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2012/04/28

要買房子還是租房子?

有網友問我買房子好還是租房子好?

我想我可以用金流水庫來解釋買房或是租房。


中國人愛買房子,因為房子代表著一個家。

一個安定的房子帶給一家人安定的感覺,一個避風港,這是大家共同的認知。所以大家都覺得成家立業理應買房。

買房好處還有繳完貸款房子是自己的。歷史經驗告訴我們買房可以抗通貨膨脹。

但是買房子的壞處也很多,比如遇到惡鄰居讓生活品質下降,可惡的建商讓房屋硬體損壞,天然或是人為災害導致房屋倒塌或是不堪使用,這都是買屋的風險。

以上非財務的優點缺點,不在我這篇文的討論範圍,因為有人或許認為家的安定感無價。如果是如此那就不用分析,直接買就對了。

首先不懂我的金流水庫的,可以點這裡溫習一下。先看懂什麼是金流水庫,接下來的圖解才會比較清楚。

大家可以在我的金流水庫發現到,在整個水庫下方有個基地(我的房子),這個基地以我的狀況來說已經房貸繳清。因為房子買的不貴,所以房貸繳清之後我有餘力去做其他中長期的投資,讓整個水庫循環系統運作下去。

房子買的便宜有他的原因,因為地段不好,環境不好,儘管買得早,過了十年還是沒什麼增值。不過或許就像中古車一樣,當中古車十年以上的時候,幾乎都會變成個位數的殘值。因為一個物品都有一個基本的價錢在。好像又扯遠了,買房子的策略不在這篇討論範圍內...

 

好,假設你要在現在2012年買進一間雙北的房子,那簡單來說就是要最最最少一千萬。

先來看圖:


 

對我來說,只要還有房屋貸款,你沒有擁有上圖紅色框框的基地。

而我將它定義成粉紅色框框,定義成一種投資。

為何我會這樣定義?因為以我的例子來說,當我便宜房子貸款繳清,我不用繳房貸,所以咖啡色的水龍頭支出等於零。而我也不會把它賣掉,所以他也不會是粉紅色的投資。他只會在那邊發呆,然後隨著市場高低出現現值上面的帳面價值變化,所以他會是我的總資產中的一項固定資產。就像汽車和機車一樣,這兩樣也是價值會變動會折舊的固定資產。

當貸款買房變成粉紅色框框投資行為的時候,就會變成你每個月要繳房貸,房貸的利息是以咖啡色水龍頭的形式每月支出。而房貸的本金是會往上抽水到粉紅色框框的投資水槽。

看似正常的投資行為,問題會出現中期水槽無法落水。直到你賣掉,這天上的水才會落下。但是水落下之後,你整個水庫還是沒有基地,你還是要再買一間,或是選擇租房子。

租房子很簡單,就是單純的把房租設定在咖啡色水龍頭支出那邊,每個月支出,這不用多加解釋。

所以買房要賺錢,唯一的方法就是我們的經驗,30年前買進台北市公寓300萬,現在30年後變成1500萬,賺了五倍。賣掉賺到之後拿去鄉下養老。如果你賣了30年的公寓賺到五倍,你還是想換台北市,那很抱歉,因為台北市其他每間公寓也變成1500萬。所以唯一有賺頭就是你賣掉去買鄉下。假設你台北公寓1500萬賣掉,然後鄉下只花了300萬買到公寓,賺到1200萬,300萬鄉下變成基地,1200萬落到中期水槽內。以上這是成功的策略。年輕住台北打拼,房子隨著時間增值,老了賣掉住鄉下養老,身上多了一堆錢,多好。

時空回到2012。現在雙北房子30年公寓如果賣1000-1500萬,30年後會怎樣?都市更新變新房子然後可以賣到五千萬?如果這樣非常好,複製了30年前的經驗,大撈一票。

如果有萬一呢?萬一無法都更變成危樓?

你把錢都壓在粉紅色投資內,其他我認為應該靠時間累積的投資你都畫上了藍色的"XX",因為你光付房貸就壓的你喘不過氣來了!!等30年後開獎,結果萬一房子無法如你所願,那你人生下一步??

30年前的經驗無法套用在未來30年,因為30年前全球化沒有這麼嚴重。別忘了台灣光復也才60年而已。60年前台灣還是殖民地...每隔30年就會出現一次翻天覆地的大改變。台灣光復的時候日本撤退,只要你敢佔地為王,你就變成地主。光復30年後只要你在台北市隨便買房子,到現在都是好幾千萬上億身家。光復60年後的現在,你做的任何策略都會影響到你30年後退休的命運。

所以我認為買房子可以買,但是要量力而為。不要把你所有的資金都投入在粉紅色的框框內,因為萬一以後這個抽上天空的水槽無法下雨,那你就慘了。選個你可以儘速還款的房子,讓房子變成你的固定資產,然後將剩餘的錢建設你的金流水庫,我個人認為這才是比較保險的方法。

你會問現在台北哪裡可以買?都貴得要死!! 我現在住的地方30坪公寓最近法拍,三拍底價200萬,15年公寓,這會很貴嗎?假日開車到內湖走高速公路只要20分鐘,平常上班30-40分鐘,這很遠嗎?當然便宜的房子有便宜的原因,這就看個人的看法,忍受能力和適應能力了。

希望大家都可以想清楚自己的錢到底是如何配置,想清楚自己的策略。如果遇到問題再說,那不是對自己人生負責的態度。

 

 

 

 

 

 

 

 



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