設帶動,預估可衝高現有市場的三到四成價值。
桃園縣為「工商」綜合都市,單以「科學園區」來說,雖然不能和新竹科學園區相媲美,但縣內有多處由科技公司或中央規畫即將開發的高科技科學園區。以龍潭鄉宏碁「渴望園區」為例,占地數百公頃,設有宏碁科技園區,還建有700戶美式透天別墅,放眼看去全是綠樹園地,去除吵雜卻多了寧靜。 龜山鄉和緊鄰台北縣林口鄉科學園區,更進駐包括華亞、聯電等國內知名高科技產業,一夕間帶動龜山鄉山區不毛之地,帶進上萬高科技人才,吸引了北部各大小建商搶攻龜山鄉和林口台地房市。
另外,位於沿海觀音鄉未來明日之星「桃園科技園區」,將成為桃園房地產下波「重要戰場」。目前已有華亞科技公司,還有許多重要科技公司接續進駐,單以未來會進駐大量科技人員,就可預期房市利多將以倍數成長。 彭培業表示,「桃科」緊鄰桃園國際機場,縣長朱立倫提出「桃園國際機場特別條例」,在機場周遭規畫了6000多公頃土地,要讓未來桃園機場周邊具購物、住宿、物流、航太產業發展、休閒遊憩等功能,再加上附近高鐵青埔站完善規畫,鄰近鄉鎮市必成為建商搶攻目標。
北區房屋龍潭分公司主管劉邦彩表示,桃園縣現有科學園區周遭房價沒有下滑,還有微揚空間,主因在於園區內部規畫完善。以「渴望園區」來說,就讓人宛如置身國外鄉村感覺。
彭培業也說,如果未來北二高新闢交流道直接接往「渴望」園區,土地或建物飆揚空間將難以算計。「桃科」若能充分結合國際機場和高鐵青埔站,將來也是「貴不可言」。他相信桃園縣各科技園區周遭房地產,將可望成為下波帶動地方經濟的火車頭。 聯合報2007/10/19
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追著房價跑的購屋者暫時可以喘口氣了,根據房仲業的成交資料顯示,7月份房價走勢呈現微幅回檔的跡象,住宅平均成交價格較6月份下修1.5%,其中又以桃園房價跌幅最大,約4.4%,僅台中巿逆勢上漲。 時序由第二季傳統房市旺季轉入第三季,造成價格回檔修正外;銀行針對套房等投資性質較高產品,縮減房貸成數,也增加首購族的負擔,進而影響交易價格。 桃園跌最多台中逆勢上揚 信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,近期銀行縮減房貸成數的舉措,對於投資型產品以及非位於市中心的房屋交易產生了抑制的效果。尤其15坪以下的小套房,若非位於市中心或捷運站旁,要找到願意承貸的銀行並不容易,如北縣地區,除了新板特區或商業活動較密集的捷運站周邊外,套房交易有明顯減少的情況。 根據信義房屋調查,7月份北中南主要都會地區,除台中市因高價住宅銷售頗佳,價格持穩、微幅上外,台北縣市、桃竹及高雄約有2%至4%的小幅修正。 永慶房仲集團表示,整體而言,7月全台地區市場仍未脫離「高檔盤旋」格局,只有台中中高總價住宅銷售表現一枝獨秀,惟在短期價格走高的情況下,亦須面對盤整的壓力,成交天數已較過去拉長。 展望未來,太平洋房屋總經理高永昆認為,隨著2008大選將至,物價、房價、股價「三價」問題,必將成為施政重點議題,政策將持續做多,加上通貨膨脹的購屋保值心理,預期房屋市場經過兩、三個月的短暫沉寂後,將逐漸活絡起來。 中國時報2007/08/03
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國內房貸龍頭土地銀行,自即日起調升房貸利率○.二個百分點,同時全面取消以固定利率計價的貸款業務,預計有超過三十萬戶房貸戶受到影響。 調整以後的指數型房貸指標利率,上探二.四四%,較市場平均水準為高,該利率仍在二.三%以下的大型行庫如合庫、彰銀、兆豐銀等,近日也將評估市況,決定是否調升房貸利率。 土銀自即日起升息,該行菁英房貸利率前六個月利率從二.二四%,調高到二.四四%,原本前六個月固定利率計息的方式,也全部改為機動利率計息。該房貸第七到二十四個月,利率調高到二.六三%,第三年起的利率調高到三.一三%。 土銀消金部經理朱玉峰朱玉峰說,過去為了拉生意,房貸利率偏低,現在只是回到正常水準。 根據央行統計,本國銀行及外商銀行的指數房貸指標利率,目前最高為二.五%(第一銀、台企銀及新光銀),最低為二.二二%(英商渣打),而房貸進入第三年,再沒有銀行提供三%以下的利率。 以貸款五百萬元、本息平均攤還計算,利率上漲○.二個百分點,貸款人前六個月要多付本息三四七四元。 金融界人士都認為,從土銀的動作可以看出,過去五年的低利時代,全面告終,以銀行的角度來看,未來,台幣利率往上的機會,比往下的機會大。 台北富邦銀資深經理高永和說,目前仍有少數銀行在貸款前半年,提供固定利率,一般稱為半年固,土銀連半年固都取消,全部採機動利率,可見對利率的預期,明顯往上看。 這種半年固的房貸計息方式,台銀、北富銀近日都將取消,全面採用機動利率計息。 中信銀協理黃芃瑜指出,土銀調升利率、全部採機動利率計息,算是恢復理智,不再強力打固定低利牌,搶攻房貸生意。工商時報2007/08/10
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2007/08/20

房貸寬限期延長 利息負擔變大

房貸寬限期延長 利息負擔變大(轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
台灣房屋仲介資訊網不動產新聞彙編
整理提供:台灣好房屋資訊網

物價高漲加上房貸利率走揚,讓不少房貸戶面臨逐漸沉重的房貸負擔。為解決客戶還款壓力,不少行庫推出延長寬限期、還款期限等方法因應,但銀行指出,延長寬限期雖然可以暫時舒緩房貸還款壓力,累積的房貸成本卻可望跟著增加,貸款人延長寬貸期前應三思。
財務顧問指出,延長寬限期或房貸年限,可以立即降低每月應還款金額,但如果計算總還款金額,延長期限不見得划算。
以貸款500萬元、利率3.4%、期限20年、本息均攤法還款為例,老王選擇兩年寬限期,貸款前兩年每月應繳金額僅1萬1,467 元;老張則選擇不要寬限期,第一年到第20年,每期應繳金額都是2萬8,742元。
相較之下,老王選擇寬限期老王前,兩年每期可較老張少繳1萬多元;但第三年起,老王每月應繳金額將會增加到3萬981元。如果比較20年總還款金額,老王將比老張多繳13萬元左右的利息。
銀行主管指出,不少銀行的房貸寬限期在二到三年,寬限期拉得愈長,雖然少了本金負擔,每月要繳的利息也會愈來愈多,最後反而可能加重整體負擔。
此外,部分房貸戶在房貸寬限期到期後,就轉貸到其它銀行,重新享受寬限期,銀行個金部主管指出,除非房貸戶的投資報酬一直高於房貸利率,否則在沒有償還本金的前提下,一直延長寬限期,只是讓銀行多賺利息。
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由住商不動產與長榮大學共同成立的「南台灣不動產研究中心」,近日針對全台26所大專院校周邊租金報酬率進行全面調查,而令人跌破眼鏡的是,租金「獲利王」由台南成功大學、嘉義中正大學以投資報酬率高達12%並列第一,高雄義守大學以11.64%位居第三名。 教育部95學年度大專院校宿舍概況統計資料顯示,全國大專院校學生總數達131萬人,在外居住學生約為57萬人,其中包含居住於學校宿舍學生數約27萬人,校外租屋學生數達30萬人,大量的學生在校外租屋,亦導致近幾年各大學校外租屋市場格外火紅。 「南台灣不動產研究中心」所長、長榮大學土地開發與管理學系助理教授謝博明表示,這次調查以一般大學為主,並且將標準設定為學生接近或超過10,000人,再依據地區分布與區位條件,篩選出26所知名大學,並調查其周邊租屋市場的投報率。 調查結果發現,中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高,排名第一的台南市成功大學,中古房價每坪約6至7萬元,8至10坪的小套房總價在50至70萬之間,年租金可達6萬元,換算成租金報酬率高達12%,幾乎跌破台北投資客的眼鏡。 中南部低房價 提升報酬率 謝博明表示,除了成功大學外,包括中正、義守、中山、逢甲等中南部的大學都因為房價低廉,學生需求強勁而有10%以上的租金報酬率。反而是政大、淡江、輔大、台大等幾所廣受投資人青睞的北部大學住宅租金報酬率受近年房價高漲的影響,都落在10%以下,其中表現最耀眼的輔仁大學周遭學生住宅,租金報酬率也不過8.28%。 謹守四高兩低 投資原則 對於中南部大學周遭住宅租金報酬高於北部情況,永慶房屋總經理廖本勝指出,由於都會精華區房價較高,租金報酬受到稀釋,自然會偏低些,但是想當包租公、包租婆賺一筆的投資者,應考慮流動性等投資風險。 比方說,錢放在銀行較少,衍生的利息獲利雖相對較低,但風險有限,反觀投報率較高的期貨、股票等,投報率雖高,投資者所要承擔的風險卻也相對較大。 住商不動產總經理林倩也提醒投資人,租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量,但並非唯一考量因素。她建議投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高、預售屋供給量低以及學生通勤率低等「四高兩低」等六大原則。 中國時報2007/06/29
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台北市政府今天又釋出都市更新的利多政策,宣布年底投資成立都市更新公司,預計明年初正式掛牌運作,加快老舊社區都市更新腳步。台北市政會議今天通過這項計畫,市長郝龍斌表示,都市更新公司是仿照美國、香港、日本、英國等國的先例,由政府主導、匯集民間的專業和資金,資本額2億元,其中市府出資40%,其餘60%股份以公開徵選方式招募。民間募股對象包括營造業、金融及保險業、不動產業及土地開放相關專業及技術服務業等。郝龍斌說,開發公司成立後的首要標的區包含三大區塊:建商介入意願低,卻有更新急迫性的老舊社區,像大同區和萬華區;台北市的四、五層樓公寓,以及大面積公有土地,讓老舊社區盡速更新。郝龍斌強調,市府投資開發公司,因為有公部門為後盾,政府公信力是最大的隱形資產,可以配合市府的開發政策和公共利益為前提,並且運作透明,可提升原住戶的信任感。 聯合晚報2007/08/09
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2007/08/20

香港、福建地產商 抵台考察

香港、福建地產商 抵台考察(轉貼來源)2008/07/08 聯合報
台灣房屋仲介資訊網不動產新聞彙編
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兩岸開通包機直航,首批由香港和福建地產商組成的考察團,昨天從廈門搭乘包機抵台,將參觀台北、台中及高雄,找尋有機會參與開發的房地產項目。
這次考察由廈門市外商投資企業協會房地產商聯誼會主導,原訂5月中來台,但行程一延再延,反成為包機直航後的第一發考察團。
考察團共有14名成員,分別來自香港、大陸、台灣和澳洲的地產商,其中包括大唐國際董事長余英儀、香港信和置業董事長楊南國、香港諾林地產董事長林華國、香港明發集團董事長黃煥明、禹州集團董事長林龍安、中國鎂業資源集團董事局主席鄭盾尼,總身價超過新台幣2千億元。考察團成員也包括中奧遊艇俱樂部、廈門裕典旅遊等旅遊業者。
這趟考察行程精簡,以參訪建案為主。昨天抵達台北後,先參觀了台北帝寶和淡水新市鎮,預計在台停留5天,北進南出,從台北、台中一路看到高雄,也將拜會三地建商公會,並和地方縣市長餐敘。
對於是否具體投資台灣房市,團員都相當低調,強調此行目的主要是先了解台灣房地產市場。
成員中唯一具台資背景、負責帶隊的余英儀表示,開發台中水湳機場是不錯的機會,但牽涉到國防部跟市政府,如果能夠共同開發,台中水湳機場會有無窮潛力。
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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。 合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。 不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。 合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。 合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。 合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。 企業購廠融資 應不納入房貸額度 隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。 大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。 大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。 合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。 投資客比例高 值得留意 淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。 莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。 根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。 另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。 自由時報2007/06/05
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桃園市中正特區與蘆竹鄉南崁地區僅隔著中山高速公路,兩區都鄰近中山高南崁交流道,擁有多樣的休閒環境,房價差距不大,住宅環境、產品特色相近,除了大樓外,還有不少豪宅產品。但兩區各自發展住宅聚落,生活型態同中有異,民眾選購前可多比較區段差異,選擇最適合的住宅區段。 特色相近北區房屋桃圈區總經理古兆憲表示,中正特區與南崁地區皆近中山高南崁交流道,車程5分鐘皆可達,區域內並有國道2號機場連絡道及北二高,但是中正特區較接近桃園火車站,並有省道經過,沿線公車眾多,仰賴公路及台鐵運輸,中正特區較便利,倘若是南崁居民,則相對靠近高鐵桃園站及桃園國際機場,常出國或搭乘高鐵進行商務的人,南崁地區較為便利。 周邊百貨多採買便利 南崁地區有大坑溪,中正特區外圍有南崁溪。南崁地區鄰近保護區,可保長久綠意,周邊還有多座高爾夫球場,可滿足南崁地區居民休閒需求,中正特區內有多座公園,如莊敬公園及中正公園,是居民休閒運動好去處。 永慶不動產桃園莊敬加盟店店長李秀發說,中正特區及南崁地區區域性生活機能皆算成熟,但是中正特區周邊多商業重心,採買便利,近桃園市的遠東百貨、統領百貨及衣蝶百貨,南崁地區則仰賴中正路商店街及台茂購物中心,但中正特區接近桃園市中心,購物選擇性較多。 中正特區周邊學校眾多,如同安國小、同德國小、慈文國小、同德國中及慈文國中,南崁區內則有南崁國小、南崁國中及光明國小、光明國中,中正特區的學校選擇較多。 中古豪宅單價18萬起 古兆憲分析,中正特區及南崁地區產品以一般大樓居多,還有不少豪宅案,2區房價相差不遠,以中正特區3年內大樓,坪數30~45坪,每坪為14~16萬元,相同屋齡產品,在南崁則是12~13萬元。中正特區屋齡3年內中古豪宅,成交價落在19~23萬元,南崁地區則是18~20萬元。 未來中正特區發展,必須看藝文特區周邊的商業效益是否聚集,藝文館是否能夠順利並如期推動,規劃配套設施完善與否,以及近期規劃的經國特區,是否能將中正特區幅員擴大。 南崁地區由於中正路打通,使其與中正特區相通,打破過去的交通隔離,以前幾乎是工廠的南崁溪新南橋一帶受到注目,南竹路一帶200多公頃的農地,能否配合南崁新市鎮都市計劃區發展,則是未來南崁地區發展重大指標,倘若此區域能發展順利,將彌補過去南崁與桃園市中間灰色地帶,延續2區的整體建設。 蘋果日報2007/07/31
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兩岸直航 商辦春天來

兩岸直航 商辦春天來 (轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
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兩岸直航的時代終於來臨了,降低了往返時間與金錢的虛耗,在大陸工資明顯提升之際,不僅有助於台商回流,外資也會蜂擁而至,綜觀台北市的辦公市場仍顯寬鬆,在使用率提高之下,商辦租金可望擺脫過去三、四年來溫吞緩慢的漲幅,呈現較強勁的漲勢。
尤其在利率條件仍屬低檔下,只要租金開始明顯上揚,中心地段的辦公產品增值性將更為明顯。從目前北市辦公商圈來看,敦北民生商圈是最直接受惠的辦公商圈,連接復興南京商圈的木柵線以及連接內湖科技園區的內湖線,亦成為直航效應下,最具發展優勢的兩個辦公商圈。
若以三個辦公商圈做比較,敦北民生商圈因是外商群聚的頂級辦公商圈,故租金及售價在三個商圈之中最高,空置率也最低,加上有林蔭景觀加分,轉手交易的比例很少,承租戶多集中在知名外商或上市上櫃公司。
復興南京商圈主要是沿著捷運木柵線發展,並與有台北華爾街之稱的南京東路交會,商圈發展成熟,進駐產業以金融、貿易、旅遊業為大宗,以國內中型企業為主,空置率長期維持低檔,唯一缺點是屋齡新舊不一,故行情差距較大,但直航後捷運中山國中站已成為松山機場進出北市的門戶,區內行情可望向上攀升。
至於內湖科技園區,雖然與市中心有一河之隔,但內湖線即將完工通車,從松山機場搭捷運到內湖僅三~四站的距離。目前內科的廠辦總樓地板面積約68萬坪,約佔北市辦公面積的1/4強,進駐產業包含科技、媒體、製造業等,加上目前放寬繳交回饋金後允許一般事務所登記,故對整體辦公市場的影響力不容小覷。
直航之後,我認為商用不動產還有一段上漲行情,有意投資者不妨大膽下手選擇具穩定承租方或售價相對合理的物件,報酬率在4%以上就算是值得投資的標的。(作者是信義房屋商業仲介部執行協理)
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2007/08/20

薪水負成長 存款負利率 投資負報酬

薪水負成長 存款負利率 投資負報酬(轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
台灣房屋仲介資訊網不動產新聞彙編
整理提供:台灣好房屋資訊網

什麼都漲價的通膨時代,薪水負成長、銀行存款被通膨吃掉也成為負利率,現在全球股市大跌,就連投資也負報酬。三負齊來,光是省吃儉用還不夠,財富管理業者說,從生活中掌握趨勢投資,才能由三負變三富。
根據主計處最新數據到今年5月底,台灣消費者物價指數年增加達到3.71%,但五大銀行平均存款利率1年期為2.67%,這意謂著台灣進入實質負利率時代,也就是說,如果你在年初存入銀行100元,年底存款「實質」上只剩下98.96元。
薪資部份,根據行政院主計處統計,今年1至4月平均薪資較上年同期增1.63%,薪資成長也追不上物價上漲。
說到投資,大部分民眾叫苦連天,除了能源資源概念相關的基金以外,包括新興市場與台股等台灣最多人投資的熱門基金,今年上半年以來平均報酬率也多數為負報酬。
很多民眾抱怨,存錢、投資或什麼都不做,資產都會縮水,如何脫離三負變成三富?德盛安聯投信執行副總段嘉薇說,民眾面對三負時代,投資是對抗通膨唯一的方式,由生活中找投資機會,是直接又簡單的方法。富蘭克林證券投顧副總經理羅尤美說,只有正確投資理財,才能脫離三負,打開財富大門。
羅尤美表示,1996年以來,除了1997年至1998年亞洲金融風暴、2000年至2002年網通泡沫外,其餘通膨上升的年度,全球股市及新興股市以上漲行情居多,顯示只要通膨不至於破壞經濟成長的步調,股市仍有漲升行情可期。
段嘉薇認為,新興市場興起後,政府、人民、企業收入增加,帶動了原物料以及食品等民生需求,而全球暖化議題發燒,各國政府積極投入替代能源發展,讓綠能與原物料概念如農金等概念快速竄起,是可投資的標的。
段嘉薇認為,要掌握這些新趨勢的投資機會,採取定時定額是一個長期有效的投資方法。
中信銀財富管理處協理黃培直也認為,此時不宜盲目大舉加碼股市,但可以挑選與通膨正相關的標的,例如能源、黃金、原物料、房地產等相關商品。
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2007/08/20

土銀延房貸寬限期 行庫跟進

土銀延房貸寬限期 行庫跟進 (轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
台灣房屋仲介資訊網不動產新聞彙編
整理提供:台灣好房屋資訊網

今年房貸市場進入還款寬限期截止高峰,由於中央銀行多次升息,加上油價飆高,通膨壓力節節上揚,不少房貸戶面臨寬限期到期後,繳款困難的情況。為減輕房貸戶壓力,包括土銀、合庫銀、台銀等多數行庫都以延長寬限期、還款期限、部分本金延至最後一期等還款方式因應。
央行在上月底發表的「2007金融穩定報告」中提到,目前國內通膨壓力很大,過去幾年房地產景氣好,銀行給客戶全額、超額房貸,隨房貸寬限陸續到期,不少家庭恐怕會還不出房貸,讓房市拉警報。
為避免房貸戶還不出錢,房貸龍頭土銀今年初率先宣布延長房貸寬限期一年,把房貸期限從20 年調整為30年,和最多30%的本金可延到房貸最後一期還款等方法,降低房貸戶每期應繳款金額。
上半年以來,已有多家大型行庫陸續跟進,包括合庫銀、台銀、三商銀等,普遍的做法是,把房貸戶的寬限期從原來的二至三年,再延一至二年,寬限期最長五年;還款期限則可從原來的20年延長到30年;土銀、台銀、一銀等也都有部分本金可延到最後一期還款的措施。
合庫銀副總林田指出,若房貸戶還款困難,銀行「盡量先讓客戶吃藥。」只要客戶有誠意協商,銀行願意給予寬限,畢竟走到拍賣一途,債權打折,銀行也沒好處。
不過政治大學地政系教授張金鶚說,「這只是更加集中風險。」因為依房地產景氣來看,之後房市反轉機會愈大,風險愈高,現在延長寬限期,或是把部分本金延到最後一年償還,無疑是把所有的不確定性都堆在後面,集中風險。
行庫房貸主管指出,寬限期只適合因為通膨問題還款有困難的客戶,如果是財務槓桿玩太大而還不出錢的投資客,銀行給寬限期也沒用,而且如果再讓投資客延後本金還款時間,銀行真的是「吃毒藥。」
張金鶚建議,銀行給寬限期要依個案而論,不能一體適用。如有些住戶在寬限期後還款吃緊,此時銀行延長寬限,可避開立即性的逾放。不過,如果是投資客,可能在享受幾年寬限利息後,還是出現信用危機,銀行最後還是得承擔後果。
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2007/08/20

晉身有殼族三不四要購屋全攻略

晉身有殼族三不四要購屋全攻略(轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
台灣房屋仲介資訊網不動產新聞彙編
整理提供:台灣好房屋資訊網

7月開始油電價又將雙雙調漲,國際油價也已升破每桶140美元,日用品也跟著要漲,買房子好像愈來愈難上加難。高油價時代購屋,除了具有保值效用外,更要考量日漸高昂的通勤成本,現在購屋要選擇跟油價上漲毫無關係的房子,徹底跟油價說拜拜,房仲專家建議消費者以「三不」及「四要」購屋策略,挑戰傳統的購屋思維。
不 買無大眾運輸到達的房子
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示,隨著高油價時代來臨,購屋首要策略是「不買沒有大眾交通工具到達的地方」,因為原油突破140美元大關,距離太遠的地區,會提高交通成本,千萬不要為了省房價,賠了油錢。
吳銘鴻分析,汽油價格一再飆破歷史新高紀錄,產油國更認為未來油價還有可能升破每桶200塊美金。
對於住家離工作地點遠又缺乏大眾交通工具的民眾而言,大感吃不消。以開車族為例,每天開車通勤,一個月光油錢就要數千元,還要加上停車位的支出及車子的保養成本,幾乎是市中心一到兩房一個月的租金,到沒有大眾運輸工具的地方買房子,是否還划算,馬上見真章。
不 買超額供給區域
第二,「不買超額供給的區域」,因為供過於求的區域,除非產品特殊,否則房價難提升,且易跌難漲,萬一要轉手,還要面臨同類型產品競爭的壓力,在利率逐漸攀升的年代,賣得較久也是一項成本的支出,所以盡量不要選擇供過於求的區域。
不 買有車位的房子
第三,「不買有車位的房子」。以往被認為附車位的房子較好賣,但隨著油價節節攀升,現代人不是四輪換兩輪,就是只在假日時開車,且一個車位售價動輒一、兩百萬元,買房子附車位已經變成奢侈品,轉手反而是負擔,買房子要附車位的傳統購屋思維也開始大幅轉變,要用車時再來租車的作法在很多先進國家已非常普遍,可說是節能抗油價上漲的新趨勢!
吳銘鴻認為,以前很多人選擇較遠的郊區房子,是為了以時間換取空間,以距離換取金錢,希望以較長的通勤或開車時間,換取較大的居住空間,如今開車族卻因為高油價,得不償失。
要 交通方便住宅
因此,現在最新的購屋策略,第一要「回歸大眾運輸工具周邊來購屋」,房子只要周邊有公車站、捷運站或是火車站都好,藉由這些大眾運輸系統,使用悠遊卡八折優惠及公車轉乘優惠,一個人一天通勤費用不超過100元,比開車省錢多了。
第二要「選擇有點遠又不是太遠的捷運住宅」,由於捷運站周邊房價多半已高,用步行或騎腳踏車接駁,除了省下油錢,多運動也可消去一身脂肪肥肉,當然更可有效減輕荷包的支出。購屋族經常受到「離捷運只有幾公尺距離」的廣告宣傳影響,這也是中古屋拉高房價的賣點,所以聰明的購屋族反而要逆向操作,那就是同樣逐捷運而居,選擇「捷運出口1,000公尺以外,但步行仍可到」的捷運第二圈房屋,雖然每天要早10分鐘出門,但較低的預算仍可享受到捷運的便利。
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2007/08/20

房貸申辦 未來不再「私房」作業

房貸申辦 未來不再「私房」作業(轉貼來源)2008/07/08 聯合報
台灣房屋仲介資訊網不動產新聞彙編
整理提供:台灣好房屋資訊網

民眾若想知道自己房子值多少錢,可以利用房仲業者網站查詢成交行情。但房仲業者網站資料來自成交資料統計,沒有交易的地區,就無從查知。
聯徵中心副總經理賴國慶表示,目前房仲業者的房價資料多集中在北台灣;但聯徵中心八月成立的平台涵蓋全台灣,未來將成為市場最大的房屋交易資訊平台。
台灣目前沒有官方不動產成交行情及鑑價資訊平台,民眾能夠在網路上查詢的成交行清,都來自房仲業者成交資料。透過各大房仲網站,輸入路段或地址,就能顯示出周邊案件的成交行情,能夠回溯查詢的時間大多只有一到兩年,民眾可以推估自己房子或有意購買房子的市場行情。
不過,雖然查詢方便,但還是有限制,房仲業者坦承,房仲業者提供的交易資料來自旗下直營或加盟店,簡單來說,越都會區、交易越頻繁的地區,相對資訊就越多,價格也越透明。目前大台北地區知名的八大品牌房仲店數就有一千家,輕而易舉就可查到個區域甚至各路段的成交行情;但偏遠地區、離島沒有房仲店,也就不會有成交資料,在網站上也就沒有行情可以供參考。
以最多房仲店家合作、台灣不動產交易中心成立的「吉家網」,雖然平均每天物件資料高達十萬件以上,但大部分都集中在新竹以北。
另外,大部分房仲業者網站上提供的都是店面和住宅行情查詢,如果想知道農地、林地等其他項目,或未透過仲介業者的自行買賣,房仲業者網站就不會有相關的成交資訊。
聯徵中心的房屋鑑價平台就不同了。根據金管會資訊,目前銀行業的一般購屋貸款加上房屋修繕貸款,放款戶數高達兩百五十萬多戶。
目前房仲公司的房屋成交價資訊,會揭露到「區、段、號」;但賴國慶表示,由於鑑價平台現階段只會揭露到「區、段」,以免辨識程度太高、產生困擾或弊端。
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2007/08/20

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國內房貸龍頭土地銀行,自即日起調升房貸利率○.二個百分點,同時全面取消以固定利率計價的貸款業務,預計有超過三十萬戶房貸戶受到影響。 調整以後的指數型房貸指標利率,上探二.四四%,較市場平均水準為高,該利率仍在二.三%以下的大型行庫如合庫、彰銀、兆豐銀等,近日也將評估市況,決定是否調升房貸利率。 土銀自即日起升息,該行菁英房貸利率前六個月利率從二.二四%,調高到二.四四%,原本前六個月固定利率計息的方式,也全部改為機動利率計息。該房貸第七到二十四個月,利率調高到二.六三%,第三年起的利率調高到三.一三%。 土銀消金部經理朱玉峰朱玉峰說,過去為了拉生意,房貸利率偏低,現在只是回到正常水準。 根據央行統計,本國銀行及外商銀行的指數房貸指標利率,目前最高為二.五%(第一銀、台企銀及新光銀),最低為二.二二%(英商渣打),而房貸進入第三年,再沒有銀行提供三%以下的利率。 以貸款五百萬元、本息平均攤還計算,利率上漲○.二個百分點,貸款人前六個月要多付本息三四七四元。 金融界人士都認為,從土銀的動作可以看出,過去五年的低利時代,全面告終,以銀行的角度來看,未來,台幣利率往上的機會,比往下的機會大。 台北富邦銀資深經理高永和說,目前仍有少數銀行在貸款前半年,提供固定利率,一般稱為半年固,土銀連半年固都取消,全部採機動利率,可見對利率的預期,明顯往上看。 這種半年固的房貸計息方式,台銀、北富銀近日都將取消,全面採用機動利率計息。 中信銀協理黃芃瑜指出,土銀調升利率、全部採機動利率計息,算是恢復理智,不再強力打固定低利牌,搶攻房貸生意。工商時報2007/08/10
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2007/08/20

鄰屋是凶宅 買主投訴 業者退錢

鄰屋是凶宅 買主投訴 業者退錢 (轉貼來源)2008/07/08 聯合報
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中和、永和市各有一件民眾買房子後,發現隔壁房屋是凶宅,向縣府消保官投訴,經消保官介入協調後,房仲業者都全額退回定金,其中一位申訴者是幾十年前曾獲「五燈獎」五度五關得主,在歌壇紅過一陣子的60歲婦人。
台北縣主任消保官何瑞富說,兩件申訴的凶案,都不是發生在消費者購買的房屋,而是在房屋的隔壁及大樓樓梯間,而且房仲業者均表示事先不知情,但當初簽約時,因房仲業者未提供正確、充分資訊,仍有非故意過失,所幸經協調後,房仲業都願意退款解約。
何瑞富說,類似案例如經協調,房仲業仍不願退款,可依違反消費者保護法裁處房仲業者罰鍰、並列入不良廠商予以公布,及申訴人可循法律途徑訴訟求償。
其中一位投訴者,是多年前曾獲五燈獎、已退出歌壇的60歲婦人,去年底她委託一家知名房屋仲介公司「換屋」,代出售北市光復南路的房屋,房仲業者並介紹永和市環河西路的一間房屋,婦人看過房屋後成交,買給兒子一家三口居住。
上個月婦人付了52萬元定金,不過婦人的兒子後來卻發現原屋主也是今年才買下該間房子,但未搬進去就賣掉,加上他太太住進環河西路的新家,就覺得身體不舒服、小孩也哭鬧不停,向鄰居打聽後,才知道隔壁房屋曾經有一對情侶燒炭自殺死亡,難怪住進後不順遂。
何瑞富說,五燈獎得主婦人要求房仲公司退錢解約,但雙方談不攏,經他協調後,房仲業者及前屋主才願無條件退回52萬元定金,不料事後申訴人又向房仲業者索回先前光復南路的賣屋佣金60餘萬元,否則要公開永和市凶宅的經過,房仲公司擔心影響商譽,不得不退還佣金60幾萬元,以致房仲業者對這位前歌星頗為不滿;他也非常意外,覺得申訴人索償過頭了。
另一件申訴案是莊姓婦人6月4日透過一家房仲公司簽約付40萬元定金,以530萬買下中和市景新街某大樓5樓;隔天莊婦與女兒前往大樓,卻感覺渾身不舒服,經打聽才發現該大樓的4樓樓梯間,十幾年前曾發生凶殺案,經由何瑞富協調後,房仲業者終於無條件退回全額定金。
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美國次級房貸風暴擴大,各國央行紛紛介入,我央行昨天也有動作,但不是提供市場新台幣,而是提供美元資金,據悉,央行昨提供市場拆借美元總額約三十億美元(約新台幣一千億元)。 33元關卡 新台幣恐貶值 昨日國內股匯市震盪,外資賣超台股,引發外資淨匯出三億美元,新台幣兌美元匯率貶破三二.九元,上下震盪一.八六角,終場新台幣匯率以三二.九六五元作收,貶值八分,總交易量一一.一九億美元;下周台幣貶值壓力大,新台幣匯率直探三三元關卡。 昨天台北外匯市場各銀行搶美元相當激烈,尤以外商銀搶美元,最為凶猛,甚至部分外商銀拿新台幣換美元,導致美元拆借利率由五.三%飆升至六.六%;據悉,昨日台北匯市拆借美元總額逾六十億美元以上,較平日增加逾二十億元,而央行提供市場拆借美元總額約在三十億美元。 中央銀行副總裁徐義雄傍晚指出,昨天國際金融市場是有波動,各國央行已採取若干措施,但我國金融市場尚屬平穩,新台幣匯率也相對穩定。 昨天新台幣隔夜拆款利率由二.○一一%升至二.○○二%;徐義雄說,台北匯市美元拆款市場利率上升,是反映國際行情,並無流動性不足問題,央行將持續密切注意發展。 風暴不息 各國央行介入 匯銀人士說,美國次級房貸風暴擴大,各國央行已紛紛介入,預估若要整個風暴平息,可能需要六至十二個月時間,因此短期間新台幣匯率仍處於弱勢,下周新台幣匯率直探三三元關卡,貶值壓力很大。 昨天國際美元走強,唯獨日圓兌美元匯率因利差交易回補反彈,升破一一九日圓為一美元兌一一八.○五日圓。 東京Forex & Ueda Harlow外匯交易總經理石川分析,美國次級房貸問題根深蒂固,虧損將擴及至美歐等其他金融公司,因此在投資者逆轉套利交易下,日圓將持續走堅。中國時報2007/08/13
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台北市稅捐處表示,房屋租賃契約書不屬於印花稅課稅範圍,免貼印花稅票;但如果在契約書上載明要收取押金或租金,則具有代替銀錢收據性質,應按收款金額貼千分之四的印花稅票。依印花稅法規定,銀錢收據應按金額的千分之四貼用印花稅票,如漏貼或短貼,除應補貼印花稅票外,並處以五至15倍罰鍰。稅捐處官員指出,國稅局每年會將載有收款明細的租賃契約書,通報稅捐處查核。因此,稅捐處如清查後發現確有漏貼或短貼情事,就會依規定補稅及罰鍰。稅捐處說,納稅人應儘速檢視手邊的租賃合約有無記載收取押金或租金,並貼印花稅票,以免受罰。台北市稅捐處信義分處日前就收到北市國稅局信義稽徵所通報一個案例,一名王姓納稅人房屋租賃契約書的「房租收付款明細欄」上,記錄房東每個月收到租金3萬元並簽章,一年共收款36萬元,但房東卻沒有貼用印花稅票。稅捐處認為,由於該契約具有代替銀錢收據的性質,房東應在每月收款時按收款金額的千分之四貼用印花稅票。因此,該房東被要求補繳印花稅1,440元,並被處以漏稅額七倍的罰鍰共10,080元。稅捐處建議,納稅人可以開立票據,例如支票、本票或匯票等方式來支付,並在契約或收據註明票據名稱、號碼與金額,由於其非屬銀錢收據,可以免貼印花稅票。不過,如果是以電匯或劃撥入帳方式來支付押租金,則仍視同收到現金,依法就須貼印花稅票。南投縣政府稅捐處則表示,升學補習班、職業班、健身院及技藝講習班,雖經各該主管機關立案或備案,但與一般公私學校性質不同,因此所開立的銀錢收據,也應按金額的千分之四貼用印花稅票。 經濟日報2007/08/14
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2007/08/20

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為提升地方稅申報效率,財政部將推動不動產稅捐申報網路系統,最快明年與買賣房地產相關的土地增值稅、契稅與印花稅,都可以上網申報。財政部昨(15)日在高雄舉辦第44次全國賦稅會報,確定這項地方稅申報創新措施,並於年底前完成規劃。官員指出,不動產稅捐網路申報系統,目前包括台北市、台中市與新竹市已經都啟用,未來將擴大至全國不動產買賣案件都能適用網路報稅。第44次全國賦稅會報會議以「稅捐稽徵創新措施的經驗分享」為主題,財政部長何志欽指示,推動地方稅網路申報作業,除落實行政院電子化政府的政策目標,亦可達到簡政便民的目的。財政部是參考目前已經推行不動產稅捐網路申報的台北市、台中市與新竹市作法,認為可以優先讓土增稅、印花稅與契稅透過網路完成申報手續。不動產網路報稅作業,對協助民眾處理不動產買賣稅務問題的代書,極具方便性。業者未來不必再親赴稅捐機關,只要在家或辦公室,透過與稅捐機關連線,就能完成報稅手續。地方稅捐中,需要辦理申報手續者,除了與不動產買賣關係密切的土增稅、契稅與印花稅外,還有娛樂稅。財政部指出,地方稅網路申報可能會分成兩階段實施,第一階段先適用土增稅、契稅與不動產買賣的印花稅案件; 第二階段再開放娛樂稅,以及稅額較大的印花稅案件(如承攬契據)適用。經濟日報2007/08/16
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2007/08/20

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台灣豪宅價格頻探新高,商辦市場今年掀起一波補漲行情。戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示,已經走了四年多頭市場的住宅行情,目前已面臨「漲不動,下不來」的局面,但商辦市場目前租金行情相對亞洲其他地區來看仍在低點,今年前7月商辦成交總額已達450億,創近四年新高,估計未來1年內,台灣待售的商辦總金額將逾千億元。 根據戴德梁行的統計資料顯示,今年到 7月為止,全台商辦與廠辦整棟出售的總金額已達450億元,估計未來12個月內,市場上還有約970億整棟待售的商辦大樓將售出,若在加計其他分層售出的商辦,推估待銷總額將超過千億元,其中包括位於信義區的統一國際大樓、A1,都是外資青睞有加的標的。 至於政府積極釋放的一周一利多政策,顏炳立直言,這個做法僅「有利股市,卻不利房市」,因為房市需要時間蘊釀,政府此波利多行情頂多只能反映在營建股上,「2008總統大選前,不會有太多利空」,目前國內住宅處於「漲不動,下不來」的局面,待2008年總統大選過後利多出盡下,才是考驗台灣房市景氣的開始。 而在商辦部分,顏炳立表示,台灣商辦市場從去年到現在漲幅已達2-3成,租金行情觸底反彈,但反彈力道較緩慢,主要是因為島內商辦市場轉移,企業由B級辦公大樓遷往A級商辦,再加上內科辦公大樓量大釋出,還有REITs價格跌落10元以下,導致反彈力道較慢。 目前台北 101金融中心租金行情已由當初每坪200-2500元攀升至每坪約3000元左右,而統一國際大樓每坪租金行情更是漲至每坪3500元,租金價格逐步拉高。中國時報2007/08/16
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2007/08/20

永春不動產邱欣慧資訊網

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政府尋找中科第二基地用地,原有意設在台中縣后里鄉,但半路殺出彰化縣,近來動作頻頻,縣議員高基讚指出,后里過去已經錯失太多爭取大型建設的機會,這次一定要把握機會,發起中科第二基地催生行動聯盟,召集連署,展現地方強烈的民意。 中部科學園區不敷所需,政府已經展開中科第二園區的的規劃,台中縣政府和后里鄉公所雖早已提出申請計畫,不過近來,彰化縣也動作頻頻,高基讚指出,在彰化縣長翁金珠積極爭取下,怕又橫生變數。 高基讚表示,后里具有聯外交通便利、土地取得無虞、產業聚落完整、水電能源充足等四大優勢,非常適合中科在此開發,過去后里錯失釵h爭取大型建設的機會,例如:國立暨南大學設校、慈濟綜合醫院台中分院等,這次是后里翻身的大好機會。相信在中科落地后里以後,將可以有效帶動大臺中地區傳統產業、高科技及相關產業的再發展。 【吳敏菁/后里報導】2004/08/02
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2007/08/20

住商不動產張嘉玶資訊網

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政府住宅政策新制起跑,除購置住宅與修繕低利貸款不再有身份、職業、種族,乃至黨派之分外,無能力購屋的貧戶也將可獲得每月租屋補貼3000元。不過,由於有名額限制,想申請的民眾務必要在8月16日至9月17日期間,向戶籍地縣市政府申請,中籤與否則根據評點高低決定。今年購置住宅低利貸款名額有3萬戶,每戶最高可代款220萬元;利息負擔部分,弱勢戶利率年息2.485%,一般戶3.06%。營建署表示,這種利率水準比過去的勞宅利率,弱勢戶享有的利率更優惠,而一般戶則略高一點。除了購置住宅低利貸款外,修繕貸款名額有5000戶,最高貸款金額是80萬元。政府新住宅政策最大特色是,針對無能力購置住宅的弱勢戶每月給予3000元的租金補貼,今年名額有1萬2000戶。【記者沈明川/台北報導】新住宅政策啟動,民眾申請住宅(購置住宅、修繕與租屋)補貼,需符合相關資格,再根據「評點」標準進行評分,因此弱勢民眾能優先享有政府住宅補貼的照顧。申請資格方面,營建署表示:(一)申請租金補貼者,以及申請購置住宅貸款利息補貼者,應具備下列各款條件:1.年滿20歲。2.符合下列家庭組成之一:(1)有配偶者;(2)與直系親屬設籍於同一戶者;(3)單身年滿40歲者;(4)父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。3.申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人及其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅。家庭年收入、每人每月平均收入均低於附表金額。(二)申請修繕住宅貸款利息補貼者,應具備下列各款條件:1.具備(一)的第1、2項條件。2.申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶僅持有一戶使用執照逾10年之老舊住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請者,申請人及其戶籍內之兄弟姊妹須僅持有1戶住宅。 聯合晚報2007/08/10

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2007/08/17

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利率上漲,每3個月調整一次的「指數型房貸」首當其衝,前5大民營銀行包括中國信託、永豐及台新銀行本月底和9月初將陸續調高房貸利率,升息幅度可能在0.21到0.25個百分點之間。估計全國將有30萬到40萬位房貸戶利息負擔將加重。 國泰世華銀行和台北富邦銀行已從7月起調高指數型房貸利率,北富銀指數型房貸升息0.21個百分點,國泰世華商銀提高0.25個百分點。 另外,中國信託商銀將在23日宣布升息,台新和永豐商銀則在9月初調整。目前永豐、國泰世華、中國信託、台北富邦、台新銀行等5大民營銀行的「住宅房貸」客戶數,到今年5月底為止,合計近70萬戶,雖然不是每一戶都會選擇指數型房貸,但估計將有30到40萬戶會在這波調息中受到影響。指數型房貸利率與市場利率連動,由於升息趨勢擋不住,選擇指數型房貸的客戶每月利息支出也越來越高。若以貸款200萬元計算,銀行房貸利率若從2個百分點提高到2.25個百分點,每個月利息支出將增加400多元。目前台灣各種物價已經高漲,利率上升又將擠壓房貸族的荷包。永豐銀行零售金融處副處長韓志宇指出,指數型房貸利率多依照借款銀行的房屋貸款指標利率來計算,而指標利率的水準則緊貼央行所訂的基本放款利率。各家銀行的指數型房貸,多採「3段式分段」利率,銀行多在前半年提供較低房貸利率,第7個月到第2年又是一種利率,第3年起利率又會升高。目前指數型房貸利率,前半年最低還有2.15%,但銀行在第3季紛紛調息後,前半年利率起碼在2.4%以上,第3年起利率幾乎都是3%以上。韓志宇建議,選擇房貸產品,最好先評估個人資金狀況及還款年限的長短,因為短期低利率看來似較輕鬆,但長期下來,利息可能支出更多。 聯合報2007/08/10

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