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2017/05/06

6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密 - 當紅分享


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6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密




這次買房換你出價!八折買房靠話術,七折買房靠通路,六折買房靠重整

網羅12位達人「操房」實戰秘技,外資法人頭號地產軍師的精闢解密,

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想6折買房,一定要先學會.活用4大談判關鍵

掌握交易資訊、了解自身籌碼、直攻決策對象、緊抓談判步驟.分辨8大瑕疵問題屋

避鄰設施、凶宅、風水問題屋、蛋白區的新成屋、公設服務不足、消防通道不足、日照權不足、傾斜屋

.熟知4大房產Outlet通路精選法拍屋、活化平價宅、網路團購房、人脈直銷屋

並以12買房達人成功議價戰略為標竿,進攻市場!.置產孝親真情藝人柯以柔:

「三老戰術」──老房子、老仲介、老屋主;「三守政策」──守預算、守區域、守銀根

.合縱連橫法拍商機游世一:突破法拍屋的三大門檻──

正確取得屋況資訊、充裕的週轉資金、確認點交作業.群眾力量買好房邱愛莉:

成功團購三關鍵──物件能被標準化、抓準對方「停利點」、(團購)買方購買意願強

……書中詳列的達人實戰與軍師解析,是你爭取買屋發球權的不二法門!

在〈八折買房靠話術〉裡,你可以看到:◎影視藝人柯以柔,分享她從初次買房到成為演藝圈買房殺價達人的歷程。

◎購物頻道天后玉菲,分享她如何把電視機前讓消費者埋單的功力,轉換成讓賣方降價埋單。◎地產投資律師黃坤鍵,分享他如何分析降價成交的精準區間,讓賣方點頭。

◎頂尖展店達人鄭合昇,分享他如何運用合縱連橫的手腕,談到最好的租約,開出一家家賺錢的咖啡店。在〈七折買房靠通路〉裡,你可以看到:

◎國內法拍屋界翹楚「寬頻房訊」總經理游世一,分享年輕人如何靠投資法拍屋翻身。◎國家級資產管理公司董事長黃定方,分享其如何處理銀行不良債權,並定期推出「平價宅」產品,肩負平抑房價與資產活化的任務。

◎House123執行長邱愛莉,分析團購買房的模式、過程、好處與限制。◎房產投資名人柯昇沛,分享如何進入「建商買房粉絲名單」,在建案尚未開案之前,就提前取得成本價便宜買房。

在〈六折買房靠重整〉裡,你可以看到:◎身兼都市計畫技師、土地代書、房產經紀人的范之虹總經理,分享他如何認定具有議價空間的問題屋。

◎國內房仲集團總部資深法務專家小白,教讀者如何會「贏」到好的折扣價格。不只買房前可議價,買後還有機會繼續談判!◎協助外資處理複雜不動產法務經驗的謝昆?律師,分享買債權換產權之道。

◎台灣不良債權達人王聖鴻總經理,分享房市反轉之際,如何在危機入市賺取六折買房的「機會財」。

目錄

Part1八折買房靠話術

1.置產孝親真情藝人柯以柔──如何漸進砍價便宜買房2.口若懸河購物天后玉菲──如何讚美屋主便宜買房

3.紮實訓練聰明律師黃坤鍵──如何訓練價格敏銳度便宜買房4.折衝利誘展店天王鄭合昇──如何創造雙贏便宜買房

Part2七折買房靠通路5.合縱連橫法拍商機寬頻房訊──如何從法拍屋便宜買房

6.平抑房價良心企業台灣金聯──如何從台灣金聯平價宅便宜買房7.群聚力量買好房 好室一二三──如何從團購議價便宜買房

8. 推心置腹人脈王柯昇沛──如何經營代銷人脈便宜買房Part3六折買房靠重整

9.都計地政整合專家范之虹──如何從看出問題物件便宜買房10.知名房屋糾紛仲介導師小白──如何從發現房屋瑕疵便宜買房

11.重整訴訟百戰律師謝昆?──如何從法律訴訟官司便宜買房12.化朽為神資產高手王聖鴻──如何從不良債權競標便宜買房

序跋

前言

買房子是許多人一生的夢想,有人把它視為人生成功的里程碑,也有人重視「有土斯有財」的傳統觀念,把買房投資成為包租公包租婆,邁向財務自由的一條重要路徑。不管是買房自住還是投資,能夠「便宜買房」,就能先立於不敗之地。特別是目前房市經歷長年的多頭,由多轉空的勢態越來越明顯。如果再不想辦法殺價便宜買房,只怕現在買房馬上套牢「住套房」。

紅色子房身為專業投資機構地產軍師,同時具有CCIM 國際不動產投資師證照,對於各種類型買房投資案例皆有涉獵,也見識過無數便宜買房的實際故事。面對房市空頭來臨,若以「便宜買房」為本書核心目標,我整理出三種漸進式的便宜買房術,同時客觀請到各類型便宜買房代表的市場佼佼者,現身說法教讀者如何入門此道,再分享我個人的心得與見解。「買房八折靠話術」篇,教你學習藝人柯以柔的漸進砍價法、購物天后玉菲的讚美談判術、知名律師黃坤鍵的價格訓練法、展店天王鄭合昇的雙贏協商術。

「買房七折靠通路」篇,教你了解寬頻房訊的法拍屋通路,台灣金聯的平價宅通路,好室一二三的團購議價通路,以及我好朋友柯昇沛柯董的建商代銷人脈經營通路。「買房六折靠重整」篇,則是帶領讀者跨越更專業的不動產門檻,從看問題物件重整自己的心態、如何重整解決賣方問題、如何重整賣方債權買賣、甚至集資競標一整包債權便宜買房。有了解決問題的能力與團隊,超便宜買房的大門將因此打開。

說真的,精讀實踐本書有機會讓你立馬省下數十萬甚至百萬的錢,同時一圓買房夢。坦白說,買這本書真是太便宜你了!

內文試閱

3.紮實訓練聰明律師黃坤鍵──如何訓練價格敏銳度便宜買房我26歲開始投資房地產,受我母親很大的影響。我家境不好,母親賣過衣服、賣過鞋子,也曾在菜市場賣雞、賣菜,賣過很多東西,我從小就常跟媽媽聊天,喜歡從中思索一些事情。

母親的啟迪:別買賣「標準化商品」她說同樣是女裝,常常這裡賣300元、那裡賣290元,無論怎麼賣價差都不大,甚至只會愈來愈低,賣雞賣鴨也是一樣,我把這些「訂價無法掌握在自己手裡」的商品定義為「標準化商品」。

其實,像電腦等3C商品也一樣,經常上市沒多久就開始跌價,這種商品無法創造價格,放到過季還得想辦法打消庫存,愈放愈沒價值,不像酒可以愈陳愈香。20年前,差不多1995年左右,我母親因緣際會去工地幫人煮飯,認識了工地經理,就拜託工地經理給她機會賣房子。以前她幫工地工人煮飯,一個月薪水才兩萬八千元,但是賣房子卻能賺到三百萬。

於是我母親告訴我,房子這種商品跟賣衣服不同,因為房子較難比價:因為地點不同、樓層不同、格局不同、坪數不同,很多東西無法相提並論,好比說三重的房子,要怎麼跟仁愛路比?這母親給我的這些觀念,種下了我日後想要投資房地產的因子。跟標準化商品相比,我覺得投資房地產有幾個優點:我可以住,可以租,也可以放著等增值,畢竟房子放著也不會立刻就壞。我22歲就當上律師,23歲就開律師事務所。因為從小家境不好,想要努力賺錢,律師事業剛起步時收入較少,我就在補習班兼差教不動產的課程。我的第一桶金大約有兩、三百萬,就來自律師執業與補習班老師的收入。

當天我的看房筆記,就形同現在的「實價登錄」不動產的法律算簡單,不像《證券交易法》還有內線交易等較複雜的內容,所以我才有辦法一畢業就去教這個。來上我的課的學生很多是房仲,當時我們雙方只是師生沒有利害關係,所以這些仲介都很願意跟我分享他們的「事蹟」。

那時仲介費還沒有6%的上限,房仲除了賺仲介費還能賺差價,所以我常聽他們誇口說,屋主賣五百萬拿到五百萬,但房仲卻能拿到四百萬,因為他是以九百萬賣掉的。當時我還很年輕,只覺得:「天呀!不動產的獲利空間真大!」在15年前,當時不動產的交易資訊還不夠透明,所以我一邊存錢,一邊聽仲介說他們怎麼議價,之後我就開始看房子,一邊自己做功課。做功課的目的,就是要減少這種因為資訊不對稱而不小心買貴的可能性。

有人說買房子,投資必須比自住更注意接手問題,如果是自住,買得起比較重要,有人認為:「是自住有差嗎?」但我認為自住反而要比投資更加注意接手問題,因為壞的物件放十年只會變得更壞,其增值幅度會趕不上市場的漲幅。比方說你50年前買在淡水,跟50年前買在政大那一帶,請問誰換房時比較有機會換到台北市的市中心呢?所以看房子絕對不能亂槍打鳥,什麼區域都想看,你要先問自己最喜歡哪個區域,然後鎖定一個地區集中看屋,原則上這些標的物件最好不要相距太遠,且生活機能最好差不多。

在這段看房歲月,我拿出當年考研究所的拚勁,非常認真做筆記。我看過的每間房子都會做記錄,而且不管最後購買與否,都會持續追蹤該物件的後續發展,包括房子花了多久時間賣掉、成交價格是多少。當年沒有實價登錄,這些資訊都要一筆一筆問出來。我會盡量找菜鳥房仲,因為菜鳥通常比較誠實,能問出較多資訊。買房子如果要靠話術殺到八折價,先決條件是做好這些功課,才有可能達到效果。

房價能砍幾折?首先你得練習猜價格等我房子看得夠多、筆記累積夠厚,就開始練習出價,這種練習不是為了成交,而是為了培養價格敏銳度。我會在物件成交之前,猜測它會以什麼價格成交,邊猜邊修正自己的看法。

那就好像企業參與標案,如果得標的標價位比第二順位高出太多,一定會不開心,因為那代表買貴了;如果得標價格只比對手高出不到5%,就會覺得自己得標是賺到。猜久了你就會發現,議價空間大小,會隨著地點、屋齡、總價、地點跟房型大小、甚至有無車位等因素而有所變化,影響殺價幅度的因素很多,甚至同一區在不同時間點能殺多少也可能會產生變化,這些都需要認真研究,經過猜價格的練習與修正,才能對房價的判斷愈來愈精準。

假設你在捷運淡水沿線看到開價三千萬元以上的房子,砍到八折價絕對沒問題、你甚至可以從七折開始出價;但如果是搶手物件千萬不可以開價開得太離譜,例如當時我就發現,杭州南路只要總價在1600萬以下的房子,幾乎都能在兩個月內脫手。現在大家有實價登錄可以查詢,要做功課更方便了。對我來說實價登錄是一種中性工具,可能助漲,也可能助跌,如果房市氣氛好就助漲、氣氛差就助跌。目前觀察起來是助跌的趨勢,因為不動產政策不明朗,民眾多採取觀望態度,此時只要有人便宜賣,房價就有可能趨勢向下。

可惜很多年輕人認為假日不能好好休息、還得四處奔波看房子很辛苦,不願意犧牲自己的時間做這些功課,但是做這些功課確實能幫助自己省下可觀的房價,絕對值得。以我為例,我投資的範圍主要鎖定大安區、中正區、信義區和中山區,剛開始心苦做的功課,讓我至今對這些地區的住宅用、商用不動產的價格仍保有敏銳度,對自己的好處絕對一輩子受用。第一次進場就賺錢,長期持有,就不怕任何風吹草動

我就這樣四處看房子、做筆記、磨鍊價格敏感度,一直到我預測一間房子多久以後能賣掉(市場搶手度)、成交價是多少(跟開價相比能砍到多少價格)的數字非常接近,才正式進場買房子。我首先鎖定徐州路一帶,記得我成交的第一間房子,當年的門牌是徐州路82號。這條路本來就短,當時我觀察到這裡釋出的物件很少,對我來說,這代表兩個意義:一是住進去的人似乎都不想賣,這表示生活機能還不錯,住起來舒適。二是物件少,將來也比較容易以高價賣出。

最後我買下一個一層樓只有兩戶、共80坪打通的物件,總價約2880萬元。因為這附近就是台大醫院,考量到能接手的對象應該是醫生,於是我把房子隔成40坪、40坪兩戶的物件,且10個月就獲利出場,沒有持有太久。不過,當時我接觸房地產的時間還不夠長,以為房地產應該要短期操作,今天買明天賣。直到我因為律師工作認識了幾位房地產專家,跟著他們學了不少,才開始投資店面。

我從這些專家身上學到,買進後至少放個十年、二十年,因為在這段期間,房價可能從30萬變成300萬,這才是真正的在房市賺大錢的重要關鍵!當時某個專門投資蛋黃區店面的專家告訴我,只要買在黃金地點,不管房價怎麼波動、打房政策怎麼「推陳出新」,你晚上都不必擔心會睡不著覺。「想想看,如果你買在東區第一排黃金店面,還會有什麼原因讓你睡不著覺呢?」專家如是說。每一項專業,都是助你減少資訊不對稱,成功砍價的好工具

在買房的過程中,跟房仲套關係當然也很重要,我在大量看房時偶爾會出價,讓房仲相信我是真心想買。此外我也會幫房仲找顧客,讓房仲知道你也有朋友想買房,唯有彼此交換資訊,長久下來才能建立良好的關係。不過對我來說,觀察到別人沒有發現的小細節,才是成功砍價的關鍵。比如說,我有一次在開庭的路上,在土城看到板橋有間房子要賣的廣告。這種案件通常會吸引我的眼球,這表示刊登這則廣告的房仲可能是個菜鳥,因為一開始找不到案源,所以拜託親戚拿出來給他賣賣看。因為對方是他的親戚,只要這位房仲非常渴望成交,那麼多殺一點的成功機率相當高。

年輕人想要低價買房,也能考慮法拍屋,法拍屋甚至能買到六折價。我在國父紀念館附近買到一間法拍豪宅,每坪就只有96.9萬,跟附近平均行情130萬相比,算是在精華地段撿到便宜屋。我曾經因為看房子調閱謄本,而發現另一個「商機」。某天我去看房子時,發現旁邊就是宮廟。而我在調閱這間房子的謄本時,得知這間宮廟有債務被假扣押,可能面臨被法拍的命運。雖然宮廟屬於嫌惡設施,但這間房子的地點不錯,靠近遠企,屬於可以長放的投資型商品。因為我有做功課,掌握別人不知道的訊息,因此能以低價買進別人不敢買的標的。

還有一間房子的狀況是,那是民生社區一間一樓的老舊住家,如果當作住家,實在沒什麼吸引力。但我發現附近都沒有便利商店,就找之前在補習班認識的超商展店友人,把這個一樓住家改造成格局明亮的便利商店,之後再賣掉,此時的價格就已非破舊住家的行情了(獲利450萬元)。我建議想買房投資的讀者,除了研究怎麼殺價,也要研究買下後如何為房子增加附加價值。對我來說,任何一種專業都是工具,只要認真做功課、掌握這些工具——不管是研究地段行情、學會調閱與看懂謄本,或是跟房仲建立好關係互相交換資訊,就能比別人知道更多訊息,找到砍價打折的機會。

現在我在台北市有七間房,在台北市與台中市則有七家店面。我深深覺得只要勤於看房子、多交朋友,不管資金有多少、有沒有富爸爸可以靠,都能藉由投資房地產翻身致富。【紅色子房深度解析】

我一直認為,「認真」與「務實」是黃坤鍵律師成功白手起家的關鍵。我認識許多在國際大型事務所服務的律師,思慮敏捷程度還不及黃坤鍵律師的一半。他畢業自台大法律系,我曾經問他:「為什麼選擇一畢業就創業?不像其他同學去知名大事務所工作歷練?」他也很務實地說:「因為當時在補習班兼課教法規,收入還不錯,如果去了大事務所工作,就得放棄補教收入機會。」

還好,「房地產」這個產業也必須務實,不見得沒去大事務所就碰不到大案子。黃坤鍵一路走來,也闖蕩過正義國宅都更案、帝寶豪宅法拍案、文林苑都更等知名不動產個案,特別是後來認識房地產等投資大戶,跟著學習許多不動產投資知識,快速累積上億身價,自有或共同投資台北市七間房、台北市及台中六個店面,堪稱年輕人白手起家的模範。從黃坤鍵的不動產投資歷程,我認為最值得一般讀者學習的,就是他對於「價格預測」的分析訓練過程。如果我們買房的目標訴求很簡單,一要便宜買房,二要比競爭者優先買到房,就要好好學學他是怎麼辦到的。

畢竟一般不動產估價師,學習的是如何估「合理價格」,比如用市場比較法、成本估算法、收益還原法等來回鑑定物件的價格,相信許多學校老師已經教得很透徹;問題是這樣的價格並不一定買得到該物件。從投資者角度實際參與標售、法拍屋、競標等經驗,如何估算出「可能成交價格」才是最務實的便宜買房術。仔細分析黃坤鍵律師「精準預測成交價格法」,我認為有三個面向:

一、供給需求面黃坤鍵會鎖定某熟悉特定區域,長期觀察當地的供給與需求的變化。比如說,他從最熟悉的台大法學院周邊生活圈開始,觀察當地物件釋出的數量,再追蹤賣掉去化的數量,了解當地物件的搶手程度。

你該怎麼做呢?只要讓當地兩三家不同仲介,知道你在找這一區的房子,他們自然會常常與你討論有哪些釋出的個案,有哪些被秒殺的房屋。如果該區釋出的物件,價格合理但放了廣告超過半年仍乏人問津,表示成交價格預測比起實價登錄資料,可以再往下修。如果釋出稀少的物件很快就被買走,那麼成交價格預測比起實價登錄資料,可以再往上調。隨著大數據(Big Data)資料處理技術的精進,讀者也可以從網路參考紅色子房交易熱度分布圖,來觀察區域供給需求交易量變化。

二、價格趨勢面對於看過的物件,黃坤鍵都會詳加做筆記,即使對該物件沒有意願,他仍然會在當下做一個出價預測。等過了一陣子,再追蹤該物件的成交狀況,如果成交有價格,就比對自己的預測,反覆修正出價趨勢,然後再整理觀察,同類型物件的價格趨勢。比如店面價格可能持續高漲、新成屋開價不斷創新高、相似年份的中古屋價格可能下修等等。

幸好,現在讀者在網路上有紅色子房交易均線分析圖表可以幫忙,讓讀者掌握房價每月、每季、每半年的價格趨勢變化,少掉記筆記、算Excel的工作。但是,預測物件價格可能成交區間帶的敏銳度,還是必須靠讀者反覆實際演練!三、仲介經營面

仲介的目標很簡單,就是買賣成交。成交的關鍵在於當買賣雙方資訊不對稱情況下,仲介是否能抓出買賣雙方的預期成交價格,同時在保有自己仲介費用的情況下,讓雙方達成價格協議。黃坤鍵對經營仲介人脈也很有一套,他在教授房仲人員法規知識的同時,也與他們保持良好的「亦師、亦客、亦友」的關係,透過這層關係,打破資訊不對稱的藩籬,讓房仲老鳥Hold住議價節奏,藉由房仲菜鳥幫忙了解真相。

通常房仲老鳥,想的是如何成交並賺到最多的服務費,所以對於來回議價有他的一套。但是,如果是房仲菜鳥,他就單純地以為,把賣方底價掀出來讓你知道,也許就有機會成交。因此,若能在掌握屋主可能底價的情況下,搭配對供給需求面、價格趨勢面的精準修正出價,就有機會用便宜理想的價格,讓房仲幫忙談到成交。當房仲感覺你可能是他未來可以長期配合的買房客戶,也不會想要一次就賺飽你的服務費,同時樂於幫你達成使命。

最後,誠如黃坤鍵所強調,房地產最迷人的地方,就是它不是標準化商品。因此,想要找到好的房地產物件,就是必須善用工具,認真且務實地做功課,才能精準出價便宜買好房。不過,提醒讀者一個好消息。從現在起,你不用像黃坤鍵一樣,靠著辛苦認真大量寫筆記與手寫計算,來訓練自己的預測功力,因為有了地產軍師紅色子房的網路分析工具的協助,絕對能幫助你在做功課的過程中事半功倍!


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