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2020/04/06

降息想轉貸求低利 可沒你想的那麼簡單

轉載 2020/04/05 【591房屋網編輯部】


伴隨央行降息現象,各大銀行吹低利競爭,許多民眾都想趁這波轉貸來搶更低利優惠,但民眾如果真想換貸款銀行,轉貸之前別忘了要評估重新鑑價的貸款金額恐下修、貸款違約金問題與轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等5大問題,以免省了利息卻多了更多轉貸成本,未必划算。


房屋價值將大打折扣


眼看別家銀行推出低率優惠,許多有房族開始考慮起要讓房貸「搬家」,但民眾想轉貸,首先,必須想好房屋價值問題,通常房屋價值會隨著屋齡下修,也就代表可貸金額恐不如預期。比如原本2000萬的房子,現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬,假設2年前貸款8成1600萬,現在轉貸也想貸款8成,金額就會只剩下1440萬元。


若貸款時有綁約將付天價違約金


此外,轉貸還得留意4大「硬成本」,包含原貸款銀行違約金、新貸款銀行手續費與代書費、地政設定規費等。首先,轉貸時若當初貸款時有綁約,則原貸款銀行會收取違約金,計算標準各銀行不同,大部分綁約期限約2~3年。


成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚表示,一般來說,計算方式是以「貸款餘額」乘與%數,第1年就解約要付違約金1%,之後逐漸遞減,約介於0.5~0.8%之間。建議民眾轉貸前最好詢問清楚是否還在合約期間內,否則就會被收違約金。舉例來說:陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款,繳了1年後剩1450萬元,第2年想提前轉貸至B銀行,被銀行要求付0.8%的違約金,就得付11.6萬元(1450萬x0.8)





 

新銀行手續費用&代書費都是硬費用


此外,轉貸到新銀行,新銀行也會收取手續費用,主要有4部分,包含房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等,費用一共大約3000~5000元左右,但銀行房貸專員也提醒,由於央行降息後相關配套措施尚未完善,所以之後相關費用也有可能有所調整,詳情還是得以各行庫相關人員為準。


另外,給政府的地政設定規費也屬於轉貸「硬費用」,金額為貸款設定金額的1/1000。黃景揚解釋,舉例來說,如果民眾要轉貸1000萬元,通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定,也就是設定金額1200萬,再收取1/1000設定規費,也就是要繳12000元;而代書代辦費則包括重新設定抵押權,跟前銀行塗銷費等,依照各代書價碼不同,粗估6000~15000元不等。


信用良好與原銀行就好談


如果覺得轉貸成本太高,民眾不妨主動與原銀行爭取調降利率,銀行房貸專員表示,若沒跟銀行聯絡,基本上銀行是不會主動調降,但以目前一般房屋貸款最低利率約為1.3~1.6%,內政部自購住宅貸款的最低利率約1.137%,青年安心成家購屋優惠貸款的最低利率低於1%,已在利率低水位,民眾最好事先考慮清楚是否還有調降利率的必要性。


若依舊想要試看看,自身條件很重要,若還款人為是前500大企業員工、優良貸款戶且信用良好、薪轉戶,或與銀行保持良好往來關係、每月按時全額繳清房貸、可證明薪資所得收入(例如扣繳憑單)穩定成長的話,利率調降成功率就會有提高的機會。


Tips:近來銀行為了配合中央政策,大力下殺房貸利率,以8大行庫限定半年房貸降2碼的方案來看,1000萬元的貸款比起其他民營銀行,半年可多省12500元的利息(1000萬x0.25x1/2),平均每月省2083元利息。但此優惠只有半年限定,若轉貸所要付出的成本高於半年可省下的利息,就不一定適合轉貸。


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