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2019/06/18

購屋前、先了解貸款組合

轉載 2019/06/18 【蘋果日報/陳筱惠】


房屋交易需注意的細節多,購屋人卻往往對於自身財務評估不足。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,預售屋就是賣一個夢,建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成,但其中有部分可能是信用貸款,在購屋前建議消費者先了解貸款組合,並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約,還是消費者必須用現金補齊。


現在市況的確是買方市場,適合入手,不過最穩妥的做法,江龍名建議,在購屋前至少備足總價的3成資金,甚至更多一些,以備不時之需;另外銀行在審核貸款時,會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數,自身評估十分重要。最後他提醒,預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長,工程款一但結束,在交屋前還是須備齊所有款項,斷頭危機一旦出現,一場成家美夢立刻變惡夢。


 

建商銀行雙頭貸 宜精算還款能力


小坪數住宅低總價、低自備方案,讓入門幾近無限制,但能簽約買房,卻不見得能負擔房貸,即便沒被錢卡關,成屋後格局合不合用,又是另一道考驗。


從事金融業35歲的陳先生,1年前購入總價1200萬元含車位的預售小宅,同樣使用建商貸款,今年交屋成功,月收入6萬元以上的他雖無斷頭危機,但也悔不當初。因為光是建商、銀行貸款每月就要支付5萬元,現在常一領薪水,沒幾天就開始吃泡麵。


提防坪數格局落差


除了當初未妥善評估財務能否應付,買預售屋也未做足功課,清楚了解想像與成屋實用間會有的落差和提前趨避風險。他透露,當初看權狀28坪,認為夠住,沒想到實際交屋扣掉30%公設,實際室內坪數不到20坪,預售沒感覺,進住成屋才驚覺「有夠小!」為了這間房,他焦頭爛額後悔不已。


主打低自備的建案,會吸引需要高度彈性資金族群、投資置產客,或手頭存款不足須利用分期來繳納的年輕族群購屋,但往往沒有評估好自身貸款條件,除了賠掉自備款外,咬牙購入後的斷頭危機不可不慎


據業者轉述斷頭屋主的特性,年紀大約都落在30∼35歲首次購屋民眾、親友間無金援條件、不熟悉房地產交易流程之餘,若再加上屋主另有負債如車貸、信貸等導致貸款條件不過,或貸款與預想成數不符,新屋入手前,先成斷頭戶


不管是買屋後的財務狀況能否支應生活開支,或是房屋實際入住後的價值展現,購屋民眾都應該自行先做足功課,面對銷售人員的話術也須有判斷力,畢竟自己的人生本該對自己的決定負責。


簽約前應做好功課


房屋貸款專員提供一個準則供民眾參考,依照金管會規定,每人無擔保債務,包含卡債、信用貸款等,加總不得超過平均月薪的22倍。舉例說明,月薪3萬元,信用貸款最多只能貸到66萬元,對於想利用信貸當作頭期款的消費者,的確要多加思考值不值得。


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,低首付、低自備款是建商的行銷方式,民眾簽約前一定要做好功課,最簡單的就是依照自己月薪計算付款能力,精算後若未來每月須支付貸款達4∼5萬元,加上生活開銷,月薪基本上要8∼10萬元才足以應付,若沒有親友支援,提醒年輕人別輕易昏頭簽約,才發現後續無力支付,面臨違約損失。


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