本部落公告

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2007/11/05

掌握看屋各訣竅

找到房子之後,接下來就是「看屋」的問題了。基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者。
在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等,都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客庫的基本資料。若發現鋼筋裸露、水泥剝落、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕,懷疑可能是因地震後結構受損,或有海砂屋、輻射屋,甚至凶宅等疑慮時,更可以要求仲介公司提供詳實的屋況說明書,以保障自己的權益。
而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音原?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施?凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋、立足當地。畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事,一住可能就是數十年,絲毫馬虎不得。
如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟。將每個房子的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。

 


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2007/11/05

購屋看分明!「價格」≠ 「價值」!

文/「窩」雜誌編輯室 經歷過1995 年中共導彈試射危機、97 年與99 年的香港、澳門回歸,99 年的921 大地震,以及2003 年爆發的SARS 危機,以及每當選舉年度到來所引發的各種政經社會議題干擾,國內房地產市場在前些年裡,不論在推案與交易量體上,幾乎盪到了谷底,預估房市景氣「七年一循環」的說法遲遲未出現,各種國內外政經社會與危安公衛事件引致人心惶惶,氣氛越是低迷、買氣越是萎縮,一度讓人不知所措。

景氣復甦、買氣回籠

然而,近幾年來,國內各項重大交通與公共重建設如各地重劃區開發案、工商綜合區與科技園區開發案,以及高速鐵路、都會捷運、快速道路開發案,還有各項都市更新案的持續推動、陸續完工通車,也讓不動產業者漸漸恢復投資信心,紛紛在各項重大公共工程建設周邊覓地推案;加上自2000 年起,政府持續4波釋出低利率優惠房貸政策,2002 年起首次調降土地增值稅、2005 年土增稅永久減半政策拍板定案…等等,讓消費大眾信心逐漸恢復,買氣漸漸回籠。

而且,受到這些公共工程建設陸續完工啟用的鼓舞,不動產成交價格更是屢創新高,部分區域甚至持續看漲,國內房市景氣可說從2003 年起瞬間甦醒、景氣回復力道可說銳不可擋!報章雜誌上,大篇幅平面廣告周周強打、相關報導成篇累牘;電視、廣播廣告上,明星藝人們不斷介紹著各個發光發熱的建案;甚至連各種新聞談話性電視節目對房地產的議題關注度也是越來越高,地產達人、房市名嘴紛紛出籠,「專家」們分析角度推陳出新,有人大談利多、有人專門放空,甚至開始「提醒」消費大眾注意「房市泡沫化」的隱憂;而曾幾何時,國內房市景氣還一度低迷到無人聞問呢!

公共工程、房價推手

從「門可羅雀」到「門庭若市」,近10 年來,國內房地產市場經歷過相當激烈的震盪之後,漸趨穩定成長,且房市推案量體以及預售、成屋房價上揚的幅度、幾乎與區域內的公共工程建設進度形成正比。

而在整體市場表現上,例如在北台灣的北市內湖、南港、北縣板橋、新店等地;桃園中正藝文特區周邊、高鐵青埔站周邊,新竹竹科周邊、竹北六家高鐵站周邊;中部的台中市七期重劃區、中部科學園區周邊,台中縣高鐵烏日站周邊;嘉義故宮南院開發案周邊、高鐵站周邊,台南高鐵站周邊,5 期、虎尾寮與鄭子寮等三大重劃區,以及高雄市高雄農16 特區、25 期重劃區、美術館特區、高鐵左營站周邊、高雄捷運沿線各站區周邊…等等,都是全省近年房市推案量體最大、房價攀升幅度最高的區域。

而在另一方面,消費大眾經歷過房市的大起大落,對購屋理財的行為顯得更為謹慎,加上網路資訊的發達,各種不動產相關交易資訊、物件資料、建商背景、區域行情、法令法規、交易流程、稅務貸款…等等各種專業資訊與服務,都可以透過網際網路即時取得,一指搞定,消費者對資訊的主動需求、以及消費意識的抬頭,更直接間接地敦促了如建商、代銷、房仲、銀行…等等不動產相關業者,改善其產品與服務品質,使交易市場更趨健全、推案品質更趨完美,形成一個良性的循環。

社區環境、軟硬兼顧

在以往,大眾所熟知決定房價與地產增值潛力的三大條件,就是「LOCATION 、LOCATION 、LOCATION 」地段條件的優劣決定了地產的價格與增值潛力。而好地段的定義又無非與明星學區、公園綠地、市場商圈、交通便利等所謂的「生活機能」畫上等號,彷彿只要選了地段,消費者就算矇著眼睛瞎買瞎訂,都可以大發增值財富似的。

然而,隨著上述資訊發達與消費意識抬頭的影響,消費者對「購屋」的行為更趨理智,且除了注重地段與生活便利性之外,更注重起「建築規劃」、「建材等級」、「營建品質」、「空間設計」、「社區環境」、「公共設施」、「保全隱私」、「物業管理」等等屬於生活空間內各項軟硬體設施與服務的品質來。

購屋人除了看房子、選地段、比價錢、殺折扣之外,漸漸發現一個極其重要、卻又極其容易被忽略的部分,那就是房子的本身:包括室內空間配置、通風採光、動線規劃、安全逃生、保全管理;以及屋外的建材品質、施工品質、公設配置、管理服務…等等,才是買房子的時候最需要注重的部分!因為,不論地段條件、增值潛力如何如何地優越,一旦住進了品質不好的房子,若不是「屋漏偏逢連夜雨」----漏水、裂縫、壁癌、剝落不斷;就是「近鄰不如遠親」----社區休閒設備年久失修、庭院荒蕪、管線凌亂、垃圾處處、走廊梯間雜物亂堆、停車場陰暗恐怖…,每天生活在品質低劣、無人管理的建築物裡,過得彆彆扭扭、提心吊膽地,就算地段條件再好也讓人難以忍受!

建案品質、帶動房價

從成屋仲介交易市場上,業者們也漸漸發現了一些市場上的特殊現象:在同一個生活機能圈內,不論交通、商圈、學區、公園綠地…等條件大同小異,鄰近每幢社區大樓的成交房價與進駐狀況卻有天壤之別:甚至同一條街的對門建築,A建案是許多買客指定要選購的社區,成交房價屢創新高,卻偏偏無房可賣;B建案牆外掛了一堆待售看板、看板上的字跡經過多日風吹雨打已經斑剝不堪,房價一跌再跌,還是乏人問津…。

經過進一步的瞭解,才知道A建案除了是知名建商所投資興建之外,社區建材精緻、大廳氣派、管理良善、住戶進出動線流暢、車庫明亮整潔、庭院花木扶疏、梯間整齊無雜物、垃圾集中管理、室內隔間採光書是得宜…,更重要的是,住戶從預售交屋進駐之後,極力維護社區品質,且時常聯繫感情,大家相處融洽,沒有人捨得搬離此地,而房屋交易一如股市,有人賣屋才能有人承購,如今,社區無人遷出,既無空房可賣,社區品質又如此優越,當然成了購屋人眼中的「績優股」,房價始終能居高不墜了。

據此,反映出現今房市在「地段」之外的另一個課題,就是「社區品質」,好的社區品質,提供了住戶最舒適的生活保障,甚至遠勝過優越的地段環境;而且,內外兼美、品質優越、管理良善的建案與社區,凸顯了空間為人所服務的「價值」,住在這個優質社區裡,自己與家人的舒適、健康、自在、喜樂,是金錢也買不到的!購屋人寧可用更高的價格,來選購對家人或自己真正有「價值」的社區環境,也不會為了每坪可以殺個500 、1000 元房價的產品,犧牲自己長久居住的舒適度,這是現今房市在「地段」之外,所反映出來的另一個更重要的「購屋價值觀」。

另外,在雙卡風暴襲擊之下,銀行對無擔保式個人消費金融放款條件漸趨嚴格;相對地,對於像房屋貸款這種有產權擔保的放貸將更加重視。且根據實際案例指出,銀行的不動產鑑價人員會視不動產本身的屋況條件、社區環境等等、決定放款與否以及額度高低,因此,好的社區規劃所持續產生的「價值」,絕非銷售階段的「房價」所能決定的。

居室空間、生命所依

這樣的新購屋價值觀,正逐漸影響著台灣房市交易生態的轉型。一方面,消費者會透過口耳相傳、網際網路的力量,以及社區專屬網站的傳播,來推廣優質社區與建案,並且毫不留情地對規劃不佳的建案與社區提供批評與建議。

另一方面,為了吸引消費者的青睞,也為了創造利潤的現實考量,推案業者會更注重建案規劃前的各項考量:例如當地的人口結構、就業市場、家庭需求、居家習性、氣候環境;在規劃時充分考量消費者實際生活需要,如空間格局、通風採光、中庭設計、入口門面、車場車道、管線佈局、建材配備…等等,並且更嚴格地要求施工品質與售後服務,務使每一件個案都是在萬中選一的地段上、推出萬中選一的優質住宅精品。

此外,透過專家學者們公允、客觀、專業的評選標準,給予建案相對的榮耀與獎項,也是消費大眾選購優質住家社區相當重要的參考標準。

近代西方建築大師柯比意(Le Corbuiser )曾說:「建築是人類生活之容器」。在中國,西晉時代,「竹林七賢」之一的劉伶,「把天地作為房子,把屋子作為衣褲」的行徑,雖稱荒誕,卻也點出了居室空間與「使用者」之間毫無距離的緊密關係。在生活日用商品中,精緻的紡織品,不論做為衣物或是寢具,強調的是其柔軟舒適的
質感,可以直接接觸最不設防、最敏感的肌膚;同樣的,好的建築規劃與居室空間,是個人乃至家庭每天長久使用、緊密接觸的所在,若有任何瑕疵,輕則造成個人不便,重則影響房價、貸款額度,甚至家庭的困擾…等等,其中輕重,不言可喻,購屋人當審慎思索。
 


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2007/11/05

誰用得到「一生一屋」優惠方案?


誰用得到「一生一屋」優惠方案?
行政院院會剛剛通過「土地增值稅自用住宅用地優惠稅率改革方案」,由「一生一次」放寬為「一生一屋」。只要符合出售土地不超過都市土地四十五坪,或非都市土地一百零五坪,以及持有設籍期間六年以上、出售前五年沒有營業使用或出租等條件者,即使一直換屋,仍可以適用自用住宅用地優惠稅率課徵10%土地增值稅,不受「一生一次」的限制,據估計中產階級68.45%都可享用到「一生一屋」的優惠方案,而預估在放寬後政府因此所減少的稅收,約在六十億元至八十億元左右,但將可活絡房屋交易市場。

賣掉都會區精華地段房子
對於這項政策上的優惠,東森房屋企劃處經理陳偉文表示,最適用且最能佔到便宜的換屋者,就是賣掉都會區精華地段房子,換到房價較低廉的都會周邊或外圍縣市,舉例來說,某甲在8年前在信義區購買了一戶預售住家,20坪電梯大樓每坪單價40萬,總價800萬,2年後交屋,且花了100萬的裝潢費,總成本900萬。

經過設籍居住且沒有租賃行為自用6年後,現在市價值一坪65萬,售出房價1300萬,前後賺了400萬。某甲售屋所得依公告地價扣稅,以信義區8年來公告現值不斷調漲的狀況下,雖然土增稅已於2005年後永久減半,某甲可能還是要擔負40%的土增稅稅金。不過,土增稅扣稅基準是「土地」,大樓建築土地持分較小,可能不會扣除太高的稅金;然而,某甲一旦適用新法令,土增稅減徵到10%,能省下的稅金有4倍之多,不無小補。

省下稅金並賺到房價之後,某甲要在哪裡換屋才是傷腦筋的事。陳偉文表示,以鄰近信義區的地段來說,文山、內湖都還是不錯的選擇,問題是這兩地房價也是逐年標高。文山區有信義隧道的便利與山水學府之勝,是不錯的住家環境,但大坪數新成屋以每坪35萬計算,30坪也要1050萬,以3成自備款計算,某甲首上剩餘的現金300~400萬剛好可以買一戶30坪住家,扣掉公設剩個22~3坪,與原來的住家大不到哪去,也很傷腦筋。

一樣的預算,若某甲會開車,往桃園南崁一帶找房子,平均20萬/坪的價格,1000萬總價可以買到50坪精品豪宅,扣除公設還有將近40坪,還比較划算點。從信義計畫區搬到南崁,雖然生活習慣、學區環境、與環境機能等等大不相同,不過,如果能重新適應,還是相當划算的。

 


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2007/11/05

到底房屋出售好還是出租好呢?

到底房屋出售好還是出租好呢?這恐怕是許多售屋人心裡常常存有的疑問!其實,對於現在持有一棟以上房地產的屋主,最近幾年恐怕是最難熬的,因為房價長期處於低檔盤旋,為避免現在售屋需賤價虧損賣出,不少人乾脆將多餘的房屋出租來收取租金報酬,同時也順便用來折抵房貸支出,況且目前一般銀行的定存利率僅在1.5~2%左右的低利率,因此以住宅出租平均4%左右租金報酬率,似乎也顯得不差,又可一舉數得,於是將房屋出租成為許多屋主避開受到房價跌落價差的避風港。

  不過要提醒您,在計算房屋租金收益時,也不要忘記即使是房屋出租,也需負擔相關的出租成本,例如稅負(地價稅、房屋稅、租金收入需繳交租賃所得稅)、貸款利息支出、出租管理費用、房屋折舊修繕費用以及資金運用的機會成本等,都應該列入出租房屋的成本中,由此再來衡量房屋的租金報酬率,就會發現將房屋出租恐怕不見得是最佳的資產管理方式。屋主應該衡量個人財務狀況與房屋的投資價值,比較出售和出租何者較為划算。
 


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2007/11/05

賣屋管道有哪些

您想要賣房子時,你會透過什麼樣的方式呢?通常會考慮的方法不外是自售、透過親友介紹、以及委託仲介公司,其實不論那種方式,都各有其優缺點,消費者最好還是先衡量自己條件,再決定用那一種方式來賣房子。 因為房屋交易的金額頗大,而且交易過程極為繁複、冗長、其中牽涉到的房地產專業知識又頗為艱澀;如果您有充裕的時間,對房地產交易又有經驗,您不必透過仲介服務便可以輕鬆成交,還可以節省一筆仲介費用;但若是一般消費者,則非常容易在交易過程中產生糾紛, 其實您是忙碌的上班族,對房屋交易又不盡熟悉,以金錢換取房屋仲介專業的服務,應該是聰明的選擇喔!

  目前房屋交易市場中,消費者可以利用的售屋管道有很多。如果透過仲介公司售屋,那麼從房屋估價、委託簽約到代償貸款交屋,你都可以輕鬆應對,只要你支付些許的服務費用,就可以獲得最專業、有效率的服務;至於透過親友或自己利用時間來銷售房屋,因為銷售管道受限、銷售期間容易拉長、交易流程高風險等的潛在不利因素外,對於透過親友成交後的介紹費,也是一筆必要的支出,想要自行銷售的消費者不可不慎。

 


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2007/11/05

賣房子所需具備的文件

在賣房子的過程中,在各個階段都需要證件辦理手續,如果能事前知道,早些準備,就可以事半功倍,節省許多時間。

一、簽約時賣方須備證件
土地、建物權狀正本
印章
身份證
簽收簽約款

二、用印時賣方須備證件
印鑑章
印鑑證明2份(6個月內)
戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
近期房屋、地價稅單正本

三、完稅時賣方須備證件
印鑑章
繳納增值稅(現金1日內,支票3日內)

四、簽收完稅款 看土地、建物謄本要注意的事項
土地、建物謄本
<建物標示簿>可看出以下資訊:
● 計算房屋屋齡:即現在日期減去建築完成日期。
● 計算房屋面積:即主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積三項面積總和。
● 從主要用途檢查建物是否為住宅用途或是工業廠房?以免誤買工業住宅。

<土地、建物所有權利簿>可看出以下資訊:
● 可查閱該不動產是否有查封或其他限制登記。
● 可查閱土地、建物所有權人。

<土地、建物他項權利簿>可看出以下資訊:
● 如有抵押權設定,則宜向銀行或債權人查詢借款額度及遲延利息等實際須償還總額。一般來說,若註有抵押設定,須於契約簽定時,尾款加上賣方增值稅的全額應大於賣方的抵押設定款,較能保障權利。
● 需注意所有權人是否即是賣方?土地、建物所有權人是否為同一人?
● 土地權狀、建物權狀座落的基地的地段、地號是否一致?
● 所出售的房屋是否與建物權狀的門牌相同?
● 非透過仲介、建商,交屋前該注意那些細節?
1、 稅費的分算:有關房屋稅、地價稅、管理費、水電、瓦斯等費用,以交屋日為分算點,雙方分算找補結清。
2、 屋況的點收:交屋前應親赴現場查勘,以確認交屋屋況是否有重大改變,是否有未發現之屋況瑕疵,或前屋主是否已騰空。
3、 文件的交付:屋款給付同時,代書應交付的文件如買賣移轉契約書、權狀、契稅單之正本文件,增值稅單影本等。
4、 產權最新狀況:應請代書調閱最近的謄本,以確認實際的產權狀況,是否相符。
● 買賣房屋過程中,賣方須負擔的稅費有哪些?
1.交屋前之地價稅、房屋稅、工程受益費及重劃工程費。
2.原抵押權登記辦理塗銷登記所需之代辦費用。
3.土地增值稅。
4財產交易所得稅。
5.交屋日當天,房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯、管理費分算以「交屋日」分算,若借屋裝修則以「借屋日」。
 


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2007/11/05

賣房子有那些風險?又該如何避免?

1. 遇到假買方→ 賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到仲介掮客刻意打壓價錢賺取差價。
 【避免方法】謹慎判斷客戶,確認買方。
 
 2. 證件被盜用→賣方把身份證、權狀的證明文件交給買方辦過戶時,可能拿去抵押、借錢等其他用途。
 【避免方法】找立場中立的代書,交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。
 
 3. 一屋二賣→委託仲介公司賣房子,可能會發生與仲介公司都找到買主、都收了訂金,而發生賣方違約一屋二賣的情形。
 【避免方法】若委託仲介公司賣房子,自己就不要賣,且只委託一家仲介公司
 
 4. 收不到尾款→房子過戶為買方名下後,買方可能將銀行貸款領走而讓屋主收不到尾款。
 【避免方法】請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶
 5. 買賣無效→若是賣方本身沒有售屋的資格,或是承買人的資格不符都會造成買賣無效。
 【避免方法】確定自己和承買人的身份資格。
 
 6. 交屋糾紛→交屋後買方對屋況、使用權有爭議,要求賠償。
 【避免方法】交易前將屋況誠實告知,並將一切權利細節詳細註明在契約中。
 
 賣房子有資格限制嗎?
 【所有權人】
 1.必須是房屋所有權人
 2.如果不是房屋所有權人,必須取得所有權人的出售授權書
 
 【法定成年人】
 須年滿20歲,有行為能力,若所有權人未滿法定年齡或無行為能力,須有監護人或法定代理人的同意。
 
 【出售國宅】
 必須住滿2年且需向國宅處申請轉售同意才能出售
 
 

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2007/11/05

賣屋必讀:自售5大陷阱!

過戶詐騙損失大,專家賣屋最保險

自售雖能省仲介費,但卻須承擔更嚴重的交易風險,購屋專家提醒,自售存在多項陷阱,透過專業房仲公司協助把關,才能安心順利完成售屋。

《不動產經紀業管理條例》實施後,房屋買賣已走向「仲介化」,目前北中南三大都會區,透過仲介買賣房子的比率平均逾7成,大台北地區更高達近85%。購屋專家說,自售雖能省下仲介費,但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失,自售未必比委託仲介售屋有利。例如,不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等,結果仍常是賣不出去,或甚而發生被詐騙,得不償失。

東森房屋提醒準備售屋的屋主們,若要選擇自售,很可能會發生下列狀況,須特別留意:

第一,遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法:協助事先過濾客源,謹慎判斷客戶,確認買方背景,避免風險發生。

第二,證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件,交給買方辦理過戶時,結果被拿去做抵押、借錢等用途,讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法:建議屋主不要太早將產權資料外流,或是只提供委售資料影本,並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣,避免資料被盜用。

第三,收不到尾款
房子過戶後,惡意的買方將銀行貸款領走,讓屋主收不到尾款。房仲公司建議,這時賣方可請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法:大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務,不會讓賣方拿不到尾款,可避免上述問題。

第四,買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格,或是承買人資格不符,都會造成買賣無效。
專業房仲的作法:仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時,會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人;對於要約購屋的買方,也會確認必須符合法定資格,年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等,都會審核清楚,讓售屋人放心。

第五,交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議,常會發生要求賠償的情形,引起糾紛。
專業房仲的作法:建議售屋人誠實告知屋況,並協助建立「屋況說明書」,將一切權利細節詳細註明契約中,以保雙方權益。

此外,專業房仲會建議屋主甚或協助屋主,事先將屋況打掃整齊,以提升賣相;詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊,提供準買方更充裕的購屋資訊;利用媒體、廣告、網際網路,廣泛宣傳物件訊息。東森房屋提醒消費者,透過房仲公司協助專業把關,賣房子的消費者才能安心售屋。





 


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2007/11/05

賣屋稅費須知

財產交易所得稅:
 繳稅時機:財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,且無論您賣屋是賺錢或賠錢,依照規定必須要申報財產交易所得。
 
 稅額:
 核定契價×10%~25%(稅率於每年綜合所得稅申報前公佈)
 
 土地增值稅:
 繳稅時機:當所有權人出售土地或房屋時,皆須繳交土地增值稅,土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種;立法院已於94年1月21日通過土增稅永久調降,因此,自94年2月1日起,房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵,自用住宅稅率則不再優惠。
 
 94/02/01起土地增值稅:
 
 1.一般土地:
 ◆持有土地年限20年以下者(不含20年):按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
 ◆持有土地年限20年以上者(不含30年):就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%
 ◆超過30年以上(不含40年)減徵30%
 ◆超過40年以上減徵40%
 2.自用住宅:按土地漲價總數額×10%
 
 房屋稅:
 繳稅時機:只要持有附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物,且已達房屋稅起徵者,都需要繳交房屋稅,房屋稅採會計年制徵收,每年徵收一次,開徵日期為每年5月1日開徵至當年5月31日止。
 稅額:
 1.住家:房屋現值×1.2%
 

 
 
 
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2007/11/05

如何選擇房屋仲介?

東森房屋全省加盟店已經是符合政府相關法令規定之合法經紀業,所以您可於各加盟店內明顯處看到下列文件:
 
 1.縣市政府頒發之許可文件。
 
 2.公司登記證明或營利事業登記證。
 
 3.東森房屋總部頒發予加盟店之「加盟證書」(各加盟店均為獨立所有及經營)。
 
 4.各縣市同業公會頒發之會員證書。
 
 5.不動產經紀人證書。
 
 6.報酬標準及收取方式。
 提醒您確認齊備有上述6種文件才是合法經營之房屋仲介業,以保障您售屋之權利。
 
 
 
 

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2007/11/05

選購新成屋的小訣竅

撰文者/ 東森房屋 陳偉文
 
 房子內外的狀況
 在準備好資金、決定了選購區位之後,如果你要買的是新成屋,有機會可以先看看房子內外的狀況再做決定。
 基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高…等等,都是該仔細觀察的地方。若發現鋼筋裸露、水泥剝損,或有海砂屋、輻射屋等疑慮時,更可以自行或要求屋主提出無海砂輻射的檢測證明,以保障自己的權益。
 
 環境方面該注意的事項
 而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施…等等?
 凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋立足當地,畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事、一住就可能是海枯石爛、天荒地老,絲毫馬虎不得的。
 如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟,將各物件間的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。
 
 
 
 
 
 

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2007/11/05

契約成立‧若買方反悔不買時

 契約成立後,買方反悔不買或不履行簽約時,即屬違約,您可依照約定沒收買方原繳交已轉為定金之要約金,並支付二分之一沒收款給加盟店以補償其支出費用。此時,您需開立全額定金發票或收據給買方,加盟店亦將交予定金一半金額發票給您收執。
 
 
 

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2007/11/05

買新成屋好?還是法拍屋?

撰文者/ 東森房屋 林庭箴
 
 法拍屋一拍的定價
如果有購屋的打算,根據一項不正式的調查,同一地段,法拍屋一拍的定價跟新成屋大概相差約15%,但法拍屋(五年內完工的新屋)一拍到特拍成交。
 
 法拍的最大缺點
最多可能差了50%,也就是說新成屋跟法拍屋差價有可能差到很高,當然也必須考量許多其他因素,影響到價格。但法拍的最大缺點是不能看屋,得標後七天內需繳清,所以在購買法拍屋時須審慎評估,貪圖法拍屋的價格便宜就須承擔有可能的風險,而新成屋的好處是可以選購但價格則較高,當然也要看自己殺價的功力夠不夠,法拍屋不能看屋是最重要的缺點,因此多半買賣要有相當的經驗,得標後七日內要繳清尾款,不過目前很多銀行都有在承做法拍屋代墊尾款,只要是點交的房子法院定會點交,點交的時間則約三到六個月不等。
 
 
 

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2007/11/05

仲介AGENT

仲介AGENT 不動產交易涉及的專業知識廣泛,一般人很難面面俱到。學會依靠有規模的房屋仲介公司,透過其專業及經驗,高深專門的不動產法律、地政稅令、建築法規等,自然有人操心代勞!
看懂「委託銷售契約」
賣方(與房屋所有權人需為同一人)與仲介業者簽訂「不動產委託銷售契約書」後,就開始了委託仲介賣屋的作業!
1. 契約審閱權
可要求簽約三天前攜回審閱,是消保法給消費者的保障。
2. 不動產標示
◎ 不動產位置與權利範圍標明愈清楚,愈能減少日後糾紛,同一筆土地上有兩棟以上建物的屋主,建物門牌更要正確列明。
◎ 車位標示
若要出售車位,應將車位的產權及使用狀態明確標示清楚,若停車位有編號,最好一併填寫。三種停車位核准建築執照的設計圖上都有明確標示平面式、機械式(車位型式)坡道式、升降式(進入停車場方式)。
◎ 附隨買賣設備
置於屋內的傢俱設備,要逐項列明是否附隨,否則會造成交屋時認定不歧的糾紛。
3. 委託銷售價格
即賣方願意出售的價格,多內含需給付給仲介公司的服務費及需繳納的土地增值稅,若另有車位,要內含於總價或另計要列明。可向經紀人員查詢附近區段行情,或已成交物件的行情資料為參考,也可將售屋時相關費用支出列入考量,訂出較合理的價格。
4. 委託銷售期間
多久無一定限制,通常多以三個月為期,到期自動解約。
5. 付款方式及應備文件
一般多約定為總價款10%、10%、10%、70%。
6. 服務報酬
目前仲介業者多向賣方收取成交價額的4%為服務費。
7. 授權代理與定金效力
是否同意授權仲介公司代為收受買方定金。
8. 特別約定事項
若有條款外的特別約定,需經賣方簽章並蓋上仲介公司店章才生效。
9. 立契約書人
注意蓋有仲介公司的大小章、經紀人簽署及經紀人證照字號,如果缺公司大小章,委託關係僅止於經紀人,而非與仲介公司的委任關係,將較無法確保服務品質。
10. 房屋仲介公司是受買賣雙方委託為居間斡旋的地位,在不動產買賣契約簽訂後,仲介義務就算告一段落。所以,一般交屋後,買方發現房屋有任何瑕疵,都會要求前任屋主出面解決。在填寫不動產標的現況說明書時,有關委託不動產之重要事項(如規約、依慣例使用之現況等)及一切足以影響買方意願之情形(如房屋有類似像結構安全、滲漏水、海砂屋、輻射屋或公共設施用地等瑕疵,另外如管理費、車位狀態、是否有佔用鄰地、界址糾紛等),都要主動告知仲介公司並書面明確記載,若故意不告知或因過失而漏未告知,都可能造成日後買賣契約無效或被撤銷,反而得不償失。


 


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2007/11/05

新房屋是要買家具好呢?還是裝潢木工,或者購買系統家具呢?

撰文者/ 東森房屋 林庭箴

現成傢俱價格便宜,木作裝潢可塑性大
其實許多剛買房子的消費者在考量經濟的裝潢時,最常遇到的問題之一就是考慮買家具好呢?還是找裝潢木工,或者購買便宜施工的系統家具呢?
其實我們考量一下,現成傢俱價格便宜,可以看到材質樣式,但偶有不能符合現場尺寸狀況發生,木作裝潢可塑性大,但是卻是施工費用較高昂的裝潢方式,如果找到不好的師傅,除了要全天候監工,更有可能受了一身氣,還有以上兩者因使用過量甲醛,現場完工後可能會有刺鼻的味道,會有一段時間家裡都有這種不舒服的味道。

系統櫥櫃
至於系統櫥櫃,價位應介於上述二者之間,但是,風格與樣式也較有限,不過最近因系統櫥櫃非常流行,各家廠商都加緊研發各式各樣的產品,除了色系材質有較多選擇性以外,五金部份的研發也讓它可以結合鋁框、玻璃等材質,造型也更多現代感,當然價格也是會貴許多,不過會比找木作師傅做鋁框,夾玻璃,那價位又省了許多。
當然如果預算充裕,而且對美感沒什麼基礎,建議您找個設計師來幫忙設計規劃會比較好,千萬別為了省小錢,而犧牲了居住二三十年的生活品質。


 


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2007/11/05

多頭?空頭?整理?統統是機會!換腦袋 決勝房市

文/李建興、陳翊中、邱太火宣

台灣房市三年間飆漲近五成,○七年適逢新成屋交屋潮,加上推案量暴增,不少人退至邊線觀望。然而,海外資金仍不斷流入、民間游資無處可去,以及低利率創造的套利空間,又讓人躍躍欲試。值此多空交戰之際,房市會怎麼走?又該如何介入?換個腦袋,專家點名四大機會及四大策略,帶您找到二○○七年的房市藍海!

今年農曆春節,長長的九天假期,整個台灣,除了各大景點和高速公路充斥著擠爆的人潮外,各大建案的接待中心,竟是另一個滿是人潮的焦點。

儘管連日陰雨籠罩北台灣,將大批的遊客趕往陽光普照的中南部,但位於板橋新板特區上,負責代銷厚生橡膠建案「橋峰」的新聯陽工作人員,卻打從假期第一天一早,就有近十人在案場待命,等著新春上門的顧客,尤其是趁著長假返鄉的大陸台商及「海歸派」客人。

春節假期南北湧現看屋潮

新聯陽的如意算盤果然沒有白打,只見偌大的接待中心,座無虛席,工作人員來回穿梭、聲嘶力竭,九天來,交易總額竟突破三億元大關,最高樓層還一舉衝上每坪近五十萬元,創下北縣新天價。

而這並不是特例,向來被認為市況清淡的高雄,今年也有了變化。緊鄰高雄市文化中心的「文化高峰會」,代銷的聯上實業,原本要依慣例休春節假期,孰料,年前即有十數組客戶預約過年期間看屋,使得聯上不得不協調銷售人員分批放假,只是沒想到,實際來客數竟來了上百組,遠遠超乎預期,逼得其他員工只好銷假接客。

一位陳姓導遊說,今年過年,接待一組旅行團,二十四位團員中,四位台商、二十位大陸人。起初,這看似平凡的組合一如其他參訪團進行著表訂的行程,孰料最後一天,團員卻忽然要遊覽車開往銀行,眼見四位台商領出滿滿四布袋的新台幣,讓小陳看傻了眼。

這群人後來再轉往台北市某個預售案,一行二十四人竟浩浩蕩蕩逛起「案場」來,案場經理也立刻封場接待豪客。令人咋舌的是,這些大陸人士居然人人用現金各買一套總價四千萬元的豪宅,分別登記在四位台商名下,兩小時的光景,足足共「瞎拼」了八億元。

推案量倍增 三二九檔期升溫

由於買家的豪情演出,讓建商鬥志高昂。新光金控董事長吳東進有鑑於一月才進場的「瑞安傑士堡」,一個月內狂銷八成,簡直笑得合不攏嘴,決定打鐵趁熱,要在去年標下的信義聯勤土地上,推出每坪叫價百萬元以上的豪宅「大安傑士堡」。像這樣的每坪百萬元的豪宅,今年比比皆是,如「勤美璞真」上看一百三十萬元,「元大一品苑」、「1邸」、「昇陽敦凰」都相繼擠進百萬元俱樂部。

不只建案推得「貴」,也推得「大」。依證交所公告,去年光上市櫃建商就共取得四百四十億元的土地,是○五年的二.七五倍,其中去年的推案天王興富發建設,更一舉購下七十六億元的土地,好為今年的三百多億元推案,備妥存糧。

總計,今年光三二九檔期,全台推案量即高達二千五百億元,是去年二倍多,其中大台北地區八百三十八億元,比去年同期多出三成,顯見建商對於今年的房市樂觀至極。○六年代銷金額高達五百六十億元、榮登代銷界新天王的海悅廣告副總經理曾俊盛篤定地說:「○七年的房地產沒有看壞的理由!」

然而相對於年後的一片樂觀,其實在過年之前,市場上還一度出現對○七年房市看法偏淡的氛圍。去年第四季(原為傳統旺季)全台成交量忽然較上季萎縮三成,讓不少專家研判,國內房市在連漲三年後,出現「降溫回檔」的前兆。於是不少學者還提出警訊,認為房價飆漲、挾帶龐大的新成屋交屋量,有供過於求之虞,將一如股市大漲後,籌碼凌亂,恐怕得回檔修正。

多空各自表述 今年機會仍大

但農曆年九天長假期間,市場交投熱絡的景象,又讓許多人丈二金剛,摸不著頭緒。在多空各自表述之際,曾俊盛反駁空頭論述。

他認為,雖然房價大漲,但相對於世界各國甚至大陸,漲幅有限,連行情最好的台北市,辦公室租金行情皆遠遠落後香港、新加坡甚至上海。再比上波一九八七、八九年間的房市大多頭,全台房價大漲二.九倍,然而這波○三年由谷底翻揚的北市,平均房價才從二十三.四萬元漲至三十五.五萬元,漲幅不過五成,而高雄甚至不動如山,何來超漲之說?

「拿這次的投資客來說,財務體質也較上一波健康!」興富發董事長鄭欽天呼應曾俊盛的說法。他表示,此次的資金來源,多半因為股市、定存利率表現不佳,民間游資無處可去,才投入低利、低房價、低稅負的房地產市場。尤其今年,包括台積電現金股息發放總額達七百七十四億元,聯電減資則發了五百七十四億元,台塑四寶則有一千三百多億元的現金股息,屆時市場資金將更為充裕,因此保值性強的房地產,預料將吸納更多的買氣。另外,去年大陸台商等海歸派,匯回的資金達一百三十億美元,也將成為推升房價的動能。

機會一:精華區段奇貨可居
策略一:標的,面不如點;建案,濫不如精

至於眾所疑慮的餘屋問題,永慶房仲集團總經理廖本勝更澄清,全台住宅餘絀數(編按:即住宅存量減掉家庭戶數,可反映全台住宅供需缺口,數字愈大,則表示供過於求情況愈嚴重),已由○一年二十四萬多戶,降至○六年的近四萬戶,更何況○三年至○六年間,全台家庭戶數增加了三十九萬戶,在餘屋減少、家庭戶數增加的有利條件下,台灣房市更趨健康。「目前房市彷彿股市在高檔震盪盤堅,即使進行整理,籌碼洗淨後,只要策略得當,○七年反而是逢機介入的好時機。」值此多空分歧之際,廖本勝審慎樂觀。

因此,如何趁房價高檔震盪之際,找出房地產的藍海策略,等待下一波攻勢,是今年在房市致勝關鍵。

淡江大學產經系副教授莊孟翰就明確呼籲,○七年房地產不再是全面皆贏的格局,惟有地段佳、建案品質以及市場籌碼乾淨的才是下一波持續攻堅的主力。廖本勝以台北市為例指出,當地住宅餘絀數為負八萬九千多戶,顯見房屋根本供不應求,而在土地資源有限下,不但建商一地難求(繼新光以每坪二七四萬元拿下信義聯勤土地後,宏泰和亞昕建設也再以四一○萬元的天價拿下六福皇宮對面的土地),連外資也前來搶地。根據國際物業公司估計,目前包括美林證券、AIG、摩根史丹利等十餘家外資,各握著千億元資金來台尋找投資標的。

「北市精華地段房價恐怕看回不回!」廖本勝以往例為證,八九年當房市開始下探,他負責銷售在安和路上的「敦南凱旋門」,從一坪四十五萬元,隔年跌至三十二萬元,但九二年就回漲至四十三萬元,現在更飆破六十萬元。

因此莊孟翰認為,今年購屋,得看點不看面,比質不比價,也就是說,即使同一都市,也不能亂點鴛鴦譜,寧可選擇精華地段,物件也要挑口碑好、具特色的,而戴德梁行總經理顏炳立更以買房八字箴言提醒消費者,「地段、環境、收益、價格」,也就是得符合地段好、環境佳、易出租、價合理,即可立於不敗之地。

機會二:落後潛力行情補漲
策略二:產品,新不如舊;地區,北不如南

因此,倘若手上資金充裕,即使選在創天價的精華地段,後勢仍有可為;但假使資金有限,也有對應之道。信義房屋不動產企研室主任張欣民則認為,價位偏低的優質潛力區,今年也可望啟動補漲行情,成為另一個標的。其中包括與北部價格悖離甚遠的高雄市場,以及和預售屋差距拉大的優質中古屋。

針對高雄房市,高雄建築開發公會理事長郭敏能還作了以下妙喻:「高雄這檔雞蛋水餃股,體質健全,只是乏人問津,這回在公司派(指政府)強力作多下,將展現強勁的補漲行情!」郭敏能認為,高雄近年在高鐵、高捷以及水岸景觀等重大建設加持下,其實早已潛力無窮,加上政府有意作多,如鐵路地下化、輕軌捷運、世貿展覽館、流行音樂中心等將再挹注數千億元資金進行基礎建設,就連總統也南下買房,整個市場蓄勢待發,以信義房屋公布的房價指數,去年第四季,高雄就比上季大漲一.九%,漲幅遠遠領先台北市的○.三九%。

至於中古屋市場,住商不動產總經理林倩則信心滿滿地說,「今年將是中古屋的天下!」她認為,景氣開端時,由預售屋領軍,到了景氣中後段,則回到中古屋補漲,以北市市中心為例,預售屋動輒四十萬元起跳,但精華地段中古屋卻仍只有二、三十萬元,將吸引負擔不起高房價卻偏好精華區的薪水族。事實上,國內八大房仲業者去年合計已展店兩成,頗有作好備戰狀態,大搶中古屋商機之姿。

機會三:利率不漲房市不死
策略三:手法,租不如買;時機,動不如靜

然而,支撐今年房市的還有「利率」。「利率不漲、房市不死!」中信銀潛力客戶處副處長陳朝林,一語道出目前房市仍處於安全位置。他認為,雖然近來央行幾次微幅升息,但未來幾年內,房貸利率應不會大幅升息,而低利率不但使薪水族能輕鬆買房,更讓投資族產生套利空間。因此大體上,○七年房市操盤策略仍是「租不如買」。

台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭則說,消費者只要了解貸款成數、寬限期,而且有足夠的頭期款,再試算自己月租金與房貸月付金,一旦房貸並未大幅超出甚至低於租金,那麼即可大膽買進。

值得注意的是,除了利率,由於今年大批新建案交屋,加上上半年推案爆大量,選擇標的變多,因此政大地政系教授張金鶚以「動不如靜」策略建議消費者「要積極不要著急」。他認為,有意購屋者,可趁上半年標的大增時精挑細選,而下半年再來比價,大撿便宜。他提醒買主,今年可「大膽議價」,其中北市議價空間約為五%至六%,北縣則可達七%到一○%。

至於最令人憂心的政治局勢,許多人擔心今年將進入總統大選政治紛擾期,但曾俊盛的看法卻相對樂觀,他認為,○八年的政治利多和利空先前早已反應過,近來隨著開放陸客觀光,加上以往選前政策利多滿天飛的慣例,反而今年可預見更多政策行情。

機會四:重大政策陸續成形
策略四:距離,遠不如近;時程,短不如長

另外,國內許多重大建設,北捷、高捷和高鐵陸續啟動,實質利多將正式反映至民生,因此,「公共政策」可望為房市的另一股支撐力量。

對此,林倩則提出「逐重大建設而居,遠不如近;依重大建設而投資,短不如長」的建議,意即格局要放長,才能釣到大魚,可評估購買兩年內重大建設成形的房子,且越近越好,而三到五年將成形的建設,則可鄰近買土地,待價而沽。

警訊:新成屋出籠 市場恐降溫

不過,今年也確實浮現些許警訊。首先,去年內政部發放的使用執照達一萬二千多張,高於建照的一萬一千張。

莊孟翰表示,通常使照發放多於建照,顯示大批新成屋出籠,並且市場熱度開始降溫,依歷史經驗,是景氣反轉的前兆,特別是前兩年推案爆量的三峽、林口、淡水和桃園地區,更已被銀行視為警示區,值得觀察。

其次,繼卡奴後,銀行也開始注意房奴的問題,台北富邦銀行個人金融部資深經理高永和就指出,今年進行房貸放款時,除了看擔保品之外,還會檢視客戶償債、還款能力,已漸趨嚴格,未來更不排除緊縮貸款成數。

總之,不論今年房市將持續盤堅或震盪盤整,仍應謹守操作得當、居高宜慎的心法,相信你將仍是市場的贏家。(本文選錄自《今周刊》533期)
 


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2007/11/05

捷運站周邊最高可貸8成5,女性購屋族蔚為主流!

撰文者/ 東森房屋 陳偉文
 
 套房真的是票房毒藥嗎?
 從近期各大媒體爭相報導的訊息中可以發現,套房型產品在銀根緊縮、利率調升、放款成數銳減之下,幾乎就像過街老鼠一樣、人人喊打、人人放空,幾乎是全面看淡套房市場。然而,根據房仲業者進行地毯式調查發現,套房產品雖然在買氣、貸款成數等各方面略有下挫,但捷運站周邊的套房型產品卻受挫不深、買氣持平,甚至還蠻受到首購族的青睞。
 
 房貸普遍放款成數約在6成以上,最高可貸8成5
 東森房屋日前針對大台北地區已通車及未通車的捷運站周邊套房市場進行各區加盟店地毯式調查結果發現,除了板南線北市區段在委託銷售量有銳減6成之外,其餘區段不論以通車或未通車,套房委售量大多持平,只是買方洽詢度較為減少。整體議價空間大約維持在1成上下,貸款成數視各地金融機構放款標準及產品地段、購屋人信用狀況等條件而定,普遍放款成數在6成以上,甚至可承做到最高8成5以上;另外,北市區段金融機構大多不承做8坪以下套房貸款、北縣部分區段則不承做15坪以下貸款。市場買氣與去年相較,兩成持平、三成下滑了10%,其餘區段則下滑了20~50%不等。
 
 捷運站周邊、捷運共構型,皆吸引首購族青睞
 東森房屋企劃處經理陳偉文分析指出,捷運站周邊、甚至是捷運共構型套房產品,在交通與生活機能便利性的支撐,以及低總價的誘因下,還是吸引了相當多首購族的青睞,且有意願購屋的客源以女性客源居多,部分區段如新店線的新店各站區共構案、以及捷運站周邊500公尺範圍內,甚至有銀行願意承做高達成8.5%以上的貸款給10坪以下套房產品的,整體市場並沒有預期中的一蹶不振。
 
 陳偉文表示,從下列調查數據中還可以發現,部分區段的女性套房購屋族群幾乎成為市場主流,例如中和線沿線的中和、永和地區,新店線沿線的七張、大坪林、新店市公所、總站各站的共構案與周邊,以及淡水線北市區段的中山、雙連等站區周邊,還有板南線北市段的忠孝新生、忠孝復興、忠孝敦化所在的北市東區套房市場,幾乎清一色以女性購屋人為主,顯見現代女性對自主獨立生活的需求與日遽增。
 
 

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2007/11/05

台北縣市豪宅行情持續飆高、熱力不減

文/住展雜誌、惟馨周報 台北縣市豪宅自2005 年開始進入復甦期,兩年來隨著土地價格的飆漲,預售行情一案高過一案,兩年期間,大安區平均開價從52 萬/坪狂飆至85 萬/坪,漲幅約64 %;內湖區也從24 萬/坪上漲到近39 萬/坪,漲幅亦達六成。

承襲市區高價豪宅銷售成功的軌跡,市郊高價豪宅將陸續在第二季隆重豋場,包括中山區、士林區、內湖區、文山區及北縣新店市,都將再推出區域新高價的豪宅案,繼續挑戰市郊豪宅的市場胃納。

住展雜誌表示,從推案單價來看,近十年來台北縣市的豪宅單價逐步攀高。自2006 年起,豪宅市場開始明顯復甦,平均預售單價突破70 萬/坪。今年單價更是續攀高峰,第一季開價已經接近77 萬/坪。

市區豪宅主要集中在信義區及大安區,信義計畫區的建地幾乎都已開發殆盡,而尚有建地發揮的大安區,自然就成為這一波豪宅的主角,在大安區的帶動之下,中山區、士林區、內湖區及文山區,在今年第二季及第三季,都分別還有創新高的新案將陸續釋出。

其中,中山區力麒建設位在美麗華對面的套房案,將開價75 萬/坪;士林區富邦建設在中山北路七段的新案,據了解,單價將是在90 萬/坪之譜;內湖區金湖路文心建設在A.I.T 旁,據聞將推出80 萬/坪的豪宅案;文山區遠雄建設的「遠雄日光」,預估開價將達50~55 萬/坪。北市高價豪宅的推案熱潮,自第二季起將從市區席捲到市郊,在今年延續創區域新高行情的豪宅風潮。

另外,在台北縣方面,今年在新板特區內平均45 萬/坪的預售案帶動之下,平均推案單價已經到達38 萬/坪的水準。

板橋市及新店市是台北縣在近年中最受矚目的兩區,在這一波推案熱潮中,這兩區的價格走勢最為醒目。板橋市的推案還是以新板特區表現最搶眼,新板特區的土地自2004 年開始標售以來,價格不斷創新高,順勢墊高了特區內的預售行情。曾幾何時,本區兩年前每坪開價32 萬/坪曾經被視為「天價」,如今來看反而覺得平易近人了。今年板橋市全區推案平均單價,已經上看40萬/坪了。

而新店也是從一坪20 出頭、到今年已經逼近35 萬/坪的新高價位,指標個案包括昌軒建設的「碧潭有約」、東瑩建設的「高峰會」等案,掌握河岸景觀及捷運議題,一步步將新店房價往上墊高;再加上新店近兩年來供給量很低,像今年第一季累積的供給戶數也還不到三百戶,累積不少等待購屋的客源,因此只要區位不錯的新案一推出,便被區域客積極搶購。今年新店尚有上看40 萬/坪的小碧潭案及裕隆案,其中小碧潭案乙案的案量便高達二百億元,顯然新店房市將會是今年北縣的焦點熱門區域。

除了上述高價案之外,今年下半年台北市還有兩個超重量級指標個案將豋場,包括鄉林建設在士林區的士林官邸案,傳聞開價150 萬/坪,這是目前台灣的最高開價;另新光人壽去年標得的信義聯勤案,預計也將在下半年推出,由於市區精華地段大面積土地堪稱絕版,推案單價預料將不會低於士林官邸案。今年的豪宅議題一案強過一
案,不曾間斷的接續性讓豪宅話題持續延燒,若是攻頂價格能被市場所接受,墊高底部行情,預料今年台北市整體住宅市場行情,就能以此為支撐點,持續維持新高價格不墜。

 


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2007/11/05

千億案量雲集~北台灣下半年預售房市、鬧熱滾滾!

隨著股市指數眼看即將突破萬點,創下近7年新高紀錄,投資人眉開眼笑、熱錢滾滾而來之際,今年下半年的房市,在「價」與「量」上面,會不會隨著股市熱絡而起舞?預售市場又將產生什麼樣的變化?相信這會是購屋大眾們相當關切的焦點。

住展雜誌發佈下半年第一波推案市況調查數據顯示,下半年第一波的推案量保守估計有千億元的大量!超過10億元的指標個案有23個,其中不乏超大型的建案,包括北市中山區華固建設案「華固雙橡園」(52億)、北市信義區冠德建設的「冠德遠見」(80億)、北市內湖區遠雄建設將推出的「遠雄上林苑」(100億),及北市文山區遠雄建設的「遠雄日光」(40億)…等等。

在台北縣方面,則有三重連銓建設的「全世界」(25億)、永和漢皇建設的「漢皇極品」(30億)、林口遠雄建設的「遠雄未來家」(20億),及淡水東家機構建的「愛丁堡」(40億),都將披掛上陣。

此外,新竹市則有昌益建設的2件指標大案釋出,分別是「一品大觀」(60億)與「芬蘭」(33億);加上竹北市的「惠友遠見」(15億),也將粉墨登場,下半年第一波房市的推案盛況可見一斑。

住展雜誌研發長倪子仁指出,根據資料顯示,去年7月北台灣預售市場推案量為698億元,與去年相比,今年千億推案量較去年同期成長了三成,顯示下半年的房市仍然大有可為。

從附表中更可看出,這一波推案的熱門區域,計有台北市為內湖、信義、中山與文山區,以及台北縣林口、八里、淡水與永和…等地。另外,新竹地區的新竹市與竹北市兩地,在昌益建設積極推案的帶動下,市況也明顯增溫不少。

去年底以每坪242.9萬元天價標下大同區承德路土地的華固建設,將在今年7月初於該基地推出總銷金額35億元的換屋型產品「千代田」,每坪的售價將達60萬元一坪,創下大同區房價的新高點!此舉將引發老舊市區都市更新的議題再度受到重視,大同、萬華等老舊市區房價,個案比價的心態濃厚,將有一番競價補漲行情可期。

另外,華固建設位於中山區長春路的大型都更「雙橡園」,也將在7月推出,總銷金額預計達52億元,每坪銷售單價來到70萬元,亦將創下區段
最高價。

北市豪宅風亦未見退燒,信義計劃區7月將大有看頭!冠德建設新成屋案「冠德遠見」即將全新登場;而位於松德路,由宏盛建設投資興建的豪宅案「信義帝寶」,為繼仁愛路「宏盛帝寶」後,又一豪宅代表作,據悉每坪單價將直接拉抬至110萬元一坪,再度挑戰購屋人的房價認知極限!

8月將轉上市的遠雄建設,7月更是大舉衝鋒陷陣,一口氣推出6大建案!位於內湖區的120億元建案「遠雄上林苑」,將開出內湖房價的新高價,每坪達75萬元一坪,讓內湖房市再度升溫熱燒!

台北縣在升格的效應下,先後由板橋新板特區帶頭引爆房市推案盛況,緊接著則由三重、林口,及北淡線的淡水、八里等地個案領軍上場,繼續發酵,讓北縣房市持續發燒下去,精彩可期!

96年下半年第一波推案一覽表
行政區 個案數 推案金額(億元) 代表個案
北市大同區 3 45 華固千代田(35億)
北市中山區 4 88 華固雙橡園(52億)、川普大直(15億)
北市信義區 4 120 冠德遠見(80億)、信義帝寶(29億)
北市內湖區 4 143 遠雄上林苑(120億)、太子晶華(15億)
北市文山區 3 71 遠雄日光(40億)、夢奇地(25億)
北縣板橋 2 26 皇翔高更(12億)、新站尊爵(14億)
北縣三重 3 45 全世界(25億)、全坤峰景(10億)
北縣永和 2 35 漢皇極品(30億)
北縣林口 7 37 遠雄未來家(20億)
北縣八里 4 26 美麗溫泉(14億)、寶茂萊茵(10億)
北縣淡水 3 71 愛丁堡(40億)、真善美(22億)
宜蘭市 4 11 多摩市(6.5億)
新竹市 2 93 一品大觀(60億)、昌益芬蘭(33億)
新竹竹北市 2 20 惠友遠見(15億)
合 計 47 831


資料來源 :《住展雜誌》



 


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2007/11/05

台商買屋 最愛桃園南崁

台商回流購屋潮,儼然是近來房市多頭一大支撐。房地產業者分析,在台商購屋議題中,最具利基的,就是桃園南崁一帶。
桃園南崁擁有交通便利性、離國家門戶不遠等地段優勢,並有良好生活機能,加上日益提高的建案品質與社區環境,都是受台商青睞的因素。
東森房屋南崁奉化加盟店經理邱奕田說,南崁地區有眾多替代道路穿梭其中,尖峰時間進出交通並不壅塞;加上早年許多知名建商如中悅、昇捷、竹城、寶佳、麗寶、元利等,陸續推出高品質住宅大樓,建築品質高、社區型態新穎,吸引許多頂級購屋客。
市調指出,南崁地區一般電梯大樓產品,以四房型態加雙車位為主流需求,五年內新成屋行情每坪約10萬至13萬元,台北客為購屋主力,總價在1000萬元上下,較知名的社區有「麗寶經典」、「星河」及「陽光峇里」等。

中悅機構所推出的豪宅個案,坪數多在百坪以上,且集中在上南崁地區。東森房屋南崁加盟店協理賴宗利說,中正路、吉林路一帶儼然成為「中悅村」,很受台商企業主青睞。目前,中悅系列產品依不同條件,成交價從每坪20萬到35萬元不等。
南崁近來也掀起「農舍興建潮」。東森房屋南崁奉化加盟店東溫秀鳳說,最近有許多想購地興建農舍、作為度假使用的消費者前來探詢,讓農地交易格外熱絡,惜售現象已浮現。

據了解,可以興建農舍的農地,交易價格約為每坪2萬至3萬元;而都市計畫區內的農地,成交行情已漲至6萬至7萬元不等。
溫秀鳳說,在房價、建築品質、社區環境、生活機能、交通條件等相對優勢的帶動下,越來越多人寧要南崁豪宅或透天加上超大車位,也不想砸大錢在北市買小宅。可以預期,未來南崁房市還會有一波補漲機會。

【2007/10/06 經濟日報】

 


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2007/11/05

三年平均漲幅兩成、交通建設利多加持

新店市安坑地區是指新店溪以西的區塊,以安康路、安和路為主要交通幹線,以東藉由碧潭橋、中安便橋聯絡新店市區,以西藉由安康路、安和路聯絡中和、三峽等地。早年由於受到新店溪的阻隔以及地勢上的阻礙,加上道路狹窄、進出不便,房價幾乎只有新店市的一半,如今受到北二高安坑交流道的帶動,以及40米特一號快速道路的計畫即將動工,加上永和次系統快速道路將於年底通車等交通利多刺激的影響,近三年來房價上漲約2成左右,且後市看好。

東森房屋新店安康頂好加盟店店長黃向謙表示,安坑地區因為地緣與房價的優勢,吸引了不少來自新店、中和、永和,甚至北市的購屋族群前來購屋置產。

在市場區塊分佈方面,黃向謙指出,安坑地區房市大致可以切割成四大區塊,各有特色。一是安和路三段、新和街一帶。安和路三段連接中和東森房屋新店安康頂好加盟店店長黃向謙預估,安坑地區在永和次系統通車之後,將還有一波新的漲幅。

景新街,直接進入中和南勢角地區,這個區塊內有新和國小學區,並鄰近華夏技術學院,區域內一般8年內住宅大樓以3房產品為主流,成交價約在20~22萬/坪。除一般住家大樓及公寓之外,由於鄰近大專學區,不乏套房型產品,套房以7~17坪為主,總價約在140~340萬之間,設備齊全之套房平均租金約每坪1000元左右,投資報酬率約在5%;若是頂樓加蓋型隔間出租公寓,投資報酬率可達8%上下。

二是與安和路二段平行的安民街與安興路沿線,區域內有及人高中、安康中學、安康國小等學區,以學區環境為主要條件。由於安民街路面較為寬敞,交通進出較為便捷,房價表現與交易量都不錯,預售個案開價約在23萬坪,成交價約在21~22萬/坪左右;10年內電梯大樓依屋況、景觀、樓層、地段條件等差異,成交價約在20萬/坪上下。25年左右的舊公寓,成交價約在15萬/坪左右。本區產品推案從2~房都有,主力需求以3房產品為主,指名度較高的社區計有「山水畫樓」、「凡賽斯」、「美麗心殿」、「快樂世界」、「桃李春風」等個案;另外,結構體個案「美麗新世界」為工業住宅,預計年底交屋,成交價約在17萬/坪上下。店面產品則約在50~70 萬/坪左右

三是安康路二段、安德街、安成街所環繞的商圈,本區以生活機能便捷見長,區域內有麥當勞、頂好超市等,沿路商家林立、公車站牌密集,10年內電梯大樓成交價也約在20萬/坪上下;25年左右的舊公寓,成交價約在15萬/坪左右。區域內指名度較高的社區計有「品質寶鎮」、「永保安康」、「鮮境」、「浪漫貴族」等等;早年聯邦瓏山林建設亦在此投資興建頗多住家個案,包括「台北舊金山」、「寶地」、「寶之林」等等,由於社區生活機能優越,交易投資量都相當踴躍。

四是安康路兩側的別墅群。以北沿安祥路蜿蜒而上計有「彩蝶別墅」、「綠野香波」、「綠中海」等等知名社區。其中,「綠中海」別墅社區依照開發時間的先後、以及坪數大小的差異,總價從800~3000萬不等。

以南則是新店安坑地區有名的大型社區群落,例如「玫瑰中國城」、「台北小城」、「黎明清境」、「達觀鎮」等等,這些社區都有上千戶的規劃,「玫瑰中國城」一案更是多達5000多戶住家的大社區。這些社區產品類型多樣,有公寓、電梯大樓、樓中樓,以及透天別墅等等,社區內幾乎自成天地、自給自足,有社區幼稚園、托兒所、超市、公車站牌、郵局…等等。在房價方面,公寓產品單價約在12萬/坪、電梯大樓約在16萬/坪、透天別墅則約在總價500~2000萬左右。

另外,還有部分透天住宅社區如「喜洋洋社區」、「甜蜜蜜社區」等等,這些社區房價則多半在總價500萬以下就可以買到。

在客源與產品需求上,黃向謙表示,北市與新店退休人士會選擇安坑近郊的透天別墅產品;來自新店、中和、北市的首購族、上班族或新婚族,會選購本區的電梯大樓產品;至於舊公寓部分,則是周邊縣市及本地預算有限的購屋人的最愛。

安坑地區雖有交通與地形上的限制,但在近幾年新店、北市房價節節飆升的影響下,相對低廉的房價魅力,使得本區房市交易量漸漸增加;而永和次系統、中安大橋通車在即、40米特一號道路動工有望,在在帶動了安坑地區的房市發展,因此,黃向謙預估,安坑地區在永和次系統通車之後,將還有一波新的漲幅,相當令人期待。


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2007/11/05

緊鄰七期、更勝七期~台中黎明商圈、幼教資源成賣點

黎明商圈」指的是台中市市政路以南、河南路以西,公益路二段以北的區塊,以黎明國小、黎明國中為中心所環繞的區塊,早年為省政府台中辦公室所在,現今則成了行政院中部辦公室,區域內文教氣息濃厚、住宅環境優雅。

東森房屋七期大師加盟店店長黃宏章指出,早年由於省府公職人員群居,在本區的干城街、博愛路、懷德街等街道巷弄內遍佈許多30年左右屋齡的2層樓公教人員眷舍,以美式別墅社區為規劃藍本,地坪從18、23,到26坪不等,建坪僅30~40坪,目前每戶成交總價在450萬~850萬,這類產品目前在市場上相當少見,目前委託銷售的數量也不多,非常稀有,反倒變得奇貨可居。

另外,在電梯大樓住家的部分,則主要集中在黎明路二段與干城街、公益路二段交會處附近,屋齡較舊者平均房價大約在10萬/坪上下,與一路之隔的七期重劃區動輒~40萬/坪的房價差異簡直天淵地別!

黃宏章表示,黎明商圈內較知名的電梯大樓如「三采藝術園區」,為800戶左右的大型社區,以3~4房產品為主力,屋齡大約8年,目前成交房價大約在9~11萬/坪;另外,新近完工的鉅虹「MIHO」案,以2~4房為產品規劃主力,目前成交房價約在17~18萬/坪左右。而屋齡才2年的新成屋「願景之旅」也是鉅虹建設的案子,以40~60坪的中大坪數產品為主,成交價則在14~16萬/坪之間,與七期相較都明顯偏低很多,也因此吸引了很多想住七期附近卻買不起七期的購屋族進場。

再者,黃宏章表示,黎明商圈同時橫跨黎明國小、國中,以及七期惠文中小學兩大學區,幼教環境優越,是很多學齡小孩父母的最愛。加上七期重劃區在各項法令法規的嚴格限制之下,無法登記開設補教課輔等行業,導致相關幼教業者紛紛往黎明商圈來開業,讓本區幼教資源相對豐富起來,也讓本區建案的一樓店面交易相當穩定。

目前本區透天店住大約以地坪26~27坪、建坪100坪,四層樓店住為主,房價依屋齡新舊、臨路條件與坪數大小而定,介於1500~2500萬之間,租金則在每月每棟3~6萬不等。以「領袖帝國」為例,整棟總價大約在2000萬,租金約在4~6萬/坪不等,承租人多半以補教、課輔、才藝、文具圖書等行業為主。

黃宏章表示,市政路往西連結特三號快速道路可銜接東大路往東海大學、中科等地,對往來中科上班的購屋人來說十分便利;而未來黎明商圈除了雙學區、多綠地、低房價等優勢之外,日後在20米公益路二段往西連結特環中路部分打通之後,可直接聯絡中彰投快速道路,交通動線的開通,對黎明商圈未來房市的發展更有助益,值得期待。


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2007/11/05

貸款怎麼辦?

買了房子,自備款不夠時,就必須跟銀行申請房貸囉!那,什麼是「房屋貸款」呢?簡單來說,「房屋貸款」就是一種負債,它是當你想買房子卻沒有足夠現款的時候,幫你提早實現成家美夢的一種方式。「房屋貸款」顧名思義是以「房子」作為抵押擔保品,向銀行借錢的動作。而可以當作銀行抵押擔保品的,可不是牆壁天花板或是一磚一瓦,而是你的「不動產所有權狀」,它才是證明你擁有這個房子的「證據」。

市面上諸多的房貸選擇,總讓人眼花撩亂。其實,簡單來說,目前房貸市場大概有六種基本房貸類型,分述如下:
 
1、指數型房貸:指數型房貸的利率參考準是由個別選擇大型金融機構的利率為依據,訂出平均指數,再往上加碼,加碼的幅度則視客戶的信用狀況與房屋坐落區段而定。
 
2、固定利率房貸:在固定利率期間,不管當時市場利率繼續走跌或揚升,利率都在原來簽約的範圍中。
 
3、抵利型房貸:這是結合存款與房貸帳戶的產品,只要有多少的存款餘額,就會有多少的房貸可以不用付息。
 
4、理財型房貸:理財型房貸是依房屋的市值,由銀行提供給房貸客戶一個循環額度,透過存款與貸款戶頭合而為一的設計,增加客戶資金調度的靈活性。
 
5、保險型房貸:保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品,主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時,可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。
 
6、綜合型房貸:綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品,讓客戶可以自由搭配,以便在固定的房貸支出下,可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。

對各家金融機構來說,「房貸」是相當大的利息收入來源,因此,各家銀行莫不施展渾身解數,積極爭取房貸戶來「借錢」,例如祭出「前兩年只繳息不還本」的策略、或是「前半年優惠利率1.98%起」的利率優惠,或是鼓勵客戶轉、增貸,介紹親友貸款享受介紹優惠…等等,花招百出。

另外,許多由官方所釋出的優惠利率房貸,例如前幾年行政院釋出的3200億優惠房貸、333青年首購貸款、勞工優惠貸款、軍公教優惠貸款…,等等,這些貸款方案有的有額度限制、有的會隨郵局兩年期定期儲金利率機動調整、有的有很嚴格的貸款限制(例如自己及直系親屬名下均不能登記有任何不動產…等等),在申請的時候一定要特別留意。

當然,申請房屋貸款最重要的前提就是自己的信用狀況。如果消費者有固定的收入、沒有信用不良的紀錄(例如欠繳信用卡、現金卡、信用貸款、房貸等記錄,或是信用破產等等),足以證明自己的還款能力,甚至任職於知名企業、軍公教人員、專業技術人員…等等,銀行是非常願意借錢給你的。

借了錢就一定要還。舉例來說,某甲看上了一戶住家,經過多方議價之後,最後以總價500萬成交。但是,因為他手上自備款不足,只能拿出100萬作為頭款,其他400萬必須貸款才行,因此,他可以利用各種房貸方案來盤算自己的負擔:例如他有把握兩年內可以把400萬還完,就可以採用「先繳息後還本」的方式來處理;如果他有適用優惠房貸的條件,那部分額度(台北市250萬內、北市以外200萬內)可採用政府優惠房貸,其他部分則採用一般銀行優惠貸款。

另外,房貸還款能力的計算可以用家庭收入的1/3~1/4來計算。以上述例子來說,某甲月入4萬,他的老婆月入3萬,合計家庭收入是7萬,則他們可以負擔的房貸總額約在1.8~2.4萬之間,以利率2.4%、貸款20年、本息攤還來計算,可以購買的房屋總價約在420~460萬左右。

總之,當你準備好要買房子並且辦理貸款時,要先評估自己的還款能力,不可以超過自己能負擔的範圍,以免背負了過重的負擔、而犧牲了應有的生活品質。

 


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2007/11/01

年收入超過120萬元的家庭也可能享有優惠貸款利率

若年收入超過120萬元,但家中有2名以上的小孩就讀高中以上者,也是可以申辦政策性就學貸款;但差別是,政府不補貼貸款利息,因此貸款利率是3.1%,仍是比一般信貸利率低許多。

對於家庭年收入超過120萬元,政府優惠就學貸款有著許多限制,若臨時資金需要週轉,又同時要繳學費時,不妨可以考慮以下幾種方式:

1 大專院校學生生活費專案貸款
目前有國營銀行針對大專院校學生,提供生活費專案貸款,每學期最高可貸10萬元,不收取任何費用,利率3%,就學期間不必還款,每年寒暑假期間藉著打工還利息即可,還可享有畢業一年內不必還本的寬限期。只要持有學生證和註冊聯,由父母或監護人其中一人做保證人,即可辦理。

2 保單質借
若有購買保單者,臨時有資金需求時,也可以用來借錢應急。貸款額度乃依據保單價值而定,利率也比一般信貸低,約在4~7%左右。

3 個人信貸
若上述都無法執行,仍可以選擇一般小額信用貸款,平時就要注意最新的貸款消息,最好是要提前準備辦理,利率和額度均以個人條件而定,約在6~15%。申辦前,不僅要比較利率和額度,更要了解申貸的相關費用,如開辦費、手續費、信保費、帳管費等。



 


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2007/11/01

畢業後一年才開始還款

 如果家庭年收入低於114萬元,在孩子就學期間內,完全不需償還本金與利息,也就是說,從申請當日直到畢業後或服役後一年內,利息完全由政府補助,等於免息借給申請人。直到畢業或服完役一年後,銀行才會寄出繳款通知,開始溯往貸款年限,由申請人或監護人每月攤還本息即可。如果家庭年收入介於114 ~120萬元間,則畢業後或服役後一年內的利息,由政府補貼一半,也就是,申請人在畢業後或服完役後,就要開始繳交一半的利息費用。另外,如果申請人在畢業後有經濟能力,亦可提前償還,不需付違約金。
 
 不過,若申請人在畢業後或服完役後,打算出國進修時,必須先一次還清就學貸款,或是申請人學生中途休學、退學等,也要在離校一年後,一次還清貸款金額。


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2007/11/01

政府補貼中低收入戶學費

景氣差時,許多家庭從雙薪收入變成單薪家庭,經濟狀況也不似過去優渥,但孩子的學雜費卻沒有因為不景氣而縮減,導致不少家庭因為繳不出孩子的學費,不得已讓孩子輟學;尤其是私立高中與大專院校,學雜費是公立學校的3~4倍,每學期約4~6萬元不等;若家中有兩個以上的孩子同時就讀,經濟壓力更大。不過別擔心,利用政府提供的就學優惠貸款,讓中低收入且有小孩就讀高中以上的家庭,減少學費支出的負擔壓力,輕鬆完成孩子們的學業。

依照92學年度的標準,只要家庭年收入低於120萬元,便符合中低收入戶資格。承辦銀行在收到申請資料後,將先送交國稅局查核。目前承辦銀行有四家,貸款利率是郵匯局1年定儲機動利率加上1.5%,扣掉政府補貼利息0.1%,而現行利率水準是3%。

每學期繳納的學雜費、實習費、住宿費、學生平安保險費、私立學校的退撫基金等都可用舊學貸款來支應,而還款年限是以申請次數來計算,例如大學四年,每學期皆申辦就學貸款,還款年限最長可分成8年清償。
 


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2007/11/01

留學貸款四大特色

其實各家銀行的留學貸款商品,差異性都不大,要求的條件與利率也差不多。
大體來說,留學貸款具有以下四個特色:

 1.需提供保證人 由於申請人即將出國留學或進修,未來將有一段期間沒有工作收入,銀行為了確保申請人的還款能力,不會借了錢以後就「落跑」,通常會要求申請人提供保證人(三等親以內)作為連帶保證人才行。

   2.提供擔保品則貸款條件佳 銀行的貸放額度與擔保品價值有絕對關聯,因此若能提供高價值的擔保品,例如房屋、土地等不動產,能申請的額度將可提高 

   3.有還款寬限期 若是申請人本人要還款,就得等到學成歸國、找到工作、有收入後,才能開始還款。因此,留學貸款通常可以展延還款期限,也就是說,在出國這段時間,貸款人只需每月支付利息,回國後才開始攤還本金。寬限期最長可達4年。


  利率更優惠 留學貸款的利率可以依申請人個別狀況稍做調整,例如在職進修者,因為還擁有工作,利率可以較低;因此相對的,還沒有工作的社會新鮮人,利率就會比較高。

 



 


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2007/11/01

留學貸款內容

由於近來政府為鼓勵民眾出國唸書,增加預算補助留學經費。目前國內約有六家銀行提供留學貸款專案,貸款利率採浮動利率,依郵匯局1年期定儲機動利率為基準,再加1.5%,扣掉政府補貼0.1%,目前貸款利率是3%,相對於一般小額信貸約10%的利率,的確可省下大筆的利息支出。
 
 對於至國外攻讀碩士者,最高可貸80萬元,貸款期間6年,還可有2年還本寬限期;若是攻讀博士者,最高可貸150萬元,貸款期間12年,還本寬限期長達4年,貸款期間以撥款日開始算起。此外,已在國外念書者,也可委託三等親內的家人在國內代為申辦。

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2007/11/01

留學貸款助你一圓留學夢

許多人都有過留學或遊學夢,但出國留學,至少得花百萬元以上,即使短期遊學,30萬元也跑不掉。目前有少數銀行針對這些留學與遊學的族群,推出專案貸款,讓資金不足的人也能一圓留學夢。

留學貸款其實也算是小額信貸的一種,其審核程序、放款條件與還款方式,均與其他類型的小額信貸相同。留學貸款與其他小額信貸較大的不同是,留學貸款的對象,多是準備出國留學,且目前沒有工作者,所以貸款人須提供指定在台三等親屬為保證人。

在利率方面,若申請人能提供房子或其他不動產等擔保品,可降低其利率;若無擔保品,只要能提供兩位保證人,亦可爭取較低利率。
 


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2007/11/01

2個月內未獲通知者,趕緊換一家銀行申貸

由於創業貸款的限制之一是,申請人必須在創業未滿一年的情況下提出申請,而如果創業所在地同時有兩家以上的承辦銀行,一次只能向一家銀行申請。如果在送件後兩個月內仍無法申貸成功,或是未接獲銀行的核准通知,可以要求原承辦銀行向青輔會撤銷申請登記後,再趕緊向另一家銀行提出申請,以免喪失「需創業一年內提出申請」的資格。

優惠利率一生只適用一次
只要是政府的政策性優惠貸款,每一種貸款一生只能申請一次,青年創業貸款也一樣,不管你創業幾次,也只能辦理一次。
 


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