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2016/07/07

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仍然堅持理性拿地

去年銷售逆市增長

2014年,萬科累計新增加41個項目,按權益計算的占地面積約206萬平方米,對應的規劃建築面積約591萬平方米。截至2014年底,萬科規劃中項目權益建築面積合計約3801萬平方米,此外還參與瞭7個城市更新改造類項目,根據當前規劃條件,按萬科權益計算的規劃建築面積約295萬平方米。

“我們希望在十年後,新業務能取得和住宅並駕齊驅的地位。”鬱亮說。

過去一年,轉型成為萬科提及頻率最高的詞匯。在此次年報中,萬科首次披露瞭未來十年的業務版圖構想:“三好住宅”+“城市配套服務商”。

萬科啟動事業合夥人變革土地貸款雲林北港土地貸款

“進入白銀時代,房價單邊上漲的時代結束,市場波動加大,土地拿得多並不一定是財富。”譚華傑表示,“以萬科目前的項目資源,足以支持未來兩到三年的發展需求,公司完全可以根據自身開發需求適度合理補充項目資源,沒有必要急於以高價拿地。”

由於結算滯後於銷售,2014年萬科結算面積為1259.0萬平方米,同比僅增長2.3%。受這一因素影響,2014年萬科實現營業收入為1463.9億元,凈利潤157.5億元,同比分別增長8.1%和4.2%。但同樣因為銷售增長快於結算,萬科已售出未結算資源規模創出新高。截至2014年底,萬科合並報表范圍內有1670.0萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約1946.0億元,較2013年末分別增長16.2%和19.9%。

“為推動戰略轉型,公司過去一年加大瞭各類創新業務的嘗試,”萬科董秘譚華傑指出,“這些嘗試增加瞭投入,雖然短期內難以體現在收益率上,但長期來看,將為公司發展提供更大空間。”

啟動事業合夥人變革

和2013年相比,2014年萬科的拿地規模有所減少。譚華傑表示,之所以如此,是因為土地市場好的機會並不多。“過去一年各地房價普遍回調,但地價還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個主要城市,2014年下半年的住宅(含商住)土地供應、成交面積同比分別下降瞭40.0%和45.1%,但4季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。”

盡管手持充裕資金,但面對土地和住宅市場的背離,萬科仍然采取瞭理性的投資策略。

“無論從現有業務的效率、效益提升角度來看,還是從新業務的創新、創業來看,萬科的事業合夥人制度都將成為重要的基礎和保障。”鬱亮表示。

“白銀時代,住宅開發依然是巨大而且可持續的產業,未來十年住宅仍是萬科最具優勢的業務。”鬱亮表示,“萬科將以‘好房子、好服務、好社區’為理念,不斷更新行業和消費者對優質居住體驗的定義和標準,捍衛和擴大我們在居住品牌上的優勢。”

未來十年謀轉型

近日,行業龍頭企業萬科公佈2014年年度業績。2014年萬科實現銷售金額2151.3億元,同比增長25.9%,在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。萬科明確瞭以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發展方向;在管理上,萬科以合夥人機制為核心,推出項目跟投制度和事業合夥人持股計劃,為經營轉型提供制度支持。“未來十年,萬科最重要的業務仍將是住宅。但為瞭保持良好的增長,並為之後的第二個十年發展期奠定基礎,萬科需要堅定轉型,在這個十年內基本完成新業務的探索和佈局,確定新的商業模式。”萬科總裁鬱亮表示。

數據顯示,2014年全國商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降9.1%和7.8%。而萬科銷售實現逆市增長,全年銷售面積1806.4平方米,銷售金額2151.3億元,同比分別增長21.2%和25.9%,並實現銷售回款2090億元。在堅持中小戶型普通商品住房定位的同時,綠色節能性能在萬科的產品中也得到體現。2014年萬科完成綠色三星項目面積205.3萬平方米,綠色一星、二星項目面積合計約674.8萬平方米,較2013年均有增加。

另一方面,在傳統的住宅業務以外,萬科計劃加大在度假物業、服務式公寓、新型商用中心、社區商業等消費體驗地產;創業產業園、物流地產等產業地產;以及物業服務、裝修與智能傢居、建築產業化等地產延伸業務方面的探索力度。

一系列變化已經發生。從前海企業公館、深圳留仙洞,到松花湖滑雪場,到正在籌備中的物流地產、傢裝業務,以及正在嘗試的“萬科雲”“萬科裡”“萬科驛”……一個個看似獨立的項目背後,萬科圍繞城市配套的佈局逐漸浮現。

相比2013年,萬科的結算凈利率也下降0.60個百分點,為11.41%。萬科董事會秘書譚華傑表示,利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續提高,以及2014年市場調整期部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。2014年萬科全面攤薄的凈資產收益率為17.86%,雖然較2012-2013年的高點有所下降,但仍保持在較高水平。

與經營轉型同時進行的,是萬科的事業合夥人制度變革。2014年5月,萬科推出事業合夥人持股計劃,首批事業合夥人將其在經濟利潤獎金集體獎金賬戶中的全部權益,委托給深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)(“盈安合夥”)的普通合夥人進行投資管理。自5月28日以來,盈安合夥通過券商集合計劃多次增持萬科A股股票。截至2015年1月27日,集合計劃共持有萬科A股股份4.94億股,占總股本的4.48%。

另一項變革——項目跟投機制也於2014年4月正式啟動。在該制度下,項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資項目,其他員工則可選擇自願參與。項目的經營成果直接和員工的投資收益掛鉤。

在鬱亮看來,與股東共同承擔投資風險,是事業合夥人與職業經理人最大的區別所在。當同時存在共創、共享和共擔機制的時候,管理團隊的利益將與股東高度一致。

“從跟投的實施情況來看,員工認購踴躍。截止2015年3月25日,萬科共有4837人參與跟投,占全公司地產編制人員的68%。”譚華傑透露,“從跟投實施情況來看,員工在加快項目周轉、節約成本、促進銷售等多方面越來越體現出合夥人的意識和作用,對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經營業績均起到瞭積極的作用。”

內容來自sina新聞

文/圖 南方日報記者 蔣勁勁





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/09115989564676600810801.shtml

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