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2019/06/12

退休金算盤/有巢氏可用房滾錢

轉載 2019/06/09 【經濟日報/夏淑賢】


盧先生(化名)預估剩下不到五年就要退休,屆時可以拿到一筆約600萬元的退休金,夫妻倆目前還住在台北市文山區的34坪公寓,房貸已繳清,盧先生評估,到底是要把房子賣掉換屋作為退休宅,順便留一部分現金在手上運用,還是保留手上的房子,但多買一套房退休居住,多「養」一間「啞巴孝子」。





安泰銀行理財產品部資深協理唐文秀指出,首先明確盧先生資產負債狀況,盧先生夫妻育有一子一女,兒子26歲已經獨立社會工作,女兒就讀大學二年級,家庭薪資收入190萬元,整個家庭無負債,其餘變動收入主要來自股票與基金,其中股票市值約340萬元,基金淨值約200萬元,而總資產除這些股票、基金外,還包括存款90萬元,再加上目前自住公寓市值約1,600萬元。


接下來就是確認退休後需求。以盧先生的案例,他擔任中階主管多年,希望五年內退休,預估採退休金舊制可領600萬元退休金,目標希望退休後每個月的淨現金流入有4萬元,以利退休後生活無憂,希望安泰銀行協助他評估如何達成。


 

唐文秀表示,由於600萬元的退休金收入是可預期的,因此將這筆退休金收入與既有的流動性資產合計,盧先生退休時的流動資產可能還不到1,500萬元,以目前的利率水準,在他與妻子分別達到65歲可請領勞保及國民年金前,每月的收入遠低於2萬元,而基金與股票的收益不穩定,生活將相對拮据。


所以給盧先生的建議首重提高現金流量,讓盧先生夫妻在請領勞保及國民年金前能有足夠收入。


在此前提下,評估盧先生文山區房屋具有一定保值性,且台北市租金水準較高,因此建議盧先生退休後搬出文山區34坪的房子,將其出租,另於新北市購置30坪的電梯大樓,市價大約750萬元,並且因為有600萬元退休金收入,所以買退休房的房貸成數可以壓低到三成、只貸250萬元。如此則以文山區的租金行情可以租到3萬元左右,每個月收租3萬元減去250萬元房貸月繳1.6萬元(以貸款15年年利率1.65%計算),就有了1.4萬元的額外收入,也就是透過活化不動產的規劃來提高現金流入


唐文秀指出,活化不動產後就要整理流動資產,建議盧先生將手邊股票、基金與存款加上購屋剩餘的錢價值730萬元,扣除30萬元急用金後的700萬元,其中三分之二換成績優股,股息殖利率鎖定約6%水準,及投入預期年配息率6%左右的固定收益型基金,剩餘三分之一購買6年期儲蓄型保險,預定利率大約在1.8%,如此約可創造每月2.6萬元的現金流量。加上活化不動產的額外收入1.4萬元,這樣每個月就有4萬元的現金流入


凱基銀行理財規劃資深協理張冠雄則是提醒,有房階級為籌措退休金有的會把手上的房子擴增房貸,貸款利率2%,再把資金做投資預估報酬率可達5%來賺利差,但投資風險難以掌控,不建議接近退休的族群採取這種理財方式。尤其是本身若只有一套房,更不宜採取此手法來籌措退休金,以免投資虧損導致無力繳房貸利息,房子將被法拍,承擔過高財務風險。


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