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2019/05/17

月薪沒7萬 別碰3段式房貸 第9年月還逾3萬 30年多繳85萬

轉載 2019/05/17 【蘋果日報/陳筱惠】


綜觀2019年第1季,5大銀行合計新增1305億元房貸,創2012年來同期新高;另3月5大銀行平均房貸利率為1.627%,也落至3個月新低;房貸利率穩定偏低,民眾買房自然得挑選適合自己的房貸還款方式,近年興起的「3段式房貸」方案,受到許多購屋族詢問,但專家點出羊毛出在羊身上的魔鬼細節,民眾購屋前不得不慎。


房貸還款的方式一般可分為「一般本金攤還貸款」、「前2年寬限期貸款」、「3段式貸款」,其中「3段式貸款」最近吸引不少買房族的目光,其還款方式為:第1階段只需繳納利息,第2階段是本金彈性還款,第3階段本金加利息攤還。看似輕鬆還款無負擔,簡單來說就是拉長貸款寬限期,以貸款金額800萬元、貸款30年、加上銀行對3段式房貸牌告的年利率1.98%為例,該方案第9年須開始每月繳款金額衝破3字頭,每月需繳交34712元的房貸


最新5大銀行平均房貸利率為1.627%,貸款金額800萬元,3段式房貸比一般本金利息攤還方案,要多繳了85.7萬元,也比前2年寬限期房貸多繳74.7萬元





適合新婚族創業者


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,在物價漲而薪水不漲的情況下,使用該方案的民眾得先衡量,是否在9年後有把握賺取每月超過7萬元的薪資,讓房貸支出壓低在所得的一半,以顧及生活品質,否則斷頭危險機率就會出現。」


陳炳辰也表示,若以房地合一稅閉鎖6年限制來看,這6年加上緩衝2年共8年,每月最多繳2萬元房貸,倒是讓投資客進場機會大增。群義房屋不動產企研室張菱育也指出,3段式房貸雖然總利息增加,但對需要靈活資金調度的民眾來說,可有較多彈性,像是新婚夫妻,或是有創業經商需求的購屋族。


前8年輕鬆繳利息


準備購屋的中科單身工程師楊先生表示,已經準備購入離工作地點近的2房加車位產品,總價共1055萬元,但他看準市場上「3段式房貸還款方案」,認為前8年可以輕鬆繳利息,如果未來有論及婚嫁的對象,要結婚、購車可能會臨時性的大筆支出,資金調度上也比較靈活。但另一位同是工程師的林先生則說,「我屬於保守派,會以總額來看,幾種方案還是會選擇一般本金攤還方式,除了可以知道每月支出,固定分配收入外,還能省下不少利息錢。」


 
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2019/05/09

房貸寬限期展延 金管會盯

轉載 2019/05/08 【經濟日報/邱金蘭】


金管會盯上房貸寬限期展延,最近全面要求銀行通報寬限期餘額,及一年內寬限期到期的餘額,並首度將房貸寬限期展延案,列入金檢項目,以掌握銀行是否藉寬限期展延隱藏逾放,延緩房市投資客斷頭時間。


去年中因房貸逾放一度攀升,立委關注房貸寬限期一旦屆滿,逾放將再度暴增,在立委要求下,金管會特別清查,銀行到去年底寬限期到期房貸餘額約5,429億元,占住宅貸款餘額比重約8%,並無明顯異常。


不過,近來金管會金檢時發現,有銀行利用寬限期展延來隱藏逾放,因此決定對房貸寬限期採取兩措施,包括第一,要求銀行定期填報寬限期的貸款餘額,及未來一年寬限期到期的貸款餘額,分自用及非自用兩類填報。官員表示,由於銀行需修改系統,將從7月才填報首批資料,監理機關以後能從填報資料,掌握市場狀態及可能的風險變化,尤其是房市投資客非自用部分的變化。


 
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2019/05/08

利率越低越好?房貸三大迷思這樣破解

轉載 2019/05/06 【好房網News/廣編報導】


終於找到理想房,但看到市面上琳瑯滿目的銀行房貸方案,是不是讓你眼花撩亂、摸不著頭緒?房貸到底該怎麼挑才最適合自己?接下來帶你一一破除辦房貸的3大迷思,讓你輕鬆挑選銀行房貸方案,減輕你的還貸負擔,並且提升生活品質、買到更好更舒適的窩。


Q1:房貸利率低,一定最好嗎?

因為房貸要繳好久,即使利率只差0.01%,也要選最低利率的銀行!可是這樣真的好嗎?在思考申請房屋貸款時,不要僅僅只看到利率低就妄下決定,還需要考慮到貸款額度、年限、繳款彈性,及自身的負擔能力等

另外房貸申請通常還會伴隨一些必要的費用支出,包含:房屋鑑價費、帳務管理費、代書設定費用等。此外,也需評估銀行能否完整提供相關金融整合性服務,以省卻與多家銀行往來的時間成本,同時,消費者亦可整合多項業務,藉此爭取更優惠的條件。


Q2:寬限期,真的好用嗎?

選擇有寬限期的房貸方案,也許初期房貸壓力減輕不少,但是當寬限期過後,開始必須償還本金時,往往容易在財務調度上產生問題,這種繳款方式僅是把負擔往後延,導致後續的繳款壓力越來越沉重!若能善用30~40年的房屋貸款,能大幅降低月付金,相較一般20年房貸,可降低高達60%,有效減輕還款壓力,提升生活品質。




範例 試算條件:以銀行貸款本金新台幣1,000萬為例,貸款年利率2%,本息平均攤還。

20年房貸,月付金新台幣50,588。
30年房貸,月付金新台幣36,962。
40年房貸,月付金新台幣30,283。

附註: 以上利率及利息支出金額僅供參考,實際每月應攤付之金額及利率,需依借款人至各金融機構申辦之貸款條件及實際繳納狀況而定。


 
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2019/05/03

聰明使用房貸 讓你的財富增加

轉載 2019/04/29 【好房網News/林奇芬】


房市不景氣,房貸餘額卻創新高,根據央行統計至2019年3月,民眾購置住宅貸款金額達到7.025兆元,創下史上新高紀綠。另外,2019年3月,五大銀行購屋貸款利率平均1.627%,也是接近史上最低利率1.616%。隨著銀行氾濫資金以及新建屋陸續交屋,銀行房貸餘額步步攀高,但對民眾而言,更關心的話題是,我該貸款多少房貸?我該不該提早還房貸?我可以利用房貸來賺錢嗎?


錯誤觀念,影響你的財富增長


我最近到一家知名大學演講,接觸到好幾位教職員,發現他們對房貸的錯誤觀念,導致資金誤用,錯失累積財富大好機會。其中,有一位房貸金額佔每月所得7成,所有資金押在一間房子上,還有一位已經繳清房貸,剩餘資金放銀行定存,過與不及,都需要重新檢視自己的理財計畫。


 
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2019/04/24

銀行新增房貸 八年最多

轉載 2019/04/24 【經濟日報/陳美君】


中央銀行昨(23)日公布統計,今年第1季五大銀行合計新增1,305億元的房貸,創2012年以來、八年同期新高紀錄;觀察建物買賣移轉棟數,3月明顯呈現「北冷南熱」,高雄更是一枝獨秀,年增率高達25.6%,為六都中唯一兩位數成長的都會區





央行每月公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行新增貸款數據,這五大銀行合計房貸市占率約四成,金額增減,被視為房市景氣風向球。


央行統計顯示,3月五大行庫新增房貸464.82億元,月增119.17億元,央行經研處副處長吳懿娟指出,2月因適逢春節連假與228連假,工作天數少,導致基期偏低,是3月新增房貸升溫的主因,目前房市景氣還是「溫和成長」。


 
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2019/04/22

房貸逾放金額連2月走高 投資客斷頭潮未結束

轉載 2019/04/22 【蘋果日報/廖珮君】


房市投資客斷頭潮還沒斷乾淨,銀行房貸壞帳似乎又「死灰復燃」。由於房市投資客斷頭潮未結束,加上年初資金緊俏,部分中小型建商口袋不夠深「撐不住」,資金周轉能力出現問題,導致全體本國銀行房貸及建築貸款壞帳金額連續2個月走高,2月房貸逾放金額達148.94億元、建築貸款逾放金額42.56億元。


金管會統計,今年2月購置住宅貸款逾放餘額148.94億元,連續2個月走高,較去年底144.9億元,小幅增加4.04億元,增幅達2.7%;建築融資逾放餘額42.56億元,也是連續2個月走高,較去年底增幅則達22%。銀行主管解釋,通常在年底時,銀行會大舉打銷呆帳、或是收回呆帳,使房貸逾放金額、逾放比率下降,才會出現今年2月房貸壞帳金額比2018年底回升的現象。





該主管說,今年2月若與去年同期相較,房貸壞帳的確已大幅下滑,顯示房市經過盤整沉澱後,投資客已陸續出場,但可能小部分的「慘遭套牢」的炒手,支付能力又出現狀況所致。


行庫主管說,今年來看,房市投資客買房意願不高,加上實價登錄制後,房價更加透明,很難有獲利機會,從去年中起,已陸續出現過去高價進場的投資客被迫「斷頭」出售,而這些炒房客經過近1年洗刷後,似乎還沒斷乾淨。


據金管會統計,全體銀行房貸逾放金額最高峰是在2018年4月,當時房貸逾放金額達174.99億元,逾放比也攀升到0.26%,敲響金管會警鐘,金管會緊盯個別銀行房貸逾放狀況外,更全面清查銀行的房貸寬限期到期的狀況。


 
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2019/04/19

房貸戶看過來!你符合利息扣除額三要件嗎?

轉載 2019/04/13 【房地王新聞/胡兆陽】


又到了申報所得稅季節的前夕,購屋民眾現在最重要的工作就是好好地把去年度繳交的房屋貸款利息計算岀來,因為這項「自用住宅購屋貸款利息扣除額」的上限金額有30萬元,算得上是報稅中,各項列舉扣除額裡金額最高的一項,如果你申報的所得稅率是20%,購屋貸款利息扣除額的節稅效益就高達6萬元之多(30萬 X 20%),值得所有背負房貸壓力的民眾好好的利用。


只不過,這麼好用的自用住宅購屋貸款利息扣除額,卻有太多民眾誤用或疏忽了申報規則,以致於被稅捐單位打了回票,輕則享受不到減稅的好處,嚴重的話還可能被稅捐單位處以罰鍰、得不償失。總結購屋民眾最常將「自用住宅購屋貸款利息扣除額」申報錯誤的情況有以下幾項:


 
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2019/04/11

爭取二胎房貸拉高借款 先搞懂這三件事

轉載 2019/04/10 【經濟日報/夏淑賢】


民眾買房自住向銀行申辦房貸,但是在房地產市場轉趨低迷之下,銀行核准房貸成數普遍趨嚴從鑑價的總價與買價未必同步,到貸款成數可能視房屋座落地點,以七成為基準,早期動輒八成五、甚至房貸額度幾可百分百支應全部買房價金的好日子,已一去不回,也因為如此,具有拉高總體貸款額度效果、增強買房資金實力的二順位房貸(俗稱二胎),吸引力大增。不過,到底適不適合申辦二順位房貸?可以從成本、屋齡、還款模式這三件事下手。


房價下跌幅度有限,面對居高難下的房價,民眾買房自住,現階段利率仍處低檔之下,房貸成數高低對購屋能力至關重要。不過,主管機關強力打房,因此除了一般傳統房貸用途就是為了購屋之外,其他的貸款包括二順位房貸、理財型房貸等,資金用途都不能是拿來買房,但二順位房貸的資金用途還可以包括房屋裝修在內,理財型房貸則是要求資金是用於投資理財,銀行會要求理財型房貸核下後,貸款資金撥款入戶的帳戶是投資理財帳戶,以備主管機關金檢時符合規範。至於個人信貸,雖然不限資金用途,但原則上也不是用於買房。


 
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2019/03/29

以房養老接受度高!但是3種人不太適合

轉載 2019/03/25 【房地王新聞/胡兆陽】


根據行政院金融管理監督委員會(簡稱金管會)的統計,截至今年2月底以來,銀行業者承辦民眾「以房養老」的案件已經達到3186件、核准金額為177億元,今年的數據已經比去年同期成長了35%,代表在當前人口老化的問題越來越嚴重的情況下,民眾也越來越能接受「以房養老」的理財方式。不過,以房養老方案畢竟和一般的房屋貸款完全不一樣,想要申辦的人得先考量適不適合自身的處境和情況。





 
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2019/03/29

顛覆房地產觀念!誰說自備款不能用借的?

轉載 2019/03/22 【房地王新聞/胡兆陽】


想買房子的人最常說的一句話就是:「薪資低、存錢慢,現在的房價又貴,根本買不起房子!」買房子的第一步-擁有自備款,就成為許多首購族難以跨越的鴻溝。於是有些民眾會設法用賺錢、存錢的方式累積自備款,甚至用更極端的方法-「借錢」來快速籌措購屋自備款。然而,絕大部分的人都不贊成購屋自備款用借的,因為還債壓力太沈重了,不過從理財的角度來看,如果借來的錢符合以下各個原則,那麼購屋自備款用借的,又有何妨?!


先來看看,為什麼絕大多數的民眾都不同意「購屋自備款用借的」?主要是因為日後購屋者每個月要償還「購屋自備款、利息」+「銀行房屋貸款、利息」,以一般小資族、上班族有限的薪資而言,這樣的還款壓力實在是太大了,沒有必要為了一圓購屋美夢,把自己的生活搞得這麼累。然而,如果借來的自備款可以不用還或免利息、自己的財力也負擔得起,那就值得現在有購屋需求、自住需求的民眾好好地考慮看看!


 
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2019/03/04

太誇張了 金融機構竟超收房貸違約金

轉載 2019/03/03 【經濟日報/邱金蘭】


消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。


金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。


如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。


 
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2019/02/27

1月五大銀行房貸新高 利率微升至1.629%

轉載 2019/02/27 【卡優新聞網/方凡】


年底衝業績,央行統計元月份五大銀行新承做房貸額度達494.83億,創下3年來新高,且貸款利率上揚至1.629%,主因是利率偏低的青年安心成家貸款比重略為下滑。同時,央行也公布五大行新承做放款金額為9,462.45億,為歷史新高,平均利率則下滑至1.245%,也寫下歷史新低紀錄。


臺銀、合庫、土銀、華南及一銀等五大銀行,新承做放款加權平均利率為1.245%,較去(2018)年12月的1.358%,下降0.113個百分點,主要是因為周轉金及消費性貸款利率下降所致。若不含國庫借款,則2019年1月份五大銀行新承做放款加權平均利率為1.341%,則較2018年12月的1.358%,下降0.017個百分點。貸款利率趨勢持續向下。


 
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2019/02/23

套房貸款 北市利率最低 台中成數最高

轉載 2019/02/18 【蘋果日報/陳筱惠】


房價高漲時代,低總價的套房產品成為小資族躋身有房階級的入門磚。根據統計,去年六都的套房價值及房貸,以雙北市的市場性較佳,房價最高的台北市,套房鑑估值791萬元,且貸款利率僅1.79%,價值高與低利率都奪下六都之冠,緊追在後的則是新北市477萬元。台中則是可貸成數近7成最高





 
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2019/02/12

老行庫衝刺房貸 拚成長3%

轉載 2019/02/11 【工商時報/孫彬訓】


過去幾年行庫對於房貸業務多強調「維持平盤」即可,沒有訂出成長目標,今年各行庫則多數認為房貸全年可成長1~3%。土地銀行去年12月底房貸餘額約8,500億元,較2017年底成長約300億元,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,土銀認為,考量房市氛圍、業務成長性及授信品質,今年房屋貸款平均餘額可望再較2018年成長。





臺灣銀行去年12月底購置住宅餘額為5,600億元,較2017年底增加190億元,成長3.51%,主要原因包括房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,台銀持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,也讓房貸餘額持續成長。


 
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2019/01/22

房貸統計跌破眼鏡!年輕購屋族負擔從未減輕還年年升高

轉載 2019/01/22 【經濟日報/游智文】


各項統計均顯示2014年房市反轉後,平均房價確有下修,不過聯徵中心貸款資料顯示,20~45歲年齡層,這幾年購屋總價一直在維持在高點,幾乎沒有下修,有些年齡層購屋負擔還年年升高


資料來源:聯徵中心


購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族,和2014年相比,總價多減少80~150萬元,約6~10%。住商不動產企研室經理徐佳馨分析,會出現如此情況,原因有三。


第一、這幾年房價下修以投資置產型產品為主,包括投資套房、大坪數住宅,休閒養生宅等,自住剛性需求產品下跌有限,50歲以上購屋人多為換屋族或退休族,購屋總價因此有較明顯下降。相對的,20歲到45歲以自住居多,自住產品價格下修較小,因此購屋總價降低也相對較少。


第二、這波房市反轉,蛋黃區領跌,跌勢也比蛋白重,許多年輕購屋人原本想買在蛋白區,比較之後,決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區,甚至加價購買,因此購屋總價反而增加。


第三、房市反轉後,市場瀰漫悲觀氣氛,許多優質物件決定先跑先贏,購屋人基於自住考量,寧可以同樣預算,買好一點房子,甚至增加預算買更好房子,因此平均購屋總價並未減少


 
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