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2019/10/14

非典型住宅 便宜不一定有好貨

轉載 2019/10/13 【591房屋網編輯部】


首購族買房預算不高,一旦看到房價低於周邊行情往往心動不已,目前市面上無法登記為住家的商業區、工業區的產品或是地上權產品,一般來說房價都會較周邊市場低,不過購買這些產品需要注意的事項更多,像是商業區內登記為「辦公室」或「一般事務所」的產品,若拿來當住家經過二次施工就屬違法;而工業區的住宅對於噪音與空氣的標準較低,生活品質較差,最後地上權產品必須繳交地租並且有使用年限的問題,這些都是購買前須留意的。





 

商業住宅出入人口複雜

一般而言,除了住宅用地外,部分商業及工業用地內也能合法蓋住宅,不過像是商業專業區、工商混合區、科技商務區及商業娛樂區等,這些則是不能拿來蓋住宅的用地,但是由於商業用地的容積率比一般住宅用地高,加上通常位於市中心,因此也讓建商積極在區域內推案,像是台北市大直明水路、敬業一路一帶的大彎北段,或是新北新莊副都心重劃區內就有不少建商會讓民眾違法或暗示可以當住家使用。


留意辦公室或事務所產品

無法登記為住家的商業住宅,通常會登記為「辦公室」或「一般事務所」產品,這類產品開價通常比周遭住宅來得低,且能享有同樣的生活機能,但是規劃上由於不會設置瓦斯管線且多採毛胚交屋,若買來改為住家使用,得自行隔間、蓋廁所等二次施工,即違反使用用途,一旦被檢舉不只要繳納高額罰金,還得拆除違建恢復原狀

同時商業區的住宅由於商家與人潮多,出入人口複雜,噪音也比一般住宅區高,居住品質較差,再來購買這類產品貸款成數若非建商整批貸款,很難貸到八成,部分銀行甚至不承作,並且像是青年安心成家等優惠房貸會限定住宅產品才能申請,因此購買此類產品就無法申辦,不過在稅費方面,若有自住事實,房屋稅和地價稅還是可以適用自用住宅稅率,只是民眾得自行向稅捐機關申請才能享有。


工業住宅留意噪音與空氣汙染

另外一個常見非典型住宅的房屋為工業住宅,其中工業用地內的乙種工業用地是指位在都市計畫內的輕污染(例如軟體、資訊業)工業用土地,有些地段的條件甚至比市郊的住宅區還要好,因此便開發出住宅與辦公室共存的工業住宅,不過工業區對於噪音與空氣的標準較低,區域內學校的規劃也比較少,生活品質不如一般住宅區

工業用地的土地取得成本較低廉,因此房價通常會比周圍一般住宅便宜2~3成,也成為民眾購買的最大誘因,加上工業用地道路規劃大又直,而且建築會依據建築法規要求,所以結構較一般住宅堅固,甚至比住宅區建築更具安全性,因此與商業住宅相同,部分非住宅用地也會規畫像是「辦公室」或「一般事務所」等產品,像是台北市南港、內湖五期、中和、土城以及新莊等地方,區域內皆有這類工業住宅,銀行貸款成數與利率還有住宅補貼等也都不及一般住宅,而且與非法商業住宅相同會面臨二次施工得違法拆除的問題


地上權產品有使用年限

地上權住宅為建設公司向政府標得地上權土地,因此民眾購買此種房屋產品對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物則有所有權或使用權,地上權住宅的特色就是房價僅約周邊市價的6~7成,可以用較便宜的價格入住精華區,同時還能享有不必繳交地價稅,轉售時不必繳交土地增值稅等優點,像是台北市的「京站」及「派樂地」等建案,皆為知名地上權產品。

地上權住宅產品雖然每年不用繳交地價稅,但需要繳交地租給建商,地租會以公告地價的2%~10%來計算,尤其近年地租大漲,爭議不斷;另外,地上權住宅的使用年限只有50~70年,按規定時間一到就必須拆屋還地,若想續租則必須靠建商與政府溝通,而且隨著使用年限縮短,地上權產品殘值也將愈來愈低,最後地上權產品貸款成數最高僅約6成,雖然部分銀行放貸成數可拉高至8成,但貸款利率可能較一般住宅高,須多加留意。


Tips:

建商為規避責任,現在已經少有不實廣告,而是透過像是暗示民眾已預留隔間與管線或是未來可以變更使用等方式,讓民眾購買無法登記為住家的產品,因此為維護自身權益,若是不想買到非法的工業或商業住宅,可以於購買前查閱謄本和竣工圖,因為謄本上將會標示房屋用途,同時若是二次施工的房屋,就會與竣工圖呈現的不同,再來還可以上網查詢房屋所處的土地使用分區,或是確認買賣契約書上詳列的房地標示及土地使用分區等資訊


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