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2018/04/23

評判重劃區高空屋率 意義並不大


【文/住展房屋網】新興重劃區房子蓋得多,空屋也多,因此外界多聚焦討論重劃區高空屋率的問題,認為房子蓋得太多、賣壓太大,房價遲早崩盤。但住展房屋網企研室認為,新興重劃區空屋率偏高是正常現象,而高空屋率與近年房價漲跌,其實關聯性並不大,但這個問反覆被提出來說,只不過是新興重劃區目標鮮明,易成為集火點罷了。住展房屋網企研室分析,重劃區在開發過程初期、中期,空屋率一定會很高,主要原因是開發初、中期交屋的建案多,且生活機能不發達,遷入居住的人相對有限,閒置住宅也較多。店面也是同樣道理,當實質居住人口不多,願意租店面的商家也不會太多。

在一般情況下,新興重劃區至少要經歷三到五波大型交屋潮,費時約1015年以上的時間,居住的人口才會較多,稍微有一些生活機能。通常來說,若鄰近舊市區的重劃區,發展速度會稍快,如信義計畫區、民生社區;若是較大面積、或者遠離舊市區而獨立的新重劃區,則發展速度較慢,如淡海、青埔。

影響重劃區發展的快慢的另一個因素,還有「房價高低」與「產品性質」。如果開發初、中期,重劃區內房價較低、推案產品以首購和一般產品為主,則這類客層有居住需求的急迫性,等到房子蓋好後,會比較快搬入新家,房子閒置時間較短。

但如果開發初、中期房價就衝高、並出現許多大坪數、甚至豪宅型建案,購買這類型房子的客層除了高端換屋客層外,主要客源是投資、置產性質,這類客戶名下通常有數間房子,買房的目標並非源於自住需求,所以房屋空置期就較長。像這類重劃區,區域發展的腳步就比較慢,例如內湖五期重劃區就是類似例子。

不管哪一種類型的重劃區,發展過程中通常避免不了歷經高屋率時期,就連現在熱熱鬧鬧的信義計畫區、大直重劃區,也曾經歷過高屋率時期。當時雖然還沒有「鬼城」的稱呼,也曾被批評是「空城」;之所以有類似批評,主要是多數人只看到當下,不知重劃區都是從「點」到「線」,再由「線」擴大到「面」的發展,最後才會趨於成熟。

而現在像淡海、青埔、新莊副都心與林口等地,常因空屋率過率而被拿出來鞭,外界多認為是供給量過大、空屋率過高導致房價下跌,但其實空屋率與房價漲跌關聯性並不大,房價漲跌與整體房市景氣相關性更大。

換言之,房市景氣上升,每個區域都雞犬升天;房市景氣下殺,覆巢之下沒有完卵,不只重劃區跌,市中心照樣跌。所以,單純批評重劃區空屋率,卻忽視其發展的規律,論述就不夠妥當了。



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