本部落公告

提醒:『左右兩邊的黑框都是當鋪錢莊的借錢廣告、非本人網站』~請網友特別注意,勿觸及網站連結,別被欺騙上當!

代辦銀行貸款項目包括:中小企業貸款、銀行自有資金(非信保基金)店面頭家貸款,房屋轉增貸款【房貸困難件包括:貸款申請人高額負債、有工作但無財力證明、無法提供保人、被限制登記、或有民間二順位、房屋遭銀行查封登記~需代墊買斷解套,或曾有逾期催收、呆帳、協商、遲繳紀錄但已清償,配偶具有信用瑕疵等狀況】;以及銀行二胎房貸、負債整合與代償信用卡專案、低利信用貸款等。 若網友有任何銀行貸款上的疑問,均可以於版上留言,我再為各位網友提供說明。

此外、本部落格拒絕張貼任何型式的廣告!請自重。謝謝!
2019/09/30

首購族愛老屋 銀行申貸恐遇瓶頸

轉載 2019/09/27  【591房屋網編輯部】


北市老屋交易夯!今年Q1北市屋齡40年以上老屋交易量佔比超過3成,且根據聯徵中心統計,近幾年每年約有超過5000件房貸為35歲以下買方,購買屋齡36年以上房子,其中台北市就有近千名,高房價、老宅化已漸成趨勢。591房屋交易網提醒,老屋通常屋況較差,建築結構、耐震能力都堪憂,且向銀行申貸很可能碰到瓶頸,因為老屋所在地段、是否有增值空間,都是影響貸款成數的關鍵。





 
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2019/09/26

退休理財 金融債完勝各債種

轉載 2019/09/26 【工商時報/孫彬訓】


投資的目的,如退休規劃或是未來資金(如小孩未來教育金等)的準備,都是長遠之計,但在市場同時面臨政經不確定性的干擾下,資產配置的投資標的更需優化、升級,更要講求低波動、高殖利率等優勢,「群益全球策略收益金融債券基金」不僅可幫助投資人降低投資組合波動,更不會錯過獲取固定收益和資本利得的契機。


群益全球策略收益金融債券基金」將於10月1日開始募集,基金募集上限為新台幣200億元,將發行新台幣、美元、人民幣三種計價幣別,並有配息、不配息、前收型、後收型各種級別供投資人選擇,由第一商業銀行擔任基金保管機構,兼顧收益與風險管理,滿足投資人的需求。





此外,該基金風險等級為RR2,以風險掌控為出發、追求相對好的報酬率,以大家最熟悉的成熟國家金融債為主軸,發債機構皆為投資級評等,希望兼顧風險與收益,也就是享收益、低波動,是檔可幫投資人的退休金鍍金的優質標的。


 
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2019/09/26

好享退9檔限定版基金 創佳績

轉載 2019/09/26 【工商時報/黃惠聆】


基富通「好享退」九檔限定版基金都已掛牌,各基金規模持續增長中。這九檔專為退休準備設計的共同基金,7月在銀行通路銷售時,都銷售到好成績,不少共同基金淨值正持續向上增。





根據投信投顧公會資料顯示,至2019年8月底為止,群益投信三檔共同基金不含P級別 、不分級別、幣別加總,規模為96.58億元;另外,安聯投信三檔基金8月底規模也達83.32億元,然而在通路銷售時,則以穩健型級別最受投資人歡迎,不但這些基金規模持續增,基金績效也有不錯表現。



依基富通的點閱率來看,安聯四季成長組合基金是「點閱人氣王」,至8月底為安聯四季成長近三個月報酬率為4.5%,近六個月及一年續效是5.78%、1.68%都贏過同類型(九檔)平均2.81%、3.55%及負0.56%。

 
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2019/09/25

苦! 每戶房貸704萬 史上次高

轉載 2019/09/25 【工商時報/郭及天】


房價上漲,近年每戶房貸金額快速提高,今年7月平均每戶房貸金額為704萬,創下除房地合一稅實施前2015年12月的史上單月次高,如以20年本利攤還來看,每個房貸戶比起七年前每月償貸金額多出1萬元


根據聯徵中心逐月的房貸金額統計顯示,7月的新增個人房貸來到近年高峰,新增房貸總人數創下43個月新高、增加2.66萬人,且平均房貸金額704萬也同步創近43個月新高。每戶房貨金額在2012年突破500萬、2013年突破600萬元以來,除房地合一稅實施前的2015年12月因稅制改變產生大量高價房產提前移轉、當月每戶平均曾達700多萬外,今年6月及7月已連續二個月站上700萬元大關。


 
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2019/09/24

買儲蓄險,除了IRR,你還要注意這些事情

轉載 2019/09/24 【MoneySmart/Wakaba】


如果你正考慮要購入『儲蓄險』,別只看IRR,對於細節也要睜大眼睛閱讀,用明鏡般的思考邏輯來判定是否你適合購買儲蓄險,畢竟,市場上儲蓄型的保險種類繁多,有利變型、傳統型和增額型等儲蓄險商品,繳費年期也分為躉繳〈1次繳〉、2年期、3年期、6年期或是10年期等,如果沒有搞清楚自己買的是哪種商品,萬一需要提前解約,可是會面臨本金上的損失喔


 
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2019/09/23

108年09月/信用貸款/鐵路局員工整合信貸降利息降月付、獲銀行准貸92萬的精采案例分享

前言

識得本案委託人L先生的時間~有點久到不可考…只記得是在YAHOO奇摩上認識,那時他有詢問信用貸款(但沒委託我);直到今年2月中旬、他重新加我Line後直接說明:

兩天前申請土銀貼心相貸80萬,但接到對方電話通知電腦評分不足婉拒。主要原因是一張玉山信用卡(國旅卡)長期使用循環信用,信用額度7萬、應繳總金額卻累積到8.1(爆卡)。現在負債一筆信貸100萬、七年期攤還、每期繳款14,500,餘額剩下約63餘萬,看能否轉貸降月繳金加上整合一張卡。

L先生似乎很擔心自己狀況是否不會被其它銀行所接納,包括收支比是否有過高之虞、無擔保負債+卡循已經超過22倍(土地銀行行員說)、現已爆卡又加上一次聯徵查詢沒過…我首先試圖讓他冷靜後,進一步詢問當初這筆信用貸款的月付金與回推利率,以及他目前的服務單位、職稱、年資與月薪等;嘗試增加他再送件申請的信心,也一併說明本次委託所需資料,以及應該可以獲得的利率數據等。

因為中間申辦過程『發生一些意外插曲』~導致案件年初3月時接續送兩家銀行都沒有被核准第一次是因為最高學歷問題,第二次則是因為L先生曾出現類似『個別協商』~被銀行查到婉拒,導致聯徵當時已有三次查詢,不得不暫緩辦理、等待三個月後再重新議定…這兩次送件遭滑鐵盧,也讓我們慎重檢討對委託人的狀況掌握不夠確實等。直到9月初(6月時我有主動詢問、但當時L先生尚無資金需求故再暫緩),L先生表示有小額資金需求,希望委託我們重提申請,我們接受重新委託後、針對現況審慎篩選銀行進行申請……





 
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2019/09/20

Fed降息最好股債均衡 首選美股新興市場債

轉載 2019/09/20 【蘋果日報/齊瑞甄】


美國聯準會(Fed)如市場預期降息1碼至1.75%~2%,為年內2度降息,以維持美國經濟擴張並防範風險。富蘭克林坦伯頓固定收益團隊投資長桑娜.德賽表示,Fed在控制市場的預期上跨出一步,試圖傳達的訊息是美國經濟未處衰退邊緣,也隱約透露,市場沒理由期待進一步大幅寬鬆貨幣


隨Fed降息,市場對降息預期稍有降溫,利率期貨顯示,市場預估年底再降息1碼的機率48%,但有36%估不降息,還有16%估降息2碼。桑娜.德賽認為,此次降息應視為中期調整,目前經濟基本面仍穩健,宜審慎持有美國長天期公債





 
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2019/09/20

低利率來襲,理財二重點

轉載 2019/09/19 【鉅亨網/林奇芬】


全球又啟動降息循環,低利率成為市場主流,在這樣的環境下,理財更加困難。唯有掌握二原則,挑出好品質投資標的,才能成為贏家。前幾天看到台灣企業搶發債的新聞,發現當台灣企業真好命,鴻海10年期債券利率1.1%,南亞10年期債券0.84%,統一7年期債券0.73%,漢翔5年期債券0.71%。由此可見,台灣企業借錢成本有多低。在台灣央行利率連續13季不動的情況下,台灣低利率環境還會持續。


降息,成為全球主流趨勢


但台灣企業發債成本還不是最低的,目前全球還有許多負利率債券,例如,德國10年債殖利率-0.5%,瑞士10年債殖利率-0.74%。9月歐洲央行還宣布了寬鬆政策,基本利率0%,存款利率-0.5%,正式進入負利率時代,同時自11月起要開始購債計畫(QE)。在歐央寬鬆政策下,低利率趨勢難以扭轉。


全球央行龍頭,美國聯準會18日宣布降息1碼,這是今年來第二次降息,利率已經降至1.75%到2%區間,雖然聯準會後續動向曖昧不明,但已經為降息循環埋下伏筆。


有了美歐國家領頭降息,新興市場今年更是積極降息,例如巴西18日也宣布降息2碼,基本利率降至5.5%,這是歷史最低,巴西今年8月才剛降息2碼,但市場預期年底還會再降息。除此之外,中東國家也接連宣布降息,包括沙烏地阿拉伯降息1碼,利率2.5%,阿拉伯聯合大公國降息1碼,利率2.25%。


今年以來新興市場降息行動積極,包括印度、俄羅斯、印尼、菲律賓、泰國、南非、墨西哥等,都展開降息行動,反而不降息的國家比較少,顯示降息已經成為主要趨勢。降息趨勢下,該怎麼選投資標的?



降息代表對未來景氣憂慮,追求收益的同時,也要提高風險意識,現階段投資要掌握二要素。


一,債券品質重於債券收益,可採取多元債券投資組合

從理財角度來看,降息代表債券價格上揚,資金往債市移動。但另一方面,降息也代表利息收入縮水,對於存息族來說,不是好消息

今年以來,資金已經大舉買進歐美公債、高評等企業債券,使得債券收益大幅走低。為了追求較高收益,部分資金不得不布局新興市場債、高收益債。例如,8月中旬中美貿易戰出現緩和訊息下,美國高收益債與公債的利率又逐漸縮小,顯示資金再度流入高收債。

高收益債券、新興市場債券,雖然可以提供更好的利息收益,但債券價格波動風險也較大。高評等債券雖然較穩健,但收益偏低。因此,最好不要持有單一種債券,最好高評等債券、新興債、高收益債券分散持有,才能在風險與收益中取得平衡點。另外,持有多元收益債券,也是較為簡單的工具。


二,股票投資更重視高品質,才能抗風險

經濟成長期,投資可追求高成長,經濟趨緩期,投資追求低風險。在低利率環境下,雖然可以容忍較高本益比,但體質較差的企業,也會面臨淘汰風險。因此,選擇可以耐震、抗風險、有長期競爭力的好公司,才是投資王道

以台股而言,可以投資元大台灣50(0050)、元大高股息(0056)等,大型權值股、高配息股。若是投資個股,則可用巴菲特價值投資法高ROE(股東權益報酬率)、高獲利、穩定配息的公司,為優先選擇。若以基金投資,可以選擇全球型股票基金,或是多元資產配置基金、房地產基金、特別股基金等,較重視收益與品質的投資標的。


近期接觸不少國內外基金經理人,大多數人都強調投資標的「品質quality」。不管接下來川普、習近平會握手還是吵架,不知道接下來伊朗與沙烏地阿拉伯會不會擦槍走火,只有投資讓你晚上睡覺也安心的標的,才是最好的理財抉擇。


(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)

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2019/09/19

負利率時代 高收債需求大增

轉載 2019/09/19 【工商時報/魏喬怡】


全球負利率的債券總金額已突破16兆美元,而且持續在增加中。在這樣的環境之下,投資人對於殖利率相對較高的收益類資產需求將會持續增加。雖然2018年高收債新券的發行量為過去幾年最低,然而今年新券發行巿場已逐漸回溫,資金亦持續流入高收益債市場,顯示市場需求已在轉強中


柏瑞全球策略高收益債券基金經理人李育昇表示,中美貿易談判出現好轉跡象、中國央行降準並放寬外資投資限制、歐洲央行(ECB)頒布大規模的寬鬆方案以及美國聯準會(Fed)持續寬鬆立場,緩解了投資人對於全球經濟放緩的擔憂,激勵近期風險性資產出現彈升。柏瑞投信表示,隨著全球吹起降息風,高收益債可望延續年初以來的上漲格局,年底前還有行情可期





而美國8月中小企業樂觀情緒雖較前月略低,但仍處於歷史相對高位之水準,顯示美國經濟短期內並無轉為衰退的隱憂。隨著投資人風險偏好度提升,高收債9月初級市場已重拾發債熱度,市場開始出現供不應求的情況,可望進一步推升全球高收債的價格。此外,全球主要央行已開始調整貨幣政策以支持經濟成長,亦將對全球高收益債的價格提供支撐


 
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2019/09/19

年輕人買房有夠難!專家這6招讓你輕鬆入厝

轉載 2019/09/18 【NowNews/賴志昶】


在房價高漲的台灣,幾乎每個年輕人都負擔不起鉅額的買房成本。對此,品嘉建設創辦人胡偉良提出6點建議,一是想買房的人首先要理性,要量力而為;再來是要以環境舒適、還貸壓力不大做為購房標準;同時貸款要適度,不要為了買房壓垮自己;最後3點是要善用資源、考慮租屋以及善用屋改建來換新房。


買房第一點就是要學會理性,不要邁大步,得要量力而行。胡偉良指出,房價目前狀況雖然仍呈下跌狀況,但已經大致平穩,短期的未來不會有太大的變化,房市腰斬的情況雖有可能,但概率很小;對於購房者來講,理性對待現在的房市,不要癡心妄想房市動不動就是腰斬,崩盤。胡偉良認為,不用過於追求大坪數、好地點的房子,因為其所付出的價差很大的,「買自己買的起的,不要貪大求近」,可以「騎驢找馬,量力而行」,先從小房子慢慢換大房子,再從郊區慢慢換成市區。


買房第二個技巧是要以環境舒適、還貸壓力小做為購房標準。胡偉良說,過去購房都是先選學區,再選市區,次選郊區;不管過多少年,地段、收入和人口都是影響當地房價的因素,錢夠就買熱點(蛋黃)地區,錢少就買非熱點地區


第三個技巧是貸款要適度,不要為了買房壓垮自己。胡偉良稱,現在買房的大多是首購族,屬於剛需(剛性需求),一生中也就最多買2、3間房就已足夠,不要有炒房的想法,畢竟炒房是壓力、智力、體力、財力的一場大比拼,背後有很多你所看不到的難度,因為誰也不知道未來房地產會往什麼方向發展;因此,貸款還需適度,在不影響工作、生活的情況下適度才是根本。


買房另外兩項技巧是要善用資源,並要考慮租房。胡偉良說道,剛畢業幾年的大學畢業生、上班族白領,本身沒有多少存款,如果工作或生活地點的房價還算便宜,自己恰好也需要買房,可以向家裡有多餘閒錢的親友借貸,並支付適當的利息,這樣對於親友來說也不虧,對於自己來說也能解決購房問題;此外,目前房價確實太高,可以先租房再等待對的時機伺機買房,但一定要隨時留意房地產市場的動態,多多看房。


最後一個買屋技巧是利用老屋改建來換新房。胡偉良說,如果你的家裡有老房子,而老房子又恰好座落在台北市或新北市,那麼先恭喜你,你一定要利用現在政府推動中的老屋改建計劃,說服你家中的長輩去改建,不要貪圖眼前的利益;等房子再老一點,房子的使用效能變差,屆時少了獎勵措施,改建的可能性愈來愈小,困難度卻愈來愈大,那時不免後悔莫及。


胡偉良強調,這20年的老屋改建案例都是愈晚改建地主分回愈少,一些有改建經驗卻沒有成功的住戶,到後來都只能「緬懷」過去,因此心裡有所不甘,其實少的不只是分回坪數,還有坪數代表的財富,以及多年來原本可以享受的更理想家居生活。


胡偉良建議,家中雖有老房子,但老房子不在你所矚意的擁房地㸃的,可以先去購買矚意地區有機會改建的老房子,然後把勸說鄰居改建當成你這幾年的重要工作,如果真的改建完成,那麼你立刻可以晉升為好宅擁有者,財富立即大幅增加,這才是一項超值的好投資。

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2019/09/18

業務員離職「保單變孤兒」先哭了!專家曝光4招自救法:不要衝動解約

轉載 2019/09/17 【ETtoday新聞雲/楊絡懸】


多數民眾因為人情的關係,向身邊的同學或親戚購買保單,豈料對方過沒多久就離職,手上的保險商品頓時變成「孤兒」,身為保戶卻找不到業務服務員。面對「孤兒保單」的窘境,到底該怎麼處理才好呢?錠嵂保險經紀人提供3個方法,教民眾如何解決「孤兒保單」。


「孤兒保單」的意思是,原本銷售該保單的業務員已經離職,也沒有安排後續接管服務,導致保單猶如孤兒一樣。雖然保戶仍然繳交保費,但若發生保險事故而產生相關理賠事宜時,就會不知道該找誰求助。為此,錠嵂保經表示,面對保單無人接管的局面時,可以試試自救方法。


 
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2019/09/18

賺錢好難!台灣逾7成新創業者 還在虧損中

轉載 2019/09/17 【ETtoday新聞雲/吳靜君】


新創企業的發展攸關國家未來的產業競爭力,同時新創企業的國際化發展、創業家精神與能力養成更是極具關鍵。不過,據資誠聯合會計師事務所公布《2019台灣新創生態圈大調查報告》報告顯示,台灣的新創事業有72%還在虧損中,只有28%是有獲利的,顯示近期台灣雖積極發展新創產業與事業,效果卻是相當有限


根據資誠該項報告顯示,台灣新創企業目前的經營情況,高達19%還沒有營收、53%是有營收但是仍在虧損當中、僅只有28%的企業是有獲利的。資誠聯合會計師事務所創新創業服務主持會計師黃世鈞分析,大部分的新創企業還沒有獲利的原因在於營收與成本概念、財務管理能力以及對市場的理解程度都還不足,創新者應該強化自身能力或團隊組成,來平衡經營必備的能力。


 
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2019/09/17

存股族必看!快跟壽險大咖投資類債券股票

轉載 2019/09/17 【經濟日報/盧宏奇】


台股高殖利率在全球主要股市數一數二,存股成為近來小資族間的投資顯學,市面上流傳手法更是五花八門,法人建議,可仿效壽險業鎖定「類債券」股票長期持有,穩定賺取高股息,避免賠價差


根據保發中心對於「類債券」股票定義,必須符合連續配發現金股息5至7年、穩定配息能力、穩定報酬率,以及公司治理良好且違約風險低等四大條件,再挑出營收獲利、殖利率、稅後純益、股票波動度及相關質化指標


保發中心今年初曾公布「類債券」股票研究成果,篩選出100檔具有低波動、高殖利率等特性個股,雖然並未揭露相關明細,但確實符合壽險資金偏好投資的條件,也是存股族可以參考的標的。





 
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2019/09/16

你的理財計劃,需要靠強迫嗎?

轉載 2019/09/12 【鉅亨網/林奇芬】


我有一個朋友,她是大型企業中階主管,距離退休大約還有十年,最近她迫切感受理財焦慮症。一方面擔心退休資金不足想要積極理財,但另一方面又擔心金融市場風險高,遲遲不敢進場。她問遍了周邊所有朋友,究竟該怎麼做才好?但最終她還是沒有採取任何行動。


其實,她的理財焦慮症與大多數人一樣,缺乏的是行動力


自動儲蓄(93%)比自願儲蓄(47%)有效

這個月參加一場由富蘭克林投信舉辦的退休金研討會,其中一位專家分享美國退休金制度的經驗。根據統計,如果企業雇主給員工的退休計畫,是採取「自願加入制」(由員工自己選擇是否加入),則會加入退休金儲蓄計畫的員工占比是47%,如果企業雇主採取的是「自動加入制」(企業自動幫員工加入,員工可以自行選擇是否退出),則參加退休金儲蓄計畫的員工占比是93%。從這二個數字巨大差異可以知道,大多數人是比較被動的理財,若企業主動幫你進行儲蓄計畫,會比由自己主動進行,來的具體有效


自動增提比固定提撥多存61%

另外,美國的經驗也顯示,如果員工每個月提撥薪水3%存退休金,另一個員工在3%之上還每年自動增提1%(表示第二年提撥4%,第三年提撥5%,以此類推),每年最高提撥金額上限是薪水10%,則後者所存退休金會比前者多出61%。這也顯示,每年微小的儲蓄增加,帶來財富累積效果非常驚人


以上二個統計都顯示,在自動投資機制(automatic)下,包括每個月自動扣款投資,或是每一年自動增加投資金額,都可以不知不覺的累積財富。但如果是由個人自行選擇是否投資,則有一半以上的人不會採取行動。


 
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2019/09/12

40年房貸再度現蹤!購屋申貸前該注意的五四三

轉載 2019/09/11 【房地王/胡兆陽】


很久沒有躍上新聞版面的「40年期房屋貸款」又岀現了!高雄市政府為了減輕民眾的購屋壓力,特別與高雄銀行合作針對高雄購屋族推岀低利率、最高房貸成數80%、最長貸款年限為40年的房貸方案,讓民眾得以準備少少的購屋自備款,就能一圓購屋的美夢,而且將來工作加薪、或是理財有多餘的閒錢之後,仍然可以提前還款,可見40年期的長期房屋貸款還是有其存在的空間。


不同年期的房屋貸款金額比較
比較項目 20年期 30年期 40年期
房貸總額 700萬 700萬 700萬
房貸利率 1.8% 1.8% 1.8%
每個月繳款金額 3.46萬元 2.52萬元 2.05萬元
總利息支岀金額 134萬元 206萬元 282萬元
註:以本息平均攤還法計算,房地王製表

 
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