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2019/05/17

月薪沒7萬 別碰3段式房貸 第9年月還逾3萬 30年多繳85萬

轉載 2019/05/17 【蘋果日報/陳筱惠】


綜觀2019年第1季,5大銀行合計新增1305億元房貸,創2012年來同期新高;另3月5大銀行平均房貸利率為1.627%,也落至3個月新低;房貸利率穩定偏低,民眾買房自然得挑選適合自己的房貸還款方式,近年興起的「3段式房貸」方案,受到許多購屋族詢問,但專家點出羊毛出在羊身上的魔鬼細節,民眾購屋前不得不慎。


房貸還款的方式一般可分為「一般本金攤還貸款」、「前2年寬限期貸款」、「3段式貸款」,其中「3段式貸款」最近吸引不少買房族的目光,其還款方式為:第1階段只需繳納利息,第2階段是本金彈性還款,第3階段本金加利息攤還。看似輕鬆還款無負擔,簡單來說就是拉長貸款寬限期,以貸款金額800萬元、貸款30年、加上銀行對3段式房貸牌告的年利率1.98%為例,該方案第9年須開始每月繳款金額衝破3字頭,每月需繳交34712元的房貸


最新5大銀行平均房貸利率為1.627%,貸款金額800萬元,3段式房貸比一般本金利息攤還方案,要多繳了85.7萬元,也比前2年寬限期房貸多繳74.7萬元





適合新婚族創業者


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,在物價漲而薪水不漲的情況下,使用該方案的民眾得先衡量,是否在9年後有把握賺取每月超過7萬元的薪資,讓房貸支出壓低在所得的一半,以顧及生活品質,否則斷頭危險機率就會出現。」


陳炳辰也表示,若以房地合一稅閉鎖6年限制來看,這6年加上緩衝2年共8年,每月最多繳2萬元房貸,倒是讓投資客進場機會大增。群義房屋不動產企研室張菱育也指出,3段式房貸雖然總利息增加,但對需要靈活資金調度的民眾來說,可有較多彈性,像是新婚夫妻,或是有創業經商需求的購屋族。


前8年輕鬆繳利息


準備購屋的中科單身工程師楊先生表示,已經準備購入離工作地點近的2房加車位產品,總價共1055萬元,但他看準市場上「3段式房貸還款方案」,認為前8年可以輕鬆繳利息,如果未來有論及婚嫁的對象,要結婚、購車可能會臨時性的大筆支出,資金調度上也比較靈活。但另一位同是工程師的林先生則說,「我屬於保守派,會以總額來看,幾種方案還是會選擇一般本金攤還方式,除了可以知道每月支出,固定分配收入外,還能省下不少利息錢。」


 

3低宅房貸更貴 恐爆斷頭危機


即便房貸利率創新低,但對一般受薪階級來說,買房仍舊不易,因此建商不斷推陳出新,主打「低自備、低首付、低月付」的3低小宅預售案,還是吸引不少資金有限的民眾進場買房。


房貸公司貸壓力大


不過建商祭出低門檻還款方案,如「自備XX萬元起」、甚至還有「0首付」可非佛心,羊毛還是出在羊身上,建商壓低首付款或自備款,只代表簽約或交屋的門檻變低,但總價並沒有變少;而低月付也只是將攤還的期數拉長,總利息其實更高。舉例來說,若自備款1成,銀行貸款8成,另外1成款項,可用「信用貸款」或是「公司貸」,提供公司貸的建商大多財力雄厚,換句話說,建商賣房時收取9成款項,剩下的1成讓購屋人分期付款,按月償還。


這種方式看似划算,但存在不少風險,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為,首購族3低進場,如沒衡量好還款能力,扣除銀行貸款和尾款後,剩餘款項要在交屋前全部付清,恐讓交屋後發生斷頭危機。


另外,每月房貸已吃緊,如未把裝潢費、家具費算進去,日後可能要再借錢周轉,加上若無使用寬限期,須同時繳交銀行房貸和建商公司貸,還款壓力大增;如遇結婚、失業等臨時需用大筆資金,也只能賣房或轉貸。


群義地政士聯合事務所地政士謝正男指出,低首付主要是讓買方能輕鬆成家,若日後無法還款,房子恐出售或法拍;至於轉貸,陳炳辰表示,近一年已貸款的民眾,若轉貸恐怕佔不了便宜,還得額外支出手續費用。


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