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2017/12/03

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新聞分享



在新政府釋出不會有打房新政的態度下,台灣房市逐漸回歸基本面。對政府來說,調控或許是最直接的方法,但房市症狀百百種,這麼多年來看,也沒有治百病的萬靈丹。

以供需觀點來看,一個人口與資金不斷流入的地區,房價往上漲自是水到渠成,政府希望透過政策壓抑房價,也無可厚非。最近讀了幾本有關房產政策的書,這也才發現,在歷史洪流中,若是經濟蓬勃發展,人口穩定成長,幾乎都會遇到居住問題,為政者只要有些「苦民所苦」的思維,出手調控房市並不是個新鮮事。

差別在有沒有效果而已。

根據學者研究,若以抑制房價為前提,早在宋朝就已經出現為了遏止房價飆漲的「限購」手段,雖然說宋政府除了自己做建商,也自己當房東,是歷朝以來最具商業頭腦的政府,即使身處其中,依舊會忌憚百姓居無定所而生亂,宋真宗時期,為了避免官員炒房,明令中央及地方官員不准購買政府出讓類似國宅或是公家宿舍的「公屋」,避免民眾買不到;到了宋仁宗時期,又進一步規定現任高官除了正在居住的房產外,不得在京師購買第二套房。

不過縱使如此,宋朝還是寫下了可能是中國歷代最高的房價所得比,根據後人以唐宋八大家之一的蘇轍晚年在開封購置的一戶住宅推論,一個基層的書記員若要買間同類型的房,得不吃不喝達261年以上。

同樣的狀況也發生在明朝,即使規定官員敢在工作地點買房,被朝廷得知,免除公職、沒收房產之外,還要打50大板,不可說不嚴苛,可是在京城買屋,一個縣長至少也得10年以上不吃不喝才有辦法。

相較之下,清代透過政策限制抑制房價的做法似乎效果比較強大。例如清初曾規定,旗人土地與房屋不准人民典賣,若是知法犯法,借名典賣,買賣雙方都會受罰,房地價金一併追繳入國庫。雖然房價不高,但真有需要的一般民眾,因為根本無處可買,想住也買不到。

看起來,似乎只要承平時期,商業活動頻密,人口成長穩定,炒房好像是個必然,而稅負會是一個抑制市場、增加稅收的方法嗎?如果從結果論來看,倒也不全然如此。

同樣是依照土地生產力所課徵的持有稅,西周時代的持有稅因為是「看現況收稅」,因此民眾總會想方設法在繳稅期間把作物弄得半死不活,以規避稅負;可是到了明朝,由政府明訂各地塊的產值課稅,逃不了稅的狀況下,確實增加了稅收,但對抑制房市還是沒有太多效果,明朝甚至還創造了宋朝以後的房價高峰。

那麼,從交易稅著手呢?

就拿萬曆十一年的北京區內契稅為例,當時順天府尹建議房價在20兩以下就不用繳契稅,若超過20兩,就繳3%稅率的契稅,到了萬曆皇帝,他認為經濟成長,國民收入大好,買40兩以上才算富人,為了照顧廣大低收入民眾,就把40兩以上房子稅率調至1.5%,40兩以下不須繳稅,想不到自此之後,多數買家都採取分次過戶,將交易金額低於標準,朝廷就再也收不到稅了。

以古鑑今,「上有政策」自然會衍生「下有對策」,壓下房價漲勢,甚至進入下跌趨勢,多不是單一政策因素所造成,與其多頭時急就章緊打,空頭時期從房價、資金、所得和制度一併「調理體質」,該是件更要緊的事吧。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

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