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2020/02/22

買房自備款4大迷思 你中了嗎?

轉載 2020/02/22 【591房屋網編輯部】


買房不容易,想成為有房一族,不少民眾疑惑該準備多少自備款,才有能力負擔房貸,對此,591房屋交易網訪問專家學者,整理出購屋自備款4大迷思,包括自備款抓2成就好、為了拉高貸款成數而簽ab約、認為低自備、工程期零付款等於低總價、先求有再求好買了蛋白房等,希望消費者買房前多想想也不遲。





 

迷思一、自備款抓2成就好?


以預售屋來看,民眾在籌措自備款時,雖說銀行首購大多可貸8成,但買房除了房屋總價外,一些基本家具、家電費用也得算在預算當中,雙北老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,民眾買房,裝潢費至少也得抓30~100萬,另外用來支付契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費,粗估約也要5~8萬元,甚至有些預售屋大樓管理費也要求溢繳6個月,建議民眾在籌措自備款時,抓總價約3~4成會比較妥當


不過,自備款抓3成的估算法也無法套用在每個個案身上,景文科技大學財務金融系副教授章定煊提醒,由於房子條件、區段、新舊程度等皆有所不同,所以個別物件可承貸的貸款成數不可能一樣。如果申貸房子為小套房、或者坪數過大,就可能低於6成


預售屋、新成屋、中古屋的貸款成數也會有所差異,而屋齡太舊、屋況太差、為頂蓋違建、工業宅等,貸款成數恐也不如預期,若再加上申貸人信用不良、無穩定工作,更有可能無法申貸成功。所以建議民眾買房前,應與建商、仲介確認好預計可貸成數,並在買賣契約中加註若最終核貸結果不如預期可無償解約等條款,才可保證自身權益。


迷思二、低自備、工程期零付款等於低房價?


現在很多預售案都打出低首付、低自備、工程期零付款等優惠方案,但低自備的定義其實很模糊,有可能是指訂金不用付,也有可能是簽約款;而工程期零付款通常是指只要付5~10%定簽開價款,工程期不需要付款,等到2~3年結構完成後,再付剩餘自備款項。乍看起來好像很划算,可事實上,以上皆不等於低房價,也不代表錢不用付,且仍必須在完工後準備交屋時,一次將剩餘的款項繳清或是在後期工程期集中繳付,都等於將付款壓力累積到最後


胡偉良表示,這種方案往往容易造成民眾聽信銷售業者話術,對金融機構的放款錯估,有時貸款不足就須以私人信用貸款或是向建商申請公司貸等方式,補足金額,假如民眾無法在不用繳錢的工程期間存到足夠的自備款,就有可能會因為無法交屋慘被斷頭


迷思三、為了拉高貸款成數 簽ab約可行嗎?


有時候民眾自備款不足,為了拉高銀行貸款成數,就會配合建商在買賣契約上動手腳,將成交價作高,也就是簽所謂的ab約。此種契約在新建案較為常見,對建商而言,簽ab約除了買方貸款成數變高相對購屋門檻變低,更易於成交外,之後實價登錄也能營造較高成交價,混淆之後的有意出價的買方。


但天底下真有那麼好康的事?民眾要注意,倘若此種行為若被銀行發現,溢貸的部份將會被追回,且恐觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」,使實價登錄有造假嫌疑,建議消費者別遊走法律邊緣,且無論是哪一種促銷方式,總價都是不變,該繳的錢還是得繳


迷思四、自備款不足硬要買,只能先求有再求好?


常常老一輩的人總會講買房「先求有再求好」、「有自己的房子才安定,現在辛苦點沒關係,都會苦盡甘來的」,認為只要能湊到錢買房就好,之後房貸再慢慢繳,但章定煊表示,以前房價所得比低,且普遍民眾薪水會隨著年齡不斷上升,只要熬過會錢跟工程款那兩三年,很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款,然而現在房價所得比這麼高,一但套牢,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄


此外,民眾如果因為自備款不足,刻意買了都市外圍區、雖具新聞話題性但機能卻未健全的蛋白區域,在房市盤整之際,搞不好就會跟蛋黃區房價越拉越大,房價跌價風險性就高,因此,建議民眾若要買外圍重劃區,應盡量挑選已開工、明確執行的建設,務必要確認是否有真的落實,之後再出手購屋,才能避免被套牢


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