首頁 »
2019/07/11

108年07月/房屋轉增貸款/房信貸遲繳、將被法院強制執行,終獲銀行准貸965萬的精采案例分享

前言

本案委託人C先生、最早與他接觸時間是今年4月23日,透過我在“FB進行的廣告宣傳並且填寫『貸款初評表』傳送給我;當初他在初評表上點選『目前已沒有信用卡、繳款不正常有延遲(指延遲超過一星期以上)』~這就是本案難以處理的重點之一!而初評表最後一項:『欲如何協助解決您的問題』,他回覆『媽媽名下房子已由我貸款,看能再增貸解決債務(信貸已接到強制扣薪),保住工作,保住房子』…
 
大致上瞭解情況,進一步撥了電話與對方詳談;據悉、他們一家人目前均住位在台北市文山區羅斯福路五段,登記在母親名下屋齡有40年公寓內,花旗銀行房貸借款人即為C先生本人,房屋所有權人母親則為國中老師退休,目前領退休俸約60K、已無業狀態。更嚴重的、因為C先生信貸已經遲繳一段時間,日前戶籍地與公司均有收到債權人凱基銀行,向法院聲請支付命令、即將對債務人強制執行扣薪1/3的通知,而所屬公司則要求C先生必須於五月底前處理完畢,否則就要以資遣方式裁退陳先生
 
感覺上事態嚴重緊急,距離五月底也不過剩下一個多月時間可以處理,我們隨即與對方相約26日在六張犁附近見面詳談相關細節…





 

擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:台北市文山區羅斯福路五段XX巷X弄X號三樓(總樓層四層)
所有權人:C先生的母親持有完整持份
主要建材:鋼筋混凝土造
完工日期:民國62年10月(以第一次登記時間為準)
車位有無:無車位
建物坪數:主建物約27.02坪、加上陽台約5.35坪,總面積約32.38坪
登記用途:登記住家用(實際用途:自住、有一般裝潢)
周遭環境:本案房屋位置距北捷松山新店線萬隆站步行僅需5分鐘時間,台9線羅斯福路北接公館商圈、南接北新路與新店市區,距離水源環河快速道路約10分鐘車程可接上引道。附近有多處休憩與運動公園、傳統市場、學校(武功國小)與圖書館景美分館等,生活機能非常完善。

房屋抵押權花旗銀行:原始房屋貸款800萬/分20年本息攤還/已繳款3~4年/月付金約4萬元/房貸餘額約700多萬(從3月起即遲繳到目前仍未繳款)


『原房貸』借款人C先生職業、收入、負債、繳款信用狀況

C先生目前服務於某商用車業務銷售代表,年資八年、底薪38K(扣勞健保後剩餘36K),107年度扣繳憑單(50薪資)申報金額為1,092,587元(含底薪獎金總和);另外夜間還兼職開車載客收現金。

名下既存銀行負債一覽表
*花旗銀行房屋貸款:貸款金額800萬/分20年本息攤還/已繳款3~4年/房貸餘額約700萬左右/月付金約4萬元
*凱基銀行信用貸款:餘額約69萬(法院已發支付命令給公司準備扣薪)
*凱基銀行現金卡欠款約12萬
*台新銀行信用卡欠款約18萬

民間借款債務一覽表
*順益車貸貸款75萬/105年核貸/月付9,000(此車還另跟民間借款15萬元)
*朋友欠款15萬

繳款往來信用狀態房貸自3月起即遲未繳款,信貸銀行也向法院聲請對債務人C先生的扣薪資支付命令

最近三個月內聯徵被查詢次數:無送件記錄。


對於本案內容之重點分析與意見

1. 家中同住者包括母親、兄長與姐姐共四人,兄長工作不穩定導致收入也時有時無,姐姐則另有精神方面隱疾、無法投入職場需靠家中扶養;母親為國中老師退休、領有退休俸約60K做為家用補貼(但母親自身也患有糖尿病正治療中),經濟來源是以C先生工作收入跟母親退休俸兩部分來支撐整個家計。雖然C先生業務看似有成、年收入有百萬,也因為薪資做為家用與親人醫療,導致本身債務產生遲繳,更進一步影響到個人信用。

2. 當我們承辦本案時,已確定房屋貸款遲繳超過一個月以上,換言之、房貸銀行應已將遲繳記錄轉刊載到聯徵中心的資料庫,此時要搬動房貸轉增貸就有些困難;何況C先生還必須在五月底前,針對法院支付命令處理完畢,否則屆時連工作收入都沒了、對這家庭經濟狀況更是雪上加霜。同樣的、我們在很短的時間內就需決定如何規劃進行並承擔一定程度的風險!包括代墊金額多寡,須優先處理C先生名下信貸與車貸等債務等;初步估計我們在本案花出去的成本,藉由本次貸款轉貸總額就需達到950萬以上才會產生實質效益

3. 因本案原始房貸已出現遲繳且餘額仍不算少,原本初步規劃應是透過『假買賣』方式處理本案、對我們來說風險較小且較妥善;惟考量房屋屋齡已超過40年以上,且因C先生母親持有房屋時間已久,若以買賣方式進行、精算屆時會產生不少的增值稅需繳納,後續對本案實際效益恐打折扣,暫不考慮假買賣方式。


操作規劃與應變

1. 已確定C先生有信用瑕疵記錄,與銀行討論由C先生的母親做為新房貸借款人之可行性;母親雖然年事已高、惟信用正常且有明確退休俸作為收入來源,但另方面、也因為她患糖尿病且嚴重截肢,現暫時安置於安養院中,光寫字都有困難且說話也沒力氣,當時簽銀行申請書也花費將近10分鐘才完成。

2. 續上、考量到母親健康情況不甚穩定,我們也提了保證人讓銀行參考;保證人則暫定為C先生的哥哥;雖無業、也優先包裝職業,至於收入部分、我們預先存了一些金額到存摺內,藉以培養他能提供存摺做為基本財力證明。但另方面、也因為哥哥也有20多萬的信用卡刷卡分期金+循環信用,這部分在進案前也須優先處理掉,避免橫生枝節產生變數

3. 我們規劃以C先生母親做為新房貸借款人,加上兄長做為連帶保證人,先送銀行初審,授信主管初步回覆我們『若狀況允許、最好能將原本花旗銀行房貸餘額先清償』再送即應可核准,我們當下決定代墊清償本筆房貸餘額再送審。


最終審查結果

銀行最終核准房貸總金額為965萬元/利率2.2%/分20年本息攤還/第一年提供寬限期只繳息不繳本/第13個月後開始繳付本息月付金約51,800元


結案後的心得

經過不到兩個月的處理程序,本案終有一個值得欣慰的結果;除將C先生名下債務整合到房屋貸款內,重點是『將所有月付金一併整合縮減到5萬左右』,更一併協助『申請寬限期首年只繳息』,並且保留住他的工作!相信他們一家人對此結果想必是最有感覺的!在此誠摯祝福C先生的母親能夠保重身體,也希望C先生一家人經過此次經驗後,心能夠更團結在一起。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。


108年06月/信用貸款/高雄某科技公司修護員轉貸130萬降息、多貸週轉現金的精采案例分享←上一篇 │首頁