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2019/03/18

108年03月/房屋貸款轉貸增貸/高支出比+高負債比專員獲銀行轉增貸總金額570萬的精采案例分享

前言

上個月20日、本案委託人Y小姐透過網路搜尋找到我的Line並提出疑問:『我有債務整合問題想請教。目前房貸190幾萬,兩年前增貸220萬,目前合計尚共有400萬左右;另一年多前有信用貸款150萬,發現房屋增貸及信用貸款的利率都偏高,不知道是否有機會整合成較低的利率?例如轉貸。房屋增貸部分的利率好像約6%多,信用貸款約5%』~

初步瞭解問題重點;Y小姐是希望透過“房屋轉貸增貸”的途徑,將原本房貸與後續增貸共兩筆金額、與之前核貸的信貸餘額,這三筆餘額整合為一,以求降低利息與月付金負擔。我進一步徵詢Y小姐名下有無其它銀行負債,並且釐清她目前所從事的工作性質、職務別、年資與薪資等相關疑慮,同時取得房屋詳細地址,以期先行評估房屋增貸的潛在價值。

大致上掌握幾家銀行回報的數據,即向Y小姐說明『本次欲整合原本房貸一、二抵押權貸款餘額、信貸、與信用卡欠款等,額度上應該是有機會的。利率部分則約略先暫定應可低於2%內』~不過、我也提到:因為剛開始都只是紙上作業階段,並非已經完成銀行現勘拍照與鑑價程序,仍須以『實際屋況、與借款人所提供的資料,以及借款人的聯徵信用債信報告來確定可申貸額度。

後續、與Y小姐詳細提到委託我們的收費細節,取得共識後、請她開始準備本次房屋轉貸增貸需要的資料;等到3月初、約定於桃園市區內大興西路咖啡店見面並且收齊所需文件……





 

擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:桃園市桃園區慈X街、總樓層13層的大樓建築
所有權人:Y小姐持有完整持份(當初以買賣方式取得所有權)
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國93年07月20日
車位有無:一個、位於地下室二樓的坡道平面車位
建物坪數:主建物加附屬建物(陽台、雨遮)約24.6坪/公設約8坪/總面積約32.63坪
登記用途:登記住家用(實際用途:自住、具一般住家裝潢)
周遭環境:臨近中正路、大興西路主要幹道可銜接國道2號往來台北、桃園國道1號與機場系統;附近幼兒園補習班與國小國中完善,餐飲購物方便且診所、多家銀行均聚集於此,休閒娛樂與觀光夜市也都在這一區內,發展性完整。

房屋貸款設定:一順位抵押權A銀行,分為兩筆貸款設定:
*核貸時間099年11月/房屋貸款300萬/20年本息攤還/房貸餘額約 萬元/月付本息金額約15,141元
*核貸時間106年07月/房貸增貸220萬/20年本息攤還/房貸餘額約 萬元/月付本息金額約16,403元(利率約6%)


借款人Y小姐目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

Y小姐目前服務於某知名餐廳之總公司的高級專員(工程師),勞保加保時間為105年08月15日、年資有2年6個月;106年所得清單(50薪資)申報金額為69.6萬元,近六個月薪資轉帳存摺數據如下:
108/03/05 薪資 (公司名稱) 55,553元
108/02/01 薪資 (公司名稱) 51,600元
108/01/31 薪資 (公司名稱) 93,437元 (年終獎金)
108/01/05 薪資 (公司名稱) 52,225元
107/12/05 薪資 (公司名稱) 52,045元
107/11/05 薪資轉帳 48,578元
107/10/05 薪資 (公司名稱) 55,745元

名下負債一覽表

*A銀行房貸(二筆抵押權設定,兩筆房貸餘額加總約400萬):
1.099年12月/核貸金額300萬/20年本息攤還/月付金約15,141元
2.106年07月/增貸額度220萬/20年本息攤還/月付金約16,403元(6.5%)
*B銀行信用貸款:核貸時間107年06月06日/核貸金額150萬/分7年攤還/月付21,201元(利息約5%)/餘額約130萬
*B銀行信用卡:信用額度10萬元/本期應繳總金額87,412元最低應繳金額7,997元(循環信用利息約6.88%)

繳款往來信用狀態:房貸、信貸與信用卡均繳款正常無延遲。

最近三個月內聯徵被查詢次數:無送件記錄。


對本案分析與意見

1. 本案擔保品位於桃園市區內、屋齡約15年,以99年當時的取得價格、到現在實價登錄數據分析,確實有漲了一波上來。不過、原本房貸銀行提供增貸220萬額度,也讓兩筆房貸加總餘額達到400萬,等於將之前還款的金額又重新再借出來,且超過原本99年所借的300萬本金;重點在於、這家銀行對『增貸部分利率還給到6.5%!』若是以正常繳款20年來計算,光利息就繳了有173萬之譜…只能說這家銀行還真吃人夠夠。

2. 其次、Y小姐剛開始時告知的訊息是“信貸已繳款一年半”時間,後來經過我請客戶再與信貸銀行確認後,才確定『這筆150萬信貸是去年6月』核貸,換言之、這筆信貸『如果未滿一年即清償,需額外支付違約金3%』:經過我們審慎評估並與Y小姐討論,若不於現在處理、以目前委託人每個月薪資5.5萬去算需支付的月付金:15,141+16,403+21,201+7,997=60,742元,支出比已是大於1的前提下(根本無法負擔,甚至可能會出現遲繳),故、立即進行屬刻不容緩,Y小姐也毅然決然地表示仍繼續房貸的申請。

3. 續上、也因為信貸『是最近一年內才核貸(核貸金額也高)的負債』,即屬於銀行內部『近期增貸扣分項目』;若是加上106年的房貸增貸220萬元,等於兩年內就陸續從銀行端貸到370萬的現金!據徵詢Y小姐的說法,會用到這麼多的錢也是因家中所需;只是銀行審查人員會否採信?就是問題。

4. 更不理想的、僅持一張信用卡也動用了八成滿的額度(據銀行業代回報,Y小姐曾用信貸還清卡循,但陸續又滾出負債),銀行徵審主管會否認定其信用過度擴張(貸370萬又有卡循)?甚至拒絕簽核或緩議?恐怕都是未知的變數。

5. 而單就Y小姐的借款資格來分析、是較無疑問的;包括所擔任職務、年資與能夠提供的薪資數據、扣繳憑單等都很明確。繳款往來信用也都正常無虞,近三個月內沒有再嘗試申請銀行辦卡辦貸款等新業務。


操作規劃與應變

1. 針對本案擔保品、我們初步徵詢比較四~五家的銀行估價數據,計算增值稅、可申貸額度後,再以借款人現況與銀行主管充分交換意見並且討論過件機率,此外、可能會遇到銀行要求的附帶條件,包括整合後、銀行端是否會要求借款人需額外購買保險等進行篩選分析;最後再決定由一家銀行進行申請。

2. 分析本案於整合前,Y小姐收支比已超過1,無擔保負債比也大於月薪資22倍,作業上必須代償原本兩筆房貸、一筆信貸與一張信用卡的餘額,初估整合後的收支比約略降到55%附近,可符合銀行內部授信規範。


最終審查結果

銀行最終核准房貸總金額為570萬元/利率1.9X%/分為20年本息攤還/月付金約為28,701元/銀行開辦費4,000元(撥款金額中內扣除)/綁約期設一年、不得全額清償/需指定代償原本兩筆房貸、信貸餘額與信用卡債務,代償完的剩餘尾款則『撥現金』

數據分析:【原本每月需繳款:15,141元(300萬購屋房貸)+16,403元(房屋增貸220萬)+21,201元(信貸150萬)+7,997(信用卡最低應繳款)=60,742元,整合完畢後每月僅需繳款28,701元,足足省下3.2萬元的支出!負擔立即少一半以上


結案後的心得

本案經歷約半個月的處理完成所有程序,還記得當委託人得知貸款核准後、也能立即感受到她如釋重負的喜悅;整合完成後、每個月僅需繳一筆房貸還多了一些現金可以運用,且借款利息也從原本的5%、6.5%、立即降到1.95%,若是認真計算本次轉貸後可以省下的利息,『至少省百萬以上!』都是非常確定的數據。

最後仍誠摯地感謝Y小姐對於我們的信任囑託,也預祝她未來能夠妥善規劃理財事宜,工作也能夠順心如意。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。


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