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2011/09/05

房價會多頭到什麼地步呢?

房價為什麼從2003 SARS之後就一直漲一直漲一直漲一直漲一直漲一直漲............???
資訊爆炸的年代,真的是很棒! 網路上有著各種的資訊,只要上網找,什麼都找的到!!

以下幾個資訊加在一起,會產生什麼現象呢?

1. 五六七年級生的年齡
2. 房價在SARS 2003年為谷底,一路上升到2011年。
3. Intel的CPU演化史
4. 股價與營收的線型

首先先來說一下股價與營收的線型:
藍色是營收,紅色是股價。X軸是時間,Y軸是股價。



當一個公司營收上升,此時的股價就會成更高幅度的成長。比如營收如果創新高比去年增加一倍,那股價肯定比去年高上"一倍以上",因為大家喜歡追高。反之如果遇到恐慌,大家肯定會趕緊賣出殺低,即使公司營收只有縮水兩成,但是股價肯定會跌超過兩成。藍色和紅色的差距就是投機客的操作空間。

我喜歡拿股票和房價來相比,因為兩者除了成交價不透明之外,有很多類似的地方。



如果拿房市來說,當藍色的收入與自住需求增加,此時紅色的房價線條就會像股價一樣開始飆高。這時候投資客就會進場。而因為房市價格不透明的關係,這時候藍色的需求減緩,而紅色的房市價格會開始走軟,但是因為大家不知道這個藍色到底是怎樣,所以紅色的房價雖然會下跌,但是很緩慢。直到下一次的藍色需求再次上漲,這時候房價就會進一步推升。以上現象在2008金融海嘯的時候大家應該有體會到。儘管2008年的時候很多科技業開始放無薪假,大家收入減少,房價也有下來一點點,但是後來海嘯過去,大家需求又開始上升,房價又進一步推升。

看完以上房市的現象,再來看看Intel CPU發展史。
intel在1993年推出了第一個浮點運算器486-DX33 處理器,從此進入CPU速度的十倍速時代。一路從1993年33MHz飆到2005年的3.X GHz。大家在這段時間就是不斷的升級電腦,因為每升級一次就快一次。過個一兩年不換電腦就感覺速度跟不上了。到了2006年,因為CPU速度越來越快,快到最後再下去只會產生更多的熱和消耗,速度上也沒明顯的幫助,所以開始研究多核心處理器,以及節能上面的問題。到這個時間點之後,大家過個幾年沒換電腦,好像也沒啥差,都可以用。XP為什麼這麼長壽,從2001年公布到現在都十年過去了還一堆人用?因為夠用了。而2011年鴻海富士康退出了NB代工業務,HP 傳言放棄PC事業部...從此電腦代工業進入公司整合階段。

綜合以上資訊,我整理出了一個表:



依照我六年一階段的生涯規劃想法,人生在40歲步入中年之後,應該在個性,思維,收入,事業,家庭,都到達某個程度才對。人生大概也就定型了。
而台灣過去的產業,靠著PC科技業,開創了台灣的經濟繁榮。台灣是科技製造產業的重鎮,應該沒有人會反對。

以2006年,CPU競速十倍速時代的結束,此時:
五年級生,在40歲之前,剛好遇到電腦科技產業十倍速時代,收入和事業應該都隨著產業一起飆升。
六年級生此時30歲,才剛找到好工作,產業就開始穩定不再飆速了...不過還是有點肉屑可以撈...
七年級生就慘多了。此時才20歲,連大學都還沒畢業。正在學校用宿舍高速電腦開心的玩網路遊戲...

2011年,發生了鴻海退出NB代工,股價跌到比2008金融海嘯還低。HP想要把他們的PC事業部賣掉。太陽能產業崩跌,雙D族群快倒,DRAM就不用說了....政府開始推行分紅費用化...今年我想是對科技產業來說最慘的一年...
五年級生,此時在46歲,在公司位居要職,通常就是只要死命的撐住,努力維持公司營運。
六年級生此時36歲,已經在公司坐穩了小小小主管的位子。上下夾擊,苦不堪言。
七年級生就慘多了。此時才26歲,剛剛大學畢業當完兵兩年,連自己想找什麼工作都還在猶豫徬徨。

綜合以上,我認為2003-2011的房市需求,是由五六年級生一起撐起的。因為六年級生收入隨著工作時間與科技產業發展,慢慢增加。而40歲之前,要結婚成家立業,所以需要買房。收入有到,雖然房價上漲,但是撐一下就過去了。不然越晚買越買不起。
但是我認為到2015年之後,六年級生來到40歲,40歲之前該買的都買了,不想買的也不買了。而下一代的七年級生,因為工作環境,產業發展,政府政策,多管夾擊下,很難有發展的機會。七年級生在2015的時候來到30歲,那時候的就業狀況肯定比六年級當年30歲的時候差。

所以2015之後,自住的需求會慢慢減少。該買的六年級生都買了,七年級的想買買不起。這時候就剩下投資客自己玩了。當基本需求面減少,投資客除非能叫大陸客一起來玩,不然台灣誰還要跟他們一起玩?

因此我猜測,2015開始,房價會慢慢的走下坡。起碼到2015之後不會再飆漲了。

假設夫妻年收入各一百萬,加起來年薪兩百萬,在台北市還買不起一間三房的30年老公寓,你說這個房價不是很奇怪嗎?


好吧  我承認我也看不懂我在寫什麼...Orz

引用別人blog的文章好了...這篇文章的主人也認為是2015年會開始走下坡...

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