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2018/09/07

107年09月/房屋轉貸增貸/基隆市信義區一無營業登記的電腦維修自營業主獲銀行房貸1080萬的精采案例分享

前言

這位委託人Y先生是透過網路搜尋、找到我網站後直接撥電話詢問;他表示希望我能夠協助透過房貸增貸方式,多增貸200萬做為週轉資金。因為需求金額不算少,隨即進一步釐清房屋目前的所在位置、房屋貸款當初核貸、目前剩下多少貸款餘額、與房貸是否正常繳款等等;當然還有Y先生從事的工作職務、年資與收入來源等。

Y先生回覆登記於名下的房屋、位於基隆市信義區教忠街的一棟四樓透天厝,房貸是T銀行、核准金額為895萬,餘額剩下760萬,房貸發生“繳款不足額(因出國10天未注意放足夠的金額導致扣款失敗)”的情況;至於工作部分、初步得知Y先生身分為一自營業主,專營電腦維修販售事業,沒設立營利事業登記、當然也提供不出財務報表與扣繳所得清單等財力證明…所以本案重點就呼之欲出了;即使房貸繳款延遲、能協調銀行端接受,但是無法提供較為有效的財力證明,這一點我想應該就很難讓任何一家銀行接納了

我請Y先生加我Line群組後,請對方先提供房屋與土地所有權狀拍照讓我們先進行初步估價與計算可貸款金額,以便釐清不動產本身增貸價值、再與Y先生約拜訪時間與討論程序進行的細節。





 

擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:位於基隆市信義區教忠街巷內
所有權人:Y先生持有完整持份
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國94年12月30日
車位有無:一樓庭院即為停車空間
建物坪數:主建物總坪數約77.29坪(含附屬建物陽台9.84坪)
土地坪數:地目登記建地、坪數約28.4坪
登記用途:登記住家用(實際用途:住宅、具一般裝潢)
周遭環境:本案位於五期重劃區內,環境清幽;此區建築型式多為別墅型住宅,週遭有深美國小、愛買基隆店,距離市中心約4公里車程;對外透過62甲連接62快速道路銜接中山高,生活機能尚可。

房屋貸款設定

T銀行房屋貸款/初貸895萬(兩筆設定、抵押時間與金額不同)

1.核貸金額500萬/民國102年02月設定抵押權
2.核貸金額395萬/民國104年09月設定抵押權
兩筆房貸餘額加總約剩下760萬

借款人目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

Y先生自營電腦維修與批發販售業,未設立營利事業登記亦無實體店面,無申報營業稅亦無申報個人所得,平常往來金流均以房貸銀行的繳息存摺進出;無擔保負債有一筆通信貸款初貸85萬、餘額剩76萬,信用卡無循環信用。除房貸遲繳10天外、其餘負債均正常繳款。


對本案分析與意見

1.遇到過不少來詢問的網友,對外宣稱是負責人、但沒有設立營利事業登記,或者是有登記、卻短少申報營業額(少開發票);本案即屬前者無設立亦無實體營業店面的個案。換句話說、Y先生這類型的負責人,因為無營登也無勞保(勞保可能掛公會),能夠憑藉的僅剩下銀行往來存摺(銀行對此財力~接受度也不算高)。經查Y先生的存摺,除每個月扣房貸的帳目外,金流進出不明顯也沒有多少的存款餘額,故我們還必須針對存摺部分、額外再花時間去“培養”;因為要揹一定金額的房貸,至少存摺數據須要達到“合乎銀行收支比的授信規定,主管才會認為借戶具備房貸還款能力。

2.至於遲繳10天的問題,所幸僅發生過一次、後續經過銀行催收後立即有補足,時間未超過一個月尚有解釋的空間;另外遲繳的當天、其它存摺內還有一些餘額,證明Y先生並非沒錢繳,確實是忘記存足額的錢讓銀行扣房貸款,影響不大。

3.Y先生除一筆房貸一筆信貸的負債外,信用卡繳款採全額繳清、沒有欠信用循還,也讓本次貸款的申請、減少銀行授信審查上的刁難。

4.本案擔保品雖然位在基隆重劃區邊陲,原則上透天厝保值性就較一般大廈公寓來得高;加上屋齡13年並不算老,詳查內政部實價登錄資訊,105年時曾有一千多萬的行情價,故我們評估後計算推測房屋的增貸價值上應有一些發揮空間。


操作規劃與應變

1.“培養”存摺數據的時間,須檢視委託人所提供存摺的實際情況;以Y先生的個案為例、我們初步花了三個月的時間進行依照本次需要房貸增貸後的總金額,加上既有的信貸、一併去計算兩筆貸款本息攤還的月付金,再調整存摺內的存款數據,力求符合該銀行的收支比計算規定。

2.因為Y先生希望我們能夠增貸拿到200萬的現金,我們事前須要先跟委託人討論,因為增貸後利息與月付金將會比現在來得高,未來能否順利繳款?就需要釐清。避免借戶還不出來的窘況發生,屆時我們也難向銀行主管交代。


最終審查結果

銀行最終核准貸款總金額為1,080萬元,相關數據拆為以下兩部分:
房貸840萬/利率2.4%/240期(20年本息攤還)/月付金約44,104元
信貸240萬/利率5.9%/120期(10年本息攤還)/月付金約26,525元

兩筆房貸月付金加總約為70,629元


結案後的心得

我們接受Y先生的委託後並沒有立即進行申請,因為若照當時的存摺數據,很容易就被銀行婉拒,更遑論要申貸到如上述結果般的漂亮數據;畢竟本案需要處理的財力證明環節、攸關到銀行對額度上的審查,故前置作業就必須仔細審慎。欣慰最後的審查結果沒讓Y先生失望,誠摯感謝他的信任囑託,也預祝其事業生意興隆、鴻圖大展。


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