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2008/08/08

投資客現金追買次級店面

投資客現金追買次級店面(轉貼來源)蘋果日報 (2008/08/07)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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台灣房地產近日台北市店面買氣略有復甦,包括民生東路與和平東路等次級商圈,陸續有投資客進場,而且多以現金購買。商仲業者指出,由於目前的店面報酬率約與銀行存款利率相當,在通貨膨脹壓力持續下,房地產仍相對保值,許多投資客選擇在景氣低點進場,以投資店面取代銀行定存。 台北市主要商圈受到經濟景氣低迷影響,加上通貨膨脹衝擊,一般民眾消費力大減,導致零售業紛紛退出經營,而上半年賣方期待心理過高,主要商圈店面無論是租金或售價都居高不下,連帶影響店面市場的投資意願,導致店面大量釋出卻無人接手,精華區店面空置率節節高升。 最近投資客將注意力轉移到非主要商圈,例如民生東路、合江街與建國北路等路段,皆有投資客進場。據了解,這一波進場的投資客,大多並非專業投資客,以醫生、退休公務人員為主,且全數用現金購買、偏好透天店面,投資之外也有自用開闢副業。永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示,由於台北市精華商圈店面售價持續開高,租金又無力拉抬,投資客陸續將注意力轉向台北市非主要商圈、人氣還不錯的區段。他分析,主要商圈在不景氣時候,逛街人潮會一下子就全部散去,在景氣低點時,店面脫手會很困難;但非主要商圈因大部分鄰近住宅區,會有基本消費需求支撐,若價格跌了1~2成,就成了不錯的進場機會。 李元鳳指出,這波店面的買家大多不動用到貸款,基本上就是將銀行存款轉移到店面,以現階段的情況而言,投資報酬率與銀行利率差不多,買店面可以抗通膨。至於台北市主要商圈店面,近來詢問度最高的應屬士林夜市商圈,展現出強大的抗跌性,雖然中國觀光客雖然未完全開放,但店面的成交行情已呈「未鳴槍先開跑」的情況。包括文林路、大東路,以及光華戲院周邊,近日皆有高價成交案例,某間位於光華戲院對面首排的透天店面,屋主年初時以2億元託售,最近即以總價1.7億元成交。信義房屋士林劍潭店專案經理黃秋圓表示,士林夜市店面詢問的人一直很多,但是市場上釋出的量實在有限,最主要原因是士林夜市的人潮夠多、夠穩定,能夠撐住店面行情。此外,「因為店面釋出少,有些租客還會加高租金搶店面,而投資客完全不怕租不出去。」

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僅管下半年購屋意願下降,然就上半年來看,大台北個別區域仍值得有意購屋民眾參考。上半年賣座冠軍大安區生活機能佳,深受資金充裕、長期置產客青睞;北縣中和、三重與新莊市,不論捷運通車與否,都是上半年民眾青睞區域。 大環境不理想,下半年民眾購屋意願遽降。但信義房屋(9940)統計,上半年3~5月受資金回流、兩岸開放預期及通膨等效應,出現一波難得置產風潮。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,當中不乏具在地背景的台商、華僑等,購屋區段多鎖定大安區。 2007年上半年大安區跌出銷售排行榜前3名,今年上半年表現明顯轉好,不管是銷售速度及銷售率指數(委託成交比)表現突出,但受到5月後房市環境轉壞,略有下滑。 21世紀不動產敦南仁愛加盟店店經理古敏志指出,大安森林公園周邊、敦南仁愛與安和路一帶,不少名宅屋齡逾20~30年,但地段決定一切,仍是預算充足的置產型客戶偏好地帶。他透露,受美國房市景氣崩盤影響,上半年光是帶看客戶中,就有2成是來自美國的華僑。值得留意的是,很多中古名宅興建時受容積率等法令限制,地下室挖不深,停車位不足成普遍現象,有的社區甚至規劃的車位還比總戶數少,有車位需求者須多考慮。文山區上半年則以銷售速度取勝。蘇啟榮表示,上半年市中心價格走強,文山區漲幅相對「友善」,成為想留在北市卻負擔不起市中心高房價的購屋族群首選。住商不動產董事總經理陳錫琮認為,交通動線而言,捷運新店線行經的景美地區,不論前往市中心或新店,比觀光取向的木柵線為優;但中古屋平均單價則高出木柵約5萬元,要取決交通便利或價格便宜,消費者宜仔細考慮。一河之隔的北縣,前景與捷運息息相關。房仲業者表示,不論是已通車或興建中捷運,自住客選擇趨向都比其他地區明顯。例如賣座冠軍的中和市,距捷運500~1000公尺的步行可接受範圍中古產品,詢問度高。 三重市逐漸擺脫早期給人凌亂印象,施工中的新莊線菜寮站附近機能不錯,包括集美學區與商圈、綜合運動場,加上鄰近河濱公園,成為三重舊市區部分成交最熱門區域。擁有副都心題材、建設話題不斷的新莊市,在副都心開發、快速道路、3條捷運等建設推動下,房價有後來居上之勢。板橋及新店地區,受價格明顯上揚影響,銷售率指標略低於平均水準,上半年排行屈居4、5名。 蘋果日報2008/07/19
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台中市7期重劃區房價愈墊愈高,但事實上,台中市仍有不少單價低於每坪20萬元的便宜區段,例如北屯區10期與11期重劃區、南屯區豐樂公園周邊、南區中興大學附近,因低價優勢,可降低投資門檻,且部分區域未來有重大建設加持,有些則具備綠地、完善生活機能,房價存在想像空間。 台北市精華區域推案,幾乎由豪宅產品一手包辦,價格自然不低,單價衝破3位數不說,還直逼200萬元大關,而台中最精華的區塊當屬7期重劃區,開價也來到每坪60萬元,大幅提高投資門檻。 其實,在明星級區段之外,台中市仍有不少相對便宜、具潛力的區塊,即使沒有「一級」的立地條件,單價卻相對便宜,投資門檻較低,例如南屯區豐樂公園周邊,距離7期不遠,車程約5分鐘可達,開價每坪12.5萬元起,不到7期的1/3。 永慶不動產台中8期加盟店店長李唐成表示,當地6月成交的比例當中,即有一半來自台北,主要是看好當地價格相對低廉,且房價具有公園綠地的支撐。 還有更早之前來卡位的台北客戶,善於掌握投資機會,早在今年3月,以每坪11萬元購入豐樂公園附近的中古大樓,步行至公園只要3分鐘,目前雖然已有買方出價到單坪14萬元,但賣方要每坪14.5萬元才願意成交,短短4個月,價格翻漲3成。 中信房屋台中復興加盟店協理吳本源表示,台中市南區生活便利,有大慶、愛買商圈與中興大學生活圈,尤其中興大學附近有興大園道、復興園道與健康公園,周邊有龐大的租屋族群支撐,投資報酬率平均4%,且未來將設立國家圖書館,是南區少見的重大建設,完工後將是該區的一大利多。 北屯區10期重劃區與中興大學的共通特色,皆為綠地、休閒設施眾多,且均受山線縱貫鐵路的阻隔,因此房價不高,屬於穩定成長的區段,永慶不動產台中10期加盟店店長曾仲明表示,台中捷運綠線以10期重劃區為起點,台中生活圈4號道路也進入施工階段,重大交通建設能增加購屋人信心,連帶刺激房價上揚。 11期重劃區內設有洲際棒球場,以及四張犁、823與仁美等公園,還有仁美國小明星學區,開車至中科只需10~15分鐘車程。 有巢氏北屯崇德加盟店店長李國柱指出,在823公園第2排之後的指名大樓社區「欣光水蓮」、登陽建設的「窗的博物館」,每坪行情約12~13萬元,登陽建設在11期的新案「日出登陽」,則將價格推升至每坪18~19萬元。 蘋果日報2008/07/19
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內湖漲幅最多 住宅區大安最貴 商業區信義奪魁台北市主計處表示,北市三月底之都市地價總指數,較上一期上漲 2.64%;各使用分區平均區段地價,住宅區以大安區每平方公尺322 573元最高,商業區以信義區每平方公尺902810元居冠。主計處指出,兩岸三通腳步近、大陸客來台投資等題材興起,北市的房地產價格節節高升。 三月底之北市都市地價總指數為102.64,較上一期(九十六年九月底)上漲2.64%;各使用分區地價指數與上一期比較,以住宅區上漲 2.86%最多,商業區上漲2.15%居次,工業區上漲2.08%漲幅最低。 若再進一步將北市12行政區之地價總指數與上一期比較,內湖捷運線的興建及內科龐大就業人口的進駐,使內湖區的地價指數上漲幅度為3.65%居冠,而南港區在交通動線的便捷及都市更新的加持下地價指數上漲幅度居次,大安區位於中心精華地帶,生活機能便捷且坐擁公園綠地,地價指數漲幅居第3位。 若以各使用分區平均區段土地價格觀察,住宅區以擁有眾多明星學區及大安森林公園之大安區地價最高,每平方公尺為322573元,北投區最低,每平方公尺僅82984元;商業區以金融大樓及百貨商場林立的信義區地價每平方公尺902810元遙遙領先其他各區,南港區近年來雖然有計畫地開發,但其商圈的發展目前仍有諸多限制,故地價以每平方公尺161632元居各區之末。 工業區地價最高的為寸土寸金的信義區,每平方公尺為214505元,最低者為北投區,每平方公尺僅62921元。 中國時報2008/07/19
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上半年台北縣市賣座排行榜出爐!根據信義房屋調查,受惠置產風潮帶動,大安區、中和市分別登上台北縣巿的賣座冠軍。面對前景不明的房巿,戴德梁行總經理顏炳立認為,有購屋需求的民眾,可以選擇台北巿大安、中山、中正、松山等巿中心區中古屋,較具抗跌性,只要價格合理,即可以下手買進。 信義房屋昨日公布台北縣市房屋賣座排行調查,在北市部份,大安區穩坐上半年北市賣座冠軍寶座,亞軍則由中山區蟬聯,因內科及捷運內湖線即將通車的加持行情看漲的內湖區則而與文山區並列第三。北縣部份,在北市高房價所產生的外溢效應之下,由中和、三重及新莊市,分列賣座排行前三名。 信義房屋大安店經理蘇上堯表示,大安區的房價自2006年信義聯勤標售後強勢上漲,雖說近兩年買氣活絡,但銷售速度及銷售率指數並不十分亮眼,去年上半年賣座排行一度落在三名之外。然而今年三到五月份的置產風潮,大安區受惠頗深,有意長期置產的客戶自備款充足、評估時間短,因此在銷售速度、銷售率及成交量三項指數拉高下,重回賣座冠軍寶座。 至於,上半年北市賣座排行競爭較激烈的要屬內湖區及文山區,賣座總指數同為335分,並列第三。近年來頻在內湖推案的華固建設董事長鍾榮昌指出,內湖受惠鄰近信義計畫區,捷運內湖線通車邁入倒數,以及距離兩岸直航的北部機場、松山機場相當近等利多,不僅中古屋買氣旺盛,在預售巿場買氣普遍下滑間,區內預售屋買氣依舊穩定。 在北縣方面,近年來房市發展與捷運息息相關,捷運路線的通車與興建,成為影響區域房市賣座排行的關鍵。觀察上半年北縣賣座狀況較佳的區域,幾乎都有捷運經過或是興建當中。以賣座最佳的中和市而言,除了具備捷運之便,四號公園、央圖分館、大型購物中心的設立,都讓中和的生活機能更為便利。尤其中和地區近年來房價水準上漲的情況並不像板橋、新店那麼明顯,不論外來或當地購屋族,很容易找到適合自己預算的住宅產品,成交量居北縣各區之冠。 中國時報2008/07/19
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「高雄的房地產增值空間比中北部大,但台灣對外商投資房地產限制太多。」廈門市外商投資企業協會創會會長余英儀說,高雄的房價漲幅還不太多,相對台北房地產的天價,投資高市更有商機。市長陳菊表示,歡迎中港澳地產業者到高雄投資,「高雄正在蛻變,投資要趁早」。廈門市外商投資企業協會理事長林華國、創會會長余英儀等一行16位房地產業董事長、總經理昨天、今天到高雄市參訪5家知名建設公司建案,包括前總統阿扁買的「人文首璽」,並搭船夜遊愛河。副市長邱太三昨天下午召集建設局、都發局對陸商簡報高雄的建設發展,市府為免敏感,簡報不公開,並以「歡迎港澳企業家考察團蒞臨參訪」為名,就是不提中資。大唐房地產董長余英儀說,他是第一次參訪高雄,認為高雄房地產極具發展潛力,比已經大幅飆漲的台北、台中房地產更有投資價值,增值空間也較高。廈門市外商協會不只有中資,還有香港、澳洲、美國的企業家。他指台灣對外商購買土地限制太多,台灣本地的土地開發商可直接購地,但台灣政府對外商投資土地要經過二級政府審查資金來源,相當麻煩。市長陳菊昨晚與來訪陸商在金典酒店晚宴,她歡迎陸客來高雄投資。陳菊說,高雄房地產價格長期以來一直被低估,現在只是稍微回到合理價位。「我相信各項重大公共建設完成後,大家一定會感受到高雄的蛻變。」陳菊笑說:「想要投資的人,我建議要趁早。」她說,高雄與廈門兩城市有相似之處,廈門地產業者應該很了解高雄港灣城市發展優勢,「歡迎投資高雄」。 【2008/07/11 聯合報】
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國民年金開辦進入倒數100天,未來沒有勞保的民眾將納入國民年金保險,65歲退休後至少可月領3,000元的國民年金,不過國民年金開辦時,年滿65歲的老人,如果在台灣設有戶籍,但最近三年內每年在台灣居住時間低於183天,也不能請領國民年金。中華人事主管協會執行長林由敏指出,國民年金和勞保不同,不是一投保就能確保請領給付,而是設計「排富條款」,年度個人綜合所得總額超過50萬元以上,或個人所有土地及房屋價值合計500萬元以上者,無法獲得給付。符合國民年金保險的民眾,包含沒有參加勞保的上班族、無業民眾(如家庭主婦)或失業勞工,一律強制納入國民年金保險體系,雖是強制投保、繳交保費,但不代表有投保就能領取國民年金給付。林由敏指出,為了顧及社會公平,國民年金保險設計「排富條款」,如果民眾65歲達到請領年齡時,經稅捐稽徵機關核定,最近一年度個人綜合所得總額合計50萬元以上,或是個人所持有的土地及房屋價值合計500萬元以上,符合其中一項,就無法請領國民年金。不過,這兩個條件採逐年審查制,只要條件符合,仍可月領3,000元的國民年金。此外,保費欠費太久,拖欠超過十年的部分年資就消失,年資縮水,給付金額也會跟著減少,民眾無法申請補繳來獲得給付。經濟日報2008/07/14
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青年安心成家 2年200萬買屋免息公共電視 更新日期:2008/07/12 22:10 台灣生育率下降,為了鼓勵年輕人結婚生子,內政部提出青年安心成家專案,補助新婚年輕人,兩年兩百萬買房子免利息,或租房子每月補助3600,最快明年就會實施。為了要鼓勵年輕人婚生子,內政部推出了青年安心成家大利多,包括二年二百萬購屋免息 ,補助一萬戶,另外租屋每戶每月補助3600元,也有二萬戶。總共有三萬戶受惠。政策的目的就是希望年輕人趕快結婚、生子,成家立業,所以不是所有年輕人都符合申請資格,必須要剛結婚的年輕人、或是有生子的家庭,一生兩次,結婚、生子都有一次補助的機會。這些優惠措施,年輕人又是怎麼看。有人贊成、有人覺得幫助不大,不會因為這樣就來結婚生子。不過要注意的是,為了公平,這個補助,有錢人不能領,要中低收入的家庭才符合資格,內政部也說,這個好康最快明年就會來實施。2008/07/14
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2008/02/20

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內政部統計去年全台的「家戶購屋比」結果僅有5.5%,也就是說,每100戶家庭中只有5.5戶買房子;房仲業者解讀,這不僅較前年的6.09%明顯下滑,更是此數據七年來的首度衰退,充分反映去年下半年以來房市買氣不振。不過,今年由於政治不確定因素逐漸降低、選後行情可期,業者預期,今年的「家戶購屋比」有機會再回到6%的水準。全台購屋比 七年來首度下滑統計資料同時顯示,去年全台灣地區的買賣移轉件數為41萬4,594件,與前年的45萬167件比較,滑落7.9%,也是七年來首度的負成長。至於全台家庭戶數,截至去年年底,為751 萬2,450戶,兩者相除所得即為「家戶購屋比」。對此,美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,「家戶購屋比」象徵著購屋力道,受到薪水漲幅趕不上房價漲幅、美國次貸風暴及國內股市劇烈震盪三大利空因素影響,去年全台房屋買賣移轉件數出現七年來首度的負成長,家戶購屋比也跟著衰退。張欣民說,去年全台家戶購屋比雖然只有5.52%,但仍有台中市、新竹市、台北縣、新竹縣、桃園縣及台北市六個縣市的家戶購屋比高過全台平均值。其中,又以台中市的10.3%居全國之冠,也就是說,台中市每十戶家庭中、就有一戶買房;特別的是,台中市已連續四年取得家戶購屋比冠軍寶座。三大利多支撐 中市房價補漲張欣民分析,台中人愛買房,其實有三大原因。第一,是台中科學園區設立後廠商陸續進駐,誘發許多購屋需求;其次,是七期重劃區加速開發、已成為豪宅區;最後是高鐵的通車拉近南北距離,同時也產生南北豪宅的比價效應,台中房價開始補漲。此外,新竹地區表現也很不錯。新竹市去年的家戶購屋比躍升到8.9%,全國排名僅次於台中市,買賣件數也由1萬1,124 件成長至1萬1,571件,顯現科技重鎮的房市的確較有支撐。相較起台中、新竹的火熱,桃園房市表現則最差。據統計,桃園去年的房屋買賣件數只有4萬3,473件,較前年的5萬8,810件大幅衰退26.1%,是衰退幅度最大的縣市,家戶購屋比也由前年的9.72%掉到去年的7%。展望錢鼠年,張欣民認為,總統大選後,如果新政府大幅開放兩岸政策,則強勁的外部需求有可能將家戶購屋比再度拉回至6%以上。 經濟日報2008/02/20
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2008/01/18

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內政部營建署昨(9)日表示,目前全台待售國宅尚有3,031戶,為加速銷售,即日起祭出最低四折的價格優惠,希望能在今年底全數去化,為國宅基金積壓的200餘億元解套。營建署表示,其中屏東縣武士國宅每坪只要2萬元,三房二廳總價83萬元;其他縣市每坪單價也都不超過10萬元。除打折售出外,國宅基金日前還出資2億多元,將桃園縣、台南市等地賣相較不佳、屋齡較久的國宅修繕完畢,希望增加買氣。政府照顧中低收入戶,在民國67年成立國宅基金,向銀行貸款後於全省興建國宅。由於台灣房地產歷經多次景氣循環,加上各區位房市供需不一,目前只有台北縣、台北市與新竹市等地段的國宅銷售完畢。營建署官員表示,國宅若無法順利去化,國宅基金需承受利息壓力,國宅也將不斷折舊,因此營建署積極促銷,放寬申購國宅的資格,希望為仍貸款200多億元的國宅基金解套。營建署統計,去年上半年賣出900多戶、下半年賣出400多戶,全年銷售1,385戶,收回百餘億元。目前全台仍剩3,031戶,多集中於桃園、台南、高雄。 【2008/01/10 經濟日報】
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2007/12/18

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捷運共構 房價增值潛力高(轉貼) 住展 (2007-06-07)住展雜誌住在捷運站周邊不稀奇,家就在捷運站上才夠看。買房子逐捷運而居,除了出入的交通便利外,更是建商銷售的票房保證,居住在捷運周邊300~500公尺內的住家,房價不但具抗跌性,也具增值潛力,然而有一種蓋在捷運站上的住宅,也就是所謂的捷運共構案,房價不但比同區段高一等,銷售的成績更是賣得嚇嚇叫,成為建商與購屋者追逐的新標的。 《住展雜誌》彙整了近年大台北區捷運共構代表性的個案,發現,這些個案的房價較同區段的房價高出15%~29%不等,這些共構案的房價雖高人一等,然因賣相十足,銷售狀況幾乎是個個全壘打,也成為帶動該區段房價堅挺向上的重要支撐點。 民國92年底,SARS結束後不久,位於台北市捷運南港線永春站上的挑高4米5捷運共構案「EAT」正式對外公開,當初開價48萬元,因高出區段行情達17%,剛開始銷售的成績不甚理想,然隨著房市觸底反彈、景氣反轉向上,「EAT」第一期50億元的案量,及第二期30億元的案量,被購屋者火速搶購一空。該案更因為明星歌手蔡依林購買了幾戶而聲名大噪一時。 目前該案的價格在每坪60萬元左右,每坪現賺15萬元,買70坪等於是賺進了1,000萬元,購屋者嚐到了甜頭,而爭相走告捷運共構案的好處。 隨後,嗅覺靈敏的建築業者紛紛搶進,包括冠德、興富發、日勝生、將捷、樺福等知名建商,陸續有代表作的共構案推出,銷售的情況都不錯,使捷運局的各個廠站,成為建商競標合作的對象,預料相關開發案因角逐者愈來愈多,競標的市況將更趨激烈。 根據住展雜誌所做的調查顯示,未來一年內,捷運已通車與即將通車的路段,將出現許多大型的共構開發案,總基地面積超過5.5萬坪,大型的個案包括,捷運木柵線木柵站的「夢奇地」、捷運中和線南勢角站的吉美建設案、捷運南港線南港機場站的日勝生案,及捷運蘆竹線蘆洲站的漢祥建設案。 住展雜誌研發長倪子仁表示,大台北區的網狀捷運線四通八達,這些共構案,有的已經被業者捷足先登,有些還待價而沽,後市的商機仍然是無限的,住展雜誌認為,這些大型捷運共構案開發後,大多會帶動周邊房市的發展潛力,值得民眾留意。 市況顯示,捷運共構案具有捷運站的地利優勢,不管產品如何規劃,在房地產市場只要有個案推出,幾乎都是百分百銷售,堪稱銷售票房的保證,在預售市場上已經有許多成功的案例(見附表)。 這幾年,捷運效益廣受認同,房地產市場更是直接受惠。一股「逐捷運共構而居」的購屋趨勢已經形成,不管是新成屋或預售屋,只要跟共構案沾上邊,常常都是票房保證,成交價格也高人一等。 2007/12/06
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2007/08/02

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2007/08/02

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