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2018/07/01

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時事分享



央行理監事會在即,不少聲音都預測調降利率有望,確實,從國際局勢來看正是如此。第一季還沒過完,論起今年的經濟與景氣走勢,似乎以往更為詭譎多變,也難以預測,一月份日本央行意外宣布推行負利率政策,將金融機構存放在日本央行的超額準備金的存款利率從0.1%調降到-0.1%,以帶動銀行業者透過融資方式在實體經濟上注入更多資金,刺激經濟成長。

到了三月初,歐洲央行總裁德拉吉宣布下調三大利率,包括再融資利率下調至0%,隔夜貸款利率下調至0.25%,隔夜存款利率下調至0.4%。各國爭相的寬鬆作法,讓美國暫時打消了升息的念頭,而美國聯準會主席葉倫日前甚至首度公開表示,若金融市場持續動盪,使美國經濟惡化,將考慮實施負利率政策!

看起來,利率低檔甚至轉負,以及寬鬆貨幣政策短期內已經成為顯學,而在利率持續維持低檔,甚至進入負利率時代,不少聲音認為,房地產市場可能因此起死回生。

真的會是這樣的嗎?

首先我們聊聊負利率吧,負利率聽起來很容易顧名思義,字面上的意義是存100元,等到存了一段時間之後就沒有100元了。可是如果真是這樣的話,那一定會出現恐慌性擠兌,所以,實際的負利率並不意味著存款貶值,而是指通貨膨脹率高過銀行存款率,物價指數(CPI)快速攀升,導致銀行存款利率實際為負。舉個例子來說,某國的銀行一年定期利率是2%,而通貨膨脹率是2.2%,負利率也就是實際收益率,是-0.2%。如果某人有10,000元,一年之後的資產不因此增值,反而縮水了20元。因為這個緣故,會促使民眾把錢拿出來投資、消費,也因此,理論上,負利率應該要促貶匯率、促漲股市(雖然日本好像不是這樣)。

負利率影響所及,首先是商業銀行針對一般儲戶的利息幾乎為零,甚至進一步壓縮到已經很低的存款利率,不利於存款,對於要靠波動賺錢的金融機構,也將因為低利率與低通膨,拉抬槓桿規模,造成更多風險;但降息同時,銀行也會同步降低房貸利率,對於房貸戶來說,負擔就不會像以前那麼大了。

持「負利率救房市」觀點者,大概是這個立場。不過,若以台灣市場狀況來看,很多人可能就要落空了。

第一個理由是,就算央行接連降息,短時間之鐵窗內也不至於出現負利率狀態,頂多就是低檔盤旋,目前房貸利率不到2%的水準,降息反映在房貸上更微乎其微,說破了,房貸降息不過是心頭舒坦,仔細算算省下來也不過就是個茶葉蛋的金額,實在不足以救市。

第二個理由是,目前經濟表現不佳,薪資與房價嚴重脫鉤,市場預期房價下修,加上持有成本逐步調升的現況下,想要靠著降息救房市,可說是緣木求魚。

第三個理由是,台灣房市已經走了那麼十餘年多頭,除了降價,近期又有土壤液化等負面話題不斷發燒,資金持有者雖然忌憚於低利率而想要轉往商品市場,但房地產低流動性(不易出售)、高持有成本與高風險的一低雙高特性,或許在一字排開的投資標的中,勢必不夠迷人,在有成交才有漲跌的市場中,又怎麼能有太多指望呢?

或許有人問,這個時間點最該做的是什麼?在我看來,房貸戶其實最要緊的,莫過於打個電話你的房貸承做銀行,好好喬一喬你的房貸利率吧。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》,現職為住商不動產企劃研究室主任。)

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