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2008/01/14

FHA貸款是什麼?有什麼優點及缺點?

FHA(Federal Housing Administration)貸款是美國政府Department of Housing Urban Development(HUD)提供給一般較低收入民眾的一種貸款方案。
其方式與一般貸款不同之處是,還有政府的表證。政府保證假如將來房子拍賣不到貸款金額,LENDER也不會受到損失。它的優點是,雖然借款人的信用比較差都可以接受,並且所有的頭款及手續費都能以親友饋贈方式完成。最吸引人的一點是假如借款的人收入不足甚至完全沒有收入,他可以找一個、兩個、甚至更多的親友來幫助他完成貸款審核。另外,FHA的貸款大部分都是可受讓的。這在利率上升的時候是很吸引人的一點。想想看,當你在賣房子的時候,你的買主可以接受你7.5%利率的貸款,而別人的買主必須申請市面上9%的利率時,你的房子可能喊價高過別人幾千上萬仍很有吸引力呢!

但FHA貸款也有它的缺點,它的利率較高,很少不查收入的貸款,而且就像一般政府介入貸款,她的作業比較複雜費時。另外,它有一個很多人都沒有注意到的缺點:借款人在借款時需要付2.25 Points的預交保險金(Up Front MIP)。此費用雖然在大部分情況下都可以加在貸款上,但它仍然是你的花費。此Up Front MIP在你貸款付清,重新貸款或賣房子時,可得到部分退款。但時間愈長,可退還的部分愈少。大致來說,貸款過了六年左右,可退還的部分只剩下大約10%。若世面利率降低,你想重新貸款成FHA Loan,又要重新再交2.25 Points 的Up Front MIP。這對No Point No Fee的重新貸款是一項大致上無法免除的成本。,當然,假如你重新貸款成傳統式貸款,就沒有這些問題了。

貸款公司必須有HUD的Approval,才能承做此項貸款。另外,它必須每年繳交Audited Financial Statement,以保證他的最低淨資產值,才能繼續保持此Approval。
 




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