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2020/01/15

2020房價負擔再降?背後兩原因曝光!

轉載 2019/12/31 【好房網News/賴淑惠】


根據內政部公布的2019年第二季「全國住宅價格指數」,上看101.59,比第一季上漲了0.49%,比起去年同期,更是上漲了1.51%,房價連漲是事實,但另一個數據,卻讓人霧裡看花,今年第二季的「全國貸款負擔率」為36.05%,比去年同期卻下降了0.84%,這代表房貸戶的負擔卻下降了,房價越高,但房貸負擔卻減少,怎麼回事?看似衝突的兩個數字,卻點出當前房市暗藏的兩大危機!


「小宅當道」房貸負擔減?建商降總價漲單價  化整為零賺更大!


所謂的「全國貸款負擔率」就是把每月房貸支出/每月薪資,「全國貸款負擔率」36.05,指的是國人需把薪資收入的三成六,拿去繳房貸,但在收入沒增加、房價也還在漲的情況下,最大的可能,就是降低「購入的房價」,而這幾年小宅當道,就是降低入手房價的最大原因,很多人願意改買較小坪數的房子,成交總額較低,每月需償還的房貸額度也相對減少。


說白了,表面上的房貸負擔變低,其實是大家買不起大房,乾脆把房子都變小了,事實上,台北市小宅的交易比例,已經佔了全北市四成以上,雖然在少子化的趨勢下,全台單戶平均人口數,逐年下降到約3人不到,多數家庭漸漸不一定需要標準三房,但,總價低就真的便宜嗎?數據會說話!


 

小宅七年漲兩成  漲幅更勝大樓產品  公設灌水實坪大小如套房


根據台北地政局最新調查,台北市的小宅總價約為850萬,換算下來,每坪單價約60.73萬,比七年前的51.11萬,足足增加近了10萬,漲幅約兩成;如果跟一般三房大樓相比,更是完全討不了好,因為台北市的小宅,平均單價61萬元,但大樓卻只要約54萬元,一坪價差達7萬元,看似省了總價,卻貴了單價,建商化整為零,越賺越大


此外,小坪數物件最怕碰上高比例公設,以目前市場上的平均公設,起碼都要33%為例,原本20坪的小兩房產品,如果扣掉雨遮面積等公設,室內實際可用坪數,大約只剩12坪,建商灌水過後的小宅,其實跟大一點的套房,已經相差無幾,在這種情況之下,看似降低的房價負擔比,還是被中看不中用的公設吃掉了


「30年房貸」減緩月繳壓力?比「20年房貸」多繳一台車價利息


除此之外,申請30年房貸的客層增加,也是2019房貸負擔比降低的一大關鍵因素,舉例來說,總價1000萬元的物件,貸款總額抓750萬元,若採20年期房貸,每月本利攤還36191元,倘若換成30年房貸,月繳就降低為25884元,一來一往差了1萬多元,貸款年限拉長後,每月房貸負擔自然瞬間變小,看似降低的「全國貸款負擔率」,十年下來,總價相差約63萬元,延長還款年限,雖然降低了每個月還款的壓力,但無法從「房貸負擔率」數字看出來的,是長期利息支出負擔更重,而短期降低的房貸負擔,只是把羊養肥了慢慢宰!


房子越買越小,房貸越還越久,表面上,是購屋族喘息入手的一個空間,但這只是把用房市遮羞布,把房價問題掩蓋起來,但盤根錯節的根源,卻依然無法解套,「房價負擔比」降低背後的數字迷思,是建商跟銀行用「低價小宅」與「30年房貸」吸引自住客,不只換湯不換藥,還變相賺更大,即使消費者願意用「空間」與「時間」,換取有充裕的機會圓夢成家,但一定要清楚洞悉自己必須付出的代價,衡量自身能否接受,畢竟,降價以求的背後,後果仍得一切自負!


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