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2008/01/22

房 屋 貸 款 篇

 
一般房屋貸款
 穩穩當當的固定模式
產品特色 可依個人收入狀況及財力負擔,彈性選擇繳款方式專人服務,專人估價,免收估價費,提供代為清償賣方或前順位銀行貸款之服務,可辦理第二順位抵押貸款。
使用方法 同一般放款,一次全額貸放,採機動利率計息。可分 5、10、15、20、30年期本息平均攤還,是目前一般消費者最常使用的方式。
適用對象● 新購屋僅有自備款者
● 原有房屋欲轉貸或增貸者
● 工作穩定,每月領取固定薪資的消費者
 
 
 
‧二順位房貸
 資金週轉最簡便
產品特色 例如已有房屋貸款的客戶,可以考慮申請能善盡房屋價值的《二順位房貸》,讓不動產真正成為「不凍產」;其貸款利率較一般信貸低、額度還可能比一般信貸高,讓您在支出最少的情況下籌措最多的資金,最高貸款金額視房屋條件而定,通常是房屋抵押價值的 20%。
使用方法  只要您房貸繳款滿 6個月、房屋自住、繳款記錄正常良好,房子還不須鑑價,申請手續非常方便,有資金需求的房貸客戶可以多多利用。
  利用您在其他銀行所設定一胎貸款的不動產,可再次取得資金,上班族、中小企業主均可申請,充分滿足您資金周轉的需求。額度最高:視您個人需求提出申請。
適用對象● 多樣選擇:除了傳統的「分期攤還型」外,還提供可循環使用,隨借隨還,不用時完全不計算利息的「透支循環型」。
● 利息負擔少:通常貸款利率會依據貸款人條件和房屋殘餘價值而定,一般繳款ㄧ年以上,貸款利率可在 12%左右;若貸款30萬,分期攤還7年,每月只需繳5,692元。
● 手續簡便:不限制第一胎貸款銀行,房貸繳款滿半年 (繳款紀錄、個人信用正常),傳真即可申請。
附註說明● 銀行得要求借款人投保信用保證保險及擁有最後核准貸放權
● 相關條件以申請當時銀行規定為準
 
 
 
‧加速繳房貸
不定期收入最適用
產品特色 「加速繳款」讓貸款客戶在原來的貸款固定月付金額之外,可以自由選擇「定額加速」或「定比例加速」的方式,增加每月繳款金額,銀行也會自動依據客戶的指示,每月從其指定帳戶扣款,並從貸款本金餘額扣除加速償還的金額,使貸款本金可以立即減少,客戶所要繳付的利息總額相對也會隨之減少。選擇加速繳款的客戶如果臨時手頭不方便,無法繳納「加速繳」的金額,也可以只繳原本設定的月付金額,隨著既有的還款模式繳款,並不會造成任何不便。
使用方法1.「定額加速繳款」的另一個好處是可以免除畸零繳款數字的煩惱,好記又沒有零頭,而且還能省利息。以貸款金額 500萬、期間20年、年利率3%為例,每月應繳的貸款金額為27,730元;可是當客戶可以選擇多繳2,270元,湊成整數3萬元,不但省下約175,171元的房貸利息,還可以將貸款時間縮短成18年,小小動作,好處多多。貸款人也可以衡量家庭收入與支出狀況,自行設定一定金額「加速繳」來省息。
  2. 此外,客戶也可以選擇以「定比例」的方式加速繳款,加速比例最高可增加原月付金額的 99%。以前述貸款500萬的例子來說,採取「原月付金140%比率」計算應繳金額,每月月付金由27,730元變成38,822元,便可省下約598,939元的利息支出,同時貸款期間縮短成13年,便可繳完所有的房貸。
適用對象● 新購屋僅有自備款者
● 原有房屋欲轉貸或增貸者
● 事實上,加速償還本金以節省房貸利息的方式,是目前一般民眾最常使用的省息方式,許多人會將手邊閒置的資金在累積達到一筆金額後,或是利用金額較大的年終獎金、紅利等,來提早償還銀行貸款,以達成省息的目的。根據銀行統計,大部分的房貸客戶會在開始貸款的前8年左右便將所有貸款金額還清。
  加速還款房貸繳款方式,便是配合有提早還款習慣的民眾,將整筆還款金額化 整為零,以提早償還本金,節省利息。這樣的繳款方式,不但符合一般民眾的還款習慣,還可以節省更多利息。
 
 
 
‧合身房貸靠自己
產品特色 近來各銀行相繼推出的房屋貸款,有些以月付靈活、本金可再借出、可隨借隨還等為訴求重點,有些銀行以前幾年可付利息不付本金的方式來招攬客戶,或以高達九成的超高成數來吸引消費者。然而利息計算的方式卻複雜難懂,導致許多民眾在付款半年或一年後,才突然發現利息支出高得驚人,經查詢後才明白是因為「房貸不合身」。
使用方法 房貸不合身的原因許多:民眾本身不瞭解產品、使用不當而造成額外的利息負擔,或是因為銀行為了業績好看、鼓勵銀行業務員多向民眾推薦獲利較高、卻未必符合消費者需求的產品:如將房貸中的透支比例提高,以致消費者在貸款初期所繳的利息偏高。又或消費者受到高成數房貸的吸引,雖然輕輕鬆鬆的買了房子,從此卻被沉重的房貸壓得喘不過氣來,陷入繳貸款的惡夢中。
適用對象 為避免選用不適用的貸款,造成不必要的利息損失,消費者要如何睜大眼睛,選擇最合身的貸款?目前一般銀行所提供的房屋貸款,都是採本利固定攤還的方式,所以每月應繳付的金額包括利息和本金兩部份,最適合一般領固定薪水的人,同時也方便消費者做財務規劃。
 新興產品如提供貸款者前幾年只繳利息、不繳本金的貸款,則較適合首次購屋、初期資金不足的消費者。購屋者一來不必為繳付高額房貸而犧牲所有娛樂、影響生活品質,並且貸款初期的負擔也較輕。至於一般搭配了循環透支額度、標榜不用時不計利息、可隨借隨還的貸款,因貸款利率高於一般房貸約 0.5%至 1%,最適合不以利率為優先考量,而以資金調度為主的消費者。但建議申貸此類產品的消費者,一有閒置資金時,最好先行還款,以節省利息支出。
 消費者在選擇貸款前,別忘了事前做功課,視自己的財務狀況,以便選出最適合自己的房貸。
 
 
 
‧理財型房貸
 讓您比喬登更有彈性
產品特色 理財型房貸的主要特色,就是提供借款人一筆可隨借隨還,不用時亦不需支付任何利息的循環透支額度(額度可依本身財務狀況自由訂定)。不僅適合一般貸款個人,對於常有資金週轉需求的企業主與投資者更是最適合的資金運用工具。
● 讓您好借好還超低利率、負擔輕鬆
● 超高額度、彈性調度:貸款額度最高可達房屋淨值的9成,並可100%循環動用,資金調度更有彈性、理財空間更寬闊。
● 循環動用、靈活理財:隨借隨還,隨時可還錢,已還的本金滾入循環額度,還了可以再借,讓資金運用更靈活。可利用金融卡或支票領取,方便隨取隨用,掌握投資契機。● 未用額度、全無計息:「理財型房貸」的利息計算方式,是依實際使用的貸款金額計算,未動用的部份,完全不計算利息,用多少算多少。
● 申請簡便、手續費低:「理財型房貸」申請手續簡便、免收鑑價費,方便您以最短的時間、最低的成本獲得此貸款。
使用方法  「理財型房貸」在傳統的房屋貸款額度中,搭配可隨借隨還的循環透支額度,並且可將貸款人每個月所繳還的房貸本金自動轉入循環額度中;也就是結合了傳統長期房屋貸款以及短期理財週轉的功能,可確保資產的流動性與獲利性,減少無奈的情形發生。
適用對象 眼見目前有一個報酬率極佳的投資機會,卻苦於手中無足夠的資金(因為大部分的積蓄都壓在房屋貸款上了),只能羨慕別人賺大錢。家中臨時有急用,銀行竟無法將以前已償還的部分再借出來使用,或須重新辦理!唉,在時間、手續都無法配合之下,只好厚著臉皮向親朋好友開口,或只有向地下錢莊週轉了。您若有以上煩惱,理財型房貸將一次替您解決,使您能輕輕鬆鬆貸款不用怕!!!
 
 
 
‧雙週繳款房貸
 讓您比喬登更有彈性
產品特色 1.『雙週繳款房貸』節省大筆利息的秘訣
 提前還款:
 本金提前兩週還款,所以節省兩週利息,常規下來節省利息可觀 !
 每年加速攤還本金:『雙週繳款房貸』每2週繳款一次,一年52週,繳款26次
  (=每年月繳13次之月付金) 。

 2. 選房貸不應只比利率
 低利率 == 低利息:  繳款方式也是影響利息支出的主要原因。
使用方法 節省大筆利息支出是一種本利平均攤還型房貸,只是簡單改變繳款方式,由每月繳款一次改為每兩週繳款一次,期付金為月付金的一半(如:月付金為 NT$30,000元,雙週繳款每兩週期付金為NT$15,000元),負擔幾乎不增加,即可節省大筆利息支出!
適用對象 新購屋及換屋者,別忽略自己選擇房貸銀行的權利!算一算,您可以省多少錢!『雙週繳款房貸』比『一般月繳房貸』節省大筆利息支出!
 
 
 
‧你的房屋貸款要搬家嗎?
 常有消費者覺得手中正在繳款的房屋貸款,利率似乎比別家銀行高,因此想換一家銀行重新申請,以便節省房貸利息。只要事前做好功課,確定換家銀行後真的可減少房貸支出,貸款搬家其實很容易。一般而言,消費者在考慮辦理貸款搬家時,可由以下幾點著手:
計算搬家
成本
 貸款搬家的費用不低,一般包括至少代償、設定及估價等費用,花費約在 12,000至30,000元之間。因此利率的降幅高低,將直接關係到消費者值不值得花心思辦理貸款搬家,但是如果為了要增加貸款的情形又例外。以貸款期限20年,每100萬元的貸款金額,利率調降一碼(0.25%),消費者一年可省下約2,500元的利息支出。因此搬家的費用必須低於省下的金額才不致於不敷成本。
評估調降
幅度
  評估調降的幅度是否夠大?代償銀行所報出的優惠利率有效期有多久?有時銀行為了爭取貸款業務,對消費者報出的優惠利率是聽起來較低的「月息」,或是只有為期六個月到一年的超低利率。貨比三家,了解各家銀行的貸款相關規定和費用,以免浪費不必要的時間和精力。若確定代償銀行提供的利率是年息,且調降的幅度在兩碼 (0.5%)以上,消費者是可以考慮搬家,好「佔個便宜」!
 

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2008/01/07

銀行升息 房貸利率飆逾3.5% (房貸 房屋貸款)

銀行升息 房貸利率飆逾3.5% (房貸 房屋貸款)

央行連續十四次升息,帶動銀行房貸利率走高,據主要行庫最新調整動態,一月初陸續有國泰世華銀、郵局、華南銀、第一銀等,陸續調高房貸利率,調幅介於0.07到0.11個百分點,牽動房貸利率飆逾3.5%,有的甚至逼近4%水準,影響逾卅萬房貸戶。

這是央行去年十二月底調升貼放利率半碼後,各行庫今年初才陸續調高房貸利率,土銀、台銀則分別在二月、三月調高房貸利率。

在央行三、四年前大力改革下,全體銀行的房貸利率,從原本僵固不變或自己決定利率,變成必須跟銀行的存款利率,或貨幣市場的利率相結,央行要每家銀行把自家的利率調整公式報給央行,而且必須公開揭露在網站上。

逾30萬房貸戶將會受到影響

據各銀行房貸利率調整公式,幾乎都是每季調整一次,其中,國泰世華銀、郵局本月一日起調整房貸利率,前者調幅0.11個百分點、影響房貸戶11萬戶,後者調幅0.085個百分點。

中華郵政總經理吳民佑表示,郵局目前有1萬多名房貸戶,主要採三段式計息。

郵局壽險處人員表示,其「安穩貸」前五年採固定利率,一般戶第一年固定2.95%,第二到第五年固定3.45%,第六年起浮動計息,調整後的房貸利率3.485%。

 


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2008/01/03

房屋貸款資格

1.由於您未滿20歲,若此時自己買房子需要貸款,一般是不可以
,您可以由家人當借款人辦理貸款,您做擔保物提供人,否則等年滿二十歲再辦理貸款。

2.公寓大概150萬元左右的房子是可以辦理貸款,可貸金額要看銀行對您所購買房屋之鑑估值而定,一般房屋所在地之可貸金額會有差別,舉例來說,以一般台北市之房屋可貸款成數就較高,若您房屋在基隆,則可貸成數就會較少。

3.以您條件若僅有助學貸款而沒其他負債,包刮信用貸款、現金卡或信用卡之債務,是可以辦理貸款。
至於如何辦理,一般銀行會要求您提供財力證明,如薪轉存摺或年度扣繳憑單或公司薪資單...等等,另外需要身分証及第二證件
,其他如戶口名簿,有無徵取一般保證人端視各家銀行規定

4以長期擔保20年期貸款100萬而言,利率若以3.5%計算,本金及利息每月負擔約5800元,一般剛開始貸款之利率會較低,但二年後會提高,目前亦有銀行提供一段式之利率條件,但相對一開始前二年利率就較高於一般三段式利率,可多問幾家銀行多比較。

5.目前銀行對於小套房之房屋貸款會較保守,所以建議您若要買房屋,儘量購買二十坪以上之房屋,若財力上有困難,最少要15坪以上,否則會很難找到銀行辦理貸款,且就算銀行願意辦理,利率及手續費會較高


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2007/12/28

房貸最高年限?

準備那些東西才能辦理房屋貸款 :

基本需準備之證件 :

u 土地及建物登記簿謄本

u 地籍圖及平面圖

u 分區使用證明

u (以上資料全省本公可代為申請, (02)2361-6347, 價格公道)

u 身分證影印本正、反面,土地及建物所有權狀影本,去年度薪資扣繳憑單影本或最近半年主要往來銀行存摺影本,另外再填寫一份貸款申請書即可。

u 買賣件則多準備買賣契約書影本。

u 轉貸件則多準備最近半年還款紀錄。

u 不動產出租則多準備租賃契約書影本。

u 若在同一金融機構貸款額度合計超過1000萬者,需補交薪資所得證明影本(至國稅局申請報稅證明)

u 印鑑證明, 印鑑印章

u 保人需準備之證件 : 1. 身分證正本 2. 印章 3. 薪資所得證明影本

文件與資料的完整及齊備性,影響審理及撥款速度,提出貸款申請後,仔細審查所有文件及資料是否齊備。身份證、印章、在職證明、薪資單、所得稅報稅證明…等各項資料是否都已完妥。

為何辦理房貸還要準備一堆財力證明 :

財力證明只是做為您還款來源的佐證與參考,您提供的資料越詳盡,會讓您申貸的過程更順利,更迅速。

提供財力證明,會不會對我的報稅會有影響 :

銀行跟稅捐單位是沒有關係的,這些財力證明只是提供銀行做核准案件的參考,銀行有保密的責任,不會外流。

通常一般案件作業時間大概多久可以撥款 :

如果您資料齊全,又沒有任何信用上的問題,不需代償的案件,大概10個工作天,如果需要代償的話,大概要14個工作天。

申辦房貸時須注意哪些事項 :

一般來說,申辦房貸時需注意的事項大約有以下幾項:

u 房貸期限 : 一般房貸年限多訂為15~20年,但銀行法修訂後,30年期的房貸已成為貸款人的新寵。房貸年限愈長,每月所須償還的貸款金額愈低,但相對地所需支付的利息也會比較多,因次建議房貸戶在決定房貸期限時,應事先將不同年限在利息支出的差距了解清楚,再依通貨膨脹及個人經濟狀況等決定貸款期限會較妥當。

u 蒐集房貸利率 : 利率高低是決定每月需償還貸款金額最直接的因素,建議房貸戶需多蒐集市場上房貸產品資訊及相關利率,舉例來說, 以貸款金額200萬元來說,若能申請政府2000億的優惠房貸專案, 每月可省下約$2,306元(假設貸款期限:20年, 2000億房貸利率為2.8%, 銀行利率為5%).

u 最高可貸金額 : 可貸金額會依產品類型,個人信用或與銀行之間關係是否良好而有所不同,因此房貸戶可事先請專業代書代為了解可能的最高貸款成數或金額,才不會影響自備款的籌措及延誤購屋時機.

u 慎選房貸種類 : 目前市面上貸款產品琳琅滿目,尤其最近最受歡迎的指數型房貸產品,更是價格廝殺激烈,建議房貸戶可就有興趣之房貸產品請教專家或自行試算,多比較才不會吃虧.

u 還款方式比較 : 使用最普遍的還款方式有本息定額攤還, 本金定額攤還及附加寬限期攤還等, 房貸戶可事先自行試算幾種還款方式的差異,再依個人經濟狀況選擇最有利的方式.

u 其 他 : 如銀行是否提供代償服務(若有是否須繳納代償費用),房貸戶欲提前清償貸款時是否須另繳違約金等.

房屋貸款可以貸多少金額 :

u 一般大概是市價七成左右,不過銀行會參考估價的結果及客戶個別的信用、財力狀況而定。

u 貸款金額銀行可先約略的幫您計算,請您先把權狀影本傳真給銀行,銀行會先為您做財務規劃,讓您的不動產得到最大的效用。

如何增加房屋貸款額度 :

一般銀行在民眾辦理房貸時通常會考慮以下因素,來決定最後的核貸成數或金額:

u 產品屬性 : 若為轉手性強的產品(如公園住宅、學區住宅等)、地點佳的產品(如市區精華路段旁)、抗跌性強或是格局佳的產品,一般銀行都會給予較高的貸款成數;但若為特殊產品(如店面、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上房屋等),通常是不易核貸到七成,這是購屋者必須事先考量清楚的.

u 個人信用狀況 : 若借款人的還債能力佳(如附上財力證明、扣繳憑單),或是長期還債能力較佳的職業(如公教人員、律師及會計師等專業人員)都是比較容易取得較高的貸款成數的。相對地,若貸款人的職業較無保障,或是欠缺財力證明(諸如一般自由業者),在貸款的成數是較不利的。當然除了透過上述產品佳或是信用評等佳的方式來爭取較高額度外(一般為七成),也可透過以下方法來增加貸款額度:

u 建立與銀行之間的良好關係 : 不論是透過長期定存,或是與銀行來往頻繁且信用狀況良好方式,與銀行間建立密切的關係可在需用時發揮作用,而且是增加貸款額度的最佳途徑。長期定存,大額活期儲蓄存款, 與該行權限負責人維持良好關係(如分行經理) …..等.

u 增加擔保人 : 保人越多(如二人或二人以上),或保人名下有不動產或其他資產証明者,通常是可爭取到較高貸款額度的,2人(含)以上連保增加0.5~1成,連保人若出具不動產證明,條件將形更佳,如請王永慶作保要貸多少有多少。

u 增加抵押品 : 可提供其他不動產抵押來提高擔保設定。

u 縮短房貸攤還年限 : 以縮短銀行放款回收時間,幫助銀行降低逾放的風險,亦是增加額度的方法之一。

u 辦理其他貸款 : 這是增加貸款額度最快的方式,如辦理信用貸款(信貸利率約為8.5%~13.5%,貸款年限5年內,貸款金額約在1百萬元以內);或二胎貸款(二胎貸款意即同一抵押品向銀行申請第二順位貸款,銀行通常會按照估算的房屋殘值評估貸款金額,一般約在30~150萬元,還款年限在5年以內,貸款利率約為12%~20%)。

u 透過大型房仲業者 : 大型房仲業由於案量大且案源穩定,加上完善的產權審查及屋況調查,相對地降低銀行授信風險,因此一般銀行通常願意提供較佳的利率及較高的貸款額度。

u 提高房貸利率 : 以自願提高利率增加額度的方式亦是一個可行的方法,這必需配合貸款人的自身條件、償債能力,進一步與銀行洽談,通常提高之利率約在一碼左右,可增加之房貸額度約為0.5~1成.

u 信用貸款 : 同一抵押品可向銀行申請短期信用貸款,貸款利率約為5.5%~10.5%,貸款年限為1~7年不等,貸款金額約在1百萬元以內(高薪穩定職業最高可貸3百萬元,如醫生、律師).

何種情形下,無法獲得銀行貸款 :

u 填寫貸款申請表時,有蓄意隱匿或不實之情形者。

u 最近一年內有存款不足退票紀錄者。

u 信用卡有被強制停卡紀錄者。

u 銀行貸款繳款有延滯紀錄者。

u 其他債票信用不良者。

房屋貸款是不是可以貸款二十年 : 原則上沒有問題,不過還是要看您房子屋齡有多久。

貸款利率為何每個人皆不同 :

原因為每個人的情況皆不同,影響因素包括過去信用記錄、服務的公司、薪資、年資、公司是否有為你投保勞健保、負債狀況、銀行業務往來程度、借款時間長短、是否提供擔保品,擔保品類別等,若是公司行號要參考的條件就更複雜了,故依每個個案風險程度高低,銀行的風險不同,適用的利率也不一樣。

房屋貸款可否只還利息 :

可以,但建議視您資金寬鬆狀況,選擇合適還款方式。一般銀行會建議客戶本息攤還,但如果您有特別考量,銀行還是有三年的寬限期。

先還息再本息攤還和一開始本息攤還那一種好 :

看您的財力狀況而定,不過,一般銀行會建議您以本息攤還的方式償還較好因為您前三年只繳息沒有還本,只是多負擔三年利息,並不划算,後面幾年再本息攤還時,每個月的負擔會較重。

房屋貸款利率大約可分為以下三種:

u 貸款固定利率:顧名思義,貸款固定利率係指利息計算方式採用固定不變的利率來計算,在與銀行約定的償還期限內不論市場利率如何變化,利率都不會跟著變動.

u 貸款機動利率 : 與上述固定利率相反,在與銀行約定的償還期限內,市場利率是跟著基本放款利率加減碼而變動,如基本放款利率減一碼、基本放款利率加0.2等等.

u 分段式利率:通常是用於優惠利率部份,比如說優惠期前幾年分成幾年不同的固定利率,而優惠期後的利率則按各家行庫基本放款利率浮動.

至於該採用何種方式較伐算呢?如果您認為未來利率水準波動不大、或即將往下走,建議房貸戶可選擇「機動利率」;而如果您認為利率目前處在低檔、未來利率是會上揚的狀況時,則建議房貸戶可選擇「固定利率」計息方式以鎖住低利率,讓未來幾年的房貸享有固定低利的優勢,就可省下一比可觀的費用。

每月繳月付金(房貸本利)要怎麼付款 :

銀行會幫您在銀行開一個活儲戶頭,您只要把足額的錢存在此戶頭裏,到繳息日時銀行就會自動扣款,您也可以親自來銀行繳款、郵局劃撥、電匯或開分期票,不過還是用自動扣款或開分期票方式比較好,比較不容易忘記,才不會因為遲延繳款影響您個人的信用狀況。

房貸在銀行貸了三年,只繳利息沒有還本,這幾年房價下跌,不知道還能不能貸到原來的金額 :

銀行銀行有一個「平轉專案」,只要您繳息正常,擔保品自住,有正當職業,沒有信用不良記錄,歡迎您轉貸到銀行銀行,成數額度儘量幫您爭取。您是不是將權狀影本傳真過來,我替您算一算。

一次最好只申請一家銀行,不可抱著一魚多吃的心態 :

當你向銀行申請並填送貸款申請表後,銀行會透過【財團法人金融聯合徵信中心】的電腦資料庫,查詢你的個人信用記錄。因此任何您的信用資訊都會被記錄在資料庫中,如信用卡繳費狀況、與金融機構借款往來記錄、票據使用情形等,都被完整紀錄下來。另,當銀行查詢你的個人信用記錄時查詢時間及銀行名稱,會完整記載於資料庫中。所以當你同時向多家銀行申請貸款,銀行之間亦能清楚知道你也同時向其它同業申貸中,如此可能會給金融機構不好的印象,是否信用有瑕疵、是否有分散借款之企圖,反而會減低銀行承做貸款意願,其實你只要針對最合適的銀行,申請即可。

暫時無法繳清貸款或卡債,要如何補救 :

若暫時資金週轉不順或失業等原因,導至無法順利繳還貸款本金或利息,建議你決不要避不見面,可嘗試跟銀行溝通解釋無法還款原因,只要你提出可行的還款計劃,比如延長貸款期限來降低每期應繳金額、延長寬限期、改變繳款方式等,若你能充分展現還款的誠意,大部份銀行應該是能接受而暫緩對你進行法律程序的措施。

u 立即主動與銀行共同討論清償方案: 如雙方約定好幾年內只繳利息,不需還本,這樣可以馬上減輕每月貸款負擔, 對房貸戶及銀行而言都不失為一個好辦法. 否則房子一旦被拍賣,除銀行不一定能收回本金和利息,也可能拖很久還賣不出去,導致銀行逾放比升高,對銀行也是不利的。只要表達出還錢誠意,銀行大都願意通融,延長寬限期,先分期付款還利息,本金延後再還。因為不還錢的人太多了,而有能力、有誠意還錢的人並不多,只要有工作,同時表達還款誠意,銀行大都可以商量。

u 如不理銀行,若是連利息都還不出來,一旦過了6個月逾期繳款期限,銀行將著手進行抵押品房屋拍賣動作。此時,屋主可別以為拿房屋抵債就沒事了,事實上,在房屋拍賣出去前,利息還是持續在累積中。所以主動找銀行攤牌協議,是最佳策略。或要求重訂利息 更換契約,就是將原房貸契約結束(以屋抵債)。至於還積欠的利息部分,請求銀行打個折,重新換張信用貸款契約,而且利息重訂(愈低愈好,才還得起)。如果沒有換約,銀行會永無止盡地追著你討債。

u 銀行催債不可恐嚇 房子被法院拍賣,接到銀行催收部門來電說:「你欠銀行的利息錢沒有還,你最好主動還錢,不然,如果討債公司去要錢,你就很難看了。」這是許多欠銀行債務的人,接到的催收電話內容。但一般合法的銀行,並不會以這種方式來討債。如果銀行催收部門持續以恐嚇方式打電話來要債,建議準備好錄音筆,當催收人員又要搬出討債公司等字句時,立即錄音下來,作為自保。

u 對於許多年輕人常積欠的信用卡、現金卡債,銀行可以透過法院,每個月強制扣1/3薪水。不過通常銀行在亮出這項狠招時,還是會先與債務人聯繫。

u 提醒房貸客戶,欠錢一定要還,尤其要把握房屋拍賣期間的黃金時期,與銀行協議還款方式。一來可以要求停止計息,二來請求利息打折。最重要的是,一定要記得更換契約。記得拿還款協議書,還款協議書,這個協議書證明個人的還款記錄。未來當欠債人還清債務時,才有憑據證明自己沒有欠債。催收人員最擔心債務人沒工作,因此,有薪水的債務人有籌碼與銀行進一步談判。至於還款的方式,則依個人經濟能力而定,以還一個月薪水的方式還款;或者要求分期付款,每個月分期攤還3000元或5000元。

u 如果房子已經進入拍賣程序,而房貸戶事後反悔時,希望從法院撤回,此時就必須負擔千分之一的法院執行費用,還必須繳一部分利息,才可以中斷拍賣程序。此外,有民眾以為只要直接將房子交給銀行拍賣,這樣就可直接將貸款清償,但類似的做法是無法解決所有問題,如果您的房子拍賣後,在扣除利息及費用外尚有欠款時,銀行仍會定期地清查您(舊貸戶)的財產,直到還清所有剩餘的餘額為止的。

欠債記錄一輩子甩不掉 :

台灣的聯合徵信中心,完整記錄個人的信用記錄,包括逾期繳款、支票跳票、信用卡逾繳等記錄一應俱全。即使已還清債務,這份個人信用記錄依然會跟著你一生,當銀行在核定持卡人的刷卡金額時,也會依此為參考,評定你值多少錢。

信用影響借貸額度,民眾必須注意的是,個人的信用記錄跟你一生,別以為不使用信用卡、不與銀行打交道,過去的債務就能一筆勾銷。銀行放款部門指出,不僅是欠債未還的記錄,即使是欠債已還,甚至曾經有過支票退票、補票的記錄,也全都在聯合徵信中心?一項也漏不掉。凡是有欠債未還記錄者,不但無法向銀行借錢,也辦不到信用卡。當個人債務還清時,債權銀行會註銷你的欠債記錄,而個人的欠債記錄註銷滿半年後,銀行才會核准你申請信用卡。但是,只要曾經有過欠債未還記錄,銀行在核定你的刷卡金額,或是房屋貸款金額時,都會特別關照一下。相對而言,個人信用曾經有瑕疵者,所能借到的錢也會被打折扣。

何謂房貸提前清償違約金 :

當房貸戶提前還款時,勢必會影響銀行後期的利息利潤,因此銀行會向房貸戶收取一筆違約金,金額大約是貸款金額的1%或加付一個月利息.而這筆費用通常在舊貸戶欲轉貸其他銀行時會發生,對於欲轉貸之客戶不可不知.

但基於保障房貸戶權益,行政院公平交易委員會也於去年通過「金融業者收取房屋貸款提前清償違約金案件處理原則」,規定金融業者在辦理「限制清償期間」房貸時,應向借款人「書面說明」利率計算方式及貸款條件,並提供「得隨時清償」的貸款條件供借款人自由選擇,只要是目前還存續的房貸契約,凡不符這項處理原則者,房貸戶可要求金融機構「適當調整」,金融機構若在房貸戶請求後三個月內未調整,可請公平會進行個案調查處理。因此建議於貸款時需事先詢問銀行有關這方面的處理方式,才不會影響以後的權益!

貸款逾期不還,後果會如何 :

通常貸款未能在繳息日繳清時,通常銀行內部會暫時列為催收款,並於7日內打電話提醒借款人繳款,若在7日內補足,銀行是不會收取任何滯納金。但若超過7天仍未繳款,銀行就會把這筆貸款列為「催收」及「延滯金」,這時你就必須繳納「滯納金」---會依不同銀行的規定而有不同的計息或計算方式,若你超過3個月仍未繳款,那就很嚴重了! 銀行會寄發存證信函,並且到法院執行假扣押、拍賣等法律程序,這時借款戶會在聯合徵信中心上被註記信用不良記錄,一旦被註記即可能會被保留3年~7年的紀錄,將來若要向其它銀行借款,可能就會因信用不良而不容易申請了。

如何減輕貸款壓力 :

一般而言減輕貸款壓力有以下三種方式:

u 延長貸款年限:可向銀行爭取還款期限延長,如由20年延長為30年;或可與銀行約定貸款本金的某些成數於貸款期限後再償還.

u 申請還款寬限期:若是貸款人預期未來家庭收入會增加時,可向銀行申請3~5年的還款寬限期,在寬限期限內只需負擔利息費用,不需償還本金.

u 取得較低貸款利率:是最直接、最實惠的方式,而取得管道可透過優惠貸款或向金融機構爭取較低的貸款利率,一般而言,取得優惠貸款的基本條件是符合首次購屋的資格, 目前的優惠房貸大約有「青年優惠房貸專案」「青年優惠貸款及保證方案」、「2000億優惠貸款」、「勞工住宅貸款」、「公教住宅貸款」等;另外銀行也有辦理『儲蓄購屋貸款』、「首次購屋貸款」供無自用住宅者申請,基本上前者之適用條件較嚴苛、利率較低;而後者之利率較高,但不需要抽籤及排隊。

若您不符合優惠房貸資格者,可以利用目前各大銀行最受歡迎的指數型房貸或以下方式爭取較低的貸款利率:

u 向就職公司的往來銀行貸款。

u 向經常往來的金融機構 貸款。

u 向大型仲介公司所介紹之金融機構辦理。

信用不良的紀錄要如何消除呢 :

信用不良的紀錄要如何才能消除呢--基本上須你與銀行達成協議且已清償你的帳款,銀行發文請聯合徵信中心將你的不良的紀錄消除,不過每家銀行的狀況及認定不同有的是清償完畢即可消除記錄,有的則否。一般而言信用卡強制停卡繳清後聯合徵信中心仍會揭露3年,故建議你一定要跟原債權銀行索取清償證明來爭取自己的權益。

為何我要配合提前對保 :

因為銀行是希望貸款確實核准下來後,再進行對保手續,這樣您所有的貸款條件都可以確認,也避免您白跑一趟,但如果您的時間無法配合,銀行當然也是可以儘量配合您,只是要先跟您澄清,對保並不代表核准哦.

利率有調似無調?月付金為何還是一樣?可否降低 :

銀行確定有調整,只是正常手續月付金是一年調整一次,因為利率調整後,您每月所攤還的利息會減少,多餘的部分就會去沖本金,所以您會感覺月付金還是一樣。如果您希望於還本後即調整月付金的話,麻煩請於還款時特別告知銀行,銀行才好馬上幫您做調整。

什麼情況下辦理轉貸較有利 :

一般而言,若符合以下條件時再轉貸是較有利的:

u 新舊房貸利率差距需達兩碼以上.

u 貸款金額超過一定金額以上.

另外,房貸搬家時除考慮上述條件外,也需事先計算轉貸的成本以及與轉貸作業流程,而最大的費用必須先償還原借貸金額。若是以「借新還舊」方式轉貸,必須支付的費用有塗銷費、書狀費、謄本費、代書設定費,及貸款金額千分之一的地政規費;同時亦先查看與原貸款銀行所簽訂的契約書或借據內容,是否有提前解約或違約的罰則規定等。

屋主原貸款金額高於成交價時, 買方應注意哪些事項 :

原貸款高於成交價,買方可能會因不動產被查封或屋主之私人債務遭假扣押或假處分而無法順利完成過戶,建議買方可選擇下列幾種方式辦理以維護自身的權益:

u 請屋主最遲於完稅前先行償還部份貸款,使原貸款低於成交價。

u 請承辦代書向原貸款銀行查詢屋主之貸款繳息是否正常,有無信用貸款或保證等其他債務。

u 可要求代書打聽應償還多少金額,該銀行始願開立債務清償證明,最好能取得書面承諾以確保交易安全。

u 買方所付之款項建議由公正第三者(如提供履約保證之銀行專戶)保管至產權移轉予買方後,再替屋主清償原貸款。

u 抵押權若已先為清償,若只是未塗銷抵押權時,可由代書先行辦理塗銷登記後,再進行簽約或歸還暫借押款。

銀行有沒有辦理信用貸款 :

銀行有針對個人的免保小額信用貸款,以及針對機關團體員工所辦理的輕鬆貸。

了解銀行各項貸款產品之申貸資格 :

每家銀行對小額信貸都有申請資格的限制,多半是在20到65歲之間,現任公司至少工作滿一年以上,或是前職加現職需滿三年以上,有的銀行還有年收入的限制。又如留學貸款或結婚貸款,通常銀行也會請申請人出示相關證明文件,如在學證明、入學許可、求學計畫或結婚請柬…。

應準備文件及辦理手續為何 :

申請時請攜帶下列文件,並親自至各營業單位辦理:

u 身分證。

u 戶口名簿(目前單身者可免)。

u 最近一個月在職證明(不得以勞保卡代替)。

u 所得稅扣繳憑單(無扣繳憑單者,需附最近三個月之薪資單)。

免保小額信用貸款大約能貸多少額度 :

額度在10~60萬元之間,依個人提供資料來評定。

小額信貸是最方便借款的方式 :

一遇到急需用錢,大部份的人不是向親友周轉、標會就是向地下錢莊調頭寸,但向地下錢莊調頭寸會有高利及逼債的危險;而標會,也要等到開標日後幾天才能拿到錢;向親朋好友借,還得看人臉色,而人情債也難還,其實現在有很多銀行提供小額信貸的服務,可以幫助許多人解決燃眉之急。這種免保人、免擔保品的理財工具,正可協助手頭吃緊的朋友渡過緊急難關。 通常從申請到撥款快只要2、3天,慢也不會超過一、兩個禮拜,是很方便的借錢方式。

免保小額信用貸款目前年利率為何 :

本項貸款目前年息為10%以上,採固定利率計算。

免保小額信用貸款期限及還款方式為何 :

分為二年、三年及五年,每月平均攤還本息(屬非循環)。

免保小額信用貸款要不要投保信用保險,費率如何 :

核貸時須投保信用保險,保費由借款人一次繳付,費率如下:二年期:2.9%;三年期:3.1%;五年期:3.5%。(以上費率僅供參考)

免保小額信用貸款可不可以提前還款?會不會有違約金 :

可以提前還款(部分或全部),不會有違約金,但信用保險費則不退還。

免保小額信用貸款還需繳那些費用 :

除信用保險費外,還需幾仟元手續費。

免保小額信用貸款最快幾天內可撥款 :

大約3~5個工作天會通知審核結果,自受理申請至撥款約需一星期。

機關團體員工的貸款方式為何 : (每家銀行規定不一樣, 僅舉例一家)

如果您任職於以下機關團體,服務於同一家公司滿六個月以上的正式員工,二個保人,都能三人結伴來申請,採用三人互保方式(免信用保險)。

u 公家機關、營運正常之公營事業機構。

u 小學以上學校。

u 經營績效良好之上市、上櫃公司或其關係企業。

u 經營績效良好且經天下雜誌、商業周刊三種刊物之一刊載,當年度排名1,000大以內製造業、500百大以內服務業公司,或排名100大以內的金融業。

u 銀行授信戶公司且公司資本額新台幣五千萬元以上。

u 銀行薪資轉帳戶公司,且資本額新台幣五千萬元以上。

u 公立醫院、私立醫院(財團法人)。

u 其他經報總行認可之企業或團體。

機關團體員工貸款的最大額度可貸多少 :

貸款最大額度為壹佰萬元但需加計其他同業同性質無擔保貸款,換句話說,如果我能貸款壹佰萬元而我在其他行庫也有申貸信用貸款五十萬元,那你的貸款額度只剩下五十萬元或者你願意在銀行申貸壹佰萬元,再幫你清償其他行庫的貸款也可以,只要客戶需要萬通銀行都會為你服務。

是一位攤販,想要貸款周轉,銀行是否會受理呢 :

若是有登記,有攤位店面或有執照攤販且正常營業是很有機會可以申請貸款,但若非上述情形的攤販若想借錢來周轉,原則上因為沒有固定收入證明,故可能只能以信用卡持卡滿一年的信用來申請貸款即以卡辦卡,不過可借款的額度不會太高。

曾向銀行密集申請,還可以提出申請嗎 :

要看你最近三個月密集向銀行申請額度是否有核可,若有的則會佔你再次申請的額度,若沒有則看你申請不過的理由為何,若你最近申請高達5~6家則很抱歉,因為當你申請時銀行查詢你的個人信用記錄,會完整記載於聯合徵信中心資料庫中。 所以當你同時向多家銀行申請貸款,銀行之間亦能清楚知道你也同時向其它同業申貸中,如此可能會給金融機構不好的印象,是否有分散借款之企圖,反而會減低銀行承做貸款意願,可能過件的機率就不高了,建議你再等3個月後申請會比較容易核貸。

私人錢出借,如何才能有保障 :

要保證出借之金錢能夠清償,請向地政機關申辦抵押權登記,因為抵押權是對於第三人或債務人不移轉佔有,而供擔保之不動產;於債權已屆清償期,而未受清償者,抵押權人得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金受清償。

學生貸款要怎麼申請?另還款時固定每月要還多少 :

目前銀行訂的學生貸款方案為年滿20至35歲、專科以上學歷目前就學中,皆可申請學生貸款,若你本身持信用卡滿一年且信用良好則會比較好申請,若你目前早上有在打工或上班則你可申請到較高額度及較低的利率,還款原則上目前銀行方案是依貸款金額計算每月須繳貸款餘額之5%月付金(低於2000元時,以2000元計) 並需參考利率而定。

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2007/12/27

房屋貸款須知事項申請貸款所需文件及證明

以下為一般銀行所要求買家在申請貸款時出示的資料﹕

收入証明--可出示近期的薪金証明﹐如出薪金時之收據﹐包括超時補薪﹐佣金及花紅等。亦可用顧主發出證明您收入的信。假如您是自顧﹐可用稅局(Inland Revenue) 發出之稅項評估通知書(Tax Assessment Notice) 。
申報所有債項--如其他按揭﹐所有欠款包括信用咭﹐分期付款購物﹐汽車貸款等。
房屋買賣合約(Sale & Purchase Agreement)-- 假如您已簽了買賣合約﹐銀行會要求看合約的條件及內容。
身份証明--請預備兩款証明。如護照﹐駕駛執照﹐出生証明﹐信用咭等均可。
有些銀行可能要求申請人証明有足夠資金作首期(Deposit)之用﹐申請人可出示銀行存款結單。其實如果您已是該銀行之客戶﹐手續應該比較簡單﹐銀行可根據您存在該銀行的紀錄及資料﹐而不需另作信用調查(Credit Check) 。

 


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2007/12/27

房屋貸款須知事項還款方式

Table Loan
這是最常用的還款方式﹐每月的還款數目不變(除非利率有改變) 。還款初期大部份款項用作支付利息﹐小部份還本。直至貸款本金逐漸減低﹐每月所付利息也逐漸減少﹐還本數目漸漸提高。

Reducing Loan
這是把貸款本金依還款期數平均分配﹐每期還一定額本金加所應付利息。這種方式還本比較快﹐長朞亦會省利息。但初期的還款數目會比較高﹐如果借貸的款額是大的﹐對一些買家可能做成一種壓力。

Interest Only Loan
這種還款方式是還息不還本。這些一般屬短期貸款﹐不超過三年。每次還款只還利息﹐數目較低﹐到期滿時一次過付清本金。適用於正在興建新屋﹐在新屋建成可入住時﹐出售舊屋來清付貸款本金。

預先批核 (Pre-approval)
買家在購買物業之前﹐可向銀行申請貸款預先批核。銀行會給您一些指引﹐您可購買甚麼價錢範圍內的物業。這樣﹐您可節省了時間和麻煩﹐討價還價時更有信心。

 


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2007/12/27

房屋貸款須知事項Interest Rates利率計算方式

浮動利率(Floating)
浮動是指跟隨市場利率升跌而改動﹐每月的還款額在貸款時以當時的利率而定下﹐不會有太大改變。利率的升跌可影響還本的速度﹐假如利率下跌而每月還款額不變﹐每月便可還較多的本金。

固定利率(Fixed)
固定利率是以買家申請貸款時﹐個別銀行提供的固定利率為準﹐於供款周期之內﹐不跟隨市場利率升跌而改變。每間銀行提供的供款周期不同﹐一般最普遍為一至兩年。有些銀行可提供較長的周期供選擇。

選擇那種利率最有利﹖
這不能一概而論﹐要視乎您的需要及市場利率的走勢。浮動利率彈性比較大﹐利率下跌時可即時享受低息﹐如市場趨於利率逐步向下的話﹐選擇浮動利率可跟隨市場利率下調。另外﹐您可隨時還款來減低貸款的本金﹐而沒有特別的限制。在有些情形下選擇固定利率﹐也有它的好處。有些買家不想費心﹐選擇一或兩年期固定利率﹐不跟隨市場升跌﹐有個預算。又假如市場利率傾向上升﹐固定利率便可確保還款周期內不受高利率影響。

 


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2007/12/27

房屋貸款須知事項可貸款多少﹖

房屋貸款是以買家購買的物業作抵押﹐向銀行貸足夠款項用來購買該物業。銀行可貸款項多少﹐視乎物業的估值﹐買家的還款能力等。

每間銀行或財務公司用來評審買家還款能力的標準各有不同﹐平均以家庭每年總收入三成計算。假設家庭每年收入$60,000﹐三成即$18,000。每年還款能力$18,000計﹐即每月$1,500。可借貸款項須依據利率 + 還款年期 + 還款能力而訂出。

對於市區範圍內的房屋﹐一般銀行都能提供高達該物業估值之九成至九成半(90%-95%)貸款。個別銀行可能要求買家有某一定的收入﹐才批準如此高的貸款﹐另買家可能需要支付貸款人按揭保險(Lenders Mortgage Insurance) 之保費﹐保障銀行所乘風險。


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2007/11/05

掌握看屋各訣竅

找到房子之後,接下來就是「看屋」的問題了。基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者。
在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等,都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客庫的基本資料。若發現鋼筋裸露、水泥剝落、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕,懷疑可能是因地震後結構受損,或有海砂屋、輻射屋,甚至凶宅等疑慮時,更可以要求仲介公司提供詳實的屋況說明書,以保障自己的權益。
而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音原?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施?凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋、立足當地。畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事,一住可能就是數十年,絲毫馬虎不得。
如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟。將每個房子的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。

 


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2007/11/05

購屋看分明!「價格」≠ 「價值」!

文/「窩」雜誌編輯室 經歷過1995 年中共導彈試射危機、97 年與99 年的香港、澳門回歸,99 年的921 大地震,以及2003 年爆發的SARS 危機,以及每當選舉年度到來所引發的各種政經社會議題干擾,國內房地產市場在前些年裡,不論在推案與交易量體上,幾乎盪到了谷底,預估房市景氣「七年一循環」的說法遲遲未出現,各種國內外政經社會與危安公衛事件引致人心惶惶,氣氛越是低迷、買氣越是萎縮,一度讓人不知所措。

景氣復甦、買氣回籠

然而,近幾年來,國內各項重大交通與公共重建設如各地重劃區開發案、工商綜合區與科技園區開發案,以及高速鐵路、都會捷運、快速道路開發案,還有各項都市更新案的持續推動、陸續完工通車,也讓不動產業者漸漸恢復投資信心,紛紛在各項重大公共工程建設周邊覓地推案;加上自2000 年起,政府持續4波釋出低利率優惠房貸政策,2002 年起首次調降土地增值稅、2005 年土增稅永久減半政策拍板定案…等等,讓消費大眾信心逐漸恢復,買氣漸漸回籠。

而且,受到這些公共工程建設陸續完工啟用的鼓舞,不動產成交價格更是屢創新高,部分區域甚至持續看漲,國內房市景氣可說從2003 年起瞬間甦醒、景氣回復力道可說銳不可擋!報章雜誌上,大篇幅平面廣告周周強打、相關報導成篇累牘;電視、廣播廣告上,明星藝人們不斷介紹著各個發光發熱的建案;甚至連各種新聞談話性電視節目對房地產的議題關注度也是越來越高,地產達人、房市名嘴紛紛出籠,「專家」們分析角度推陳出新,有人大談利多、有人專門放空,甚至開始「提醒」消費大眾注意「房市泡沫化」的隱憂;而曾幾何時,國內房市景氣還一度低迷到無人聞問呢!

公共工程、房價推手

從「門可羅雀」到「門庭若市」,近10 年來,國內房地產市場經歷過相當激烈的震盪之後,漸趨穩定成長,且房市推案量體以及預售、成屋房價上揚的幅度、幾乎與區域內的公共工程建設進度形成正比。

而在整體市場表現上,例如在北台灣的北市內湖、南港、北縣板橋、新店等地;桃園中正藝文特區周邊、高鐵青埔站周邊,新竹竹科周邊、竹北六家高鐵站周邊;中部的台中市七期重劃區、中部科學園區周邊,台中縣高鐵烏日站周邊;嘉義故宮南院開發案周邊、高鐵站周邊,台南高鐵站周邊,5 期、虎尾寮與鄭子寮等三大重劃區,以及高雄市高雄農16 特區、25 期重劃區、美術館特區、高鐵左營站周邊、高雄捷運沿線各站區周邊…等等,都是全省近年房市推案量體最大、房價攀升幅度最高的區域。

而在另一方面,消費大眾經歷過房市的大起大落,對購屋理財的行為顯得更為謹慎,加上網路資訊的發達,各種不動產相關交易資訊、物件資料、建商背景、區域行情、法令法規、交易流程、稅務貸款…等等各種專業資訊與服務,都可以透過網際網路即時取得,一指搞定,消費者對資訊的主動需求、以及消費意識的抬頭,更直接間接地敦促了如建商、代銷、房仲、銀行…等等不動產相關業者,改善其產品與服務品質,使交易市場更趨健全、推案品質更趨完美,形成一個良性的循環。

社區環境、軟硬兼顧

在以往,大眾所熟知決定房價與地產增值潛力的三大條件,就是「LOCATION 、LOCATION 、LOCATION 」地段條件的優劣決定了地產的價格與增值潛力。而好地段的定義又無非與明星學區、公園綠地、市場商圈、交通便利等所謂的「生活機能」畫上等號,彷彿只要選了地段,消費者就算矇著眼睛瞎買瞎訂,都可以大發增值財富似的。

然而,隨著上述資訊發達與消費意識抬頭的影響,消費者對「購屋」的行為更趨理智,且除了注重地段與生活便利性之外,更注重起「建築規劃」、「建材等級」、「營建品質」、「空間設計」、「社區環境」、「公共設施」、「保全隱私」、「物業管理」等等屬於生活空間內各項軟硬體設施與服務的品質來。

購屋人除了看房子、選地段、比價錢、殺折扣之外,漸漸發現一個極其重要、卻又極其容易被忽略的部分,那就是房子的本身:包括室內空間配置、通風採光、動線規劃、安全逃生、保全管理;以及屋外的建材品質、施工品質、公設配置、管理服務…等等,才是買房子的時候最需要注重的部分!因為,不論地段條件、增值潛力如何如何地優越,一旦住進了品質不好的房子,若不是「屋漏偏逢連夜雨」----漏水、裂縫、壁癌、剝落不斷;就是「近鄰不如遠親」----社區休閒設備年久失修、庭院荒蕪、管線凌亂、垃圾處處、走廊梯間雜物亂堆、停車場陰暗恐怖…,每天生活在品質低劣、無人管理的建築物裡,過得彆彆扭扭、提心吊膽地,就算地段條件再好也讓人難以忍受!

建案品質、帶動房價

從成屋仲介交易市場上,業者們也漸漸發現了一些市場上的特殊現象:在同一個生活機能圈內,不論交通、商圈、學區、公園綠地…等條件大同小異,鄰近每幢社區大樓的成交房價與進駐狀況卻有天壤之別:甚至同一條街的對門建築,A建案是許多買客指定要選購的社區,成交房價屢創新高,卻偏偏無房可賣;B建案牆外掛了一堆待售看板、看板上的字跡經過多日風吹雨打已經斑剝不堪,房價一跌再跌,還是乏人問津…。

經過進一步的瞭解,才知道A建案除了是知名建商所投資興建之外,社區建材精緻、大廳氣派、管理良善、住戶進出動線流暢、車庫明亮整潔、庭院花木扶疏、梯間整齊無雜物、垃圾集中管理、室內隔間採光書是得宜…,更重要的是,住戶從預售交屋進駐之後,極力維護社區品質,且時常聯繫感情,大家相處融洽,沒有人捨得搬離此地,而房屋交易一如股市,有人賣屋才能有人承購,如今,社區無人遷出,既無空房可賣,社區品質又如此優越,當然成了購屋人眼中的「績優股」,房價始終能居高不墜了。

據此,反映出現今房市在「地段」之外的另一個課題,就是「社區品質」,好的社區品質,提供了住戶最舒適的生活保障,甚至遠勝過優越的地段環境;而且,內外兼美、品質優越、管理良善的建案與社區,凸顯了空間為人所服務的「價值」,住在這個優質社區裡,自己與家人的舒適、健康、自在、喜樂,是金錢也買不到的!購屋人寧可用更高的價格,來選購對家人或自己真正有「價值」的社區環境,也不會為了每坪可以殺個500 、1000 元房價的產品,犧牲自己長久居住的舒適度,這是現今房市在「地段」之外,所反映出來的另一個更重要的「購屋價值觀」。

另外,在雙卡風暴襲擊之下,銀行對無擔保式個人消費金融放款條件漸趨嚴格;相對地,對於像房屋貸款這種有產權擔保的放貸將更加重視。且根據實際案例指出,銀行的不動產鑑價人員會視不動產本身的屋況條件、社區環境等等、決定放款與否以及額度高低,因此,好的社區規劃所持續產生的「價值」,絕非銷售階段的「房價」所能決定的。

居室空間、生命所依

這樣的新購屋價值觀,正逐漸影響著台灣房市交易生態的轉型。一方面,消費者會透過口耳相傳、網際網路的力量,以及社區專屬網站的傳播,來推廣優質社區與建案,並且毫不留情地對規劃不佳的建案與社區提供批評與建議。

另一方面,為了吸引消費者的青睞,也為了創造利潤的現實考量,推案業者會更注重建案規劃前的各項考量:例如當地的人口結構、就業市場、家庭需求、居家習性、氣候環境;在規劃時充分考量消費者實際生活需要,如空間格局、通風採光、中庭設計、入口門面、車場車道、管線佈局、建材配備…等等,並且更嚴格地要求施工品質與售後服務,務使每一件個案都是在萬中選一的地段上、推出萬中選一的優質住宅精品。

此外,透過專家學者們公允、客觀、專業的評選標準,給予建案相對的榮耀與獎項,也是消費大眾選購優質住家社區相當重要的參考標準。

近代西方建築大師柯比意(Le Corbuiser )曾說:「建築是人類生活之容器」。在中國,西晉時代,「竹林七賢」之一的劉伶,「把天地作為房子,把屋子作為衣褲」的行徑,雖稱荒誕,卻也點出了居室空間與「使用者」之間毫無距離的緊密關係。在生活日用商品中,精緻的紡織品,不論做為衣物或是寢具,強調的是其柔軟舒適的
質感,可以直接接觸最不設防、最敏感的肌膚;同樣的,好的建築規劃與居室空間,是個人乃至家庭每天長久使用、緊密接觸的所在,若有任何瑕疵,輕則造成個人不便,重則影響房價、貸款額度,甚至家庭的困擾…等等,其中輕重,不言可喻,購屋人當審慎思索。
 


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2007/11/05

誰用得到「一生一屋」優惠方案?


誰用得到「一生一屋」優惠方案?
行政院院會剛剛通過「土地增值稅自用住宅用地優惠稅率改革方案」,由「一生一次」放寬為「一生一屋」。只要符合出售土地不超過都市土地四十五坪,或非都市土地一百零五坪,以及持有設籍期間六年以上、出售前五年沒有營業使用或出租等條件者,即使一直換屋,仍可以適用自用住宅用地優惠稅率課徵10%土地增值稅,不受「一生一次」的限制,據估計中產階級68.45%都可享用到「一生一屋」的優惠方案,而預估在放寬後政府因此所減少的稅收,約在六十億元至八十億元左右,但將可活絡房屋交易市場。

賣掉都會區精華地段房子
對於這項政策上的優惠,東森房屋企劃處經理陳偉文表示,最適用且最能佔到便宜的換屋者,就是賣掉都會區精華地段房子,換到房價較低廉的都會周邊或外圍縣市,舉例來說,某甲在8年前在信義區購買了一戶預售住家,20坪電梯大樓每坪單價40萬,總價800萬,2年後交屋,且花了100萬的裝潢費,總成本900萬。

經過設籍居住且沒有租賃行為自用6年後,現在市價值一坪65萬,售出房價1300萬,前後賺了400萬。某甲售屋所得依公告地價扣稅,以信義區8年來公告現值不斷調漲的狀況下,雖然土增稅已於2005年後永久減半,某甲可能還是要擔負40%的土增稅稅金。不過,土增稅扣稅基準是「土地」,大樓建築土地持分較小,可能不會扣除太高的稅金;然而,某甲一旦適用新法令,土增稅減徵到10%,能省下的稅金有4倍之多,不無小補。

省下稅金並賺到房價之後,某甲要在哪裡換屋才是傷腦筋的事。陳偉文表示,以鄰近信義區的地段來說,文山、內湖都還是不錯的選擇,問題是這兩地房價也是逐年標高。文山區有信義隧道的便利與山水學府之勝,是不錯的住家環境,但大坪數新成屋以每坪35萬計算,30坪也要1050萬,以3成自備款計算,某甲首上剩餘的現金300~400萬剛好可以買一戶30坪住家,扣掉公設剩個22~3坪,與原來的住家大不到哪去,也很傷腦筋。

一樣的預算,若某甲會開車,往桃園南崁一帶找房子,平均20萬/坪的價格,1000萬總價可以買到50坪精品豪宅,扣除公設還有將近40坪,還比較划算點。從信義計畫區搬到南崁,雖然生活習慣、學區環境、與環境機能等等大不相同,不過,如果能重新適應,還是相當划算的。

 


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2007/11/05

到底房屋出售好還是出租好呢?

到底房屋出售好還是出租好呢?這恐怕是許多售屋人心裡常常存有的疑問!其實,對於現在持有一棟以上房地產的屋主,最近幾年恐怕是最難熬的,因為房價長期處於低檔盤旋,為避免現在售屋需賤價虧損賣出,不少人乾脆將多餘的房屋出租來收取租金報酬,同時也順便用來折抵房貸支出,況且目前一般銀行的定存利率僅在1.5~2%左右的低利率,因此以住宅出租平均4%左右租金報酬率,似乎也顯得不差,又可一舉數得,於是將房屋出租成為許多屋主避開受到房價跌落價差的避風港。

  不過要提醒您,在計算房屋租金收益時,也不要忘記即使是房屋出租,也需負擔相關的出租成本,例如稅負(地價稅、房屋稅、租金收入需繳交租賃所得稅)、貸款利息支出、出租管理費用、房屋折舊修繕費用以及資金運用的機會成本等,都應該列入出租房屋的成本中,由此再來衡量房屋的租金報酬率,就會發現將房屋出租恐怕不見得是最佳的資產管理方式。屋主應該衡量個人財務狀況與房屋的投資價值,比較出售和出租何者較為划算。
 


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2007/11/05

賣屋管道有哪些

您想要賣房子時,你會透過什麼樣的方式呢?通常會考慮的方法不外是自售、透過親友介紹、以及委託仲介公司,其實不論那種方式,都各有其優缺點,消費者最好還是先衡量自己條件,再決定用那一種方式來賣房子。 因為房屋交易的金額頗大,而且交易過程極為繁複、冗長、其中牽涉到的房地產專業知識又頗為艱澀;如果您有充裕的時間,對房地產交易又有經驗,您不必透過仲介服務便可以輕鬆成交,還可以節省一筆仲介費用;但若是一般消費者,則非常容易在交易過程中產生糾紛, 其實您是忙碌的上班族,對房屋交易又不盡熟悉,以金錢換取房屋仲介專業的服務,應該是聰明的選擇喔!

  目前房屋交易市場中,消費者可以利用的售屋管道有很多。如果透過仲介公司售屋,那麼從房屋估價、委託簽約到代償貸款交屋,你都可以輕鬆應對,只要你支付些許的服務費用,就可以獲得最專業、有效率的服務;至於透過親友或自己利用時間來銷售房屋,因為銷售管道受限、銷售期間容易拉長、交易流程高風險等的潛在不利因素外,對於透過親友成交後的介紹費,也是一筆必要的支出,想要自行銷售的消費者不可不慎。

 


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2007/11/05

賣房子所需具備的文件

在賣房子的過程中,在各個階段都需要證件辦理手續,如果能事前知道,早些準備,就可以事半功倍,節省許多時間。

一、簽約時賣方須備證件
土地、建物權狀正本
印章
身份證
簽收簽約款

二、用印時賣方須備證件
印鑑章
印鑑證明2份(6個月內)
戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
近期房屋、地價稅單正本

三、完稅時賣方須備證件
印鑑章
繳納增值稅(現金1日內,支票3日內)

四、簽收完稅款 看土地、建物謄本要注意的事項
土地、建物謄本
<建物標示簿>可看出以下資訊:
● 計算房屋屋齡:即現在日期減去建築完成日期。
● 計算房屋面積:即主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積三項面積總和。
● 從主要用途檢查建物是否為住宅用途或是工業廠房?以免誤買工業住宅。

<土地、建物所有權利簿>可看出以下資訊:
● 可查閱該不動產是否有查封或其他限制登記。
● 可查閱土地、建物所有權人。

<土地、建物他項權利簿>可看出以下資訊:
● 如有抵押權設定,則宜向銀行或債權人查詢借款額度及遲延利息等實際須償還總額。一般來說,若註有抵押設定,須於契約簽定時,尾款加上賣方增值稅的全額應大於賣方的抵押設定款,較能保障權利。
● 需注意所有權人是否即是賣方?土地、建物所有權人是否為同一人?
● 土地權狀、建物權狀座落的基地的地段、地號是否一致?
● 所出售的房屋是否與建物權狀的門牌相同?
● 非透過仲介、建商,交屋前該注意那些細節?
1、 稅費的分算:有關房屋稅、地價稅、管理費、水電、瓦斯等費用,以交屋日為分算點,雙方分算找補結清。
2、 屋況的點收:交屋前應親赴現場查勘,以確認交屋屋況是否有重大改變,是否有未發現之屋況瑕疵,或前屋主是否已騰空。
3、 文件的交付:屋款給付同時,代書應交付的文件如買賣移轉契約書、權狀、契稅單之正本文件,增值稅單影本等。
4、 產權最新狀況:應請代書調閱最近的謄本,以確認實際的產權狀況,是否相符。
● 買賣房屋過程中,賣方須負擔的稅費有哪些?
1.交屋前之地價稅、房屋稅、工程受益費及重劃工程費。
2.原抵押權登記辦理塗銷登記所需之代辦費用。
3.土地增值稅。
4財產交易所得稅。
5.交屋日當天,房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯、管理費分算以「交屋日」分算,若借屋裝修則以「借屋日」。
 


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2007/11/05

賣房子有那些風險?又該如何避免?

1. 遇到假買方→ 賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到仲介掮客刻意打壓價錢賺取差價。
 【避免方法】謹慎判斷客戶,確認買方。
 
 2. 證件被盜用→賣方把身份證、權狀的證明文件交給買方辦過戶時,可能拿去抵押、借錢等其他用途。
 【避免方法】找立場中立的代書,交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。
 
 3. 一屋二賣→委託仲介公司賣房子,可能會發生與仲介公司都找到買主、都收了訂金,而發生賣方違約一屋二賣的情形。
 【避免方法】若委託仲介公司賣房子,自己就不要賣,且只委託一家仲介公司
 
 4. 收不到尾款→房子過戶為買方名下後,買方可能將銀行貸款領走而讓屋主收不到尾款。
 【避免方法】請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶
 5. 買賣無效→若是賣方本身沒有售屋的資格,或是承買人的資格不符都會造成買賣無效。
 【避免方法】確定自己和承買人的身份資格。
 
 6. 交屋糾紛→交屋後買方對屋況、使用權有爭議,要求賠償。
 【避免方法】交易前將屋況誠實告知,並將一切權利細節詳細註明在契約中。
 
 賣房子有資格限制嗎?
 【所有權人】
 1.必須是房屋所有權人
 2.如果不是房屋所有權人,必須取得所有權人的出售授權書
 
 【法定成年人】
 須年滿20歲,有行為能力,若所有權人未滿法定年齡或無行為能力,須有監護人或法定代理人的同意。
 
 【出售國宅】
 必須住滿2年且需向國宅處申請轉售同意才能出售
 
 

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2007/11/05

賣屋必讀:自售5大陷阱!

過戶詐騙損失大,專家賣屋最保險

自售雖能省仲介費,但卻須承擔更嚴重的交易風險,購屋專家提醒,自售存在多項陷阱,透過專業房仲公司協助把關,才能安心順利完成售屋。

《不動產經紀業管理條例》實施後,房屋買賣已走向「仲介化」,目前北中南三大都會區,透過仲介買賣房子的比率平均逾7成,大台北地區更高達近85%。購屋專家說,自售雖能省下仲介費,但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失,自售未必比委託仲介售屋有利。例如,不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等,結果仍常是賣不出去,或甚而發生被詐騙,得不償失。

東森房屋提醒準備售屋的屋主們,若要選擇自售,很可能會發生下列狀況,須特別留意:

第一,遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法:協助事先過濾客源,謹慎判斷客戶,確認買方背景,避免風險發生。

第二,證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件,交給買方辦理過戶時,結果被拿去做抵押、借錢等用途,讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法:建議屋主不要太早將產權資料外流,或是只提供委售資料影本,並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣,避免資料被盜用。

第三,收不到尾款
房子過戶後,惡意的買方將銀行貸款領走,讓屋主收不到尾款。房仲公司建議,這時賣方可請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法:大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務,不會讓賣方拿不到尾款,可避免上述問題。

第四,買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格,或是承買人資格不符,都會造成買賣無效。
專業房仲的作法:仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時,會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人;對於要約購屋的買方,也會確認必須符合法定資格,年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等,都會審核清楚,讓售屋人放心。

第五,交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議,常會發生要求賠償的情形,引起糾紛。
專業房仲的作法:建議售屋人誠實告知屋況,並協助建立「屋況說明書」,將一切權利細節詳細註明契約中,以保雙方權益。

此外,專業房仲會建議屋主甚或協助屋主,事先將屋況打掃整齊,以提升賣相;詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊,提供準買方更充裕的購屋資訊;利用媒體、廣告、網際網路,廣泛宣傳物件訊息。東森房屋提醒消費者,透過房仲公司協助專業把關,賣房子的消費者才能安心售屋。





 


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2007/11/05

賣屋稅費須知

財產交易所得稅:
 繳稅時機:財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,且無論您賣屋是賺錢或賠錢,依照規定必須要申報財產交易所得。
 
 稅額:
 核定契價×10%~25%(稅率於每年綜合所得稅申報前公佈)
 
 土地增值稅:
 繳稅時機:當所有權人出售土地或房屋時,皆須繳交土地增值稅,土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種;立法院已於94年1月21日通過土增稅永久調降,因此,自94年2月1日起,房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵,自用住宅稅率則不再優惠。
 
 94/02/01起土地增值稅:
 
 1.一般土地:
 ◆持有土地年限20年以下者(不含20年):按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
 ◆持有土地年限20年以上者(不含30年):就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%
 ◆超過30年以上(不含40年)減徵30%
 ◆超過40年以上減徵40%
 2.自用住宅:按土地漲價總數額×10%
 
 房屋稅:
 繳稅時機:只要持有附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物,且已達房屋稅起徵者,都需要繳交房屋稅,房屋稅採會計年制徵收,每年徵收一次,開徵日期為每年5月1日開徵至當年5月31日止。
 稅額:
 1.住家:房屋現值×1.2%
 

 
 
 
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2007/11/05

如何選擇房屋仲介?

東森房屋全省加盟店已經是符合政府相關法令規定之合法經紀業,所以您可於各加盟店內明顯處看到下列文件:
 
 1.縣市政府頒發之許可文件。
 
 2.公司登記證明或營利事業登記證。
 
 3.東森房屋總部頒發予加盟店之「加盟證書」(各加盟店均為獨立所有及經營)。
 
 4.各縣市同業公會頒發之會員證書。
 
 5.不動產經紀人證書。
 
 6.報酬標準及收取方式。
 提醒您確認齊備有上述6種文件才是合法經營之房屋仲介業,以保障您售屋之權利。
 
 
 
 

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2007/11/05

選購新成屋的小訣竅

撰文者/ 東森房屋 陳偉文
 
 房子內外的狀況
 在準備好資金、決定了選購區位之後,如果你要買的是新成屋,有機會可以先看看房子內外的狀況再做決定。
 基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高…等等,都是該仔細觀察的地方。若發現鋼筋裸露、水泥剝損,或有海砂屋、輻射屋等疑慮時,更可以自行或要求屋主提出無海砂輻射的檢測證明,以保障自己的權益。
 
 環境方面該注意的事項
 而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施…等等?
 凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋立足當地,畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事、一住就可能是海枯石爛、天荒地老,絲毫馬虎不得的。
 如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟,將各物件間的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。
 
 
 
 
 
 

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2007/11/05

契約成立‧若買方反悔不買時

 契約成立後,買方反悔不買或不履行簽約時,即屬違約,您可依照約定沒收買方原繳交已轉為定金之要約金,並支付二分之一沒收款給加盟店以補償其支出費用。此時,您需開立全額定金發票或收據給買方,加盟店亦將交予定金一半金額發票給您收執。
 
 
 

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2007/11/05

買新成屋好?還是法拍屋?

撰文者/ 東森房屋 林庭箴
 
 法拍屋一拍的定價
如果有購屋的打算,根據一項不正式的調查,同一地段,法拍屋一拍的定價跟新成屋大概相差約15%,但法拍屋(五年內完工的新屋)一拍到特拍成交。
 
 法拍的最大缺點
最多可能差了50%,也就是說新成屋跟法拍屋差價有可能差到很高,當然也必須考量許多其他因素,影響到價格。但法拍的最大缺點是不能看屋,得標後七天內需繳清,所以在購買法拍屋時須審慎評估,貪圖法拍屋的價格便宜就須承擔有可能的風險,而新成屋的好處是可以選購但價格則較高,當然也要看自己殺價的功力夠不夠,法拍屋不能看屋是最重要的缺點,因此多半買賣要有相當的經驗,得標後七日內要繳清尾款,不過目前很多銀行都有在承做法拍屋代墊尾款,只要是點交的房子法院定會點交,點交的時間則約三到六個月不等。
 
 
 

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2007/11/05

仲介AGENT

仲介AGENT 不動產交易涉及的專業知識廣泛,一般人很難面面俱到。學會依靠有規模的房屋仲介公司,透過其專業及經驗,高深專門的不動產法律、地政稅令、建築法規等,自然有人操心代勞!
看懂「委託銷售契約」
賣方(與房屋所有權人需為同一人)與仲介業者簽訂「不動產委託銷售契約書」後,就開始了委託仲介賣屋的作業!
1. 契約審閱權
可要求簽約三天前攜回審閱,是消保法給消費者的保障。
2. 不動產標示
◎ 不動產位置與權利範圍標明愈清楚,愈能減少日後糾紛,同一筆土地上有兩棟以上建物的屋主,建物門牌更要正確列明。
◎ 車位標示
若要出售車位,應將車位的產權及使用狀態明確標示清楚,若停車位有編號,最好一併填寫。三種停車位核准建築執照的設計圖上都有明確標示平面式、機械式(車位型式)坡道式、升降式(進入停車場方式)。
◎ 附隨買賣設備
置於屋內的傢俱設備,要逐項列明是否附隨,否則會造成交屋時認定不歧的糾紛。
3. 委託銷售價格
即賣方願意出售的價格,多內含需給付給仲介公司的服務費及需繳納的土地增值稅,若另有車位,要內含於總價或另計要列明。可向經紀人員查詢附近區段行情,或已成交物件的行情資料為參考,也可將售屋時相關費用支出列入考量,訂出較合理的價格。
4. 委託銷售期間
多久無一定限制,通常多以三個月為期,到期自動解約。
5. 付款方式及應備文件
一般多約定為總價款10%、10%、10%、70%。
6. 服務報酬
目前仲介業者多向賣方收取成交價額的4%為服務費。
7. 授權代理與定金效力
是否同意授權仲介公司代為收受買方定金。
8. 特別約定事項
若有條款外的特別約定,需經賣方簽章並蓋上仲介公司店章才生效。
9. 立契約書人
注意蓋有仲介公司的大小章、經紀人簽署及經紀人證照字號,如果缺公司大小章,委託關係僅止於經紀人,而非與仲介公司的委任關係,將較無法確保服務品質。
10. 房屋仲介公司是受買賣雙方委託為居間斡旋的地位,在不動產買賣契約簽訂後,仲介義務就算告一段落。所以,一般交屋後,買方發現房屋有任何瑕疵,都會要求前任屋主出面解決。在填寫不動產標的現況說明書時,有關委託不動產之重要事項(如規約、依慣例使用之現況等)及一切足以影響買方意願之情形(如房屋有類似像結構安全、滲漏水、海砂屋、輻射屋或公共設施用地等瑕疵,另外如管理費、車位狀態、是否有佔用鄰地、界址糾紛等),都要主動告知仲介公司並書面明確記載,若故意不告知或因過失而漏未告知,都可能造成日後買賣契約無效或被撤銷,反而得不償失。


 


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2007/11/05

新房屋是要買家具好呢?還是裝潢木工,或者購買系統家具呢?

撰文者/ 東森房屋 林庭箴

現成傢俱價格便宜,木作裝潢可塑性大
其實許多剛買房子的消費者在考量經濟的裝潢時,最常遇到的問題之一就是考慮買家具好呢?還是找裝潢木工,或者購買便宜施工的系統家具呢?
其實我們考量一下,現成傢俱價格便宜,可以看到材質樣式,但偶有不能符合現場尺寸狀況發生,木作裝潢可塑性大,但是卻是施工費用較高昂的裝潢方式,如果找到不好的師傅,除了要全天候監工,更有可能受了一身氣,還有以上兩者因使用過量甲醛,現場完工後可能會有刺鼻的味道,會有一段時間家裡都有這種不舒服的味道。

系統櫥櫃
至於系統櫥櫃,價位應介於上述二者之間,但是,風格與樣式也較有限,不過最近因系統櫥櫃非常流行,各家廠商都加緊研發各式各樣的產品,除了色系材質有較多選擇性以外,五金部份的研發也讓它可以結合鋁框、玻璃等材質,造型也更多現代感,當然價格也是會貴許多,不過會比找木作師傅做鋁框,夾玻璃,那價位又省了許多。
當然如果預算充裕,而且對美感沒什麼基礎,建議您找個設計師來幫忙設計規劃會比較好,千萬別為了省小錢,而犧牲了居住二三十年的生活品質。


 


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2007/11/05

多頭?空頭?整理?統統是機會!換腦袋 決勝房市

文/李建興、陳翊中、邱太火宣

台灣房市三年間飆漲近五成,○七年適逢新成屋交屋潮,加上推案量暴增,不少人退至邊線觀望。然而,海外資金仍不斷流入、民間游資無處可去,以及低利率創造的套利空間,又讓人躍躍欲試。值此多空交戰之際,房市會怎麼走?又該如何介入?換個腦袋,專家點名四大機會及四大策略,帶您找到二○○七年的房市藍海!

今年農曆春節,長長的九天假期,整個台灣,除了各大景點和高速公路充斥著擠爆的人潮外,各大建案的接待中心,竟是另一個滿是人潮的焦點。

儘管連日陰雨籠罩北台灣,將大批的遊客趕往陽光普照的中南部,但位於板橋新板特區上,負責代銷厚生橡膠建案「橋峰」的新聯陽工作人員,卻打從假期第一天一早,就有近十人在案場待命,等著新春上門的顧客,尤其是趁著長假返鄉的大陸台商及「海歸派」客人。

春節假期南北湧現看屋潮

新聯陽的如意算盤果然沒有白打,只見偌大的接待中心,座無虛席,工作人員來回穿梭、聲嘶力竭,九天來,交易總額竟突破三億元大關,最高樓層還一舉衝上每坪近五十萬元,創下北縣新天價。

而這並不是特例,向來被認為市況清淡的高雄,今年也有了變化。緊鄰高雄市文化中心的「文化高峰會」,代銷的聯上實業,原本要依慣例休春節假期,孰料,年前即有十數組客戶預約過年期間看屋,使得聯上不得不協調銷售人員分批放假,只是沒想到,實際來客數竟來了上百組,遠遠超乎預期,逼得其他員工只好銷假接客。

一位陳姓導遊說,今年過年,接待一組旅行團,二十四位團員中,四位台商、二十位大陸人。起初,這看似平凡的組合一如其他參訪團進行著表訂的行程,孰料最後一天,團員卻忽然要遊覽車開往銀行,眼見四位台商領出滿滿四布袋的新台幣,讓小陳看傻了眼。

這群人後來再轉往台北市某個預售案,一行二十四人竟浩浩蕩蕩逛起「案場」來,案場經理也立刻封場接待豪客。令人咋舌的是,這些大陸人士居然人人用現金各買一套總價四千萬元的豪宅,分別登記在四位台商名下,兩小時的光景,足足共「瞎拼」了八億元。

推案量倍增 三二九檔期升溫

由於買家的豪情演出,讓建商鬥志高昂。新光金控董事長吳東進有鑑於一月才進場的「瑞安傑士堡」,一個月內狂銷八成,簡直笑得合不攏嘴,決定打鐵趁熱,要在去年標下的信義聯勤土地上,推出每坪叫價百萬元以上的豪宅「大安傑士堡」。像這樣的每坪百萬元的豪宅,今年比比皆是,如「勤美璞真」上看一百三十萬元,「元大一品苑」、「1邸」、「昇陽敦凰」都相繼擠進百萬元俱樂部。

不只建案推得「貴」,也推得「大」。依證交所公告,去年光上市櫃建商就共取得四百四十億元的土地,是○五年的二.七五倍,其中去年的推案天王興富發建設,更一舉購下七十六億元的土地,好為今年的三百多億元推案,備妥存糧。

總計,今年光三二九檔期,全台推案量即高達二千五百億元,是去年二倍多,其中大台北地區八百三十八億元,比去年同期多出三成,顯見建商對於今年的房市樂觀至極。○六年代銷金額高達五百六十億元、榮登代銷界新天王的海悅廣告副總經理曾俊盛篤定地說:「○七年的房地產沒有看壞的理由!」

然而相對於年後的一片樂觀,其實在過年之前,市場上還一度出現對○七年房市看法偏淡的氛圍。去年第四季(原為傳統旺季)全台成交量忽然較上季萎縮三成,讓不少專家研判,國內房市在連漲三年後,出現「降溫回檔」的前兆。於是不少學者還提出警訊,認為房價飆漲、挾帶龐大的新成屋交屋量,有供過於求之虞,將一如股市大漲後,籌碼凌亂,恐怕得回檔修正。

多空各自表述 今年機會仍大

但農曆年九天長假期間,市場交投熱絡的景象,又讓許多人丈二金剛,摸不著頭緒。在多空各自表述之際,曾俊盛反駁空頭論述。

他認為,雖然房價大漲,但相對於世界各國甚至大陸,漲幅有限,連行情最好的台北市,辦公室租金行情皆遠遠落後香港、新加坡甚至上海。再比上波一九八七、八九年間的房市大多頭,全台房價大漲二.九倍,然而這波○三年由谷底翻揚的北市,平均房價才從二十三.四萬元漲至三十五.五萬元,漲幅不過五成,而高雄甚至不動如山,何來超漲之說?

「拿這次的投資客來說,財務體質也較上一波健康!」興富發董事長鄭欽天呼應曾俊盛的說法。他表示,此次的資金來源,多半因為股市、定存利率表現不佳,民間游資無處可去,才投入低利、低房價、低稅負的房地產市場。尤其今年,包括台積電現金股息發放總額達七百七十四億元,聯電減資則發了五百七十四億元,台塑四寶則有一千三百多億元的現金股息,屆時市場資金將更為充裕,因此保值性強的房地產,預料將吸納更多的買氣。另外,去年大陸台商等海歸派,匯回的資金達一百三十億美元,也將成為推升房價的動能。

機會一:精華區段奇貨可居
策略一:標的,面不如點;建案,濫不如精

至於眾所疑慮的餘屋問題,永慶房仲集團總經理廖本勝更澄清,全台住宅餘絀數(編按:即住宅存量減掉家庭戶數,可反映全台住宅供需缺口,數字愈大,則表示供過於求情況愈嚴重),已由○一年二十四萬多戶,降至○六年的近四萬戶,更何況○三年至○六年間,全台家庭戶數增加了三十九萬戶,在餘屋減少、家庭戶數增加的有利條件下,台灣房市更趨健康。「目前房市彷彿股市在高檔震盪盤堅,即使進行整理,籌碼洗淨後,只要策略得當,○七年反而是逢機介入的好時機。」值此多空分歧之際,廖本勝審慎樂觀。

因此,如何趁房價高檔震盪之際,找出房地產的藍海策略,等待下一波攻勢,是今年在房市致勝關鍵。

淡江大學產經系副教授莊孟翰就明確呼籲,○七年房地產不再是全面皆贏的格局,惟有地段佳、建案品質以及市場籌碼乾淨的才是下一波持續攻堅的主力。廖本勝以台北市為例指出,當地住宅餘絀數為負八萬九千多戶,顯見房屋根本供不應求,而在土地資源有限下,不但建商一地難求(繼新光以每坪二七四萬元拿下信義聯勤土地後,宏泰和亞昕建設也再以四一○萬元的天價拿下六福皇宮對面的土地),連外資也前來搶地。根據國際物業公司估計,目前包括美林證券、AIG、摩根史丹利等十餘家外資,各握著千億元資金來台尋找投資標的。

「北市精華地段房價恐怕看回不回!」廖本勝以往例為證,八九年當房市開始下探,他負責銷售在安和路上的「敦南凱旋門」,從一坪四十五萬元,隔年跌至三十二萬元,但九二年就回漲至四十三萬元,現在更飆破六十萬元。

因此莊孟翰認為,今年購屋,得看點不看面,比質不比價,也就是說,即使同一都市,也不能亂點鴛鴦譜,寧可選擇精華地段,物件也要挑口碑好、具特色的,而戴德梁行總經理顏炳立更以買房八字箴言提醒消費者,「地段、環境、收益、價格」,也就是得符合地段好、環境佳、易出租、價合理,即可立於不敗之地。

機會二:落後潛力行情補漲
策略二:產品,新不如舊;地區,北不如南

因此,倘若手上資金充裕,即使選在創天價的精華地段,後勢仍有可為;但假使資金有限,也有對應之道。信義房屋不動產企研室主任張欣民則認為,價位偏低的優質潛力區,今年也可望啟動補漲行情,成為另一個標的。其中包括與北部價格悖離甚遠的高雄市場,以及和預售屋差距拉大的優質中古屋。

針對高雄房市,高雄建築開發公會理事長郭敏能還作了以下妙喻:「高雄這檔雞蛋水餃股,體質健全,只是乏人問津,這回在公司派(指政府)強力作多下,將展現強勁的補漲行情!」郭敏能認為,高雄近年在高鐵、高捷以及水岸景觀等重大建設加持下,其實早已潛力無窮,加上政府有意作多,如鐵路地下化、輕軌捷運、世貿展覽館、流行音樂中心等將再挹注數千億元資金進行基礎建設,就連總統也南下買房,整個市場蓄勢待發,以信義房屋公布的房價指數,去年第四季,高雄就比上季大漲一.九%,漲幅遠遠領先台北市的○.三九%。

至於中古屋市場,住商不動產總經理林倩則信心滿滿地說,「今年將是中古屋的天下!」她認為,景氣開端時,由預售屋領軍,到了景氣中後段,則回到中古屋補漲,以北市市中心為例,預售屋動輒四十萬元起跳,但精華地段中古屋卻仍只有二、三十萬元,將吸引負擔不起高房價卻偏好精華區的薪水族。事實上,國內八大房仲業者去年合計已展店兩成,頗有作好備戰狀態,大搶中古屋商機之姿。

機會三:利率不漲房市不死
策略三:手法,租不如買;時機,動不如靜

然而,支撐今年房市的還有「利率」。「利率不漲、房市不死!」中信銀潛力客戶處副處長陳朝林,一語道出目前房市仍處於安全位置。他認為,雖然近來央行幾次微幅升息,但未來幾年內,房貸利率應不會大幅升息,而低利率不但使薪水族能輕鬆買房,更讓投資族產生套利空間。因此大體上,○七年房市操盤策略仍是「租不如買」。

台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭則說,消費者只要了解貸款成數、寬限期,而且有足夠的頭期款,再試算自己月租金與房貸月付金,一旦房貸並未大幅超出甚至低於租金,那麼即可大膽買進。

值得注意的是,除了利率,由於今年大批新建案交屋,加上上半年推案爆大量,選擇標的變多,因此政大地政系教授張金鶚以「動不如靜」策略建議消費者「要積極不要著急」。他認為,有意購屋者,可趁上半年標的大增時精挑細選,而下半年再來比價,大撿便宜。他提醒買主,今年可「大膽議價」,其中北市議價空間約為五%至六%,北縣則可達七%到一○%。

至於最令人憂心的政治局勢,許多人擔心今年將進入總統大選政治紛擾期,但曾俊盛的看法卻相對樂觀,他認為,○八年的政治利多和利空先前早已反應過,近來隨著開放陸客觀光,加上以往選前政策利多滿天飛的慣例,反而今年可預見更多政策行情。

機會四:重大政策陸續成形
策略四:距離,遠不如近;時程,短不如長

另外,國內許多重大建設,北捷、高捷和高鐵陸續啟動,實質利多將正式反映至民生,因此,「公共政策」可望為房市的另一股支撐力量。

對此,林倩則提出「逐重大建設而居,遠不如近;依重大建設而投資,短不如長」的建議,意即格局要放長,才能釣到大魚,可評估購買兩年內重大建設成形的房子,且越近越好,而三到五年將成形的建設,則可鄰近買土地,待價而沽。

警訊:新成屋出籠 市場恐降溫

不過,今年也確實浮現些許警訊。首先,去年內政部發放的使用執照達一萬二千多張,高於建照的一萬一千張。

莊孟翰表示,通常使照發放多於建照,顯示大批新成屋出籠,並且市場熱度開始降溫,依歷史經驗,是景氣反轉的前兆,特別是前兩年推案爆量的三峽、林口、淡水和桃園地區,更已被銀行視為警示區,值得觀察。

其次,繼卡奴後,銀行也開始注意房奴的問題,台北富邦銀行個人金融部資深經理高永和就指出,今年進行房貸放款時,除了看擔保品之外,還會檢視客戶償債、還款能力,已漸趨嚴格,未來更不排除緊縮貸款成數。

總之,不論今年房市將持續盤堅或震盪盤整,仍應謹守操作得當、居高宜慎的心法,相信你將仍是市場的贏家。(本文選錄自《今周刊》533期)
 


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2007/11/05

貸款怎麼辦?

買了房子,自備款不夠時,就必須跟銀行申請房貸囉!那,什麼是「房屋貸款」呢?簡單來說,「房屋貸款」就是一種負債,它是當你想買房子卻沒有足夠現款的時候,幫你提早實現成家美夢的一種方式。「房屋貸款」顧名思義是以「房子」作為抵押擔保品,向銀行借錢的動作。而可以當作銀行抵押擔保品的,可不是牆壁天花板或是一磚一瓦,而是你的「不動產所有權狀」,它才是證明你擁有這個房子的「證據」。

市面上諸多的房貸選擇,總讓人眼花撩亂。其實,簡單來說,目前房貸市場大概有六種基本房貸類型,分述如下:
 
1、指數型房貸:指數型房貸的利率參考準是由個別選擇大型金融機構的利率為依據,訂出平均指數,再往上加碼,加碼的幅度則視客戶的信用狀況與房屋坐落區段而定。
 
2、固定利率房貸:在固定利率期間,不管當時市場利率繼續走跌或揚升,利率都在原來簽約的範圍中。
 
3、抵利型房貸:這是結合存款與房貸帳戶的產品,只要有多少的存款餘額,就會有多少的房貸可以不用付息。
 
4、理財型房貸:理財型房貸是依房屋的市值,由銀行提供給房貸客戶一個循環額度,透過存款與貸款戶頭合而為一的設計,增加客戶資金調度的靈活性。
 
5、保險型房貸:保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品,主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時,可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。
 
6、綜合型房貸:綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品,讓客戶可以自由搭配,以便在固定的房貸支出下,可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。

對各家金融機構來說,「房貸」是相當大的利息收入來源,因此,各家銀行莫不施展渾身解數,積極爭取房貸戶來「借錢」,例如祭出「前兩年只繳息不還本」的策略、或是「前半年優惠利率1.98%起」的利率優惠,或是鼓勵客戶轉、增貸,介紹親友貸款享受介紹優惠…等等,花招百出。

另外,許多由官方所釋出的優惠利率房貸,例如前幾年行政院釋出的3200億優惠房貸、333青年首購貸款、勞工優惠貸款、軍公教優惠貸款…,等等,這些貸款方案有的有額度限制、有的會隨郵局兩年期定期儲金利率機動調整、有的有很嚴格的貸款限制(例如自己及直系親屬名下均不能登記有任何不動產…等等),在申請的時候一定要特別留意。

當然,申請房屋貸款最重要的前提就是自己的信用狀況。如果消費者有固定的收入、沒有信用不良的紀錄(例如欠繳信用卡、現金卡、信用貸款、房貸等記錄,或是信用破產等等),足以證明自己的還款能力,甚至任職於知名企業、軍公教人員、專業技術人員…等等,銀行是非常願意借錢給你的。

借了錢就一定要還。舉例來說,某甲看上了一戶住家,經過多方議價之後,最後以總價500萬成交。但是,因為他手上自備款不足,只能拿出100萬作為頭款,其他400萬必須貸款才行,因此,他可以利用各種房貸方案來盤算自己的負擔:例如他有把握兩年內可以把400萬還完,就可以採用「先繳息後還本」的方式來處理;如果他有適用優惠房貸的條件,那部分額度(台北市250萬內、北市以外200萬內)可採用政府優惠房貸,其他部分則採用一般銀行優惠貸款。

另外,房貸還款能力的計算可以用家庭收入的1/3~1/4來計算。以上述例子來說,某甲月入4萬,他的老婆月入3萬,合計家庭收入是7萬,則他們可以負擔的房貸總額約在1.8~2.4萬之間,以利率2.4%、貸款20年、本息攤還來計算,可以購買的房屋總價約在420~460萬左右。

總之,當你準備好要買房子並且辦理貸款時,要先評估自己的還款能力,不可以超過自己能負擔的範圍,以免背負了過重的負擔、而犧牲了應有的生活品質。

 


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2007/11/01

土地貸款

 「有土斯有財的觀念」,一直從老一輩的長者口中,口耳相傳下來,因此後代子孫們只要一提到要拿土地去辦理貸款時,無疑是犯了最大的禁忌,被認為是 要敗光家產前兆。造成許多人空持有大筆的土地,卻無法來做靈活的資金運用, 或者是根本不曉得土地可以拿來向銀行辦理貸款,白白地浪費了土地的潛在價值 。
 
 殊不知只要您是土地的所有權人,您的持分是全部,不管是農地、田地、林地、旱地等等的地目名稱,都是可以申請辦理,貸款的額度和利率則是要視每一 家銀行的專案和限制條件來做決定。
 
 最簡易的申請辦理方式,讓您土地可以輕鬆的貸到款項,最高額度可以貸到公告現值的九成,讓土地所有權人的您可以靈活地運 用資金來從事各方面的投資。

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2007/11/01

你的房屋貸款要搬家嗎?

常有消費者覺得手中正在繳款的房屋貸款,利率似乎比別家銀行高,因此想換一家銀行重新申請,以便節省房貸利息。只要事前做好功課,確定換家銀行後真的可減少房貸支出,貸款搬家其實很容易。一般而言,消費者在考慮辦理貸款搬家時,可由以下幾點著手:

計算搬家
成本
貸款搬家的費用不低,一般包括至少代償、設定及估價等費用,花費約在12,000至30,000元之間。因此利率的降幅高低,將直接關係到消費者值不值得花心思辦理貸款搬家,但是如果為了要增加貸款的情形又例外。以貸款期限20年,每100萬元的貸款金額,利率調降一碼(0.25%),消費者一年可省下約2,500元的利息支出。因此搬家的費用必須低於省下的金額才不致於不敷成本。

評估調降
幅度
評估調降的幅度是否夠大?代償銀行所報出的優惠利率有效期有多久?有時銀行為了爭取貸款業務,對消費者報出的優惠利率是聽起來較低的「月息」,或是只有為期六個月到一年的超低利率。貨比三家,了解各家銀行的貸款相關規定和費用,以免浪費不必要的時間和精力。若確定代償銀行提供的利率是年息,且調降的幅度在兩碼(0.5%)以上,消費者是可以考慮搬家,好「佔個便宜」!

 


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2007/11/01

雙週繳款房貸

產品特色 1.『雙週繳款房貸』節省大筆利息的秘訣
提前還款:
本金提前兩週還款,所以節省兩週利息,常規下來節省利息可觀 !
每年加速攤還本金:『雙週繳款房貸』每2週繳款一次,一年52週,繳款26次 (=每年月繳13次之月付金)

2.選房貸不應只比利率
低利率 == 低利息: 繳款方式也是影響利息支出的主要原因

使用方法 節省大筆利息支出是一種本利平均攤還型房貸,只是簡單改變繳款方式,由每月繳款一次改為每兩週繳款一次,期付金為月付金的一半(如:月付金為NT$30,000元,雙週繳款每兩週期付金為NT$15,000元),負擔幾乎不增加,即可節省大筆利息支出 !
適用對象 新購屋及換屋者,別忽略自己選擇房貸銀行的權利!算一算,您可以省多少錢!『雙週繳款房貸』比『一般月繳房貸』節省大筆利息支出!
 

 


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2007/11/01

理財型房貸

讓您比喬登更有彈性

產品特色 理財型房貸的主要特色,就是提供借款人一筆可隨借隨還,不用時亦不需支付任何利息的循環透支額度(額度可依本身財務狀況自由訂定)。不僅適合一般貸款個人,對於常有資金週轉需求的企業主與投資者更是最適合的資金運用工具。

●讓您好借好還超低利率、負擔輕鬆

●超高額度、彈性調度:貸款額度最高可達房屋淨值的9成,並可100%循  環動用,資金調
  度更有彈性、理財空間更寬闊。

●循環動用、靈活理財:隨借隨還,隨時可還錢,已還的本金滾入循環額度,還了可以再借 ,讓資金運用更靈活。可利用金融卡或支票領取,方便隨取隨用,掌握投資契機。

●未用額度、全無計息:「理財型房貸」的利息計算方式,是依實際使用的貸款金額計算, 未動用的部份,完全不計算利息,用多少算多少。

●申請簡便、手續費低:「理財型房貸」申請手續簡便、免收鑑價費,方便您以最短的時間 、最低的成本獲得此貸款
使用方法 「理財型房貸」在傳統的房屋貸款額度中,搭配可隨借隨還的循環透支額度,並且可將貸款人每個月所繳還的房貸本金自動轉入循環額度中;也就是結合了傳統長期房屋貸款以及短期理財週轉的功能,可確保資產的流動性與獲利性,減少無奈的情形發生。
適用對象 眼見目前有一個報酬率極佳的投資機會,卻苦於手中無足夠的資金(因為大部分的積蓄都壓在房屋貸款上了),只能羨慕別人賺大錢。家中臨時有急用,銀行竟無法將以前已償還的部分再借出來使用,或須重新辦理!唉,在時間、手續都無法配合之下,只好厚著臉皮向親朋好友開口,或只有向地下錢莊週轉了。您若有以上煩惱,理財型房貸將一次替您解決,使您能輕輕鬆鬆貸款不用怕!!!

 


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2007/11/01

合身房貸靠自己

產品特色 近來各銀行相繼推出的房屋貸款,有些以月付靈活、本金可再借出、可隨借隨還等為訴求重點,有些銀行以前幾年可付利息不付本金的方式來招攬客戶,或以高達九成的超高成數來吸引消費者。然而利息計算的方式卻複雜難懂,導致許多民眾在付款半年或一年後,才突然發現利息支出高得驚人,經查詢後才明白是因為「房貸不合身」。。
 使用方法 房貸不合身的原因許多:民眾本身不瞭解產品、使用不當而造成額外的利息負擔,或是因為銀行為了業績好看、鼓勵銀行業務員多向民眾推薦獲利較高、卻未必符合消費者需求的產品:如將房貸中的透支比例提高,以致消費者在貸款初期所繳的利息偏高。又或消費者受到高成數房貸的吸引,雖然輕輕鬆鬆的買了房子,從此卻被沉重的房貸壓得喘不過氣來,陷入繳貸款的惡夢中。
 
 適用對象 為避免選用不適用的貸款,造成不必要的利息損失,消費者要如何睜大眼睛,選擇最合身的貸款?目前一般銀行所提供的房屋貸款,都是採本利固定攤還的方式,所以每月應繳付的金額包括利息和本金兩部份,最適合一般領固定薪水的人,同時也方便消費者做財務規劃。
 
 新興產品如提供貸款者前幾年只繳利息、不繳本金的貸款,則較適合首次購屋、初期資金不足的消費者。購屋者一來不必為繳付高額房貸而犧牲所有娛樂、影響生活品質,並且貸款初期的負擔也較輕。至於一般搭配了循環透支額度、標榜不用時不計利息、可隨借隨還的貸款,因貸款利率高於一般房貸約 0.5%至 1%,最適合不以利率為優先考量,而以資金調度為主的消費者。但建議申貸此類產品的消費者,一有閒置資金時,最好先行還款,以節省利息支出。
 
 消費者在選擇貸款前,別忘了事前做功課,視自己的財務狀況,以便選出最適合自己的房貸。
 
 
 
 
 
 

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