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2009/06/30

大學城商圈 學生套房買租守則


大學城商圈 學生套房買租守則

銀行低利時代,造成閒置資金投入台灣房屋市場逐漸增多,享有高額租金報酬率的學生套房,成為近來市場投資頗夯的產品,學生套房所位居的專業大學城商圈、房價帶與社區管理,則大幅影響租金報酬率。
由於銀行利率大幅降低,大筆定存的年利率降至一%以內,讓定存族利息嚴重縮水,但南部房市具備高租金報酬價值的產品,包括大學城商圈的學生套房大樓與透天店面改裝學生套房,以高租金報酬率優勢吸引包租公客層,成為目前房屋市場投資最夯的產品。
汎泰建設總經理鄭紹忠指出,大學城商圈的學生租屋客層豐沛且租金穩定,吸引不少退休銀髮族與定存族進場,但學生套房的推案區域選擇,必須優先考慮大學是否具備專業科系且就讀率高,並且學校的學生租賃需求高,同時控制學生套房的總價帶,較能以八%、九%或更高的租金報酬率,吸引定存族、退休置產人士與包租客層進場。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊,台灣租屋網}
例如,高雄即有一些退休客層,為賺取更高額的報酬,紛紛將數百萬元的閒置資金投入學生套房市場,選擇高市知名的大學商圈,如高醫、高雄應用科技大學一帶的透天產品進行改裝,規劃成為多間學生套房出租。更出現某定存大戶,將三千萬元現金購買老舊透天屋,改裝五十間學生套房,每月租金收入高達二十五萬元,租金報酬率高達十%! {ad-優質推薦:想找淡水房屋買賣資訊,快來看美美的林口房屋,優質土城房屋業者}
市調資料顯示,目前高雄專業大學的學生租賃需求,以高雄醫學大學與高雄應用科技大學最高。高雄醫學大學學生人數約達一.四五萬人,需租屋人數約達七千人,高雄應用科技大學學生人數約達九一○○人,需租屋人數約達三八○○人。
台南房市也出現部分腦筋動得快的業者,發現大學生的租屋需求強勁且租金水準穩定,鎖定台南地區學生人數眾多的大學城商圈,包括台南科技大學、成功大學周圍,除了規劃學生套房大樓產品,也出現透天型態設計的學生套房產品,並將透天產品的室內坪效極大化,每間透天產品規劃的學生套房可達八至十間,兩戶合併的透天屋,學生套房可規劃達二十間,與一般老舊透天厝改裝的物件,僅能規劃五至七間的型態區隔,訴求九%的高額租金報酬率,吸引投資客進場。
文章來源:自由時報
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2009/06/12

買屋不買地,地上權宅正夯

買屋不買地,地上權宅正夯

近一、二年來,台灣房屋地產市場價格高漲,都市精華地帶若非一屋難求,房仲業者表示,近年來購屋壓力大幅增加,升斗小民想要買屋越來越難,買屋不買地的地上權住宅,以及只買租賃權的使用權住宅,在近年來,成了當紅炸子雞!
只有房屋產權而沒有土地所有權的房子,近來也頗受青睞。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,目前台灣目前多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開,所以一般住宅地價隨著房價漲,但對於地上權住宅來說,隨著土地承租期限將屆,價格將會越來越低,是地上權住宅風險較大之處另外,而每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租,也是一筆花費。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
不過,目前由於這類住宅多處於都市精華區,生活機能強,自住與出租都方便,加上多以套房形式呈現,總價不高,但有高投報率,是許多投資客或資金有限消費者所考量的物件類型。
除了地上權住宅外,使用權住宅直接將買屋由投資行為轉為消費行為,這類建案的價格更低,但因為住戶只買到50年租賃權,所以45年期滿時就得無償搬離,對於購屋者來說,由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行,所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押。{ad-優質推薦:想找五股房屋買賣資訊,快來看美美的內湖房屋,優質板橋房屋業者}
住商不動產企劃研究室建議,這類住宅對使用者的保障較弱,如果想要作為投資之用,隨著未來房貸利率走揚,勢必壓縮獲利空間,這些都是消費者在購置這類物件時所必須考量的。
文章來源:網路地產王
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2009/05/14

危樓都更,平民屋主變富翁

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危樓都更,平民屋主變富翁

【經濟日報╱記者梁任瑋/台北報導】 2009.05.13
「尚華大樓」是台灣房屋業界首件獲得銀行100%建築融資的都市更新案,12日與第一銀行簽約,預估建築成本每坪20萬元,完工後,每坪售價從50萬元提升到100萬元以上。其中有幾戶擁有百坪以上,身價將超過1億元。
位於國父紀念館旁、仁愛路精華地段的尚華大樓,原來是921黃單危樓,住戶經過八年向台北市政府爭取重建無效,最後自行找銀行協助。{ad-優質推薦:想找汐止房屋買賣資訊,快來看美美的新店房屋租售,優質板橋房屋仲介業者}
東亞建經總經理曹奮平說,這棟大樓是國內最後一棟以921震災條例改建的大樓,可以798%的高額容積率重建,住戶可以一坪換一坪分回住家面積,還多出八戶的空間,將來處分後可以還銀行貸款。
尚華大樓重建前為地上12樓、地下一樓,一共有52戶,坪數從31坪到50坪都有;重建後將成為地上15樓、地下五樓的SRC鋼骨大樓。一銀表示,改建總經費8.4億元,相當於一坪20萬元的建築成本;改建後價值高達34億元,大約每坪100萬元。
東亞建經總經理特助唐惠群說,住戶自己找銀行辦都市更新,房屋坪數不縮水,還不用擔心資金問題。連同原本的代償費用,銀行一共借住戶9.5億元,而且是百分之百的貸款,也創下金融界對都更案的首例。
一銀雖然現在只賺2%利息,不過因為地點好,重建之後,房子價值立刻倍增,也不怕住戶到時候不還錢。
台北市政府都發局副局長邊子樹表示,像尚華大樓住戶自組更新會重建的案例雖然有增加的趨勢,但是在台北市還是少數,僅占了申請案件的20%。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
80%都市更新都有建商介入,因為住戶沒有辦法拿出龐大工程款,目前都更都演變成建商出錢、住戶出地模式,建商多數都要分50%的房屋。
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2009/05/08

房市漸回溫,房仲加碼拓點

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房市漸回溫,房仲加碼拓點

去年下半年台灣房屋市場低迷,房仲加盟業者撤店1~1.5成,今年3月買氣回溫,房仲業者展店迅速,各品牌平均新增15~20家店,直營品牌永慶房屋、信義房屋今年各計劃開展20、13家直營店。業者認為,6月後市場買氣若更好,將調高展店目標。
全國不動產董事長葉春智說:「去年下半年市場低迷,加盟品牌房仲,店數平均減少1~1.5成;3月買氣回溫後,光全國不動產3、4月就新增約15家。」{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
其他包括住商不動產、中信房屋、東森房屋等,1~5月則新增15~20家店不等。東森房屋行銷處副總黃淑苓說,今年原本不擬擴展新店頭,但隨著人事布局穩定後,原本的老店東持續擴點,1~5月也新增15家店。
全採直營體系的信義房屋,原定計劃今年增設13家店,但隨市場趨熱絡,計劃加碼拓點。{ad-優質推薦:想找淡水房屋買賣資訊,快來看美美的林口房屋,優質土城房屋仲介業者}
永慶房屋原擬定今年新開100家店,但永慶房仲集團總經理廖本勝說:「6~7月買氣若更好,不排除增加新店數。」深耕桃竹地區的台灣房屋今年加盟擴展到台東及墾丁,預計在桃竹新增直營店數8~10家。
文章來源:蘋果日報
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2009/03/13

搶便宜法拍屋3點先注意



搶便宜法拍屋3點先注意
中時電子報 (2009-03-12)許文台北報導房屋市況差,銀行預估未來可能會有更多法拍屋出現,民眾希望現在能進場搶便宜,自住、投資兩相宜,房仲業者建議,買法拍屋不如一般成屋買賣簡單,搶便宜前要先做足功課,三點要注意。一、最好找法院點交過的房子:住商不動產企研室主任徐佳馨說,法院點交過的房子產權比較單純,產權上的糾紛相對比較少。徐佳馨指出,法院無法點交的房子,多半會有3種狀況,包含有人無權佔用、裡面還有人住、債務人只擁有部分產權,買到這類尚未點交的房子,雖然比較便宜,可是對沒經驗又是要自住的人,會比較麻煩。二、找自己熟悉的區域:徐佳馨說,會買法拍屋的人,大多都是投資客撿便宜,重新裝潢後再用目前市價出售,有時獲利是以兩、三倍計算。不論是投資客,還是自住,最好還是找自己熟悉的區域,至少熟悉行情及市況,對於未來售出、或者租屋,也比較有把握。三、找自己熟悉、平常有往來的銀行做代墊款:中信房屋行銷企畫部副理江龍名說,法拍屋必須在7天內繳款給法院,有些人7天內繳不出那麼多款項,或者得標價格超過自己預期,要跟銀行做代墊款時,最好跟平常自己已經熟悉的銀行申請,因為利率部分較有機會商議。資料來源:奇摩房地產
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2009/03/13

法拍屋增 銀行代墊款六成起跳



法拍屋增 銀行代墊款六成起跳
中時電子報 (2009-03-12)許文台北報導景氣不好,法拍屋增加,趁現在進場搶法拍、撿便宜的人也變多了,也有銀行積極介入,代墊款利率也很高,大多在6%上下,但就算做,銀行也保守至上,做的也很小心,在市場風險還沒穩定情況下,大多只做熟客、老客,借款成數六成起跳。經濟狀況惡化,根據法拍屋業者統計數據,今年2月的法拍屋數量,比1月份增加了19.72%,銀行業者表示,現在市場上,大家還是不看好未來半年的房產,法拍屋可能會持續增加。市場上聯邦銀、第一銀、彰化銀、華南銀、新光銀、板信等,都有承做法拍屋代墊款業務,過去竹商銀還沒被渣打銀併購前,也相當積極,但自從外商接手後,渣打銀就很少承做。銀行主管表示,一般來說銀行都有做,只是做多做少、保守或積極,但因這類墊款,偏向以個人信用貸款承做,利率較高,各銀行不同,約在6%至7%之間。何謂法拍屋代墊款?銀行解釋,法拍屋得標的民眾,必須在7個工作天內將扣除押金後的款項,繳給法院,有時標到的房子太多,或者金額過大,一時籌不出那麼多錢,就能找銀行做代墊款業務。不過,銀行主管說,因為房市景氣持續低迷,一年前拍賣價很貼近市價,銀行代墊款願意給到八成,但現在拍賣價幾乎是市價腰斬價格,保守起見,銀行代墊款只願意給到六成,除非地點很好,申貸人風險又低,貸款成數就能拉高到七五成、甚至八成。舉例來說,若是得標價格是700萬,銀行願意代墊六成款項,就是420萬,還有280萬的餘款,得標者要自己想辦法去籌。銀行主管說,法拍屋後續還要有辦理過戶、權利轉移證明,需要一些時間,銀行的代墊款要在2至3個月內還清,利息以日計算。資料來源:奇摩房地產
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2009/03/13

法拍屋增 銀行代墊款六成起跳



法拍屋增 銀行代墊款六成起跳
景氣不好,法拍屋增加,趁現在進場搶法拍、撿便宜的人也變多了,也有銀行積極介入,代墊款利率也很高,大多在6%上下,但就算做,銀行也保守至上,做的也很小心,在市場風險還沒穩定情況下,大多只做熟客、老客,借款成數六成起跳。經濟狀況惡化,根據法拍屋業者統計數據,今年2月的法拍屋數量,比1月份增加了19.72%,銀行業者表示,現在市場上,大家還是不看好未來半年的房產,法拍屋可能會持續增加。市場上聯邦銀、第一銀、彰化銀、華南銀、新光銀、板信等,都有承做法拍屋代墊款業務,過去竹商銀還沒被渣打銀併購前,也相當積極,但自從外商接手後,渣打銀就很少承做。銀行主管表示,一般來說銀行都有做,只是做多做少、保守或積極,但因這類墊款,偏向以個人信用貸款承做,利率較高,各銀行不同,約在6%至7%之間。何謂法拍屋代墊款?銀行解釋,法拍屋得標的民眾,必須在7個工作天內將扣除押金後的款項,繳給法院,有時標到的房子太多,或者金額過大,一時籌不出那麼多錢,就能找銀行做代墊款業務。不過,銀行主管說,因為房市景氣持續低迷,一年前拍賣價很貼近市價,銀行代墊款願意給到八成,但現在拍賣價幾乎是市價腰斬價格,保守起見,銀行代墊款只願意給到六成,除非地點很好,申貸人風險又低,貸款成數就能拉高到七五成、甚至八成。舉例來說,若是得標價格是700萬,銀行願意代墊六成款項,就是420萬,還有280萬的餘款,得標者要自己想辦法去籌。銀行主管說,法拍屋後續還要有辦理過戶、權利轉移證明,需要一些時間,銀行的代墊款要在2至3個月內還清,利息以日計算。文章來源:yahoo房地產新聞
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2009/03/13

存款少要收費 可能擴延全部銀行



存款少要收費 可能擴延全部銀行
「負利率」時代正式來臨!存錢的人還要繳錢給銀行?別懷疑,新銀行、外商銀行帶頭收帳管費,公股行庫也大喊快要忍不住了,活儲帳戶收帳款費一事可能全面引爆,金額不止一萬,華銀總經理李正義昨說:「要三萬才夠!」金管會主委陳冲也認同銀行收帳管費,消息一出,八大公股行庫一致叫好。大眾銀行、渣打銀行預計對存款不到一萬元的活儲戶收帳管費,昨在立院財政委員會引發熱烈討論。金管會主委陳冲說,歐美國家收帳管費已行之有年,收費的銀行是企業經營方面「自我要求比別人高」,是效率化的表徵。陳冲認同銀行收帳管費,消息一出,八大公股行庫昨一致叫好。台銀副總蔡富吉說,不只歐美國家收帳管費,日本也收。既然陳主委體恤銀行經營艱困,「我們樂觀其成,銀行的存放利差已經非常低了」。華銀總經理李正義昨也對陳冲稱許有加。他說,大眾、渣打規定每月活儲餘額不到一萬元,客戶須繳八十五元到九十五元的帳管費,「這根本不夠,應該要提高到三萬元,沒存到三萬的客戶,都應該收帳管費!」李正義說,華銀是全國存放利差最高的銀行,但都快撐不下去了,何況其他銀行。他說,陳冲說得好,法律本來就沒規定不能收帳管費,以前是銀行過度競爭,連該收的費都沒辦法收,優待得太過分了。李正義說,回歸收費的作法是合理的,「我們不好意思自己講,只要有人登高一呼,華銀一定響應」。元大銀行副總黃永昌也說,該行密切注意活儲戶收帳管費的訊息,研判國內行庫今年六月底前,早晚會走上這條路。據元大銀估算,一家銀行如果有四、五百萬個客戶,存款一萬元以下客戶,保守抓個二十分之一,一戶一個月只要收十元,一年就有將近三千萬的收入,銀行怎會不心動。大眾、渣打預計四月底、五月初針對一萬元以下活儲戶收帳管費。以大眾為例,該行目前活儲利率○.一五%,代表每存一萬元,一個月利息收入才一.二五元。不願具名的銀行主管說,銀行給客戶一.二五元利息錢,客戶卻要給銀行九十五元的帳款費,這種「讓你賠」的手法就是在告訴你,沒錢的小戶或不關心戶頭的靜止戶們,就別上門來了,銀行畢竟不是慈善事業。文章來源:yahoo新聞
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2009/03/06

掌握335原則 背房貸不辛苦






掌握335原則 背房貸不辛苦



謝先生去年底與相戀多年的女友訂下終身,兩人都在職場工作多年,擁有一筆積蓄,並打算在大台北地區共築愛巢。
  

不過,現今景氣不佳,謝先生認為,買房子第一件事,要考慮的是本身的房貸能力,評估每個月能負擔的房貸金額。
  

他在房仲店頭找物件時,聽到房仲業者說,購屋的資金配置,應掌握「335原則」,也就是說,本身至少要有3成的自備款,而房貸的還款負擔,不應超過家庭固定總收入的1/3,且房屋總價不要超過家庭收入的5倍,這樣才不會背房貸背得很辛苦。他知道,每個月為房貸所苦,住再好的房子,也不會是個「甜蜜的窩」。
  

在外商公司任職主管的謝先生,月薪10萬元,太太是國小老師,月薪5萬元,夫妻倆每月的收入共15萬元,而依照「335原則」,每月可負擔的房貸為5萬元(15÷3=5),房屋總價則是900萬元(15×12× 5=900),自備款部份,至少要準備300萬元(900×0.3=300)。
  

謝先生認為,夫妻倆收入穩定,且目前房市走緩,有較大的議價空間,因此決定以北市大安區做為購屋的第一選擇,距離謝先生的工作地點─敦南辦公商圈、太太所任教的新生國小等地點都蠻近的。
  

趁著目前大安區房價下修2成的空間,謝先生請房仲業在瑞安街附近,尋找不錯物件,該區域中古公寓每坪45萬元至55萬元,以謝先生 900萬元購屋預算,可選擇20坪左右的中古公寓,對於新婚夫妻來說,居住空間剛剛好。
  

此外,政府目前推出2,000億優惠房貸,謝先生也適用,在北市購屋可享350萬元的貸款額度,而謝先生所需準備的600萬元貸款中,就有350萬元可享用1.325%的優惠利率。
  

同時再申請2月16日上路的「青年安心成家」專案,可享200萬元、前2年免息,雖然採取評分制,不一定申請得到,但仍積極爭取。




文章來源:工商時報





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2009/03/06

老寓變時尚套房 收租乘5倍






老寓變時尚套房 收租乘5倍


【楊茲珺╱台北報導】有屋可出租的房東,一定是上了年紀、頗為保守的公公婆婆嗎?外表時尚又年輕的顏邵安,顛覆了「包租婆」刻板形象。她服膺「市場區隔」理論,說服夫家長輩改裝永和老房子,把平凡無奇的公寓搖身變為5間時尚休閒套房,租金從原本1萬元激增到5萬多元。



成功改造
現年才32歲的顏邵安,3年前就躋身包租婆,幸運的是,待租的公寓原本是婆家所有,她無須準備購屋款;但比別人困難的是,她必須說服保守的婆婆進行改裝。



原本公寓20多年來都租給同1位房客,24坪只收1萬元。約3年前房客要搬走,顏邵安立刻向婆婆建議改裝成套房,以提高租金,但是「老人家較保守、不想多花錢。」她再三保證,不管之後出租成效如何,婆婆仍能收到原有的租金,且裝修費用毋須老人家操煩,終於獲長輩同意,才開始她的改造大計。



預計2~3年可回收
她先上網觀察過永和一帶套房產品,主要客群為台大、台科大學生,設備簡陋租金便宜,且競爭者不少,她說:「我家對面的大嬸,手上有100多間在租耶!」



講話速度奇快的顏邵安,腦筋也動得快,知道自己產品數量不多,一定要與市場區隔才能突圍。於是大手筆以120萬元將24坪公寓改裝成5間套房,配備都很高檔,包括32吋液晶螢幕、分離式冷氣、贈送全新枕頭棉被,浴室還鋪設防滑抿石子地板,一次拉高產品等級,雖然所費不貲,「但是可預防競爭對手超越我啊!」



產品氛圍塑造出來後,房價也得以拉高,原本1整層只租1萬元,但現在分隔成5間套房後,每間可收1~1.5萬元不等,租金收入大躍進,由於沒有房屋取得成本的壓力,預計2~3年就可回收。



幫房客打掃倒垃圾
但房租那麼高,難道不會嚇跑房客嗎?她笑說:「其實還好耶,房客會比較啊!我的套房確實比區域內其他產品強,反而幫我篩選出收入位於中上階層的上班族。」



不少房東怕麻煩,公寓改裝成數間套房出租之後,要求房客自訂生活公約,輪流打掃以維持公共環境清潔,她說:「3個和尚沒水喝,訂生活公約沒用啦!我會自己定期來打掃,還幫房客倒垃圾,算是高房租的附加價值啦!」



自從第1間公寓改裝大成功後,隔2年婆婆也把另外1間公寓交給顏邵安管理,她再度施展自行裝修的功力,產品定位為度假的峇里島風格,木質地板、雕花家具、及峇里島採購的小飾品,頗受追求生活品質的年輕人喜歡,套房空置率極低,她總結自己3年的包租婆經驗說:「抓住少數、優質房客的胃口,做出市場區隔,才能在激烈市場中保持不敗。」




資料來源:壹蘋果地產王






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2009/03/06

北部人搬家看價格 南部重服務






北部人搬家看價格 南部重服務


【楊茲珺╱台北報導】住宅市場南北文化大不同,連帶影響搬家市場生態差異。北部人多租屋族,對搬家司空見慣,市場多打價格戰;中南部則以透天產品為主流,由於空間大、家具大、東西也多,加上很多人一生可能就只搬1~2次家,因此寧願多付一點錢獲得良好的搬家服務,市場生態有助於發展精緻搬家。



據點位北市大直及新竹縣竹北的大吉旺搬家公司,除服務科技新貴與豪宅客,也接一般套房搬遷個案,負責人沈美秀觀察,北市這1~2年由於房價高漲,不少人無力購買新屋,覺得花個200~300萬元裝修費用較划算,所以先從舊家搬到租屋處,待裝修結束再搬回舊家。沈美秀說:「這樣的案例不少,以中山區、大安區以及天母一帶最多。」



免動手服務頂級客愛
此外,北市租屋族也不少,受限於租約、租金等因素,搬家已司空見慣,民眾對搬家服務求快又求便宜,搬家市場容易流於價格競爭。中南部住宅由於房價便宜,租屋族反而成少數族群,且以透天厝為主流,由於使用空間大、家具多,搬家次數也少,所以比較重視搬家服務的良窳。



發展精緻搬家的巨力搬家大師許吉任表示,目前公司推出的免動手精緻搬家,強調客戶事先不須作任何打包,搬家公司可以全程打包運送,價格從2萬元起跳,比一般基本搬家的4000~5000元高出數倍,但仍受金字塔頂端客層歡迎。






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2009/03/06

低利效應浮現!中南部低價房市先回溫



低利效應浮現!中南部低價房市先回溫
央行連連降息,房貸利息創下史上新低點,房價比起大台北地區相對便宜許多的的中南部房市,購屋效應率先發酵!根據永慶房仲集團資料顯示,台中市部份均價為7.9萬,高雄市8.4萬,成交量分別成長了3成與1成。
二月份台中市的成屋市場一掃上個月的陰霾,呈現「價平量增」的走勢,平均成交單價為7.9萬,成交量較上個月成長約3成,顯示年後買氣的確有回溫的跡象。
永慶不動產董事長廖本勝表示,屋主認知到未來一年內景氣難有起色,願意在價格上做較大幅度的調整,是促成二月份成交量增長的關鍵!以台中7期的豪宅區為例,二月的成交價與去年最高3、4月相比,平均下修了2到3成;而低總價物件部份,不少首購族趁著政府優惠房貸還有額度,進場挑選300萬左右3房有車位的產品,把握機會晉升有巢階級。
平均成交單價8.4萬的高雄,二月也出現逐步回溫的現象,成交量較1月小幅成長了約1成。「另一個比較值得注意的現象,是買店面投資的民眾增加了!」廖本勝指出,央行降息侵蝕定存族的收益,愈來愈多的定存戶乾脆把錢轉到不動產上,重新規劃手中的資金,看的是中長期的穩定租金收益,以求資產不再繼續縮水。
文章來源:網路地產王

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2008/11/21

汐止不動產春田房屋仲介網


台北車站以北 汐止站 挾捷運化價揚
台鐵今年8月1日起,從基隆到中壢全線可使用悠遊卡付費,縮減鐵路通勤族的購票時間,且任何車種皆可搭乘;近年台鐵極力推動捷運化,新增車站與區間車班次,到台北幾乎不用先看班次表,沿線共19個車站中,以樹林與汐止車站周邊房市受惠最大,吸引民眾「沿鐵路購屋」。
今年是台鐵的新紀元,除基隆到中壢全線可使用悠遊卡外,南港至松山車站的鐵路地下化工程,也預計在9月20日半夜,將列車轉換至地下跑道,隔天與新南港車站同時啟用,正式進入地下化年代。
鐵路消失意味著地面交通更順暢,且新增公園綠帶、改善環境,南港與松山火車站的BOT案,皆由潤泰集團開發,預計引入商場、辦公室、旅館,更是南港與松山區域發展的指標,鐵路兩旁的公寓或大樓,早已反映地下化利多,近年房價漲幅驚人。
住商不動產台北南港加盟店吳愛珠表示:「鐵路周邊有些公寓,是商業用地的土地,已有不少建商商談改建,但屋主的價格很硬,甚至新大樓已開價每坪50多萬元。」
原面鐵軌受到火車行經的噪音影響,房價應該比較低,但住商不動產台北八德加盟店店長蘇金城表示,幾年前就有建商主打地下化後,鐵軌變成綠帶,面軌道戶的價格反而高出一般戶別每坪5萬元,例如松山區「LV288」套房社區,房價已先反應,現在真的地下化了,價格反而沒有動。
火車站周邊房價在松山區來說仍較低,因目前捷運施工,房價還有上漲空間。 汐止則為台鐵捷運化政策下,受惠最大的區域。去年底啟用的汐科站周邊,則成為當地最新的購屋熱門區段,甲士林建設投資興建的預售案「甲山林天廈」,一舉將汐止開價拉抬至3字頭,讓連帶緊鄰在旁的「宏國大鎮」中古大樓社區也受惠,每坪上漲1~2萬元。
住商不動產汐止大同加盟店襄理陳威助表示:「台北人除了遠行,搭火車的機會不多,且對於台鐵有經常誤點的印象,比較沒有信心。」受台鐵捷運化吸引而前往汐止看屋的民眾,常常看屋完會特地走到火車站搭火車回去,實際測量步行到火車站與搭乘火車的時間,甚至會刻意在上下班時間搭乘計時。
汐止以價格便宜取勝,未來如果捷運南港延伸線或內湖線南港展覽館通車,坐火車可直接轉搭捷運將更方便,現在汐止人都還要搭公車到捷運昆陽站轉乘,未來火車轉搭捷運將大幅縮減通勤時間,除了汐科站外,台鐵預計再新增樟樹灣站,但卡在預算與土地取得不易,最快還要1~2年才會動工。
至於南港,雖然房價已被炒高,但不少屋主預計要等到南港捷運通車後再出售,相對價格沒有修正的跡象;而位於基隆七堵區的百福車站,為火車到基隆的第1站,鄰近的百福社區為重劃後的地區,社區整齊劃一,房價更是親民,新大樓每坪僅14~15萬元。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/21

東森房屋中和積穗員山店-陳志豪中和房屋資訊網


大安區、中和市 北巿縣房產最夯區
不景氣房地產哪裡夯?根據房仲業者調查,今年1至10月房地產賣座排行榜,台北巿前3名為大安區、中山區與士林區,台北縣則以中和市、三重市與新店市仍是購屋族最愛的熱區。業者指出,愈不景氣,愈顯現消費者務實及期待物超所值心態,反映在住宅市場也是如此。
今年房市大洗三溫暖,信義房屋統計1至10月銷售資料,篩選出前 10月大台北地區的賣座排行,台北縣巿分別由中和巿與大安區奪冠。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮分析,上半年房市交易熱絡時,不少人選擇在市中心置產,而具備大型公園、學區、捷運與眾多精華商圈的大安區,可選擇產品眾多,包括高總價住宅、捷運住宅、辦公室、店面、甚至學區住宅等,吸引不少民眾到此購屋,即使下半年房市交易降溫,大安區總價較高的產品交易速度放緩,但大安外圍相對低價區域,仍屬於大安區的生活圈,下半年交易量仍明顯增溫。
檢視台北縣的排行,則可明顯看出,具備「價格合理、近台北市、具備捷運題材與生活機能成熟」四大賣點區域較能受到消費者青睞。
以北縣今年前10月賣座排行第1名的中和市為例,該區屬於台北市外圍第1圈,區域內有傳統產業與科技聚落,工作機會眾多,早年就吸引不少外來客進住,區域內還有家樂福、大潤發、好市多等大型賣場進駐,整體生活機能成熟,加上還有大型的四號公園,與捷運中和線通過,持續吸引北市首購族轉往中和移動。
信義房屋中和連城店店長劉東原指出,近年中和地區房價漲幅落後新店、板橋等地區,對首購族負擔壓力輕,中和地區近期總價500至 800萬元的2至3房電梯產品,頗受到首購族喜愛,中古社區大樓每坪僅20至25萬元,自備150至200萬元,在中和就可輕鬆購屋,且政府新版的優惠房貸對於首購族相當有利,在中和購買600萬元的房子,貸款金額中有7成可使用低利率的優惠房貸,相當划算。
資料來源:中國時報
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2008/11/21

合紀不動產新店房屋仲介網


中和第3季房市成長25%
台北縣各地建物買賣移轉數持續萎縮,以中和及新莊表現最好。中和市聯外交通條件改善,加上工業住宅交易熱絡,第3季建物買賣移轉數達4112件,較上季成長25%,比去年同期還增加將近1倍;新莊則坐擁交通建設與副都心利多,成交量2421件表現亦不俗,較第2季成長14.7%。
中和第3季房市有別以往,成交量逆勢成長。北縣地政處陳玟君解釋:「這與交通設施改善、工業住宅買氣受激勵有關。」由於特一號快速道路錦和路口下橋匝道已於9月通車,配合雙和醫院營運,紓解主幹道中正路周邊車流;加上為解決南勢角塞車問題,將興建北二高上下匝道,提升對中和房市認同度。
日前喧騰一時的工業住宅事件,在縣府繳交回饋金、代金並變更都市計劃為住宅區後,附近工業住宅成交量也轉趨熱絡;另有部分大型建案同時辦理過戶,也是成交量逆勢成長的原因。
陳玟君指出,新莊的副都心、頭前重劃區持續進行公共建設,加上中港大排「河廊改造」案工程在9月19日完成決標,對區域房市信心具加分作用。 地政處觀察,上新莊地區生活機能完善,且多項重大建設利多支撐,房屋銷售表現較佳。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/21

東家房屋萬華直營店


台北大巨蛋 商機豐 店面看漲20%
台北近年有不少政府與民間合作的大型BOT開發案,除了台鐵南港、松山、萬華3大火車站再開發案外,以娛樂社福用途為主要目的者,則有台北大巨蛋、淡水漁人碼頭旅館案,以及正處招商階段的廣慈博愛院暨福德平宅等開發案,房地產專家普遍認為,大型BOT案將重新塑造市容,提升該區生活圈質感與機能,有助於周邊商業與住宅市場的發展。
信義計劃區、東區為台北市精華商圈,而介於2個主要商圈間的台北大巨蛋開發案,目前仍未動工,大片空地雖然提供民眾運動與團體辦活動的場所,但與八德路的京華城商圈間彷彿形成中空地帶,造成商圈中斷,未來台北大巨蛋商圈形成後,可將商圈補強,讓信義計劃區、東區人潮延伸至台北大巨蛋與京華城。
永慶房屋忠孝逸仙直營店店長洪家峻表示,預期台北大巨蛋可帶來消費商機,其中,最直接受惠的產品為店面,店面平均價格已成長10~20%,但住宅價格的漲幅卻相對有限,住宅行情主要由國父紀念館形成的優質環境支撐。
同樣預期將成為「人潮吸納機」的BOT案,還有淡水的漁人碼頭旅館開發案,由麗寶機構得標。漁人碼頭為北台灣著名的景點,情人橋、木棧道最為人熟知,未來碼頭旁將興建5星級旅館,預料可再提振淡水房市。
麗豐資產管理總經理陳志鴻說:「興建漁人碼頭旅館,將增加就業機會,除此之外,旅館的特殊設施,例如高度達百米,可升降的景觀塔,也有助於地方休閒產業的發展。」對淡水房市而言,也是一項利多,能刺激休閒住宅的買氣。 中信房屋淡海加盟店副理張邦豪認為:「興建五星級旅館對當地有好的影響,除了可為淡水帶進更多觀光人潮,也讓民眾更願意認識淡水,喜歡上淡水,很有可能會想在這裡購屋,刺激一般住宅房市的需求。」
張邦豪指出,漁人碼頭景觀大樓的行情,比捷運紅樹林站的景觀大樓便宜,結構中的大樓,面河戶別每坪成交價約27~28萬元,屋齡12年的中古社區「黃金海岸」,正臨淡水河的戶別,行情也可達每坪17萬元,沒景觀者單價僅約14萬元。
至於廣慈博愛院周邊雖然行政區隸屬信義區,但是位於邊陲地帶,加上區內多老舊公寓,僅有信義線東延段建設話題,相較於信義計劃區或南港,長期而言缺乏房價上漲動能,若廣慈博愛院能順利開發,對改善當地市容有很大幫助。
台北市政府財政局副局長黃素津表示,廣慈博愛院附近現在是比較沒落,因此須重新開發,目前已完成簡易綠化,未來將規劃公園、社會福利設施、停車場與民間商辦大樓。據了解,有一些建設公司看好此區潛力,已準備著手進行老舊建築的都市更新。
BOT為Build(興建)、Operate(營運)、Transfer(移轉)的簡稱,為近年政府興建公共建設的熱門方式之一,由政府提供土地,出租給民間機構進行開發、營運,在一定期限內經營服務,再移交給政府,換言之,即是利用興建、營運、移轉的方式,鼓勵民間參與公共工程。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/21

吳錦淡水房屋網


淡北道路蓋不蓋 衝擊淡水房市
台北縣政府計畫在捷運淡水線和淡水河間興建一條連接台北市和登輝大道口的「淡水河北側沿河平面道路」,解決嚴重的淡水交通壅塞,不料卻引發當地居民反彈,淡水塞車問題已到了刻不容緩的地步,對於在淡水推案的建商更是影響甚鉅。
據縣府統計,目前淡水有超過百件建案已核准及興建中,一旦建案陸續在這幾年完工,扣除投資型的區外客,保守估計至少湧入5000人,帶進的車流將對淡水交通造成嚴重衝擊。
「任何道路建設對淡水都是好的」,信義房屋淡水店店長林志銘表示,淡水聯外交通一直為人所詬病,無論是淡北道路或是淡江大橋、輕軌,都有助於解決淡水的塞車;淡北道路蓋或不蓋,現在或許衝擊有限,但未來幾年,淡水交通不解決,淡海新市鎮房子一蓋好,衝擊更大。
永慶房屋紅樹林店店長胡宇軒表示,到淡水看房子的消費者,最抱怨的就是交通,淡北道路興建確有必要,他強調,在生態和交通的二擇一問題,一般民眾都會選擇解決交通問題。
當年捷運淡水線興建之前,正值台灣房地產狂飆之際,不少建商看好淡水將成為北台灣最佳的房地產炒作地點,紛紛購地搶建,淡水一夕之間,建案激增,車流量逐年飆升。然而,在政府放任開發,未預先規畫狀況下,10多年來,淡水的聯外交通,始終僅靠一條雙向四車道的台二線,外加一條從紅樹林銜接的登輝大道,「肚大口小」的情況,反而淡水竹圍到紅樹林的交通最塞。
政府不是沒想過要蓋路。16年前,內政部營建署推動淡海新市鎮時,為了促銷,一口氣開出芝投公路、淡江大橋和輕軌等交通支票,至今卻連一件也沒兌現;後來,交通部公路總局計畫在沿著淡水河興建一條環河快速道路,居民群起抗議,計畫也夭折,至於最容易上手的台二線拓寬,政府始終以沒錢付徵收費為由,動也沒動過。
在交通尚未解決前,沿著登輝大道的建案,近幾年一個接一個,國內知名建商去年起陸續在淡海新市鎮大舉買地,聯手推動「台北灣」大型建案,讓淡水的塞車瞬間爆發開來,政府順勢舊案重提,將當年的側環快重新包裝,改以淡北道路推出,立刻獲得建商一致好評,將其視為推案順利與否的最大助力。
信義房屋企研室主任蘇啟榮認為,淡北道路興建與否,對於現今房價的干擾有限,問題爭議過久,已無太大衝擊,道路興建的加值效果大概要等到計畫核准,開始動工興建後才會出現。他強調,目前整體房市正值盤整階段,即使不蓋,影響也有限。林志銘也說,因為消費者早有預期心理,所以才不會有太大的反應。
信義房屋紅樹林店店長黃師律表示,由於淡北道路銜接登輝大道的路段,是高架轉平面,且還有閘道的設計,在景觀上對紅樹林第一排的低樓層會有影響,也會將原本高低樓層的價差拉更大,畢竟,景觀仍是紅樹林房地產的賣點。此外,閘道口附近、車流回堵到登輝大道,則是另一項可能帶來的負面衝擊。
胡宇軒也說,民眾對於是否興建道路很矛盾,最大疑問是「真的能解決問題嗎?」興建道路可以解決淡水塞車問題,但也擔心會製造其他問題,包括有了新道路,車子會不會更多?對生態、景觀的衝擊也是考量因素。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/21

克拉克先生淡水房屋網


豪宅戰線 拉到淡水
北縣淡水紅樹林、竹圍,每年都是北台灣房地產市場推案的一級戰區,但這四、五年來隨著新建案大量推出後,擁有河岸第一排景觀的土地逐漸稀有化,在這波地產景氣熱潮下,國際牌創辦人洪建全位於紅樹林的老家,也被企業接手改建豪宅。
洪建全的老家被洪家人稱為「淡水招待所」,是洪建全民國57年購地自建,號稱一草一木都有他的感性關照。據了解,民國60年到80年間洪氏家族四代都居住在此,國際電化公司、洪建全基金會以及扶輪社等都曾在此舉辦宴會活動,留下美好的回憶。
洪建全老家占地1,500餘坪,正對淡水河景的優勢,曾經吸引多家上市櫃建商洽談,但去年洪家將土地出售賣給甲桂林廣告董事長張裕能投資的大隱開發,主要就是看中張裕能曾經在兩年前在基地旁推出「藍海」打響名號,也讓這塊寶地找到新的主人。
捷運 帶來人潮與錢潮
以景觀、優質生活聞名的淡水,在淡水線捷運開通後,不單拉近了與台北的距離,讓淡水一躍成為台北地區的休閒勝地,因交通便利性,帶進大量的外移人口,讓原本處於低檔的房價水漲船高,甚至出現一坪超過50萬元以上的區域天價。
目前以「藍海」系列二期推出的「海納川」,外觀採錯層建築型體,降低樓層之間的壓迫感,因為跟「藍海」基地合起來共有4,200坪,其中庭園景觀就佔了1,800坪,讓戶外空間更加開闊。
此外,地下花園停車場能直接看到瀑布氣勢奔騰,不但採光通風流暢,可達到節能效果,豐富的空間層次,可說史無前例,而地下一樓的Sunken溫水泳池,面寬達30米,透過挑空水瀑也可欣賞凌空森林造景,溫水除了不受氣候影響外,到一樓的挑空設計,也解決傳統室內泳池通風不良的弊病。
海納川強調住宅與生活美學融合,公共設施設有Outdoor Living room可以讓住戶邀請親朋好友聚會;Outdoor kitchen可感受戶外陽光、微風與美食交融的樂趣;Garden Library則是結合生態花園,與半戶外挑高空間的圖書館。
其實,在台北縣政府將淡水長期發展定位在文化觀光,打算將淡水鎮及鄰近鄉鎮的藝文空間及資源連結,讓淡水成為北台灣的國際觀光城市,也因此,淡水成為讓許多中產階級能夠同時兼顧有限預算與生活品質的最佳選擇。
雖然,紅樹林站生活機能仍需仰賴竹圍的家樂福商圈,不過紅樹林少雨、舒適氣溫以及悠閒氣氛,讓紅樹林成為淡水地區首屈一指的豪宅區域。
紅樹林 創造區域指標價
住商不動產紅樹林捷運站店長朱炳炘指出,紅樹林站周邊生活圈豪宅產品群聚,包括知名建案如「尚海」、「藍海」、「海納川」等,不斷創造區域指標價,在地居民多為從台北市移居而來的中小企業主或是政要官員,居民素質十分高,但相對來說對於社區品質的管理與要求也比一般人來得多,也促使該地的建案不斷提升品質,競爭之下,已建好的個案對於公設的維護也相當用心。
朱炳炘表示,在價格上,紅樹林建案有無景觀價差十分大,以去年推出的「尚海」來說,有景觀的成交價每坪約35至38 萬元,沒有景觀的只能達到每坪23至25萬元,顯見景觀影響房價甚鉅。
而豪宅產品的價格,更是超出一般房價許多,以即將完工的「藍海」為例,目前仍維持每坪40萬元以上的行情,第二期的海納川則開出每坪50至60萬元的高價,拉抬紅樹林預售屋房價。
朱炳炘表示,紅樹林作為未來輕軌的起點與北側道路的預定地,長期發展性可期,除了豪宅產品,也有滿足一般中產階級的建案,如捷運站正對面的「富陽四季」,有景觀的價格每坪33至35萬元,無景觀的每坪約25至27萬元,是許多喜歡紅樹林生活圈民眾的主要標的。
過去由於新案林立,紅樹林一度吸引大批投資客炒作,但由於房市的盤整,目前區域已經多以自住客為主,房價回歸基本面,值得重視生活品質的自住者進場覓屋。
捷運改變了民眾對於房地產的選擇習慣,在北市房價居高不下的現在,許多購屋者寧可仔細評估在相同的預算下,如何得到更好的生活品質,而具有悠閒風情與文化氛圍的淡水在捷運以及重大交通建設加持下,確實成為購屋者慎重考慮的重要選項之一。
資料來源:經濟日報
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2008/11/18

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台北車站以北 汐止站 挾捷運化價揚
台鐵今年8月1日起,從基隆到中壢全線可使用悠遊卡付費,縮減鐵路通勤族的購票時間,且任何車種皆可搭乘;近年台鐵極力推動捷運化,新增車站與區間車班次,到台北幾乎不用先看班次表,沿線共19個車站中,以樹林與汐止車站周邊房市受惠最大,吸引民眾「沿鐵路購屋」。
今年是台鐵的新紀元,除基隆到中壢全線可使用悠遊卡外,南港至松山車站的鐵路地下化工程,也預計在9月20日半夜,將列車轉換至地下跑道,隔天與新南港車站同時啟用,正式進入地下化年代。
鐵路消失意味著地面交通更順暢,且新增公園綠帶、改善環境,南港與松山火車站的BOT案,皆由潤泰集團開發,預計引入商場、辦公室、旅館,更是南港與松山區域發展的指標,鐵路兩旁的公寓或大樓,早已反映地下化利多,近年房價漲幅驚人。
住商不動產台北南港加盟店吳愛珠表示:「鐵路周邊有些公寓,是商業用地的土地,已有不少建商商談改建,但屋主的價格很硬,甚至新大樓已開價每坪50多萬元。」
原面鐵軌受到火車行經的噪音影響,房價應該比較低,但住商不動產台北八德加盟店店長蘇金城表示,幾年前就有建商主打地下化後,鐵軌變成綠帶,面軌道戶的價格反而高出一般戶別每坪5萬元,例如松山區「LV288」套房社區,房價已先反應,現在真的地下化了,價格反而沒有動。
火車站周邊房價在松山區來說仍較低,因目前捷運施工,房價還有上漲空間。 汐止則為台鐵捷運化政策下,受惠最大的區域。去年底啟用的汐科站周邊,則成為當地最新的購屋熱門區段,甲士林建設投資興建的預售案「甲山林天廈」,一舉將汐止開價拉抬至3字頭,讓連帶緊鄰在旁的「宏國大鎮」中古大樓社區也受惠,每坪上漲1~2萬元。
住商不動產汐止大同加盟店襄理陳威助表示:「台北人除了遠行,搭火車的機會不多,且對於台鐵有經常誤點的印象,比較沒有信心。」受台鐵捷運化吸引而前往汐止看屋的民眾,常常看屋完會特地走到火車站搭火車回去,實際測量步行到火車站與搭乘火車的時間,甚至會刻意在上下班時間搭乘計時。
汐止以價格便宜取勝,未來如果捷運南港延伸線或內湖線南港展覽館通車,坐火車可直接轉搭捷運將更方便,現在汐止人都還要搭公車到捷運昆陽站轉乘,未來火車轉搭捷運將大幅縮減通勤時間,除了汐科站外,台鐵預計再新增樟樹灣站,但卡在預算與土地取得不易,最快還要1~2年才會動工。
至於南港,雖然房價已被炒高,但不少屋主預計要等到南港捷運通車後再出售,相對價格沒有修正的跡象;而位於基隆七堵區的百福車站,為火車到基隆的第1站,鄰近的百福社區為重劃後的地區,社區整齊劃一,房價更是親民,新大樓每坪僅14~15萬元。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/18

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永和市房價穩定 汐止市後市最旺
台北縣房價相對抗跌前3名,分別為永和、土城與汐止,其中,永和因生活機能完善,與台北市僅一橋之隔,成為台北縣房價最穩定的區域,土城因捷運帶動房價,加上今年新推案量少,房價不易出現劇烈漲幅,而擁有員山子分洪道、台鐵捷運化等利多加持的汐止,房價正由淹水前的谷底緩步成長。
台灣房屋永和頂溪特許加盟店店長李進倫表示,永和地區人口密度高,生活圈多集中在捷運頂溪站、永安市場站周邊。
其中,頂溪站為永和市最繁華的地方,永和路二段沿線除樂華夜市外,各大品牌連鎖店林立,經濟不景氣時,仍未見空租店家,龐大人口支撐當地經濟活動與房價。
永和市除在地人自住、換屋需求外,因房價僅為一橋之隔的台北市中正區1/3,總價500~700萬元就可買區內的舊公寓,加上周邊成熟的生活機能與交通動線,對北市客的吸引力很大。
目前除頂溪捷運站、永安市場捷運站周邊外,4號公園、發展中的豪宅聚落仁愛公園特區與河岸景觀住宅等,也是永和市的熱門住宅區域。
東森房屋土城力升加盟店店長曾敬浪表示,土城房市交易主要集中在捷運站周邊,區內有海山、土城、永寧等3站,距離捷運站1公里之外的區域,交易量即銳減,即便是房價不高也賣不動。
由於附近土地較稀少,中古產品主要都集中在捷運海山站周邊的裕民路、明德路、中央路一段,因周邊生活機能成熟,公寓2~3樓成交價約每坪15萬元,10年中古大樓約每坪17~18萬元,屋齡1~3年的套房單價約27萬元。
除海山站商圈外,清水路、青雲路周邊,因鄰近家樂福商圈、清水國小,也形塑成便利生活圈,區內有預售案「清水綠園」、「國美之星」、「青雲首府」等。
土城市房價漲幅主要因為周邊的板橋、中和帶動,由於房價僅板橋的一半,頗受台北市、板橋市等外來族群青睞,隨著捷運開通,到台北市東區或板橋上班、購物都很便利,房價穩定發展。
中信房屋汐止康寧店店長陳造協表示,汐止10年前因為淹水問題房價跌至谷底,近年因員山子分洪道工程,汐止已經不再淹水,台鐵捷運化之後,交通更加便利,加上南港3鐵共構站已近完工,且南港的價格漲幅過大,汐止因地理位置緊鄰南港,房價仍有補漲空間。
汐止價格相對低廉,鄰近南港、內湖等區,生活便利,新推案集中在汐科站、汐止火車站周邊,汐科站周邊的新台五路、汐止車站旁的大同路,為汐止主要幹道,是汐止的舊商圈,當地辦公人潮帶來購屋需求,而金龍湖風景區周邊,康寧街、湖前街等區塊,因鄰近東湖地區,具價差優勢,多台北客移入。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/18

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易漲難跌 捷運宅仍貴1~2成
全台房市買氣低迷,但捷運住宅行情始終不墬,將通車捷運線買氣仍熱,甚至今年11月底動工的捷運土城線永寧至頂埔延伸段,及規劃中的深坑輕軌路線都成為買屋必看區段。隨著大台北捷運網漸趨完整,民眾更發展出一套景氣好時反應快、景氣反轉最抗跌的購屋模式;現在不景氣,捷運共構、分構產品遠比一般產品身價高1~2成,堪為抗跌首選。
據台北捷運公司最新統計,今年8月捷運網日均載客量逼近130萬人次;由於捷運站周邊既有的交通強度加上生活機能普遍不錯,近2年投資客瘋狂競逐捷運站周邊的套房、店面產品,更成為上班族置產首選。在北客帶動下,「逐捷運而居」的氣氛,甚至感染到高捷。
觀察近10年捷運邊城市房價變化,其保值性無庸置疑;但民眾習慣捷運,卻不一定習慣捷運旁房價。永慶房屋總經理葉凌棋說:「目前各家仲介在網路上都有詳盡且公開的待售物件價格,建議預算型首購族可先利用網路平台比價,順捷運線由市中心往郊區搜尋,在不景氣的現在,還可增加議價機會。」
太平洋房屋副總經理李珠華認為:「捷運造就房價穩固,景氣好的時候它衝得快;反轉時亦較抗跌。」李珠華建議投資客,不妨留意以基地面積較小、公設少,通常沒停車場,規劃為挑高套房的「共構」;或具單獨出入口,規劃類似一般住宅大樓的「分構」大樓,搶先卡位。
特別是過去幾個捷運聯開案的小宅產品;如永春站日勝「E.A.T」、新店站「碧潭有約」、萬芳、七張、江子翠站皆以「悠遊市」命名的捷運聯開共構案等,租金報酬率可達6%。
李珠華分析,小坪數住宅價格較貴,但幾乎都在短時間內創下完銷佳績,保、增值兼具。據了解,銷售中的「信義18号」,便挾著與木柵站分構的優勢,推升房價至每坪60萬元,更創下銷售逾8成的佳績,成為少數景氣抗寒的個案。
儘管捷運分、共構案具抗跌與資金周轉率快等優勢,不過大部分登記的建築用途是「事務所」,並非一般住宅,也不適用政府優惠房貸,而且貸款成數恐較低,民眾購屋前須留意。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/05

東森房屋中和積穗員山店-陳志豪


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2008/09/24

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新莊市幸福路為「上新莊」重要的成熟商圈,沿線商店型態多樣化,能滿足日常生活所需機能。幸福路以東的住宅產品,以中古公寓為主,以西則為中古大樓和新社區大樓居多,未來還有捷運新莊線、環狀線和機場捷運的交通利多加持;想提前卡位幸福商圈住宅的民眾,總價600萬元,買得到3房、約30坪的中古大樓。幸福商圈位於新莊副都市中心區和綜合運動場之間,泛指由中華路、復興路、中平路和中原路所環繞的區域,其中又以幸福路為指標路段;沿線商店除大型連鎖店家外,還有許多家電行、修車行、小吃店、蔬果店、小兒科及牙科診所等,而今年初開幕的「佳碼進口精品生活館」,更為商圈注入一股朝氣。 此區日常生活採買,是依靠著自信街上的宏泰市場,這是「上新莊」最大的傳統市場:早上開始營業到晚上,人潮最多的時段在中午12點至下午1點之間,晚上以販賣水果居多;小吃店和攤販集中在福壽街上的市集,一樣也是整天營業,宵夜場更還營業至到凌晨2點,滿足各時段不同的生活需求。新莊幸福商圈吸引許多外來客遷入,主因除了豐富的生活機能,更有「1高、2快、3捷運」的交通利多。「1高」,指中山高速公路;「2快」,指特1、2號快速道路,其中特1號接大漢橋可通往北二高,往北通淡水、八里,往東南通中和、新店、木柵。施工中的特2號,則可通往北2高土城交流道。「3捷運」為新莊線、環狀線和機場捷運線。未來捷運新莊線位於中華路上有新莊站,捷運環狀線位於思源路上有幸福站,兩條捷運線將交會於頭前庄站;而機場捷運則在副都市中心區有新莊副都心站。永慶房屋新莊幸福直營店店長曾麒銓表示,這3條捷運線可在未來6~7年內完工,通車後房價可望補漲,捷運利多將支撐新莊未來房價。此外,過去給新莊市民惡臭跟髒亂印象的中港大排,在台北縣長周錫瑋的規劃下,目前正積極整治,希望可以仿效韓國首爾市的清溪川整治經驗,徹底改善水質,建設為自然的親水公園,提升整體的居住環境品質,打造一個市民休憩的景觀公園。 曾麒銓建議,想在新莊幸福商圈卡位的民眾,買大樓產品比較划算,因為新莊目前房價仍處低價位,中古公寓和大樓的房價差異不大,大樓的房價每坪只比公寓高出約2~4萬元,就能享有更好的屋況,直接添購家具就可以入住。若買中古公寓,想要住得舒服,可能還要額外花一筆裝潢翻新費用。屋齡20~30年的公寓,房價每坪約14~16萬元;屋齡7~15年的電梯大樓,每坪約16~19萬元;而屋齡在5年內的社區型新成屋,如中平路上的大型造鎮區,房價每坪約19~23萬元。購屋預算若在500~600萬元之間,可以買到坪數25~30坪的2房電梯產品;預算在600~800萬元,則可放大到32~40坪的3房產品。另外,開車族若想買停車位,每個價位約在120~130萬元之間。幸福商圈內有榮富國小、昌隆國小、思賢國小和中港國小,其中指名度最高的社區為榮富國小附近的住宅,榮富國小學區住宅範圍在幸福路、中華路、中原路和中平路之間。最知名的社區是中平路一帶的「歐洲村」,購屋族以年輕客層居多,較青睞社區型的新大樓,以及多樣化的公共設施供生活休閒娛樂。 蘋果日報2008/09/23
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房地產928檔期慢加溫,最近小劉在台北市上班途中,仔細讀著房地產廣告看板上面的字眼,卻搞不懂這個建案到底在台北市、台北縣還是台中市。根據行政院公平交易委員會統計近半年最新,針對不實的不動產廣告懲處罰鍰高達6千多萬元,遠超過去年整年度總罰鍰4千多萬元。 假日走在街頭,或在交流道路口,總會看見穿著背心,手裡抱著一疊海報的工讀生,敲著你的車窗硬塞房地產的海報和廣告面紙給你;有興趣的民眾仔細閱讀後,很容易被廣告上聳動的文案,和精美的圖像所吸引,例如「溫泉會館、60米迴車廣場、空中泳池」,結果一到現場才知道是「地熱水、消防車救災通道、屋頂平台」。 像這樣的案例今年特別多,尤其是工業住宅當住家產品銷售、陽台外推、公共設施不符等。 公平會表示,民眾購屋簽約時,要特別留意契約書是否隱含交代不清的條款,例如計劃由停車位改建的公共設施,施工平面圖是否已申請成功,否則交屋後,建商極有可能推給管委會。 台北市不動產代銷公會理事長王明成認為,好的銷售工具應該要「簡單地說,輕鬆地懂」。建商應該讓民眾在接獲資訊的第一時間,就可以清楚知道,這個建案訴求的重點,該地的實際生活情形;而不是用拐騙的方式,引人購買虛偽不實的產品。 例如強調水岸第一排的景觀住宅,建商在預售時就知道鄰地未來也會興建大樓,遮住景觀視線,銷售時卻刻意隱瞞,待交屋之後以為事不關己,但公平會就有這樣的懲處案例。王明成表示,購屋前不妨先去探聽建商品牌的信譽如何,才不至於買到後悔的產品。永慶房屋代銷部協理王財旺則提醒,有意在928檔期購屋的民眾,事先蒐集情資,掌握每個建案的基本資料,如建設公司、營建工程、土地使用類別和基地位置等;曾經有個建案廣告上沒有寫建商名字,而以知名的營建廠大打廣告,讓民眾誤以為營建廠就是建商。另外,在「外接待中心」看屋時,千萬別以為這就是基地位置,一定要親自去基地現場了解地理環境,而台北市採外接待中心銷售的地段,以內湖居多。最後,民眾若對廣告內容有遲疑,一定要問清楚,或向公平會申請協助,避免被不實廣告所誤導。 5大房地產不實廣告 1.工業住宅:工業住宅的室內規劃成家配圖,誤導民眾以為是一般住宅產品2.陽台外推:室內空間家配圖將陽台納入室內空間,誤導民眾室內空間被放大3.公共建設:休閒設施示意圖實際上是停車位或消防通道,尚未申請改建成功4.黑心溫泉:溫泉需通過經濟部溫泉法檢測,取得溫泉水權的正名登記5.標語不實:廣告表現與文案使用誇大不符蘋果日報2008/09/23
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景氣低迷,民眾荷包大縮水,使得消費信心潰堤,房地產業者個個苦不堪言。以今年「928檔」來看,推案金額大減404億元,另外,精華辦公商圈的店面空置率爆增,高達12%至20%,業者還說,倒閉收店的商家太多,慘狀比2003年SARS期間更甚。


往年的黃金檔期「928檔」,今年大形失色,根據住展雜誌的調查,有些超級指標建案,推案一延再延,不然就是進場而不公開的詭異現象。


住展雜誌評斷,營建股的超跌走勢,嚇壞建商,以目前的市況來看,建商考量到硬著頭皮登場推案,贏的勝算相當小,所以,「928檔」索性不推了,等年底或明年初,再伺機而動。這也使得推案金額驟減404億元,推量下修四分之一,達到25.7%的比例。


今年「928檔」的實際推案量,出現大幅度減少,反應出建商不願與目前萎靡不振的景氣正面衝擊,因此推案躊躇不前,想推、預推而不推的建案愈來愈多。


原先預推的31個指標建案中,已有6個建案先落跑,這6家延銷的業者,幾乎都是極富口碑的知名建商。


住展雜誌研發長倪子仁說,「928檔」是房市重要的推案檔期,推案量的多寡、銷售的好壞與價量的變化,對隔年房市有一定的影響,也可從中看出建商的信心強度。


因此,推案踩煞車的現象,顯示建商已不再一味作多,對房市景氣抱持保守態度,房價不再高不可攀,購屋人可找到合理價位進場。


此外,經濟不景氣,也直接衝擊消費市場,店面市場退租、倒店的比例明顯增加,造成店面空置率激增,商仲業者調查,台北市20米以上的辦公商圈,有高達14個路段,店面空置率達12%以上,其中,更有5個路段空置率超過20%。


欣元商仲總經理焦文華說,景氣不佳,民眾縮衣節食不消費,使得各行各業的業績,普遍下滑近3成,店面退租、倒閉的狀況,以辦公商圈最為嚴重。


他觀察,已有房東調降約1成的租金求租,次級路段的店面,甚至願意調降2成的幅度,只求租客光臨。


焦文華表示,今年已有不少知名企業結束或倒閉,像是中興百貨、馬莎百貨、文華麵包、丹比囍餅等,可見整體消費市場明顯變差,逛街購物的人潮變少,喝酒應酬的人也少了,連計程車司機都載不到客人、收入銳減,走一趟辦公商圈,可明顯感受到,空出的店面愈來愈多。


其中,不乏松江路、忠孝東路、南京東路、和平東路、敦化南路等路段,都是知名的金融辦公商圈,街景卻格外冷清,周六、日「等無人」。




工商時報2008/09/23




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2008/09/24

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股市再破底,被房產業者視為房市最重要回溫關鍵「股市不回」,房市後市並不樂觀,近來不少產業者都說:「目前房地產景氣與5年前SARS時差不多糟。」房仲業單店業績比SARS時期減少,新案來市場人及成交組數約與SARS時相當,房地產業者私下說:「房價太高,造成買方不願進場,房市景氣寒冬可能還要一陣子。」


在2003年第2季的SARS時期,被視為近年房市最慘澹的時期,同時也是開啟5年房市多頭行情的起漲點,房仲業近3月來的單店營業額,與SARS時期相較,平均減少2~3成。目前永慶房屋單店成交件數較SARS時相較減少33%,雖然整體房價提高,營業額卻減少22%;信義房屋(9940)SARS時,109家店創造月營收約2.1億元,近2月來218個店則創造平均約4.3億元的月營收。


房仲業單店業績較SARS時期減少,固然是近年積極擴點策略稀釋績效,但景氣急凍恐怕還是最關鍵原因。永慶房仲集團總經理廖本勝說,SARS時買賣雙方對價格有共識,只是買方覺得市場不好、不願進場;如今則是賣方對於房價抱持極高期待,「不過隨股市下滑,斷頭的資金壓力沉重,房價遲早下修,這樣才有助於成交量回穩,對房市量價結構才較健康。」


就新案市場觀察,據《住展》市調資料顯示,SARS時指標案如「華爾道夫」、「天月」、「湯泉2期」、「大都市新天地」平均每周還有15~20組來人;不過目前的台北地區指標案,甚至有些還達不到這個水準。《住展》房屋網總監陳韻如說:「當時購屋壓力是12年來最低,現在則是有史以來最高。」她指出,現階段房市較5年前SARS時冷清,顯見股市衝擊比SARS還大,資金卡在股市,也造成換屋意願低落、首購能力不足。


觀察全國建物買賣移轉件數,雖然目前單月買賣移轉件數較SARS時還高出2成,美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為:「現階段交易量增加,有部分比例是來自2~3年前建商大量推案,建案完工後的移轉登記。」他指出,整體經濟景氣不佳是造成房市雪上加霜的原因,這種情形短期內恐難改善。

 

蘋果日報
2008/09/05

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