首頁 »
2017/03/20

【柬埔寨不動產】海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?-2017-3-19


【柬埔寨金邊海外房地產投資】海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?

海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?
最近好像有越來越多海外的產品打著包租幾%,甚至幾年後幾%買回.....甚至有包租10%,幾年後130%買回....???
如果無法履約,實在令人擔心。


台灣目前的利率扣除通膨幾乎是零利率
投資過內房地產的房租利率又太低
還有房價下跌的風險,所以很多代銷公司跟仲介業者,直接從海外去批貨回來台灣銷售....
但是,礙於投資人對海外的不熟悉,業者就強打
售後包租,甚至保證幾%買回.....
說真的! 如果真的簽約了,出租有問題...誰來為投資人負責,更不用說保證買回....
真的有問題了,業務只要離職,公司說找建商....
建商都是在國外....客戶怎麼辦?

這裡用簡單以簡單的概念給投資者/消費者
如何辨識海外真正包租及保證買回的條件

保證租金跟保證買回需要具備下面條件 :
1.確實購買的比市場行情便宜
(地店/產品/室內面積單價/精裝修)
2.上述條件的租金行情/出租率
3.開發商或仲介是否有當地有屬於自己的物管
(否則後續誰來幫投資人負責及服務)

保證買回...舉例 
產品A.單價(室內面積計算)每平方米2500美元
保證每年5%*4年買回=20%(等於4年後3000美元/平米)
就要看這個產品的地點是否有未來性...這個部分見人見智。
最好可以買到每平米2100*1.2(+20%)
4年後還是現在的單價2520美元
這樣子開發商能買回的機率就比較有可能,因為他們可能再賺未來的增值,當然這是雙贏的好事,否則千萬要小心。

保證包租...舉例 : 60平米*2500美元/平米=總價150000美元
產品B.保障每年6%租金=9000美金/12=750美元/月
因為是保證租金,還要加上空屋時間及管理成本
至少要抓30%=750*1.3=附近行情975美元/月
***一定要去了解清楚附近同質的產品租金是否正確。

如果是以酒店式管理(日租)
就一定要有經驗的酒店管理團隊來經營,再去評估酒店日租的行情及出租率去計算,再扣除酒店式管理成本,才能算出真正的報酬率。

保證包租...舉例 : 60平米*2500美元/平米=總價150000美元
產品B.保障每年6%租金=9000美金/12=750美元/月
以酒店日租計算750/15天(出租率50%)=50美元/天
這個租金是否符合行情,還要再扣除管理成本
如果划不來或出租率不足,要包租決定是有問題的!

結論
1.很多包租大都是把未來幾年的租金%數,灌到現在的售價裡面,說真的,又有幾個投資人知道呢?
2. 如果沒有確定有物管團隊能做好售後服務,就不建議包租及買回的產品,否則以後交屋,誰來服務呢?
一些不錯的仲介開始在當地成立仲介公司,幫忙客戶租/售服務,但是當地的人員培訓,要達到台灣的專業是要時間的,更何況2020年之前的交屋潮,比的絕對是在地化服務跟品質,以上一些概念提供大家參考,也希望大家能提供給各位朋友參考,感恩。
想瞭解更多或咨詢的朋友
可以加入Line@ id : @linkrich
連繫電話 : 02-2550-6685#228 林經理
或是用行動裝置瀏覽本頁面的網友可以直接點擊下圖加入好友詢問唷

好友人數
或是掃描QR Code加入好友


套房代管 租屋代管
http://www.linkrich.com.tw

海外不動產投資 海外房地產投資
http://cambodia.linkrich.com.tw


我們每週都有現場說明會,歡迎報名參加

凌群不動產管理顧問有限公司

電話 : 02-25506685#228 林副總
台北市大同區寧夏路155號7樓

個人投資網誌 : http://cambodia.linkrich.com.tw

海外不動產投資,海外房地產投資



Line@ id : 【@linkrich



文章標籤:   金邊投資  金邊投資  金邊投資 


【東南亞不動產投資】現金流遊戲活動邀您一起來參與!-2017-3-18←上一篇 │首頁│ 下一篇→【金邊不動產投資】現金流遊戲活動邀您一起來參與!-2017-3-21