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2015/10/29

再談買屋不如租屋

轉載 2015/09/08 【好房網News/林奇芬】


房地產的景氣循環,遠比股市要長得多,動輒10年以上的多頭、10年以上的空頭。買屋不如租屋,正是現階段你可以採取的策略


我還記得1999年我在Smart雜誌工作時,我們製作了一個專題「買屋不如租屋」,當時台灣房市已歷經近10年修正,卻還看不到曙光。房市低迷、房價低檔盤旋、房租比房貸便宜,那時,買屋顯然不是個聰明的選擇。


不過這個情況到2003年之後,開始改變了。2003年歷經SARS風暴,股市暴跌、房地產也跳樓大拍賣,恐慌性殺出後,反而讓房市落底,開始展開回升行情,並一直持續到2014年,總計11年多頭時光,房價漲幅至少一倍以上。


 

從1989年高峰到2003年谷底,上波房市修正期長達14年,從2003到2014年房市多頭行情啟動,時間長達10年之久。房地產一次景氣循環的時間,比經濟景氣、股市多空要更長得多。因此,這波房市下修,不用擔心一、二年內可以完成


根據一家雜誌針對台北市捷運站的租金報酬率調查,大台北區5條捷運線中,4條線的租金報酬率低於2%,其中,中和新蘆線平均租金報酬率最高為2.07%,松山新店線最低為1.77%。


有趣的是,越偏遠的地區租金報酬率越高,例如,紅樹林站租報率3.3%,但越是精華區租報率越低,如台北市內湖、民生東路沿線,租報率約1.49%。這表示,精華區房價高,換算之下租報率很低,而郊區房價較低,反而有較高的租報率


以目前五大銀行平均房貸利率為1.97%相比,大部分租金報酬率低於房貸利率,顯示,現階段買屋不如租屋。而且值得注意的是,這是今年上半年的租報率統計,未來若房價持續進行修正,則租報率還會更低。建議以下幾種族群,現階段租屋優先於買屋:


一,自備款不足的人。繳房租比繳房貸便宜,利用未來幾年將節省下來的費用,趕快進行投資儲蓄,以補足自備款不足。目前房貸比重僅六成、七成左右,表示自備款金額提高,需要更多時間儲蓄。

二,投資能力強的人。趁著房價修正階段,手上資金若能找到投資報酬率高於5%的理財工具,等於一年比繳房貸多賺3%以上,累積幾年下來,可以讓自有資金更寬裕,提升未來購屋總價或坪數。


三,先租進社區卡位。尋找自己想要購屋的區域,並在該區租屋,在租屋期間多看多打聽,有好房子出現時,可以優先掌握。由於自己也是該區住戶,可利用鄰里長、社區管理員、附近小吃攤等情報中心,多多了解那些房東有售屋計畫。


四,等待跳樓大拍賣房市與股市一樣,總有遇到恐慌期跳樓大拍賣的階段,或是有些屋主因為個人因素,必須急售房屋,這就是撿便宜的好時機。現階段可先觀察,等到好物件出現時,可以快速下手。


台股吹寒風,才4個月時間,股價就打8折,房價目前僅微幅下滑,先租再買可以等到更好的價錢出現。


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