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2016/06/25

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  未來究竟是"黃金十年"還是"白銀十年"?這也許並不是問題的關鍵,"關鍵在於地產企業要適應新的生存環境,增強自己抵禦風險的能力,豐富產品線",多位房地產業內人士指出。

  但多數業內人士認同,決定"黃金十年"不再的,正是企業拿地成本不斷上升,住宅開發利潤率逐漸被壓縮,以及國傢保障房建設計劃對行業的沖擊。

  對於所有的開發商來說,"白銀十年"並非過去的簡單復制,而是涉及產品結構、空間佈局、內控能力、金融創新等生存模式的變革。

  "從現在及以後,中國房地產是穩中有落的過程,不能對土地價格、銷售價格和資金價格有過高的期待。"北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出。

  伴隨房價的連續上漲,過去十年可謂房地產業的"黃金十年"。在其背後,住房商品化改革、人口紅利、經濟高速增長和2008年之後的寬松貨幣政策,被認為是"黃金十年"的動力之源。

  從前三季度A股上市房企財務數據看,上市房企凈利潤增速普遍低於營收增速。今年前三季度,A股132傢房地產上市公司,剔除虧損企業,整體凈利潤率為13.03%,創2008年後同期數據新低。"招保萬金"四大房企前三季度凈利潤增幅跑贏營業收入增幅的僅有招商地產一傢。

  而將持有物業經營資本化、打包進行REITS上市的計劃,也在萬達、恒大、保利地產等房企的計劃之內。今年之內,萬科已經有北京和深圳的兩個商業地產項目亮相,保利地產也高調宣佈向養老地產等相關多元化轉型。

  利潤率下降使得房企"躺著賺錢"的日子一去不復返。萊蒙國際執行董事王天表示,"目前拿地的利潤門檻已降至10%,隻要評估後利潤率能達到10%,就考慮出手。"新城地產副總裁歐陽捷也坦言,現在操盤的部分項目確實賺不瞭什麼錢。

  嗅覺一向靈敏的萬科、萬達、保利等早已行動:萬科從房地產開發商轉型為城市配套服務商,並開始進軍銀行,萬達在旅遊、文化方面著力,保利地產也已步入相關多元化......一線房企尋求多元化利潤之源的問鼎之戰已經開始。

  然而,隨著上述驅動因素的逐漸消失,以住宅開發為主的房企利潤率不斷下降。進入2013年,從地產大佬到業內專傢紛紛指出,房地產十年黃金發展期已然過去,其暴利模式不可持續。接下來,新型城鎮化進程的周期性因素將會形成托底之勢,帶來一個"白銀十年"。

  房企謀轉型

  2013年房地產火爆程度,遠超去年。國傢統計局12月18日發佈的11月70個大中城市新建商品住宅價格中,66城環比上漲,69城同比上漲,北上廣深一線城市11月份房價同比上漲幅度均超過20%。

  華遠地產董事長任志強作為堅定的"看漲派",依然堅持明年房價會上漲,主要原因是占到房價成本50%到60%的地價不斷攀高。

樓市新十年黃金還是白銀?

  中央城鎮化會議指出,我國已經形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群,同時要在中西部和東北有條件的地區,依靠市場力量和國傢規劃引導,逐步發展形成若幹城市群,成為帶動中西部和東北地區發展的重要增長極,推動國土空間均衡開發;要以盤活存量為主,不能再無節制擴大建設用地,不是每個城鎮都要長成巨人。

  萬達則更深入地進入文化旅遊領域,萬達董事長王健林甚至做出規劃,到2020年,萬達來自地產銷售的收入在集團占比將明顯下降,而來自文化旅遊的收入則要達到400億元左右。

  申萬報告進一步稱,適婚年齡人口增速放緩,高點將在2015年前後到來。即使考慮到城鎮化率,也隻能將高點延後1年到2016年。此後,適婚年齡城鎮人口仍將下降,城鎮化率的提升隻能改變下降的斜率,而不能改變下降的趨勢。

  此外,1998-2008年政府提供保障房占住宅供應總量5%-10%之間,2008年後,隨著3600萬套保障房等政策推出,由政府提供的各類保障性住房占比可能上升到15%-20%,鐘偉認為,"這對房價有非常大的價格抑制作用,尤其是對地段不好的大規模商品房供應直接形成沖擊"。

內容來自sina新聞

  拐點將至

  "新型城鎮化"被視為未來房地產發展的機會所在。中國房地產業協會副會長朱中一認為,積極穩妥地推進以人為核心的城鎮化,是房地產持續、平穩、健康發展的關鍵。

  保利地二胎利率 2014怎麼貸款比較會過件產董事長宋廣菊稱,房企要順應城鎮化發展的階段和趨勢,過去十多年是以住宅開發為主,未來要走相關多元化之路。

  秦虹認為,未來要走擴大內需發展經濟的道路,城鎮化是擴大內需的最大潛力所在。房地產投資的機會,第一個要關註城鎮和人口密度大的城市群,第二關註高速交通網建設。

  住建部政策研究中心主任秦虹也認為,"房地產銷售重心會逐漸下移,很難復制過去十年的輝煌。"

  城鎮化的發展需要更為多元的城市配套。一些新竹竹北農地貸款嗅覺敏感的房企開始選擇在住宅地產開發之外進行新的拓展,一方面向上遊發展,入股銀行或基金,保證自己的現金流;另一方面,向下遊商業、產業和旅遊乃至養老等項目發展。

  海通證券的一份研究報告認為,過去十年中地產的囤地、逆周期、金融杠桿等傳統盈利模式將發生改變,伴隨而生的是產品線結構、城鎮化佈局、創新融資手段、退市選擇等新型地產運作方式的孕育而生。

  一直"專註住宅開發"的萬科早已開始新的擴張,在商業地產、養老地產、旅遊地產、產業用地中,都能看到其身影。

  為此,萬科在鬱亮帶領下,先後拜訪華大基因、阿裡巴巴和騰訊。鬱亮的解釋是:"學習騰訊,建立生態系統,自己革自己的命。"但將互聯網思維引入房地產運營,目前並沒有可供借鑒的模式。

  "人口增速的變化可能是更根本的因素",申銀萬國研究報告指出,20-30 歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降,而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005-2009年,年均增速達到10%,而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是,2005-2009年,全國住宅銷售面積的平均增速是17%,而此後3年的平均增速降至4.6%。

  向金融延伸則是龍頭房企更為深遠的戰略佈局。目前大部分房企資金來源主要為股東自籌資金、銀行借款和信托貸款。為瞭對沖金融貸款對現金流的影響,A股房地產企業中已經有許多優質公司開始進入房地產基金領域。如保利地產與信保(天津)股權投資基金、金地集團與瑞銀金地中國房地產基金、榮盛發展與榮盛泰發(北京)投資基金等。

  "未來大型房企將進行面對面的競爭,"萬科董秘譚華傑說,房地產市場仍然有15年以上的增長和發展期,但市場的競爭主體將發生變化,企業的盈利模式也將不同,未來每傢公司面臨的不確定性都在加大。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08332553702.shtml

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