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2018/02/01

台幣升值,房價會不會漲?

轉載 2018/01/31 【好房網/林奇芬】


新台幣一個月內從30附近衝到29,資金持續匯入,台股也站上11000點之上。但是,為什麼台幣衝衝衝,台股也上漲,房地產卻無感呢?以前台幣漲,房市就好,這一次呢?


第一次股房匯齊揚的時空


如果回顧台灣房市第一波大漲行情,發生在1985到1990年,當時台幣兌美元從40一路升到25,台股也從1000點漲到12682,當時台灣房市也是萬人空巷,訂個預售屋,幾個月內轉手房價已經大漲一波。


但是,之後台幣雖然有波動,台灣房市從1990點到2003年卻進行了長達14年的調整期,當時主要背景是房市供過於求,餘屋量大、房價高,內需購買力不足。因此,即使2000年台股再次挑戰萬點,台幣也升值接近30,但房市仍然不動如山。


 

第二次股房匯齊揚,全球房市大多頭


但是科技泡沫之後,全球也推出了降息風,帶動美國房市復甦,台灣房市也在調整14年後終於落底回升。這一波從2003年到2007年,台幣升值至30附近,台股到9859。房市也走出了一波大多頭,房價再次翻倍上揚。不過,在通膨危機下,美國快速升息,重創美國房地產市場,甚至在2008年引爆全球金融海嘯,最終美國股房市重挫,全球也同步受傷慘重


QE大戲,台灣房市未受惠


2009年之後,全球央行為了救經濟,不僅大幅降息,更推出了量化寬鬆(QE)。全球資金寬鬆,再次帶動股房市齊揚,包括美、歐、日,都呈現股房市大漲走勢。台股這一波也衝上睽違已久的11000點,台幣也大幅升值來到29。但自2009年以來的台股大多頭行情,並未同步帶來台灣房市大多頭。目前台灣是股匯齊揚,房地產則獨憔悴。


房市欲振乏力的關鍵


這波台灣房市表現落後,有幾個原因,包括,房價過高、購買力下降,此外,房市餘屋量大,市場仍然供過於求。同時,這一波房市受壓,還有一個關鍵因素,就是房地產交易成本與持有成本大增。包括了房屋稅、地價稅大幅調高,以及房地產採取實價登錄、房地合一稅上路等。稅負上的改革,讓房地產短線周轉成本大增,投機市場大受打擊,因而讓房市交易冷卻。


雖然在台幣升值下,資金仍持續流入台灣,但短線熱錢以股市匯市為主,不容易流入房市。雖然去年房市交易量稍微回溫,但未來房市未來仍要觀察二個變數發展。


一,利率變動


台灣央行利率按兵不動很長一段時間,最主要是通膨率不高。但去年以來,全球油價、原物料價格不斷攀高,未來通膨發展值得注意。若通膨加溫,則升息速度可能加快。目前台灣房地產貸款利率不到2%,正處在歷史低檔。未來若升息壓力升高時,對房市不是正面訊號


二,景氣變動


目前全球景氣仍在上升階段,各國都樂觀看待今年景氣持續成長,台灣主計處也預估,今年可有2.29%成長率。但是根據國發會最新公布11月景氣燈號,台灣從綠燈滑落至黃藍燈,總體景氣表現似乎不如預期,因此未來仍要持續追蹤。如果景氣表現不佳,對房地產市場也是比較不利的變數


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