本部落公告

提醒:『左右兩邊的黑框都是當鋪錢莊的借錢廣告、非本人網站』~請網友特別注意,勿觸及網站連結,別被欺騙上當!

代辦銀行貸款項目包括:中小企業貸款、銀行自有資金(非信保基金)店面頭家貸款,房屋轉增貸款【房貸困難件包括:貸款申請人高額負債、有工作但無財力證明、無法提供保人、被限制登記、或有民間二順位、房屋遭銀行查封登記~需代墊買斷解套,或曾有逾期催收、呆帳、協商、遲繳紀錄但已清償,配偶具有信用瑕疵等狀況】;以及銀行二胎房貸、負債整合與代償信用卡專案、低利信用貸款等。 若網友有任何銀行貸款上的疑問,均可以於版上留言,我再為各位網友提供說明。

此外、本部落格拒絕張貼任何型式的廣告!請自重。謝謝!
2017/12/31

106年12月/信用貸款/前置協商繳清、註記已滿一年的信用空白會計獲銀行30萬信貸的案例分享

今天是2017年的最後一天,把握有難得餘暇的機會將本月份的另一個精彩的信貸成功案例完成編撰;Jerry先預祝各位網友在2018年都能身體健康、心想事成、平步青雲、理債理財均如意順心!


前言

這位委託人C小姐、最早接觸時間是106年11月02日,之所以延宕到12月中旬過後才約見面收件,主要原因在於『聯徵被銀行查詢次數過多~當時有S銀(09/11)、C銀(09/19)與外商銀D銀(09/26)三家新業務』;我希望C小姐能用時間換空間、稍微等到聯徵“乾淨”後再討論。

凡目前只要遇到『最近三個月內聯徵被銀行密集查詢』的貸款詢問者,我都會第一時間跟對方說明“最好等到沒有任何的被查詢記錄後”再重新議定送件事宜。畢竟、以往成功的個案不一定能套用在每個人的身上,更何況每一個來徵詢的網友、其『工作、年資、職稱、負債、收入與信用狀況等情況』都不會相同

詳細詢問C小姐現況,她曾參與前置協商、已於105年09月還清所有債務,並於106年9月9註記滿一年(已註銷),她自行上網搜尋並找了S銀、C銀申請(是債權銀行之一)均被婉拒,本來想說找代辦公司申請銀貸,代辦卻找了一家外商銀D銀行仍是被婉拒!又因為家有急用、結果這代辦因為辦不成銀行信貸,輾轉將C小姐介紹給私人借款週轉借款15萬(實際上僅拿到108,000元、42,000元被預扣走),最後因這劣質代辦的行徑、C小姐成為被高利貸吸血的工具。

瞭解C小姐的經歷後,我告訴對方仍須戒急用忍;畢竟以我的個人承辦經驗分析整體情況、只要聯徵查詢次數消失後,應有機會可以獲得銀行信貸。只是C小姐遇人不淑、遇劣質代辦不專業也就算了,還跟高利貸掛勾就更令人髮指!直到12月中旬過後、我才與C小姐相約桃園市大園區某連鎖咖啡見面收件……




 
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2017/12/28

106年12月/房屋抵押貸款/房屋所有權人前置協商繳款中、獲銀行准貸總金額80萬的案例分享

前言

最早與這一件委託客戶L小姐接觸是在今年9月2日,她是透過網路搜尋到我的網站與Line連結資訊加入我的族群後,提出以下說明:

“朱先生您好,敝姓O,在105年因創業的小失敗,導致和代辦公司做信用協商,目前都有固定繳納貸款部份,今年爸爸過戶一棟房子在我的名下,不知道是否可用房屋貸款方式增貸然後儘快將協商貸款繳清並恢復信用,目前在藥局上班,因為不是用薪轉是每月給付現金,想問您是否有方法可以解決?”

經進一步瞭解,本案的擔保品是在今年7月以“買賣名義”過戶到L小姐名下,目前沒有任何貸款與抵押設定;前置協商未清償餘額約28萬,債權銀行有『三家』;惟家屬對L小姐已參加協商之情況均不知情,也希望我在進行貸款申請時務必保密。

之後、我請L小姐預先提供房屋座落位置(她隨後提供權狀照片給我),以供初步評估房屋總價與可申請貸款金額,同時釐清對方是否具備薪資財力、是否有投保勞健保等;瞭解詳情後、以我們承辦的經驗告知L小姐最好能提供一位親屬保證人(保證人條件:須信用正常、負債越少則優,有穩定工作可提供薪資財力證明為主)。剛開始對方表示有困難,畢竟她不希望家人知道此事……經過一段持續性的聯繫、直到11月20日L小姐才將所有資料(包括她與保證人資料)以掛號方式寄送給我,至此才開始正式的申請程序。





 
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2017/12/25

房地產關鍵字!房貸保證人和連帶保證人

轉載 2017/12/20 【房地王/盧振池】


首購族買房子、申請房屋貸款時,通常會擔心房屋貸款的成數不太足夠。其實,只要本身的收入夠多、房子買到的地段也還不錯,自己又沒有金融信用等瑕疵(例如遲繳信用卡費、欠稅等),通常申請到買屋總價的70%房屋貸款都不是問題。如果還是擔心申請不到足額成數的房屋貸款,可以自行決定要不要向銀行提供「房貸保證人」,以便贏得銀行最大的借款信任(銀行承作自用住宅貸款時,不得要求借款人提供連帶保證人)。





 
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2017/12/25

大風吹,2018吹甚麼風?

轉載 2017/12/07 【鉅亨網/林奇芬】


步入年終,許多投資機構都紛紛發表2018年投資展望。目前看來,多數機構仍然看好明年景氣行情續燒,其中,對於美國、歐洲、亞洲股票基金仍然持續看好,但在升息環境下,對債券基金較為保守。不過,投資市場往往出人意料,今年漲最多的,明年可能風水輪流轉,變成黑天鵝。所以先來整理一下,2017年誰是贏家,誰是輸家。



2017年強弱勢市場
強勢市場 漲跌幅(%) 弱勢市場 漲跌幅(%)
越南股市 43% 費城油業 -24%
費半指數 40% 阿聯杜拜 -4%
東證二部 37% 深圳A股 -3%
AMEX生技 34% 俄羅斯 -1%
香港恆生 32% AMEX金蟲 0%
Nasdaq 29% 墨西哥 6%
新加坡 28% 道瓊歐洲50 6%
道瓊 25% 上證綜合 6%
香港國企 22% 澳洲 7%
資料來源:iQuote,統計至2017/12/19


從以上表格可以清楚看到。2017年最大贏家是美股,主要以科技股、生技股、大型龍頭股帶動。而美國之外,則是以港股、新加坡、日本小型股,以及先前落後的越南股市,表現最強勁。相對的,2017年表現最弱的市場是跟能源、原物料有關市場,包括杜拜、俄羅斯、澳洲等,以及石油、黃金。此外,則是中國股市。

 
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2017/12/19

四個重點,你的定時定額基金該賣該留?

轉載 2017/12/13 【鉅亨網/林奇芬】


雖然全球經濟面目前仍然樂觀,股市卻出現高檔震盪走勢,許多投資人也有了居高思危的風險意識。現階段確實要較為保守一些,好好檢視手上資金,以及持股部位。然而,定時定額基金投資人,著重於長期佈局,是否也要隨著股市高點來停損停利呢?以下幾個重點,提供定時定額投資人好好地做一個基金體檢。


重點一,定時定額的時間長短


如果是剛開始定時定額投資一年以內,就應該持續下去,不要受到市場影響。如果定時定額投資已經超過三年以上者,建議可以先賣出,或是先賣出一半。因為三年以上的投資,已經累積了相當金額,萬一遇到市場反轉,影響的資金部位較大。可趁現在先行獲利一次,或是賣出一半降低資金部位,都是持盈保泰的好策略。


 
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2017/12/15

你應該先還房貸 還是先投資?

轉載 2017/10/25 【好房網News/林奇芬】


房貸對大多數人來說,都是一個沉重的負擔,很多小家庭都希望提早把房貸繳清。因此,當有一筆額外收入、年終獎金、或平常存下的資金時,該不該先還部分房貸,降低負債呢?答案是,不用急。還不如把錢先拿去投資


買房子是預先取得一筆資產,但卻同時需要跟銀行借款,產生了一筆負債,每個月要還本金也要付利息。從財務健康角度看,負債越低越好,因此許多人都希望提早還清房貸。但該不該加速還房貸,或是應該延後還房貸,其實可以從投資機會與成本的角度來分析。


四個角度評估,你該不該提早還房貸?


 
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2017/12/13

升息時代 股看好 債看淡 企業獲利成長有利股市 惟元大提醒波動風險

轉載 2017/12/13 【蘋果日報/陳俐妏】


美國聯準會(Fed)本月可能祭出緩步升息,將過長的極度貨幣寬鬆環境逐步導向正常。投信法人認為,全球景氣復甦,投資人風險承受度較高,因此持續看好股市表現,新興市場受惠於基本面轉好與仍具有經濟刺激空間最為看好。且在升息循環中,未來債券價格或走低,股市有望向上,專家建議透過多元資產布局,降低波動。


根據利率期貨顯示,美國聯準會本月13日升息機率為100%,2018年3月、6月再升息之機率分別為50.8%及76%,Fed維持漸進升息、縮減負債表的步調,經濟擴張、企業獲利成長延續下,股市有望正向發展。





安聯:流動性充足


由於歐洲央行、美聯準會均宣布將逐步讓利率走向正常,安聯投信預期,2018年的升息步伐應為同樣速度,且縮表也緩步謹慎,因此全球流動性仍然寬鬆。


元大投信指出,美股漲幅超過15%、納斯達克指數漲幅將近30%,新興亞洲更超過35%的漲幅,市場多已反映升息政策,因此短期部分獲利了結的資金可能會令市場波動加大,限制主要指數升幅。投資人更為重視的議題將是新任聯準會主席對與未來貨幣政策的執行想法。


統一投信分析,2018年全球景氣擴張趨勢明確,通膨仍在低檔,美歐日3大央行貨幣寬鬆政策所釋放的資金量體龐大,儘管美進入升息循環,但幅度及速度和緩,實際上對整體資金影響有限。


統一:聚焦科技股


但在各類資產普遍走高後,資金為追求效率,會特別青睞明年成長動能高、估值相對較低的標的,建議股市要聚焦科技股,債市則可關注能源及原物料相關。群益投信說明,升息循環中,未來債券價格可能走低,股市有望走高,金融市場面臨波動的環境,建議穩健型的投資人可留意降低資產波動風險的特別股,以及多元資產配置概念的基金。


群益:債券恐跌價


安聯投信表示,對利率敏感度較高的券種來說,將較有壓力,在債市投資上,應以多元信用債為布局重點,同時縮短存續期,壓低利率風險。股市部分,全球資金仍充沛,加上全球景氣持續復甦,投資人風險承受度較高,因此持續看好股市表現,以新興市場受惠於基本面轉好與仍具有經濟刺激空間最為看好,美國則建議透過多元資產布局,降低波動。


 
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2017/12/11

機器人選基金 1000元就行 小資女超愛用 也能分散投資組合

轉載 2017/12/11 【蘋果日報/王郁倫】


不是月光族,但每到月底錢也所剩無幾,還能投資理財嗎?小資族的疑惑,靠人工智慧(AI)有解了!現在每月1000元就能聘請基金理財機器人當軍師,幫忙選標的,監控投資局勢,專家也發現,今年風行的理財機器人服務使用族群特質是「年紀輕」,顯然新世代已迎接機器人理財時代。


小資族比比上班前打開電子信箱,發現她的理專「理財機器人」發信通知所買的基金績效已達標,建議是否獲利了結,把資金轉往其他潛力標的,目前各家推出的理財機器人服務多以電子郵件、簡訊、互動網頁跟投資人聯繫,不過未來機器人2.0版本,還可能以聊天室或聲控對談。





王道銀行今年首推


王道銀行是今年第1家推出理財機器人投資基金的業者,打破了過去存款300萬元才能享受的理專尊榮服務,王道銀行財富管理部資深協理吳昆倫表示,2020年1月2日前推出免手續費、轉換費,平台使用費0元優惠,只要定期定額1000元起,就能享受理財機器人資產配置建議,跟同業最大不同在於1000元不是只買1檔基金,而是採分散化投資組合(4~8檔基金),且基金轉換時零費用,彈性度高


富邦證券今年9月宣布調低ETF定期定額理財機器人服務門檻,從原本3000元接單,現在只要1000元起,就能利用人工智慧(AI)當軍師,與王道銀行不同在於,富邦機器人1000元只會推薦1檔基金,若扣款5000元則會推薦2~3檔


富邦證券數位金融部資深協理鄭嘉慶分析,理財機器人最適合投資新手及年輕族群,年輕人資金不多,也不希望頻繁接到理專電話有壓力,服務上路以來,使用理財機器人客戶年紀介於30~35歲,且女性偏多,約佔總用戶比例的65%,相對傳統電子下單客戶平均年紀35~40歲,足足少了5歲,屬於理財界的年輕世代。


富邦ETF定期定額客戶有2萬人,其中4000人使用機器人理財,約佔2成,王道銀行則推出半年來,用戶已經破萬人,男女相當平均,80%用戶年紀在40歲以下,但也有2成40歲以上中年人使用。


復華採用計量模組


復華投信投資理財處行銷企劃部白又仁分析,投資人不必擔心要判斷何時進場,也不必費心規劃停利點,通通都可以交給理財機器人建議。復華理財機器人門檻相對較高,屬單筆投資12萬元,非定期定額,但簡單的是投資組合已由機器人搭配好,消費者只需要定期驗收報告


復華投信11月新推出理財機器人「強勢通」,利用復華7年累積的基金資料庫建立的計量模組,過去該模組用於共同基金與代操成績受到市場肯定,現在一般投資人也能享受相同服務,推出後受矚目。


 
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2017/12/11

購屋隱形成本 交易稅金 規費算清楚

轉載 2017/12/09 【蘋果日報/陳宥里】


買屋除了拿出一大筆頭期款,讓人倍感壓力,其實交易過程中還有零零總總不少稅金,多由買方負擔。專家建議,購屋準備金除了估算頭期款、裝潢費用,也別忽略交易稅金及規費等「隱形」購屋成本,避免影響購屋後的生活品質。





買賣房屋基本上可分為「簽約」、「用印」、「完稅」以及「交屋」等4個階段,交易稅金的部分通常由買方支付信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德表示,「簽約」階段買賣雙方簽訂的不動產買賣契約書約屬於私約,這部分並不會產生任何的稅金、交易費,僅須備齊證件、買賣價金即可。


 
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2017/12/07

小資煉金術 定期+零股雙管齊下 萬點台股漲跌大 中長期規劃可12月加碼

轉載 2017/12/06 【蘋果日報​/蕭文康】


近期台股加權指數處於高檔震盪格局,一會兒驚驚漲量價俱揚,大盤越過歷史新高,好景不常又驚驚跌逾百點。小資族面對台股高檔震盪,萬點行情列車究竟要開向何處?專家建議可定期定額買台股夯,零股交易一同雙管齊下




手上才向券商申請的每個月「定期定額買台股」,究竟要不要繼續扣下去?國泰證期顧問處經理蔡明翰表示,目前正值台股年底做帳行情,以過去10年來台股表現,12月上漲機率高達9成,10年來平均每年漲幅約2.5%,小資族若是以中長期投資規劃角度,12月正是最好的加碼時機,建議定期定額買台股的小資族,想要為自己賺一桶金,這個加碼時刻不容錯過。


短線利空最後發酵


只是,股市短期走向也影響著投資人的信心,對此,蔡明翰分析,台股大盤加權指數目前處於歷史高檔震盪格局,後市向上趨勢看法仍不變,他進一步指出,看好的2大理由分別是,首先,全球股市以美股馬首是瞻,11月底感恩節至12月耶誕節不僅處消費旺季景況,再以近10年來S&P 500指數在這段期間上漲機率達8成,平均年漲幅也在2.6%。


第2,台股短線下跌主要是受到大型權值股回檔,其中又以電子股的台積電(2330)及鴻海(2317)表現偏弱為最主要影響因素,蔡明翰認為,台積電受到外資降評的理由並非全新論點,鴻海則受到蘋果新機上市延遲,該兩項因素都屬於短線利空,應屬於最後發酵。


小額投資管控風險


因此,回歸到投資人對於股市的信心,台股在櫃買指數站在5日均線之上,顯示中小型股仍處強勢格局,且大型權值股中僅電子股的部分龍頭股偏弱,金融股及傳產股仍表現強勁,蔡明翰認為,12月正是台股小資投資人將手中定期定額買台股的金額加碼的好時機。


國泰證券發言人暨通路事業處資深副總陳俊昇表示,定期定額買台股不失為小資投資人進入股市的重要第一步,更是財富投資健康的重要起步。他說,定期定額買台股真的很夯,例如國泰證券定期定額買台股所提供的投資標的是9檔ETF,涵蓋美國及中港台市場,以及台灣50的成份股當中的47檔個股,有了券商第一層的品質審查,小額投資人即能針對自己所能承擔風險程度進行選擇。


定期定額買台股、零股交易小撇步


★定期定額買台股
◎申請╱變更
視各家券商的規定,定期定額買台股申請或變更都需要若干交易日,投資人須留意,並將時間向前預留
◎扣款問題
投資人申請定期定額買台股成功後,必須在券商規定的時間內將扣款金額存入交割帳戶,券商也會進行圈存,圈存成功後才會執行交易
◎股票入帳
.若交易成功,同樣是T+2(交易日後第2天)將部位存入投資人的集保帳戶,實際成交的金額也會於T+2於交割帳戶顯示
★零股交易
◎交易時間
盤後零股下單時間為下午1:40~2:30
◎如何提高成交機率
.當日下午2:30後即以集合競價方式一次撮合成交,若想提高成交機率,買進價可以收盤價相對高3~5檔的價位做委託買進價,反之,賣出亦同

資料來源:國泰證券


 
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2017/12/05

重購退稅優惠 5年內房屋不得買賣

轉載 2017/12/02 【蘋果日報/陳宥里】


好國民有遵守繳稅的義務,當然也能樂享退稅的優惠,專家建議,符合自住條件的購屋族,2年內買新房、賣舊屋,都可以享受房地合一所得稅制及土地增值稅的重購退稅優惠,但須留意重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉,否則將追繳原退還稅款





符合自住條件的換屋族,可享受兩種重購退稅,第1種是房地合一稅賣屋所得的重購退稅財政部賦稅署所得稅組科長吳秀琳表示,換屋族只要完成戶籍登記並居住,且出售前1年內無出租、營業,無論是先買後賣、或先賣後買,兩者移轉登記日差距在2年內,均可申請重購退稅優惠


 
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2017/12/05

離婚後房子歸誰?三種財產制結果不相同

轉載 2017/12/01 【房地王/胡兆陽】


前一陣子影藝界傳出不少夫妻失和,最後因為兩個人之間的房地產究竟要歸給誰?而吵得不可開交。其實,從法律的角度來看,《民法》針對夫妻的財產歸屬有三種制度,分別是「分別財產制」、「共同財產制」以及「法定財產制」,這三種制度各有其特色及優、缺點,任何一個即將步入禮堂的新人都應該好好暸解其中的區別。





所謂的夫妻「分別財產制」,顧名思義指的就是夫妻結婚後的財產各自分開,而且各自保有所有權、使用權及管理權,債務當然也要自己扛;換句話說,結婚之後夫妻其中一方想要賣掉名下正一起居住的房子來變現時,另一方都無權干涉。


分別財產制的好處是,夫妻各自可以擁有財產的處分權利,也不怕配偶的債務會拖累自己的財務。至於壞處則是,對於財產較少、或沒有工作收入的一方比較沒有財務保障,因為不論是離婚、或配偶死亡時,另一方都無權要求分配或繼承配偶的財產


 
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2017/12/05

市場多空不定,四招做好基金檢視

轉載 2017/11/29 【鉅亨網/林奇芬】


股市是否已經到了高點,現在是否該獲利了結了?


這樣的投資情緒已經蔓延整整一年了,但是過去一年來,全球股市卻是呈現驚驚漲格局,美股頻創歷史新高道瓊衝上23800點,台股也站上10800點,甚至虛擬貨幣比特幣也突破1萬美元。處在這個環境下,任何風吹草動都讓投資人情緒緊繃,擔心下一個金融泡沫就要來臨。


但另一方面,各國經濟交出來的成績單仍然讓人安心,美國、歐洲採購經理人指數維持擴張,通膨率在低檔,失業率在低檔,今年感恩節銷售也優於預期,景氣面並沒有惡化現象。同時各國央行目前正要開始收緊資金,顯示對於經濟景氣更有信心,而歐洲、美國央行對銀行業的壓力測試,仍然顯示健康狀態,金融市場似乎也不如想像中脆弱。


股市處在高檔,確實讓投資人心情緊繃,但又怕太早下車,錯過多頭行情。這時候與其猜測市場多空,還不如先檢視自己手上基金,能否安全度過風暴來襲。


 
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2017/12/02

106年11月/房屋貸款增貸/有近期增貸、後獲房增貸總金額200萬一併整合負債之案例分享

前言

11月初、突然接到W小姐的Line訊息與電話,這位委託人曾於104年10月請我幫忙且通過銀行審查獲准房貸的個案:http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=658789

經過與W小姐的對談後,較讓我覺得不解的是『為何要頻頻接受簡易通信貸款的高利息數據(以核貸金額、攤還年限與月付金回推,三筆信貸利息分別是11%~14%之間)』?摒除房屋貸款或優質信貸(譬如上市櫃企業專案利率2%~3%)不談,以W小姐的申請資格、搭配一般銀行信用貸款利率也可以協助爭取到4.5%~6%的水準

後來W小姐表示自己對於這些簡易免對保通信貸款的拜訪電話就直接當天回覆『好』,隔天款項就撥款入到帳戶內~而對於到底利率給了多少?卻完全沒有概念與印象…或許不少網友都遭遇到相同的情況吧?而這些增貸信貸的資金用途,很多又是花在家用與小朋友的安親費上,對此、我大概就瞭解W小姐何以剛滿兩年時間,又衍生出無擔保負債出來的背景了。

當然、本次要利用房屋增貸仍需要對擔保品重新再進行鑑估與計算可貸金額的步驟,也必須重新檢視申請人薪資收入、負債結構與繳款情況等分析可行性…





 
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2017/12/02

106年11月/信用貸款/公務人員申請土銀貸款遭婉拒、後獲銀行15萬還卡債的案例分享

前言

本案委託人W小姐於10月底透過網站的Q&A資訊加入我的Line,除了陳述自己目前的情況外、也想要聽看看我的建議:

『我近一年使用信用卡循環利率,每月繳交最低額,目前積欠約20萬,本來計畫申請公務員信貸清償卡債,但因使用循環利率聯徵沒過件,每月應繳金額已要超出負擔,上網查了知道可以整合負債,這樣是否比較有利?整合負債我應該怎麼做呢?公務員年資2年,年收入50-60萬間,名下無不動產』

經過一番諮詢與討論後,發現W小姐的負債其實不算多,但由於前次申請土地銀行的菁英貸款被婉拒之後,對於處理卡債、短時間內整理不出一個頭緒,加上每個月信用卡帳單的應繳金額負擔超過自己的能力範圍、進一步產生焦慮感甚至於還詢問到『最大債權』相關的問題,讓我誤以為W小姐想要透過債務協商來處理卡債務,所幸經由我的說明後、才瞭解到協商將影響到個人信用。

因為W小姐在政府單位服務、月初忙碌;直到11月10日、我們才約定於新店七張站旁的麥當勞見面並且收齊所有資料文件,同時再一次解說本次委託申請信用貸款的流程與注意事項……





 
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