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2018/03/05

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時事分享



雖然房地產市場就一句老話「利率不升,房貸不死」,但在進入降息循環,房價卻仍處於高檔之際,很多人都會問,過去以利率高低作為「買屋」與「租屋」的決策思考,還行得通嗎?

若以1.85%的房貸利率計算,借1000萬房貸20年本利攤還,每個月就要49881元,這還不加上每年必須要繳的稅費與其他維護費用,而這筆近5萬的房貸,足可以在北市任何一個行政區租到30坪左右的三房兩廳電梯大樓,但1000萬僅僅能買到的不過就是北市市區內的一間小套房,或是市郊的小兩房。對於許多只為了滿足居住需求的民眾而言,怎麼看,租屋都比買屋划算很多,過去所謂的「低利時代應買屋」的邏輯,似乎在高房價時代沒有那麼受用,加上近年來房屋稅與地價稅等持有成本不斷增加,對於房屋擁有者來說,也會產生相當大的壓力,若純粹以客觀狀況來看,數學怎麼算,租屋划得來似乎是不爭的事實。

確實,在這瞬息萬變的大環境中,趨吉避凶是人之常情,當價格走在下坡段,許多有買屋規劃的民眾,會透過租屋等待最佳買點,甚至看苗頭不對,一直租下去也大有人在。不過,即使如此,從媒體對房地產的論述,和政府對於不動產業與居住正義的思考和因應,卻都呈現了「買屋比較好」的結論。

為什麼會有這個結果?我想不脫是兩個因素。

首先,是社會上對於買屋者的高認同度。

在「有土斯有財」的邏輯裡,有房子就等於有錢和有保障,在目前社會的主流價值中也比較會被認同,加上這波長多頭中,更加深了多數人對不動產價值與前景的信任感,這也無怪乎有女兒的爸媽總希望準女婿有間房子再結婚了。

其次,是租屋市場的不友善。

年長、弱勢者不容易租到房子已經是不爭的事實,但對於已經租到房子的房客來說,不少人會面臨房東趕人、租金被調漲、不能報戶口、不能報稅等狀況,可是那麼多年過去了,這個問題似乎也無從解決起,反而隨著房價越來越高,陷入了更大的漩渦。

若純粹以數學思考,在這個時間點租屋確實比較划算,對於預算有限的小資族,也不失為是一個減壓方式。不過,在以小房東為主要結構的台灣租屋市場中,若打定主意長期租屋,得要先替自己老年生活做打算,畢竟到了一個年紀,成為租屋市場的拒絕往來戶將成為必然的事實。

那麼,買屋比較好嗎?

其實,在現階段倒也不一定是這個答案,如果把房子視為長線會增值的資產,在低利率時代中借錢買屋當然划算,但如果房價出現修正,又有持有成本增加的壓力,那麼買屋到底聰不聰明,各區域各自表述,各人心中自有定數,也沒有絕對的答案。

在我看來,面對負利率時代,租屋與買屋的選擇不在大環境,而在個人面對大環境挑戰,所能負擔的風險與創造的收益。對於有能力可以創造出高收益的民眾而言,把大部分的資金放在較有機會創造高收益的投資部位,絕對是最佳策略;可是對於保守型的民眾來說,如何保本,才會是首要之務。換言之,以單一指標做為策略判斷的時代已經過去,回過頭來看看自己的人生、財務規劃以及專長,再來根據大環境狀況做通盤考量,甚至策略要按照世局適時調整,也許才能常保自己在人生的道路上平安無虞。

面對負利率時代的無數選擇題,你做好準備了嗎?

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》,現職為住商不動產企劃研究室主任。)

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