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2019/05/14

買屋殺價 密技大公開 行家話術 問對現省1年薪

轉載 2019/05/12 【蘋果日報/陳建宇、陳筱惠】


購屋是人生大事,動輒千百萬元的房子,可能是一般受薪階級將近一輩子的薪水,懂得如何殺價,將可能為自己省下1年薪資。專家分別針對預售案、新成屋、中古屋傳授殺價攻略,告訴你進場時機和行家話術,讓你買屋「省」很大。買房最煩惱的事情往往是「議價」,知己知彼才能在買房市場上戰無不勝,專家傳授殺價絕招,「不景氣才有機會撿便宜」,買方只要做好功課,一開口就知有沒有。





預售屋挑缺點好議價


許多人都會認為預售屋價格比中古屋「硬」,現場銷售人員往往權責有限,加上聽到身邊成交聲不斷,推波助瀾下往往衝動出手。住商不動產高屏澎區協理林祺博表示,預售屋價格取決建設公司與代銷公司的共識,在議價上可以訂出可行且不吃虧的議價目標,以代銷價的5%為底限向上議價,多的部分由代銷公司向建設公司爭取,以免自己成為冤大頭。


而預售屋的議價話術,林祺博建議消費者可用挑缺點,像是「附近其他個案比較便宜」、「這裡未來增值空間不大」、「室內使用坪數太小」、「格局規劃不實用」、「單價比附近行情高」、「車道在6米巷出入不便」等理由要求降價。特別是某些餘屋過高或建案林立的區位,在競爭壓力下議價空間自然大。


新成屋開案首月下手


新成屋則有不同的殺價方式,有20年廣告代銷經驗的徐全興表示,新成屋剛開案的第1個月,因為設施還在施工,公共設施尚未到位,建案整體完整度不夠,因此讓利幅度通常最大,有7~8折的空間,民眾可以嘗試在這個階段下手。


另外,當建案剩餘戶數在10戶以下時,因為希望可以盡快結案,通常讓利幅度也較大,而且買到的不一定是「挑剩」的產品,也可能是初期開價較高的戶別,在尾聲之際反而可以用便宜的價格買到。舉例來說,1個建案中低樓層成交總價約700~800萬元,高樓層總價則約900萬元,因為高樓層的房價高因此銷售戶數較少,但到了建案銷售尾聲之際,建商及代銷可能希望盡快結束個案進行新的計劃,原本要900萬元才能買到的高樓層物件,可能在800萬元甚至750萬元就能買到。


中古屋掌握三多一低


中古屋則由於屋況差異,同1棟的價差甚至可達1~2成,林祺博指出,在議價上消費者要持「三多一低」原則:「多」收集周邊市場資料「多」看多比較,對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件,在不傷和氣下「多」批評,並以中古屋銀行貸款成數「低」為說辭,往往能先一步取得5%左右的議價空間。


中古屋市場,多數民眾會從售屋網站得知第一手資料,建議可多留意託售期超過2個月以上的標的,屋主有時不耐久候往往折價賣出的意願也會較高,另外從網站標價回推屋主真實開價也是一種「挖底」的戰術。


租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪舉例,消費者看見一筆915萬元的出售資訊,通常已經被加價10%左右,所以回歸真實價格約在832萬元。另外,法令規定仲介費用買賣雙方收取的服務費上限為6%(通常為賣方4%、買方2%),832萬元可以再將賣方4%服務費剔除,就能知道屋主真實要售出的價格應在800萬元上下。但傅韋豪也提醒,房市好時屋主都會有預期漲幅心理,而把實拿價格拉更高,依照上述算法,划不划算那就不一定了。


 

調閱房屋謄本 善用哀兵策略


心理戰是買房殺價的重點心法,廣告代銷業者徐全興指出,消費者可以表現出「若即若離」的態度,讓銷售人員感覺客戶「想買但是沒有一定要買」,卻持續不間斷詢問個案訊息、價格,慢慢讓銷售人員「上鉤」,打從心裡相信這個客戶想要買房,只差一步就能成交,就願意釋出較多價格空間。


小心別嫌過頭


心理戰是很多民眾買房會操作的方式,甚至很多人認為用「找缺點」的方式可以談到好價錢,但高雄市代銷公會常務監事謝哲耀認為,其實這個手法要適可而止,否則把產品嫌到一無是處,銷售人員也會覺得「那你幹嘛來看」,反而沒有降價的可能。相較之下,利用「哀兵政策」向銷售人員表達真的喜歡、真的想買這個物件,但能力就是不夠,銷售人員可能更願意讓利出售。


了解附近行情


在賞屋前使用實價登錄先了解附近區域行情絕對不吃虧,真的想下手也能調閱房屋謄本可以基本了解該物件是否有貸款,若有貸款就能推斷出屋主購入價格,另外也能從謄本得知購入年分,若在買入1年內就要出售,藉此也能觀察屋主身分是否為買低賣高的投資客,了解賣屋者背景和售屋動機,也能對於議價、殺價間的往返,有更多勝算。


最後實地查訪也很重要,租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪回憶,曾看中一筆650萬元的公寓中古屋,在決定購入之際,走訪物件時遇到一位倒垃圾的鄰居,他隨口表示自己想要購入該戶,沒想到阿姨十分熱心的說:「這社區很好,主人也很好,但售價有點貴,他要賣600萬元耶!」,傅韋豪笑說多問一句話,省下50萬元。


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