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2016/05/25

申請房貸及信貸

民國105年05月23日一位【lululen】網友提問


我與女友最近考慮買房,本身是自營商,目前公司(400萬信貸可只繳息固定換單+100萬5年信貸)+個人青創貸190萬,剩餘約120萬,最近一年401表年營收約1000萬,信用良好,無跳票及其他不良紀錄


女友則是7職等公務員,月薪約55000,雙方名下皆無不動產,想請問如果買房用女友名義,讓女友申請200萬公務員信貸來補足自備款,我則是當我女友的保證人,房貸則是選用公務員的優惠貸款,目前看上的房屋約1400萬,結構中的大樓,這樣要貸款到8成會有難度嗎

 

我的回答


我覺得不解~『如果版友與女友會考慮買房,且您們雙方都有各自的收入來源,何不多花些時間再積極理財存足夠自備款?反要去揹銀行信貸?若是您們有自己的理由與主張,我個人認為未來您們會遇到的實際問題:

1.
女友絕對申請不到200萬的公教信貸:以女友的月收入5.5萬*14/12*22倍可申請信貸額度為140萬~就已經是無擔保額度的上限。況且對某些公營行庫而言,申請超過50~80萬額度就會被要求提供財力親屬保證人一位;民營銀行雖然有機會可以一舉申請到百萬額度以上,但仍無法達到200萬目標,且“利率”也不及公營行庫具有優勢。

2.
近期增貸後欲再購屋,銀行可能會婉拒房貸授信:對於信貸資金用途、銀行不喜借款人用做購屋頭期款;再者、增貸後欲再購買1,400萬房屋,將遇到收支算不過的問題。我約略試算版友與女友的收支狀況如下;

*
收入:女友月薪資收入每個月5.5萬

*支出:

(1).信貸140萬、分為年攤還本利,利率1.7%;月付金約$17,700元

(2).總價1,400萬房屋、貸八成=1,120萬/30年/利率1.63%,房貸月付金約$39,300元

上述房、信貸兩部分的月付金總和約5.7萬元,很明顯地收支比就超過100%!另外再計算自營商男友(保證人)每個月的營授比現況;

*收入:最近一年401報表1,000萬*假設稅後淨利10%/12=8.3萬

*支出:包括公司兩筆貸款500萬+個人青創貸款190萬,我保守計算兩部分加總的每月支出金額=5萬元

假設某銀行房貸的收支比授信標準=借款人+保證人兩人合計總收支比需低或等於60%(名下所有負債含本次房貸月付金),10.7萬(5.7萬+5萬)/13.8萬(5.5萬+8.3萬)=77.5%~數據明顯已經超過60%甚多、甚至於接近八成收支比我認為:若照版友規劃進行,後續兩人的財務槓桿都明顯過高,想當然爾~房貸銀行也不會願意冒風險去核准這筆房貸。

建議您們應對我上述所提供的數據再詳細討論,且對首次購屋的房屋總價與申貸金額進一步降低;只要能符合到銀行房貸收支比60%規定範圍內,您們要圓購屋夢、才有較高的獲貸機率。


希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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