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2019/03/06

108年02月/房屋轉貸增貸/一汽車業代位於高雄左營區華廈,申請房屋增貸440萬的案例分享

前言

本案委託人H先生於一月中旬打電話進來,因為有搜尋到我的網站資訊,看到目前正在專案推廣,想要詢問『房屋增貸』如何辦理、需要甚麼條件等;進一步瞭解到他目前登記的一戶房產,座落於高雄市左營區太X街巷弄內,希望藉由我的專業協助,將房屋能多增貸一些資金,讓他方便週轉運用。

他表示、這戶房屋『在107年12月底剛塗銷民間設定,房屋也有分租收取房租』等情況;故我們接續欲對房屋進行初估之程序時,須格外先避開這問題,同時也要注意當銀行實際進行鑑價拍照時,降低對於租客的打擾。

經過對房屋的初估並且審慎計算、確實有掌握到額度後,推測本案應有發展的機會,隨即釐清委託人目前工作年資、職稱、薪資收入、負債與繳款信用等現情況,也告知對方可開始準備本次房屋增貸的相關資料,以利後續銀行的申請作業…





 

擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:高雄市左營區太X街內的華廈建築2樓
所有權人:H先生持有完整持份
主要建材:鋼筋混凝土造
完工日期:民國81年10月17日
車位有無:有、機械車位於地下室一樓
建物坪數:主建物加附屬建物(陽台)約24.07坪,公設約9.79坪,合計總面積約33.86坪
登記用途:登記住家用(實際用途:委託人H先生自住)
周遭環境:周遭有傳統公有市場、龍華國中、美式大型賣場、捷運凹子底站,義聯集團的大型百貨商場正在施工;經由博愛二路北接國道10號,經由大順路可接台一線,往南可接高雄火車站與市區;無論交通與生活機能均屬優質。
房屋貸款設定:高雄市林園區農會/原始貸款金額350萬/核貸時間106年6月/分20年本息攤還/房貸餘額約剩326.6萬元/月付金約17,376元


借款人H先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

H先生目前服務某有限公司擔任汽車銷售代表,勞保加保時間為107年10月18日、投保金額為24,000元,近三個月實領薪資平均約21,951元;H先生同時還有經營網拍事業,兼職經營販售日常生活用品,月淨利、據H先生表示約有數千至萬元不等;另外、本案房屋還分租一客房收取租金7,500元(可附租約)

名下負債一覽表

1. 房屋貸款:高雄市林園區農會/核貸金額350萬/核貸時間106年6月/分20年本息攤還/餘額約剩326.6萬元/月付金約17,376元
2. 汽車貸款:和潤企業股份有限公司/核貸金額40萬/核貸時間108年1月/分5年攤還/月付金約8,000元

繳款往來信用狀態:繳款正常無延遲。

最近三個月內聯徵查詢次數:無送件新業務查詢記錄。


對本案分析與意見

1. 房屋部分、座落位置接近新左營的區塊,週遭有博愛路與大順路等主要幹道連接,還有美式大型賣場、與義聯集團正在興建中的百貨商場等;房屋本身室內含一般居家裝潢,有一個機械車位、自用位於地下室一樓。整體而言、建物的保值性算是足夠,亦無嫌惡設施影響到鑑價數據;房間雖分租、房客也願意配合提供給銀行進行鑑價拍照。

2. 本案擔保品曾於『107年12月塗銷民間設定』;換言之、本案欲搬動房貸到其它行庫,就須先摒除掉有明文規定『婉拒一年內有塗銷民間私人設定』的銀行。

3. 借款人部分、H先生現職年資才剛滿三個月,擔任職務為汽車銷售代表,此年資與職務、對於大多數銀行而言『是加不到任何有幫助的分數』。據瞭解、H先生的前一份工作也同樣為歐系汽車銷售業務,但是勞保“退保”時間已經是106年5月的事,也因為勞保中斷時間早超過一年!H先生表示兩職勞保中斷時間內有從事其它工作但無投保,故、銀行僅能以現職認定其年資。

4. 續上、H先生於107年6月起將一房分租月收租金7,500元,加上網拍經營與汽車銷售業務月薪資,能提供的財力證明包括租賃契約、網拍銀行進出存摺與薪資轉帳存摺等,經過我們的初步審查後都認為沒太多疑慮。

5. 汽車貸款40萬是今年年初剛核貸的近期增貸項目,據H先生表示是新購中古車辦理車貸,非原車再融資;詳細計算房貸、車貸兩筆月付金合計約2.5萬元,與目前各項收入加總後計算收支比、略為中高(60%~65%)


操作規劃與應變

我們首先對『婉拒一年內有塗銷民間設定的銀行』先行排除,後陸續徵詢四家銀行的估價,同時以本案借款人之職業年資、財力檢附,與負債信用等進行評估討論,所幸H先生沒使用信用卡與積欠卡款,審慎計算增貸後的總收支比、尚未超過銀行的授信規定;最後徵詢主管意見後,決定以過件機率較高的一家銀行派送本案,申請金額暫定調為440萬。


最終審查結果

銀行最終核准房貸總金額為440萬元,利率分為兩部分:
1. 原房貸330萬:利率1.9X%/20年本息攤還/月付金約為16,616元
2. 
新增貸110萬:利率2.3X%/20年本息攤還/月付金約為5,749元


結案後心得

坦白說、本案委託人H先生的財力證明實在不出色,以剛到職的汽車業代來說也只有2.2萬,其餘部分包括網拍與分租收租等都算是不確定收入,因為網拍生意通常也會遇到大小月之分,租金也可能因無人租而導致閒置中,變數多且風險較高的前提下,我們還能說服銀行提供110萬額度、2.3X%利率的增貸條件,相信H先生應該感到驚訝。

再次感謝H先生的全權委託與這段時間全力配合,預祝他的新工作與所營事業均能夠順心如意!


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