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2018/05/18

107年05月/房貸轉增貸/借款人現金卡借支、保證人信用卡循環且無財力,獲銀行核400萬的精采案例分享

前言

4月中旬、本案委託人C先生透過網路搜尋到我的理財網站並且加我Line遂說明:『朱先生您好,有幸在網路上看到您的部落格,知道您是一位身具專業的專家,最近有資金上的需求,我先說明我的狀況。目前房屋為母親名下,尚有貸款約230萬,母親為家管無收入,原本貸款的保證人是我,但這幾年有增加信貸,信用卡又有循環,所以應該無法再擔任保人;而目前房貸來源為在大陸經商的父親,若想再增貸80萬,但在無保人的情況下,以我們家目前的狀況,是否可行?再麻煩您平估了,謝謝』。

具瞭解、C先生的身分是登記某有限公司之負責人,房屋所有權人為母親;兩人名下均有信用卡與信貸負債,繳款正常。我先向C先生取得房屋地址進行初估房屋總價與銀行可申貸金額;他隨後表示80萬是用於償債,若增貸空間還足夠、希望能再多貸一些金額,因為最近公司會有購入設備的可能,須現金周轉多50萬。

之後我回報給C先生、有關本次增貸的擔保品其空間應該足夠;但後續卻發生『C先生的母親怕轉貸很麻煩(有問過原銀行增貸、須要附一位質優的親屬保證人)』,『導致C先生問我是否能用他自己名義申請一筆小額信貸25~30萬、先還卡債培養信用』,又說『本次增貸不能告知父親』...等等因素,讓剛開始的程序跑得不是很順暢;經過我持續性地對C先生解說,並請他去說服母親同意轉增貸,經過幾番迂迴後他們終於同意轉增貸。

我請C先生準備本次增貸須要的文件,也和他相約在台中太平區的咖啡店,藉由見面再詳談細節、須注意事項與收齊所有資料……




擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:台中市潭子區X豐路巷弄內的三樓中古透天厝
所有權人:C先生的母親持有完整房屋持份
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國82年3月5日
建物坪數:主建物含地下層與突出物的總面積約55.97坪
登記用途:登記住商用(實際用途:自住)
周遭環境:距離潭子車站約15分鐘車程,嚴格分析其建物位處潭子區的邊陲,週遭生活機能僅算是普通。

房屋貸款設定
一順位抵押權(債務人為C先生的母親):X泰房屋貸款(103年07月核貸)300萬/分15年攤還/餘額約234萬,月付本息金額約1.9萬元。

借款人【C先生母親】目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

身分家管、僅能提供一本中商銀往來存摺;C先生表示這本存摺是父親每月匯回家用與房貸繳款金額使用。不過經詳查、存摺內雖然金額進出頻繁,但卻無法舉證哪一筆是從中國匯回的資金;況且存摺內餘額多則六位數、最少也剩下四位數,數據落差非常大,大多數銀行較難認定此本存摺的實際效益。

名下無擔保負債一覽表
1. X泰銀行信用貸款/核貸40萬/餘額約28.3萬
2. X基現金卡/授信額度3萬/使用約1.7萬
3. X豐現金卡/授信額度5.4萬/使用約8仟
4. X光信用卡/信用額度50,000/應繳總金額41,016
5. X基信用卡/信用額度35,000/應繳總金額26,451

繳款往來信用狀態:房貸、信用貸款與卡均繳款正常無延遲


保證人【C先生】目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

目前登記為台中某製造業有限公司負責人(資本額500萬),106年股利收入(54C營利所得):509,260元。C先生也有做公司薪資轉帳,但是整筆薪資進帳後、當天就整筆或分次轉出,無任何參考價值。最近六個月的存摺明細:
106/11/10 薪津 25,920
106/12/11 薪津 26,541
107/01/10 薪津 26,470
107/02/09 薪津 26,470
107/03/09 薪津 26,280
107/04/10 薪津 26,910

名下無擔保負債一覽表
1. X信信貸:核37萬/餘額約1.6萬
2. X信信貸:核20萬/餘額約9.2萬
3. X信信貸:核71萬/餘額約50.4萬
4. X山信用卡/信用額度110,000/應繳總金額109,622
5. X信信用卡/信用額度105,000/應繳總金額99,568

繳款往來信用狀態:信貸與信用卡繳款均正常無延遲


對本案分析與意見

1.首先我們針對擔保品的擔保價值徵詢約五家銀行的初估數據,得到一家銀行對此區域無法受理(位置較偏),二家銀行可貸款成數與金額也不理想,另二家銀行雖然申貸金額可達350萬左右,但話題提到『借款人的身分(家管)與保證人(自營商)與負債兩部分』~隨即表示保守看待。

2.借款人(C先生母親)今年60歲、無業家管,對於大多數銀行來說通常不符借款人的資格,銀行通常反會要求有收入的子女親等須出來做借款人,當然這也與C先生堅持『母親做借款人』的意願相違背。

3.與C先生相約見面之前,我也請C先生準備他自己與母親兩人的聯徵信用報告書(自然人憑證調閱)查閱詳細繳款信用與負債數據;發現C先生信用評分僅450、母親的分數也剛過500!代表兩人信用往來不及格的情況。除了使用信用卡循環信用非常頻繁外,C先生甚至於使用到信用卡的預借現金功能,連母親也使用現金卡在雙卡都有動用的前提下,兩人的信用評分就非常難拉得起來

4.回到銀行最重視的財力問題,C先生母親一本往來存摺參考價值雖低,但不時有大額資金存入;另一方面我也請C先生申請國稅局所得清單,做為財力證明上些許補強(格式54C營利所得509,260元、參考價值不高,因為數據報高報低~均自由心證),至於他的『薪資與繳息存摺』則不提供給銀行(因為這兩本存摺均無助於貸款申請)。

5.此外遇到的困難、還包括C先生表示無法提供公司401營業稅申報書表,這點對我們與銀行來說是最為困擾的!主因是借保雙方已無明確收入來源,保證人又登記自營商負責人,照理說提供401表是很正常。但C先生表示:因不想讓父親知道房貸要轉增貸,避免屆時公司會計向父親報告,所以包括401表與公司往來存摺均付之闕如,也讓我們與銀行動作一度呈現停擺狀況


操作規劃與應變

經過本案、我們瞭解到『C先生充其量只是公司的掛名負責人』,雖有薪資轉帳與扣繳憑單,但這些資料對於我們與後續交辦銀行來說,確實參考價值都不高。附加兩人負債都累積一定比例、雙卡動用,又不願提供401與公司往來存摺等,造成本案評估規劃處理上花了許多時間在前置作業上。


最終審查結果

銀行最終核准房貸總金額為400萬元/須一併清償原本房屋貸款餘額約234萬元,以及借款人名下另一筆信貸餘額約28萬/開辦費5千元/額度、利率如下:

*房貸270萬/利率1.9%/分為20攤還/月付金約為13,531元
*增貸部分130萬/利率3.75%/分為20年攤還/月付金約為7,708元



結案後的心得

本案最終能夠核400萬、除可以將兩人名下無擔保債務清償外,另外也多一筆小額週轉資金運用;雖然核准金額未盡我們所願,但回到案件的本質『房屋與借保』的綜合條件去評論,銀行所核准的數據雖不甚滿意~但卻也可以接受了。

希望透過本次的增貸,C先生能夠充分學習到如何去培養信用;尤其對於信用卡的使用上能更謹慎,避免長期循環信用與預借現金,未來欲再用公司向銀行申請週轉金貸款時,才不至於被銀行刁難與婉拒。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。


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