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2009/06/30

縣市升格房地產漲? 業者:需具備多項條件


縣市升格房地產漲? 業者:需具備多項條件

北、中、高縣市升格,各界認為台灣房屋地產可望上漲。但在業者眼中,房地產漲價需具備多項條件,至少要有一定的產業支撐和重大建設,才能維持房地產價格不墜,而非徒呼口號而已。
台北縣、台中縣市和高雄縣市日前通過審查升格為直轄市,未來台灣將有四個直轄市,各界都認為,升格後,當地房屋地產價格一定上漲,近期反映在營建、資產類股一片上漲聲。
若就政府資源分配來看,中央政府統籌分配款增多,縣市合併升格後得以規劃新的大規模都市計畫,重大交通建設也會次第進行。
就商業角度來看,基礎建設更加完備後,各項商業活動增加,人潮頻繁來往,就業機會更多,都市日漸繁榮,而最讓擁有土地者覬覦的是,土地重劃後,經過地目改變可以鉅額獲利。
這些美夢彷彿只要縣市升格就可全數達成,房地產價格也一定跟著上漲。但看在營建業者眼中,實現這些美夢必需依縣市原先建設程度不同,多年之後才能達成,而且過程中要備齊許多條件,例如產業支撐、交通建設、硬體建設、軟體服務、文化底蘊、居民素質、人口增加等,事情似乎不是這麼簡單。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊,台灣租屋網}
冠德建設經理張建安表示,當地的產業非常重要,產業未落地生根帶不進商業設施,人口不會增長,早年產業西移大陸,人員也跟著去大陸,中南部許多工業區廠房和住屋空置,房地產價格無法提振,就是最明顯的寫照。
張建安以台北縣為例,北縣人口早年是中南部民眾北上工作的落腳地,因此人口數夠多,而這些年北縣房價是隨捷運興建完成而上漲,未來捷運遠期路網的環狀線再開始動工興建時,交通便利更上層樓,對房地產價格更有穩盤的作用。
就產業面來看,北縣中小企業非常多,新莊地區原本有為數眾多的傳統加工業,縣府正在規劃將這些加工業集中在一特定區,原來的土地要設置商業區、公園等,提昇環境品質;此外在新莊設立50公頃大的副都心,屆時辦公室、文化、觀光、百貨、電影文化區等多元發展才能更容易聚集人口,創造需求與供給。
他認為,爾後北縣更要切入兩岸交流平台,大型陸資和外資企業總部進駐北市,但週邊需要非常多的上下游供應鏈,這些供應鏈企業的辦公室可以設置在北縣,就近提供服務。
台中在地的鄉林建設副總經理呂理全表示,台中縣產業根基較深,包括以精密機械為主的加工區和以光電產業為主的中部科學園區;雖然過去幾年台商外流嚴重,僅剩下小型企業,但隨台商逐步回流,加工區會可望有更多大廠商進駐。
呂理全指出,雖然台中的交通轉運色彩明顯,向外藉由新建國道輻射到中、彰、投等地相當便利,風景也相當優美,還有陸客最愛的日月潭,但未來要吸引更多觀光客,政府的公共工程仍顯不足,五星飯店也不夠。
尤其是七期重劃區、水湳經貿園區等必需加快腳步建設,人員才願意往大台中移動,促進商機,大型展覽也才能在台中有落腳地,並帶動服務業發展。
另外,大台中捷運和台鐵從豐原到烏日的捷運化也得快速進行,以提昇效率、降低成本,人潮白天在大台中各地遊玩,晚上可以回來逛夜市、喝咖啡,全都要靠便捷的交通,房地產價格才有上升的可能。
位處高雄的京城建設經理張健輝表示,鴻海集團準備進駐高雄軟體園區,對高雄產業是一大利多,未來可帶進更多上下游業者,在以鋼鐵和石化重工為主的產業別外再添生力軍,也可望帶進更多人口。{ad-優質推薦:想找內湖房屋買賣資訊,快來看美美的台北租屋,優質台北房屋仲介業者}
目前高雄捷運只有一條,未來再往北邊的岡山、路竹,可連接路竹科學園區,拉近彼此的距離和便利性,才有更多工作人口和家庭。
對於高雄縣市合併,張健輝認為,近來建地不多且價格上漲許多的高雄市可以向外拓展,目前高雄市的農16土地已從兩年前的每坪40萬元漲到65萬元,當大高雄的建設更完善後,不但高雄市腹地加大,房地產價格也才有機會上漲。
文章來源:yahoo房地產新聞
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2009/06/12

點交中古屋 屋內物品莫棄置

點交中古屋 屋內物品莫棄置

台灣房屋市場回溫,購買議價空間較大的中古屋,成為不少購屋族的選擇,但由於中古屋的屋況不明,點交房屋卻成為最需要的關鍵!房仲建議,屋主點交不但要細心與耐心,更要依合約書規範事宜,檢查屋內狀況,與各種設備是否正常,相關的文件更要仔細閱讀,以免點交過後才發現問題,最後引發購屋糾紛!
一般買賣房屋過戶後,面對林林總總的點交問題,首先,要檢查不動產本身坪數是否短少,須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數,附贈的設備、使用建材是否與合約相同;此外,每個插座是否供電正常,屋內電燈是否正常或損壞、門鎖是否正常,馬桶、排水管道是否順暢,浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水,都要仔細看清楚。  
一般人最容易忽略的屋況,就是漏水問題,包括屋頂是否會漏水、門窗裝設是否無誤,天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂,逃生、消防設備是否齊全且運作正常,這些都是肉眼較看不出來的部分,最好透過專業的房檢師檢驗,也相對較有保障。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
此外,包括土地所有權狀、築物所有權狀(正本)、使用執照(影本)、房屋保固證明書、無輻射鋼筋污染之保證書、無海砂屋之保證書等,都要點交清楚,確定無誤之後才算點交完成。
屋主在交屋時,除了當初有書面約定的東西要留下來外,其餘部分屋主有清空的義務,而這類物品如果屋主不願意清空,買方可以拒絕點交,如果屋主留下來的物品,買方不能確定是否已經是丟棄物,最好審慎處理,不要輕易拋棄,以免發生爭議,而這類糾紛,較常見於法拍屋的點交。{ad-優質推薦:想找台北房屋買賣資訊,快來看美美的台北店面出租,優質台北辦公室出租業者}
某些特殊物如牌位、神像、動物等,神像、牌位,由於風俗問題不大可能有人競買,因此,最後可以請示法院,由拍定人暫時墊付費用,移往適當的寺廟,並通知債務人領取,費用部分可要求債務人返還;如果遺留者是人或動物,可以請法院聯絡適當的機關,由拍定人暫時墊付費用,並通知債務人領取,費用部分可要求債務人返還。
文章來源:網路地產王
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2009/05/14

農地變更權擴大,菜金變黑金

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農地變更權擴大,菜金變黑金

地方縣市政府審核非都市土地變更權力擴大,最近從十公頃放寬到三十公頃,比二十六公頃的台北大安森林公園面積還大,學者憂心,以地方政治的派系操縱生態,各地農地更易被蠶食鯨吞。
內政部營建署上月三十日公告「非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委託直轄市縣(市)政府辦理審查作業要點」,提升縣市政府對非都市土地的審核權。營建署表示,新規定可發展地方特色及需要,縮短非都市土地開發案件審議流程。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
政大地政系主任徐世榮表示,從二○○○年的「農發條例十八條」,到二○○一年七月一日放寬地方政府審核十公頃非都市土地變更,現又鬆綁為三十公頃,執政者總是用「最便宜的方式」釋出利益,收攬地方派系,過去幾年,「農地變建地」已很嚴重,如今進一步鬆綁,更無法想像未來惡化的情況。
台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全也指出,地方政府又要審核,又要開發,根本是「球員兼裁判」,為了派系利益,還會好好為土地把關嗎?他認為,土地變更權力仍應回到中央的區域計畫委員會審理,才能比較客觀。
徐世榮強調,「國土計畫法草案」尚未完成立法,「國土綜合開發計畫」又欠缺法定地位,放寬地方政府審核土地變更權力,將使非都市土地、農地開發陷入浩劫。尤其農委會又提出「農村再生條例草案」,以「土地活化」為主要目標,卻欠缺詳細規劃,實在讓人對農地未來感到憂心。{ad-優質推薦:想找內湖房屋買賣資訊,快來看美美的台北店面出租,優質台北辦公室出租業者}
農委會水保局副局長施金爐表示,農再條例草案絕不會放任財團進入農村,更不會讓農地流失,目前草案大方向不變,不過,週一政黨平台協調後,已加入關於「產銷」的部分,會傾聽台灣房屋各界意見。
營建署綜合計畫組組長陳繼鳴表示,先進國家的土地使用計畫,幾乎都是由各地方政府來受理審查,由地方自主性決定地方發展特色及需要,預計在民國一百年的時候,達到完全由縣市政府自行擬定區域計畫,不再限制面積大小。
營建署署長葉世文表示,若是要將農地變更成建地,需要經過由包括房屋學者專家所組成的審議委員會通過才可變更,仍然具有一定的把關機制。
文章來源:yahoo房地產新聞
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2009/05/08

北市房屋交易轉熱, 3月份成長逾四成

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北市房屋交易轉熱, 3月份成長逾四成

儘管經建會發布景氣燈號持續藍燈,而三月份台北市房屋市場卻不受景氣低迷的影響,房屋交易件數逆勢大幅成長四成多。不過因為一、二月交易量大幅萎縮,使得台北市第一季房屋交易量,較前一季仍衰退一成三,與去年同期比較更是負成長三成一。
房市專家指出,台北市三月房市交易雖然出現帶量成長,但房市是否就此復甦,還言之過早,第二季單月交易量是否持續逐月成長,全季度交易量是否超越前一季度及去年同期,將是重要觀察指標。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
根據台北市政府地政處的統計,三月份全市建物買賣移轉件數為4,591件,與二月份的3,186件比較,呈現44%的大幅成長,市場交易確實有轉趨熱絡跡象。不過,若以季度來看,今年第一季全市建物買賣移轉件數為1萬1,241件,與前一季比較,還呈現13.29%的負成長,與去年同期比較,衰退幅度更超過三成。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,三月份雖然外部經濟環境仍然低迷,但是在房仲業者有效引導屋主降價下,加上國內股市又大舉翻揚,使得北市房市在低利環境下買氣明顯加溫,三月建物買賣移轉件數增加早在預料中,特別是在二月份比較基期低的情況下,成長率高逾四成,令市場信心為之一振。{ad-優質推薦:想找南港房屋買賣資訊,快來看美美的台北店面出租,優質台北房屋仲介業者}
市場景氣是否就此全面復甦,張欣民認為還得進一步檢視。三月房屋交易量雖然大增,但是與去年單月平均5,342件比較仍然還有段差距,此外,就季度來觀察,第一季與前一季及去年同期比較,也都還是呈現衰退的情形,顯示就交易量指標來看,至少還要再持續觀察一季三個月,若第二季的三個單月每月買賣移轉件數都高過前一個月,全季度的買賣移轉件數,也高過今年第一季及去年同期,才能判定房市景氣確實是往上攀升的,至於是不是景氣復甦,則還要看房價是否也同步上揚而定。{ad-優質推薦:快來看美美的台北辦公室出租網站,勤快的台北法拍屋代標業者}
房仲業者從第一線觀察認為,四月份的台灣房屋交易量應該還會高過三月份,只是最近出現的一些變數會不會影響五月的房市表現,恐怕就很難說了。如三月起持續大漲的國內股市,四月底開始出現漲多回檔的情形,如果真的回檔休息,幅度會多深?這會不會影響房市的信心,是五月房市變數之一。
其次,最近新流感來勢洶洶,會不會造成另一次的SARS疫情,並進而讓國內房市交易進入疫情的恐慌時刻,抑或是民眾已有過去SARS逢低危機入市的經驗,市場交易行為反而不受影響?這些都是進入五月後值得仔細觀察的市場變數!
資料來源:奇摩房地產
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2009/03/13

大台北車位 市價漲租金降



大台北車位 市價漲租金降
景氣差,加上都會區公共交通運輸網越來越便利,但根據住商不動產企劃研究室調查,大台北地區停車位市價並沒有因為房市、車市不景氣而下跌;和95年相比,價格大多累計漲5%以上。住商不動研究室主任徐佳馨指出,台北各區域停車位價格至少都有5%以上漲幅,辦公與住宅需求大的信義計畫區、內湖等區域,停車位漲幅都高達3成;新板特區車位更是從130萬到150萬元,漲到現在200萬到250萬元,漲幅高達60%。不過,他說,雖然價格上揚,但租金明顯下降,新建住宅或是商辦都提供了大量的車位,使得市場供給增加外,也因為許多車主賣車度小月,讓需求沒有如此殷切,其中又以內湖租金下滑最明顯,停車位租金從高點每月4000到5000 ,掉到現在2500元到3500元,下跌幅度達33%;大安和信義計畫區租金最屹立不搖,維持在5000到8000元間,絲毫沒有鬆動。台灣房屋研究員古景良說,民眾買房子如果連車位一起買,未來轉手也比較容易,自己用到也可以先出租,之前就有一個客戶自己沒有車,卻也買車位,以每個月3300元出租,在低利率的情況下,報酬率也有3.6%。文章來源:聯合報
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2009/03/13

Q1北市A辦空置率9.9% 四年來新高



Q1北市A辦空置率9.9% 四年來新高
受金融風暴衝擊,台北市A級辦公室市場明顯被波及,根據仲量聯行最新統計數據,2009年第一季台北市A辦的有效租金為每月每坪2,459元,與去年第四季相較,平均租金衰退4.78%。至於A級大樓今年第一季空置率9.9%,為2005年來新高,與去年第四季相較,空置率的上升幅度達2.8%,也是自2001年以來的單季上升最大幅度;種種數據都顯示,A級辦公大樓市場面臨嚴重考驗。仲量聯行副總經理吳瑤華表示,最近三個月因企業租戶退租面積多過實際新承租面積,A辦淨去化量為負的1萬2,700坪;若市場情況再沒有明顯改善,加上年底前還有約2萬2,000坪的新供給面積釋出,預估到年底A辦空置率可能會高達18%。吳瑤華指出,景氣急凍,A級辦公大樓萎縮情況較B級辦公大樓還要明顯,預估承租戶性質多屬金融產業,其中信義商圈將是今年最嚴重區域。資料顯示,第一季信義區平均租金每月每坪2,792元,與去年第四季相較,達5.9%的衰退幅度,也是台北各商圈之冠。另外,公司整併必須調整使用面積,也讓企業租戶考慮將閒置空間分租,或主動與房東協調調降租金,使得房東對租金的堅持態度開始軟化;吳瑤華認為,未來北市A辦租金還有15%至20%下修空間。文章來源:yahoo房地產新聞
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2009/03/13

買自售屋 購屋功課得自己做



買自售屋 購屋功課得自己做
為了省下仲介費而買自售屋,若不做足功課就貿然交屋,恐將承受交易風險。專家建議,買自售屋應注意3要項,可保障應有的權益。一、調閱謄本,確認該房子是屋主本人:大聲行銷顧問執行總監田大權說,不同於找房仲業購屋,房仲必須負起向買方告知屋況的意務,買方可從「不動產說明書」中觀察出,該委售物件是否為凶宅或海砂屋等瑕疵。二、買方賣方雙代書:城市售屋族總經理張權彬提醒,買屋付款、過戶、契稅等流程繁複,買賣雙方應各自尋找自己信得過的代書,最好不要只請單方的代書,買賣雙方若心懷不軌,可能捲款而去,另一方損失重大。三、向左鄰右舍打聽屋況、區域的成交行情價:田大權認為,買自售屋其實不見得最便宜,買方仍要向左鄰右舍探聽行情,若價格真的超低價,更要提高警覺。文章來源:yahoo房地產新聞
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2009/03/13

法拍屋增 銀行代墊款六成起跳



法拍屋增 銀行代墊款六成起跳
景氣不好,法拍屋增加,趁現在進場搶法拍、撿便宜的人也變多了,也有銀行積極介入,代墊款利率也很高,大多在6%上下,但就算做,銀行也保守至上,做的也很小心,在市場風險還沒穩定情況下,大多只做熟客、老客,借款成數六成起跳。經濟狀況惡化,根據法拍屋業者統計數據,今年2月的法拍屋數量,比1月份增加了19.72%,銀行業者表示,現在市場上,大家還是不看好未來半年的房產,法拍屋可能會持續增加。市場上聯邦銀、第一銀、彰化銀、華南銀、新光銀、板信等,都有承做法拍屋代墊款業務,過去竹商銀還沒被渣打銀併購前,也相當積極,但自從外商接手後,渣打銀就很少承做。銀行主管表示,一般來說銀行都有做,只是做多做少、保守或積極,但因這類墊款,偏向以個人信用貸款承做,利率較高,各銀行不同,約在6%至7%之間。何謂法拍屋代墊款?銀行解釋,法拍屋得標的民眾,必須在7個工作天內將扣除押金後的款項,繳給法院,有時標到的房子太多,或者金額過大,一時籌不出那麼多錢,就能找銀行做代墊款業務。不過,銀行主管說,因為房市景氣持續低迷,一年前拍賣價很貼近市價,銀行代墊款願意給到八成,但現在拍賣價幾乎是市價腰斬價格,保守起見,銀行代墊款只願意給到六成,除非地點很好,申貸人風險又低,貸款成數就能拉高到七五成、甚至八成。舉例來說,若是得標價格是700萬,銀行願意代墊六成款項,就是420萬,還有280萬的餘款,得標者要自己想辦法去籌。銀行主管說,法拍屋後續還要有辦理過戶、權利轉移證明,需要一些時間,銀行的代墊款要在2至3個月內還清,利息以日計算。文章來源:yahoo房地產新聞
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2009/03/13

存款少要收費 可能擴延全部銀行



存款少要收費 可能擴延全部銀行
「負利率」時代正式來臨!存錢的人還要繳錢給銀行?別懷疑,新銀行、外商銀行帶頭收帳管費,公股行庫也大喊快要忍不住了,活儲帳戶收帳款費一事可能全面引爆,金額不止一萬,華銀總經理李正義昨說:「要三萬才夠!」金管會主委陳冲也認同銀行收帳管費,消息一出,八大公股行庫一致叫好。大眾銀行、渣打銀行預計對存款不到一萬元的活儲戶收帳管費,昨在立院財政委員會引發熱烈討論。金管會主委陳冲說,歐美國家收帳管費已行之有年,收費的銀行是企業經營方面「自我要求比別人高」,是效率化的表徵。陳冲認同銀行收帳管費,消息一出,八大公股行庫昨一致叫好。台銀副總蔡富吉說,不只歐美國家收帳管費,日本也收。既然陳主委體恤銀行經營艱困,「我們樂觀其成,銀行的存放利差已經非常低了」。華銀總經理李正義昨也對陳冲稱許有加。他說,大眾、渣打規定每月活儲餘額不到一萬元,客戶須繳八十五元到九十五元的帳管費,「這根本不夠,應該要提高到三萬元,沒存到三萬的客戶,都應該收帳管費!」李正義說,華銀是全國存放利差最高的銀行,但都快撐不下去了,何況其他銀行。他說,陳冲說得好,法律本來就沒規定不能收帳管費,以前是銀行過度競爭,連該收的費都沒辦法收,優待得太過分了。李正義說,回歸收費的作法是合理的,「我們不好意思自己講,只要有人登高一呼,華銀一定響應」。元大銀行副總黃永昌也說,該行密切注意活儲戶收帳管費的訊息,研判國內行庫今年六月底前,早晚會走上這條路。據元大銀估算,一家銀行如果有四、五百萬個客戶,存款一萬元以下客戶,保守抓個二十分之一,一戶一個月只要收十元,一年就有將近三千萬的收入,銀行怎會不心動。大眾、渣打預計四月底、五月初針對一萬元以下活儲戶收帳管費。以大眾為例,該行目前活儲利率○.一五%,代表每存一萬元,一個月利息收入才一.二五元。不願具名的銀行主管說,銀行給客戶一.二五元利息錢,客戶卻要給銀行九十五元的帳款費,這種「讓你賠」的手法就是在告訴你,沒錢的小戶或不關心戶頭的靜止戶們,就別上門來了,銀行畢竟不是慈善事業。文章來源:yahoo新聞
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2009/03/09

全球房地「慘」 台灣Q4跌幅亞洲第3



全球房地「慘」 台灣Q4跌幅亞洲第3
中時電子報 (2009-03-07)江靜玲倫敦六日電
受經濟危機衝擊,全球主要國家和區域的房市幾乎都大幅下跌。歐洲受創尤其居全球之首,其中拉脫維亞房價全年下跌三三.五%,為世界最高跌幅。在亞洲,台灣二○○八年最後一季跌幅達五.一%,僅次於香港和新加坡,為亞洲主要經濟體房價下滑最快的國家之一。相較之下,中東杜拜的房價二○○八年還上漲六○%。但專家警告,二○○九年,全球將沒有一個國家的房市,能逃過下跌的命運。根據英國Knight Frank房地產仲介針對全球四十二國房市發布的最新報告,二○○八年全球房市普遍下跌,此一現象,在去年最後一季,尤為顯著。跌幅五.一% 僅次香港及新加坡
在亞洲區域,新加坡二○○八年房價跌幅達六.三%,是區域內跌幅最大的國家。香港其次,全年平均跌幅五.一%,日本第三,全年跌幅四.五%。台灣和中國去年的房價平均分別上漲一.九%和一.六%。但是,去年最後一季,台灣的房市快速下跌五.一%,中國則下跌一.一%。從去年最後一季的跌幅觀察,台灣房市跌幅在香港一二.八%和新加坡六.一%之後,是區域內房價下滑第三快速的國家。印尼是亞洲房市表現最好的國家,去年房價上漲五.二%,最後一季跌幅僅○.六%。歐洲區則是全球房價下滑最快、跌幅最大的。拉脫維亞房價全年下跌三三.五%,居世界之首,其次依序為愛莎尼亞二三%,英國一六%,冰島一四%,法國一○%,愛爾蘭九%。即使一般認為房價未像其他歐洲國家歷經大幅上漲的德國,去年的房市也下跌了二.二%。北歐的挪威、丹麥房價也都呈現下跌。歐洲區跌得快又多 居全球之首
義大利、荷蘭、瑞士和希臘二○○八年房價平均維持持平。
中東的杜拜二○○八年全年房價則漲了六○%,唯在最後一季也下滑了七.八%。其他國家包括俄國、捷克、以色列、斯洛伐克和保加利亞,以及英國富人逃稅境外天堂澤西島的房價,去年平均漲幅雖然達到一○%,但在○八年最後一季也都開始下跌。knight Frank研究部國際主任巴納斯(Nick Barnes)表示,從去年最後一季的趨勢觀察,可以確定,今年全球房市的情勢將比去年更艱困險惡。資料來源:奇摩房地產

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2009/03/06

捷運開道 南京、信義店面鍍金






捷運開道 南京、信義店面鍍金



捷運蜘蛛網絡,正式在96年有了雛形之後,也奠定未來店面發展的基礎,房仲業者表示,未來三年,就屬南京東路一至四段、信義路沿線店面最有增值的潛力,而仁愛、八德路段,則會是沒落最快的商圈。



捷運是票房保證,也能說是票房毒藥,以前沒有捷運時,商圈靠著特色、交通慢慢形成一個聚落,但有了捷運後,有些商圈被帶動,但有些商圈卻是受到捷運影響而大幅滑落。



台灣房屋不動產分析師邱太(火宣)說,雖然現在不景氣,就算在很熱鬧的路段,店面不是租、就是售,但也因現在利率處於低檔,有許多投資客也正在積極尋找投資標的,他們最看好未來三年有增值潛力的地段就是南京、信義。



邱太(火宣)指出,民國101年信義線通車,102年南京線通車,現在兩條最會塞車、最恐怖的路段,兩旁的店面都有機會受到捷運通車帶動,變成金店面,有許多投資客也正在積極接觸這兩條路線有掛要租、或售的店家,希望能在通車之後,大賺一票。



邱太(火宣)表示,信義路最強的吸金店面就是鼎泰豐、信義通化夜市,這兩個區域現在本來就貴,等到通車後,帶來人潮及錢潮,店面還有機會上漲。



最不被投資客看好的路線,就是仁愛及八德路,邱太(火宣)表示,仁愛路當初就不在捷運規劃範圍內,因為有太多的行道樹,一蓋捷運,行道樹要全部挖掉,市民的反應會很大。但也因沒有捷運規劃,造成仁愛路近幾年來店面沒落,店是一間一間關,目前只能做豪宅。



中信房屋行銷部副理江龍名說,仁愛路以前是有名的官道,因為有行道樹、交通便利性等原因,店面租金、售價歷久不墜,但因捷運人潮始終到不了仁愛路,店面也逐漸沒落,計畫要在仁愛路開店的民眾,除非做很有特色的商店,不然還是往人潮多的地方比較安全。






文章來源:工商時報






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2008/11/21

龍威房屋-商用不動產


留意地段 低利 議價 購屋3原則
房市發球權回到買方,不少自住客利用此時進場看屋,就連看似遙不可及的台北市大安精華區周邊,都出現每坪45~46萬元的中古屋。房仲業者建議,現在利率已回到2004年低點,自住客不妨把握低利條件、留意地段與積極議價3原則,找到自己理想屋。
房市進入盤整期,對於自住客而言,在許多投資客出現資金壓力之際,議價空間相對變大;其次利率已回到2004年以前的水準,再搭配政府各項優惠房貸方案,減輕首購族或換屋族不少負擔。全國不動產董事長葉春智說:「民眾除了自己看屋,也可以找住家附近的仲介幫忙物色拋售物件,節省力氣。」
葉春智表示,2009年3大都會區房市將是「個別產品」、「個別地區」各自表現的一年。以台北縣市為例,內湖線、南港東延段、環狀線及機場捷運線4條捷運線上是保值性較強的區域,甚至內湖與南港東延段有可能在通車的刺激下,不跌反漲。
至於台中地區,兩岸直航後的台商回流效應不容忽視。葉春智說:「豪宅仍是主角;一般住宅區目前仍供過於求,未來1~2年,變化仍不大。地段上除了7期重劃區,開發較早的經國園道生活圈與8期保值性較佳。」
高雄以捷運紅、橘線沿線為主;其中兩條線交會的美麗島站,生活機能完善,成屋每坪多在10萬元上下相對偏低。紅線凱旋站、獅甲站到三多商圈站,仍有高雄軟體園區發展題材。橘線的文化中心周邊,除了有大片公園外,還有明星學區加持,是傳統的名宅聚落,生活氣氛最好。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/21

興銳國際房屋資訊網


中和第3季房市成長25%
台北縣各地建物買賣移轉數持續萎縮,以中和及新莊表現最好。中和市聯外交通條件改善,加上工業住宅交易熱絡,第3季建物買賣移轉數達4112件,較上季成長25%,比去年同期還增加將近1倍;新莊則坐擁交通建設與副都心利多,成交量2421件表現亦不俗,較第2季成長14.7%。
中和第3季房市有別以往,成交量逆勢成長。北縣地政處陳玟君解釋:「這與交通設施改善、工業住宅買氣受激勵有關。」由於特一號快速道路錦和路口下橋匝道已於9月通車,配合雙和醫院營運,紓解主幹道中正路周邊車流;加上為解決南勢角塞車問題,將興建北二高上下匝道,提升對中和房市認同度。
日前喧騰一時的工業住宅事件,在縣府繳交回饋金、代金並變更都市計劃為住宅區後,附近工業住宅成交量也轉趨熱絡;另有部分大型建案同時辦理過戶,也是成交量逆勢成長的原因。
陳玟君指出,新莊的副都心、頭前重劃區持續進行公共建設,加上中港大排「河廊改造」案工程在9月19日完成決標,對區域房市信心具加分作用。 地政處觀察,上新莊地區生活機能完善,且多項重大建設利多支撐,房屋銷售表現較佳。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/21

城市居易台北房屋資訊網


北市店面6000萬內躍主流
台北市億元店面交易遲滯,總價6000萬元內中低價位店面易出租、且總價低能降低投資風險,漸受市場歡迎。發展中的桃園縣中正藝文特區、海華2大商圈,投資客「買小不買大」以拉高租金報酬率情況也愈來愈明顯。
大台北地區店面,買賣雙方價格認知差距持續擴大,以台北市為例,許多知名商圈因總價高,買賣方在價格認知差距,從年初買方追價,到目前對價格認知落差達15~20%。欣元商仲總經理焦文華說:「若店面欠缺地段優勢又閒置不租,屋主面臨貸款壓力會很重。」
以往採快進快出,賺取價差投資客,甚至純賣不租;但景氣反轉時,脫手難度驟升,若不能靠租金「補貼」貸款,一次持有數間店面勢必吃不消。焦文華認為,台北市店面空置若超過6個月,屋主就應考慮是否要「壯士斷腕」,而央行連番降息引導房貸利率下降,看似給予喘息空間,但景氣復甦時間可能拉長。 房仲業者資料顯示,部分店面屋主已開始修正價格,更有買方直接從7折開始談起,熱門店面降到6000萬元以下。
永慶房屋店面事業部經理李元鳳說:「價格降低,會刺激自用型買方出現,承租方若是大型連鎖業者,成交機會更大。」受部分屋主賠售影響,新接手買主多改以安穩收租模式。
李元鳳觀察,買方為求安穩收租,保守心態還反映在租金報酬率。以往3~5%為主流,現在都要4%以上才考慮進場;總價偏高的商圈如師大夜市,報酬率遭稀釋,投資客進場意願不高。台北縣市捷運站周邊店面租金報酬率得達5%、二線商圈店面6%左右,買方才願意出手。
桃園縣有不少失業者改行做小本創業,中小坪店面需求增加。因此出現不少投資客詢問。台灣房屋副總經理謝萬雄舉例,中壢市海華商圈元化路,才成交1間總價3200萬元、不到30坪店面,以月租金10.8萬元計,報酬率已逾4%;若再以屋主只拿5成資金計算,報酬率還可更高。
謝萬雄說,這種「船小好掉頭」低總價店面,因風險相對降低又好租,在不景氣時防禦性強,在桃園縣2大新興商圈,頗受注意。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/18

內湖僑福房屋


文山區 內湖區 換屋族新寵
在台北市高房價排擠外溢效應下,換屋族不再拘泥於高房價的明星區域,根據房仲業者調查,受到相對低價跟發展利多拉抬,讓內湖區跟文山區南北雙秀崛起,成為換屋族新寵。由於現階段是買方市場,房仲業者建議有意換屋的民眾,最好先賣後買,以免舊屋賣不掉。
根據永慶房屋今年第3季購屋趨勢調查結果發現,大台北地區購屋需求中,換屋族最偏愛大安區,首選比例達19%,文山區及內湖區分居2、3名,佔比分別為15%及12%。
永慶房仲集團總經理廖本勝說,大安區平均房價仍是台北市各行政區中最高者,今年整體房價平均為52.8萬元,較去年上漲了6.2%,但因位處台北市中心,區內豪宅、名廈林立,又具有明星學區光環,長期稱霸台北市中古屋成交行情以及換屋族最愛的雙料冠軍。
較為意外的是,文山跟內湖兩區在這次調查中異軍突起,打敗以往當紅的信義、中正、北投等區。
廖本勝分析,文山區是台北市平均每人享有公園綠地面積最高的行政區,現代人愈來愈重視居家生活機能,文山區也在環保跟樂活的觀念中趁勢勝出。
內湖則是受惠於捷運內湖線將通車,以及大內科計劃拉抬,受到換屋族青睞。21世紀不動產董事長王福漲說,上半年內湖區開價普遍偏高,下半年遭逢景氣反轉,也因此首當其衝,交易量明顯下修。目前交易景氣雖尚未回溫,但王福漲預測,內湖區仍是台北市各行政區中最有潛力的區域。
至於台北縣部份,前3名則為板橋市、永和市及新店市。信義房屋企研室主任蘇啟榮分析,換屋族可概分為「換大」跟「換好」2種類型,許多台北市換屋族「跨區換屋」到台北縣,都是受到相對低價且可換購大坪數的吸引,而無論是對首購或換屋族來說,捷運站發展愈成熟的區域,在台北縣就愈受歡迎。
此外,蘇啟榮建議有意換屋的民眾,在賣屋時開價要更貼近一般成交行情,將有助於縮短脫手的時間,且因應現階段平均買賣交易時間拉長,換屋時候要「先賣後買」,以免出現買了新屋,卻賣不掉舊房,導致資金吃緊。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/18

東森房屋台積安和店台北房屋資訊服務網


挑選兩房屋 三要件須知
在少子化、單身、單親化的時代,兩房小宅逐漸崛起,要買這些小宅,有什麼需要注意的地方?房仲業者表示,一層樓的戶數低於8戶、地點在市中心附近、屋齡15年以內,符合這三類條件的小宅,未來轉手的機率比較大。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,從信義房屋的內部統計資料顯示,台北縣市小宅化的現象,近五年有越來越明顯的現象。92年北縣市兩房以下的成屋交易比重不到1/4,但到了今年第三季,台北市兩房商品數字已攀升至35%上下,成長近1成的比例。
好貸款、空間又比套房大、總價偏低這些原因,是讓越來越多民眾選擇小宅商品的原因,不過,現在買小宅是為了以後換大宅打基礎,千萬不能讓手頭的小宅變成日後的燙手山芋,蘇啟榮說,一層戶數低於8戶,出入份子不複雜,是不讓小宅跌價的重要支撐。
再者,小宅這類商品是在都會區特有的,地點最好不要離市中心太遠,選擇小宅商品,已經犧牲掉一小部分的生活空間,所以周邊的交通便利性、生活機能很重要。
如果預算不夠,也不能去挑一小時才兩、三班公車經過的地點,不然等3、5年後要換房子,有沒人願意接手,就是一個大問題。
住商不動產表示,小宅的屋齡也不能挑太老,有些捷運站周邊的房子,仗勢著靠捷運、交通方便,即使屋齡已經超過25年,還是開出1 000萬以上的屋價,買方就必須謹慎考慮。
住商不動產分析,買的房子是25年的中古屋,自己再住5年,屋齡就已經有30了,未來賣出,是否還能有當初的好價錢,誰也不知道,為了保險起見,屋齡最好控制在15年以下,對自己才最有利,住起來也安心。
資料來源:工商時報
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2008/11/18

內湖捷運房屋


捷運內湖站 星雲街房價落差大
捷運內湖站位於成功路四段、德安百貨正前方,馬路南北兩側房市生態大不同;成功路四段以北商家多,環境較雜亂,成功路以南則分成星雲街與康寧路2個區塊,其中,星雲街大樓林立,屬早期的重劃區,近期發展多集中在星雲街北側區塊,屋齡5年內的新大樓,每坪45萬元起。
中信房屋內湖民權加盟店副理劉淑蘋表示,成功路四段以南的屋齡較新,集中在星雲街,為老舊眷村改建,大樓林立,環境質感佳,房價也是內湖站周邊最高的區段,其中,「榮耀世紀」基地面積約2000多坪,公共設施完善,包括24小時溫水泳池、回力球場、羽球館、電影院等,指名度高。
劉淑蘋說:「該區價格混亂。」例如預售案「文心AIT」,以面對美國在台協會預定地為訴求,採新日鐵制震壁結構,每坪90~100萬元,創當地新高,星雲街以北屋齡較新,多5年內新大樓,每坪45~50萬元,星雲街以南屋齡集中14~15年,每坪35~40萬元,房價落差大。
康寧路一段多為公寓,距離捷運站愈近者價格愈高,在星雲街到成功路四段之間的公寓,每坪28~30萬元,星雲街到金湖路之間的公寓距離捷運站較遠,成交價下降至每坪24~26萬元,「警智新村」為軍宅,因車位含在公設中,房價也比周邊大樓低,每坪32~34萬元。
永慶房屋文德直營店店長蘇建忠表示,內湖受到大環境景氣不佳影響,房價跟著下修,以「榮耀世紀」社區為例,2年前每坪約31萬元,今年5月達最高峰,成交價每坪58萬元,甚至60萬元,現在則下修約2成。
不過,房價下修的主因是大環境景氣,而非個案本身,預計不會下跌至這波房市的起漲點,業者指出:「未來美國在台協會預計搬遷至金湖路,連帶引進外國人在此租屋,將可能形成內湖的小天母,而高檔的租金水準,加上景氣回升,屆時房價要回漲至每坪50、60萬元並不困難。」
如果優質社區大樓每坪40萬元餘,建議可購置自住兼長期投資,一旦景氣反轉,大樓房價反應最快,不過不建議購買公寓,除可能有海砂屋氯離子含量過高問題,公寓漲價幅度較慢,往往等到大樓反應完畢才上漲,但下跌快速,收益不佳。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/18

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台北大巨蛋 商機豐 店面看漲20%
台北近年有不少政府與民間合作的大型BOT開發案,除了台鐵南港、松山、萬華3大火車站再開發案外,以娛樂社福用途為主要目的者,則有台北大巨蛋、淡水漁人碼頭旅館案,以及正處招商階段的廣慈博愛院暨福德平宅等開發案,房地產專家普遍認為,大型BOT案將重新塑造市容,提升該區生活圈質感與機能,有助於周邊商業與住宅市場的發展。
信義計劃區、東區為台北市精華商圈,而介於2個主要商圈間的台北大巨蛋開發案,目前仍未動工,大片空地雖然提供民眾運動與團體辦活動的場所,但與八德路的京華城商圈間彷彿形成中空地帶,造成商圈中斷,未來台北大巨蛋商圈形成後,可將商圈補強,讓信義計劃區、東區人潮延伸至台北大巨蛋與京華城。
永慶房屋忠孝逸仙直營店店長洪家峻表示,預期台北大巨蛋可帶來消費商機,其中,最直接受惠的產品為店面,店面平均價格已成長10~20%,但住宅價格的漲幅卻相對有限,住宅行情主要由國父紀念館形成的優質環境支撐。
同樣預期將成為「人潮吸納機」的BOT案,還有淡水的漁人碼頭旅館開發案,由麗寶機構得標。漁人碼頭為北台灣著名的景點,情人橋、木棧道最為人熟知,未來碼頭旁將興建5星級旅館,預料可再提振淡水房市。
麗豐資產管理總經理陳志鴻說:「興建漁人碼頭旅館,將增加就業機會,除此之外,旅館的特殊設施,例如高度達百米,可升降的景觀塔,也有助於地方休閒產業的發展。」對淡水房市而言,也是一項利多,能刺激休閒住宅的買氣。 中信房屋淡海加盟店副理張邦豪認為:「興建五星級旅館對當地有好的影響,除了可為淡水帶進更多觀光人潮,也讓民眾更願意認識淡水,喜歡上淡水,很有可能會想在這裡購屋,刺激一般住宅房市的需求。」
張邦豪指出,漁人碼頭景觀大樓的行情,比捷運紅樹林站的景觀大樓便宜,結構中的大樓,面河戶別每坪成交價約27~28萬元,屋齡12年的中古社區「黃金海岸」,正臨淡水河的戶別,行情也可達每坪17萬元,沒景觀者單價僅約14萬元。
至於廣慈博愛院周邊雖然行政區隸屬信義區,但是位於邊陲地帶,加上區內多老舊公寓,僅有信義線東延段建設話題,相較於信義計劃區或南港,長期而言缺乏房價上漲動能,若廣慈博愛院能順利開發,對改善當地市容有很大幫助。
台北市政府財政局副局長黃素津表示,廣慈博愛院附近現在是比較沒落,因此須重新開發,目前已完成簡易綠化,未來將規劃公園、社會福利設施、停車場與民間商辦大樓。據了解,有一些建設公司看好此區潛力,已準備著手進行老舊建築的都市更新。
BOT為Build(興建)、Operate(營運)、Transfer(移轉)的簡稱,為近年政府興建公共建設的熱門方式之一,由政府提供土地,出租給民間機構進行開發、營運,在一定期限內經營服務,再移交給政府,換言之,即是利用興建、營運、移轉的方式,鼓勵民間參與公共工程。
資料來源:蘋果日報
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2008/11/18

正合法拍屋


亞洲華人城市房價全趴 台北跌幅最小 新加坡最抗跌
在全球金融風暴排山倒海席捲下,這一波以華人為主要買家的亞洲主要華人城市包括:台北市、香港、新加坡和上海,幾乎無一倖免,全面受傷。不過展望未來2009年的走勢,儘管台北市在第三季平均房價中,房價跌幅最小、僅0.21%,但真正的考驗還在2009年,預期新加坡的抗跌性,在亞洲主要城市當中最被看好。
距這波景氣多頭高峰,上海、北京、香港等城市,房價普遍下修1 成以上。其中,香港、新加坡在亞洲主要城市中,受到衝擊相對較小。
香港自997到2003年,經歷房地產衰退後即快速復甦,目前房價較 2003年倍增,光是今年上半年,即使香港股市就下挫20%,但中古屋價格卻持續上漲7.9%,直到第三季金融風暴來襲,房價才下跌,但單季跌幅就深達30%。兩個多月來在美國金融海嘯衝擊下,房價下挫速度更快。
反觀新加坡,去年房價就大漲逾30%,是全球最熱門的房市之一,今年第一季房價仍上揚3.7%,第二季漲幅縮小為0.4%,直到金融風暴打擊下,第三季房價才開始下修2.4%,為這4年多來首度下跌。
不過,新加坡規模最大的私人地產開發商遠東機構(Fareast Org anization),面對未來至少半年的景氣嚴冬,也採取多種對抗景氣考驗的因應措施,頂級豪宅改採「惜售」,主力產品則改打高級住宅產品,連台客也超哈。
新加坡遠東機構最近把原訂第三季推出的頂級豪宅產品延後到明年,主力產品改推位於東海岸公園的Silver Sea,身價應在每平方英呎 1,600到2,500新幣的高樓層,決定保留不賣,改推每平方英呎1,300 至1600新幣、換算約每坪新台幣106萬至130萬元的中間樓層,結果也造成大賣,其中有一半是台灣、香港、印尼、大陸等外國客戶。
仲量聯行董事總經理趙正義表示,由於新加坡由於有兩座大型Int egrated Resorts(IR)賭場度假村將在明後年陸續開幕,再加上新興金融區也在開發中,新加坡房市長期被看好。
至於台北、上海的房價,房地產業者認為以台北在三通題材醱酵的期待下,明年年中之後,可望揮別谷底。
上海台慶房產副總經理陳史翎表示表示,惟上海未來一年的跌幅,恐怕頗深。
陳史翎表示,中國房價從去年10月起普遍開始降溫,但唯獨上海屹立不搖,房價持續上漲;然而今年下半年金融風暴爆發,上海房價也開始疲弱,部分市中心樓盤甚至重挫40%。
陳史翎表示,境外資金外逃,造成上海樓市萎縮,其原因在於匯率變化導致買方進場成本大增。受金融風暴影響,許多貨幣逐漸對美元貶值,如韓幣約貶值3、4成,澳元貶值超過2成,新台幣貶1成,但是人民幣卻逆勢升值13%,對於貨幣貶值明顯的國家、地區來說,在中國內地購買豪宅的成本大為增加,相對的購買力大為削弱;此外全球金融海嘯也造成豪宅買方的資產縮水,影響其投資意願;再加上全球房價都在向下修正,也造成買盤觀望。
資料來源:工商時報
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2008/11/18

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樂活風 鄰捷運 商圈 景觀宅最HOT
樂活風流行,北市景觀住宅頗受矚目。房仲業者分析,大台北眾多景觀住宅中,以鄰近捷運線及完整商圈產品,增值空間最大,也提醒民眾在挑景觀宅時,要注意安全及防潮問題。
根據中信房屋10月市調顯示,民眾對房屋附加價值,最感興趣的前3名依序是管理嚴謹(36.66%)、休閒及運動俱樂部設施(24.58%)及山林景觀(16.91%)。
台北市區主要景觀宅大多鄰大屯山系、七星山系、五指山系、南港山系及二格山系而建,兼具商圈及捷運優勢的住宅易脫穎而出。中信房屋董事長特助胡佩蘭說,位信義區象山步道周邊的中古屋行情為各區之首,此區緊鄰信義商圈,捷運信義線也在登山口設站,勢必推高房價。
台灣房屋首席總經理彭培業分析,台北住宅行情主要受到商圈及重劃區崛起影響,若住宅範圍涵蓋完整商圈,有助房價增值。其中,北市景觀宅區域以士林區、文山區及信義區最具代表性,兼具自然景觀及商圈優勢。
胡佩蘭提醒有意選購景觀宅的民眾,須注意不緊鄰陡峭山坡、邊坡2原則,此外,防潮設備的更新費用,也是享受山居生活的居住成本。
資料來源:蘋果日報
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財政部計畫將遺產免稅額,調升到1200萬元,影響所及,銀行財富管理部門主管估計,身家財富市值3000萬、5000萬的「三金養老族」,名下可以持有更多資產,不須費心生前移轉,不用擔心身後繳稅。 稅務專家指出,這項政策實施後,海外資金是否回流未定,國內養老族肯定受惠,打拚一生,北市擁二房、現金1000萬元,加上年金保單,現金、租金、年金,三金入袋,安穩吃到老。 稅務專家指出,遺產免稅額以1200萬元來算,加上其他各項免稅額,一位身家厚實的老人家,身後的遺產總額,只要在1800萬到2000萬之間,幾乎通通免繳遺產稅,不必為了節遺產稅費心。 這2000萬的財產,可以用不同的型態持有,以一位打拚一生的養老族而言,手頭上可以持有1000萬的現金,房產部分,每戶總價大約1 500萬的房子,名下可以擁有二戶,市價總計3000萬。 安度晚年生活的日子裡,一戶房子自住、一戶房子出租,以北市房產來說,四十坪大、市價1500萬的房子,一個月約有3萬元租金收入。另外,持有年金保險,退休養老生活中,每個月有一筆年金入帳。 銀行財富管理部門主管指出,如果保險年金每個月2萬元來算,養老族手頭上有1000萬元現金,擁有自住的房子,每個月有3萬元租金收入、2萬元年金進帳,一共5萬元,生活已然無虞。 至於擁有的二戶房子,土地公告現值、加上房屋評定現值,大約8 00萬到1000萬,即使身後,現金還剩500萬、800萬,也不必擔心,遺產會被課稅。 遠東銀行稅務顧問戴素雲指出,房地產的公告現值、評定現值,大多只有市價的1/3到1/5。稅務專家指出,對於身家在一、二千萬的「平常家庭」而言,遺產稅根本沒有影響,對於財產市值8000萬、1億元以上的大戶而言,生前一定要先有節稅規畫。 但是,財產市值3000萬、5000萬左右的殷實人家,處在遺產可能被課稅的邊緣,最難抉擇。 稅務專家指出,未來免稅額如調升到1200萬,這個殷實的族群也就不必為了節遺產稅、生前移轉財產的問題大傷腦筋。 不過,宏觀財務顧問公司總經理邱正弘指出,如果留下3000萬、5 000萬的現金和股票,遺產稅一定跑不掉,事前一定要做好規畫。中國時報2008/10/01
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2008/09/24

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台北縣板橋市這幾年房市上漲,新推案如雨後春筍般湧現,使得區域平均房價漸與台北市並駕齊驅,購屋族想在板橋找居住環境舒服,而且生活機能成熟的便宜住宅,其實並不容易。不過,林家花園以北的文教住宅區,不僅充滿人文氣息、居民水平高、管理佳,更重要的是,總價550萬元,就能買到3房中古公寓。


信義房屋板橋府中店專案經理蔡侑倫說,近年來大家對板橋高房價的印象,大部分來自新板特區,該區屬於居住環境規劃完整、預售案和新成屋群聚的區域,為新開發的生活機能地段,雖然具有都會商圈的便利性,但卻少了點柴米油鹽醬醋茶的傳統生活機能。


板橋新板特區旁的府中商圈,為舊板橋火車站商圈,在火車站搬遷後,不僅擴大了市民的生活範圍,更有「板橋西門町」之稱,為板橋市生活機能最成熟的地段。由於開發早,閒置土地不多,近年新推案量少,相對其他新開發地區,生活便利佳與中古屋的低房價為其購屋的主要優勢,特別是附近的林家花園一帶。


蔡侑倫說,外來客到板橋買房子,通常會先找捷運站附近的房子,但是,捷運站周遭的房價就比較貴。因此,預算不足,想在板橋近捷運熱門商圈,買文教區的住宅產品,不妨考慮林家花園以北的中古公寓。


板橋的文教風氣,最早是由林家花園開始興起。林家花園目前已被列為古蹟景點,其中有一間「汲古書屋」,是因為當時林家非常重視教育,因此出錢出地,先後設立書社和義學,後來又捐地興建新校舍「大觀書社」,經常邀請文人雅士到府一同研習詩詞古畫,可說是板橋文風鼎盛之處。


林家花園內綠蔭扶疏,古色古香的中式建築,是繁忙工作後休憩的好地方,目前位在附近的「自強新村」和「富邦社區」,是最具代表性的社區公寓,住戶多為退休的軍公教職人員,區域內住戶單純;再加上附近從以前延續下來的傳統市集和商圈,生活便利性高。


位於林家花園以北的「自強新村」和「富邦社區」,有別於一般公寓社區,著重完善的管理制度,社區內崗哨附近,時常可見警衛在巷道巡邏,注意是否有陌生人進入。


住戶多為退休老師,生活水平高,中古公寓每坪約20~22萬元,坪數在25~35坪左右,總價550萬元,可以買到3房產品。


林家花園附近住宅,除了以北的文教住宅區外,以東的文昌街、茶館街等路段為傳統的市集;而倉後街、福德街為大型的蔬果批發市場,以南的南雅東路晚上為南雅觀光夜市;生活機能豐富的區域,相對地由於整日市集都在做生意,居住品質和市容也會受到影響,目前住戶以市場的自營商居多。


以南雅觀光夜市近年推案房價為例,位於夜市裡面的「金板神」,屋齡2年,房價每坪約20萬元,但同樣位於夜市入口處的「新站歐洲」,住戶進出可避開擁擠的人群,相對較不受逛街人潮影響,屋齡1年,房價每坪約25萬元。想在生活機能豐富的區域挑便宜物件,要能接受較多的人潮可能會影響居住品質,才不會後悔。



蘋果日報2008/09/23




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2008/09/24

大師商仲房屋網

 

相較於大台北地區,桃園市的房屋單價低,首購族能挑選的地段與產品更多。當地業者指出,桃園市民眾首次購屋的預算約介於500~700萬元,以2~3房產品為主力,其中,以學區與工作地點為主要考量,之後才會考慮熱門精華區段,建議首購族最好添購車位,以利未來轉手。


便利的生活機能、相對便宜的房價與未來抗跌性,是首購族買屋最重視的條件,桃園市符合這樣條件的區段相當多,包括有桃園「信義計劃區」之稱的中正藝文特區、生活機能完善的大有特區、5分鐘內可享百貨商圈優勢的後火車站商圈,及鄰近眾多公家單位的中平路商圈。


台灣房屋桃園區總經理古兆憲指出,桃園市為全國各縣市中,外來人口移入比率最高的地區,對於房市有一定的支撐力道,加上桃園市為桃園縣政府所在地,擁有行政中心的優勢,生活機能與商業活動優於其他衛星市鎮,便利性與商圈成熟度也最佳。


桃園市的人口總數居全縣之冠,主因是鄰近行政區的人口移入不斷移入,近5年人口成長數字均為桃竹地區首位。住商不動產桃園中正店店東賴彌韜指出,比起大台北地區周邊的新市鎮,如泰山、林口與三峽等地,桃園市生活機能更完備,加上國道網絡密集、高鐵站與火車站均有,交通動線完善,附近有龜山、內壢等多個工業區,就業機會多,相對也帶進更多的人口。


其中,中正藝文特區為區域房價指標,也成為首購族最想進住的區段,不過,區內生活機能與各項建設尚未完備,想要進住此區的民眾,建議最好往同德六街、中埔六街與南平路上尋找。


此外,與中正藝文特區僅1橋之隔的大有特區,學區、綠地與商業機能等各項設施相對比藝文特區完善,房價卻比藝文特區每坪便宜2~3萬元,建議預算有限的首購族,可以前進此區。


若喜歡享受寧靜生活與購物樂趣的首購族,建議可前往桃園後火車站商圈,後站擁有3大公園綠地,其中以佔地7.88公頃的陽明公園最大,且後站商業活動較不頻繁,但距離百貨公司聚集的前站僅車程5分鐘,環境鬧中取靜,且區內擁有熱門學區建國國中、建國國小,小家庭的首購族也可以往此區尋找適合物件。


至於中平路商圈,鄰近有桃園市文教區之稱的縣府特區,區內多圖書館、學校、公園與休閒場所等設施,加上政府機關林立,住戶多為附近公家單位上班的老師與公務員,居住環境相當單純,也是桃園市首購族心目中的理想購屋區段。

 


蘋果日報2008/09/23




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房價、物價雙雙高漲,購屋人應如何購屋?台灣房屋首席總經理彭培業以「煮一鍋湯,溢出來的東西,也會雨露均霑。」來看高物價、房價時代的首購族購屋行為,他說目前房價佷多地方都貴了,所以購屋不是買「好的區域」,而是集中資金買「趨勢會變好的區域」,特別是「A級地段旁的B級建築」。核心區房價快速拉高後,買不起房子的民眾開始向外尋找標的,新一波帶動周邊房價的現象,將更為明顯。 彭培業舉例,例如信義計劃區旁的吳興街,和南港旁的汐止、永和旁的中和,都是因為核心區房價偏高,能夠受惠「房價外溢」效應的區域,此外首購族如在台北縣的三重、土城、新莊等地,還是能發掘到房價較合理的區段及房屋。 目前桃園市不少新推案的房價偏高,不妨到房價較低的中壢SOGO海華商圈尋找房屋;台中市7期重劃區房價漲太兇,很多豪宅新案價格直創新高,但位置相距不遠的中科,投資價值就浮現。彭培業說,「好的區域」房價難以高攀;但「趨勢變好的區域」卻還能有享受增值的機會。彭培業說,因為新的營建法規限制,未來新大樓住宅的公設比只會愈來愈高,在高房價時代,「公設比低」的房屋價值會更形浮現。在台北市,以40坪的房屋、每坪50萬元、總價2000萬元的住宅大樓來看,公設比只要多出5個百分點,就等於多花100萬元在買公共設施。彭培業表示,目前不少民眾因為建商形塑廣告,而多買了許多用不到的設備,事實上多數的公設實用性並不高。 蘋果日報2008/09/23
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