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2015/08/29

8月/房屋轉增貸款/新北市汐止區一大樓獲准銀行增貸770萬的案例分享

本案前言


Jerry近期仔細端倪市場上的各家代辦銀行貸款同業,其『所謂的完成案例~內容非常的草率簡略,數據來源缺乏可信程度及說服力;看得出來恐怕憑空杜撰想像的成分居多。』如此敷衍缺乏誠信的代辦業者,其專業實在令人質疑外,又怎會用心經營與客戶之間的關係?


秉持『有所本、堅持與原則、實事求是、專業負責』一直是我們至始至終對於委託人的承諾。而日積月累的實力,造就我們成功再完成一件“幾乎所有銀行不可能承辦”的案件!


回到主題、104年7月24日一位網友到我痞客邦部落格留言,內容提到:

『您好想請問我名下有房屋目前還有貸款,我目前也在清償前置協商的錢最近想要用房子增貸或轉貸但我無法申辦,請問是否可將名下房子用贈與的方法轉給我老婆,然後用她的名義去轉貸,這樣其它的銀行會查到我的信用問題而影響我老婆轉貸嗎?謝謝。』

我的回答:

一、建議優先評估房屋的擔保增貸價值(可免費協助)。
二、房屋增貸後、必須優先清償前置協商未結清餘額。
三、房屋贈與給妻子去作轉貸,恐怕會對原本的協商債權銀行產生『損害債權』之虞;雖夫妻間贈與可抵免稅金,不過只要上述問題釐清,不用贈與房屋如此大費周章;我們有銀行專案可以申請,就用版友的名義申請即可。提供之前完成的實際案例分享給與W先生作為參考:http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=657249
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=656440


隔天、W先生隨即加入我的Line表示願意聽聽看我們的作法與意見,並且詳細告知我們房屋的地點與借款人、配偶的情形。因為本案屬『前置協商戶辦理房屋轉增貸款』,所以必須告知『增貸後金額需優先清償前置協商無擔保債務』,之後會多一筆現金、才能夠作為使用周轉。


我們初步評估房屋的擔保價值與借款人、保證人的條件後,相約到我們位於永和的辦公室詳談委託細節。W先生希望能夠藉由本次房屋轉增貸款,欲貸多一點金額、一方面把協商繳清與恢復信用,另一方面可運作創業生意之用途;瞭解W先生的意向與動機後、我們旋開始著手進行貸款申請作業。


 

擔保品屋況與周遭環境說明

所有權人:W先生本人持有完整1/1持份
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國93年
房屋位置:位於新北市汐止區福X三路上的某大樓建案
車位有無:兩個機械鋪成一個平面車位,可停兩部車(多停需多支付管理費)
建物坪數:總共47.5坪(包括主建物、附屬建物陽台花台、地下二樓車位)
登記用途:住家用(實際亦為一般住家自住)
周遭環境:臨近中山高汐止交流道,附近包括樟樹國中與金龍市場,不乏社區型建案且人口密集度亦高,生活機能尚可。
房屋貸款設定:目前房貸為第X銀行,原始貸款金額580萬、目前餘額約剩下370萬。


借款人與保證人現況說明

借款人:W先生、職業為藥商業務,平均月薪約為5萬,目前前置協商正常還款中;債權銀行包括:X光銀信用貸款與信用卡、X信銀信用卡與信用貸款、X豐信用卡、X泰(已併購到凱X銀行)現金卡、X旗信用卡、X富邦銀信用卡、聯X信用卡等共七家,無擔保債務總額約為73.7萬,如加上前置協商利息後需還款總額約為79萬,還款至今剩下約37萬的餘額

保證人:H小姐(配偶)、七月剛換新工作,現職為美容師;目前名下登記一戶房產且有房屋貸款(揹負的房貸,實際繳納與居住者是W先生的兄長;貸款銀行:星X銀行、地址位於汐止伯X街、借款187萬本金),以及兩台汽車貸款,車貸餘額加起來也仍有70萬左右

繳款往來信用:W先生已是前置協商戶仍未繳清,現存有『協商註記』~屬信用瑕疵之情況;配偶H小姐則信用正常。

最近三個月聯徵信用查詢情況有問過銀行但是均不受理,無銀行查詢紀錄。


對本案分析與意見

1.依照正常時程,W先生的前置協商需繳款至民國111年1月才清償結束,等於還需要正常繳款六年後、再加上規定一年的註記期(民國112年2月),才能夠恢復到信用空白的階段、屆時方能重新辦卡與培養累積信用。

2.原本W先生是希望藉由配偶辦理一筆信用貸款,用現金還清W先生所剩餘的前置協商餘額;但我跟W先生提到:『因為配偶本身更換工作、七月才剛到職,本身的申請資格就很難符合大多數銀行的申請條件。況且配偶又揹負了一筆房貸(雖然實際上非配偶負擔房貸月付金,但是銀行不會管誰繳房貸、掛在誰名下就是算誰的負債支出),另兩筆車貸70萬左右也尚未還清,在收支比與負債比都明顯偏高的前提下,要申辦信貸的過件機率、恐怕非常難為!

即使、配偶若真的能夠從銀行端順利辦成信用貸款,用辦下來的現金去還清W先生的協商餘額,也並非『還清之後就立即可以申請房貸!』~畢竟前置協商、無論提前清償或是依照正常時間還清,依照聯徵信用揭示期規定,仍必須於『聯徵中心揭示協商註記期一年時間~緩不濟急。

3.絕大多數名下有登記房產與房貸的網友,可能一些原因而產生信用瑕疵記錄時,會運用的方式不外乎都是『贈與、假買賣』等程序,將房屋過戶登記移轉到親屬名下;這些動作、立即會面臨到的問題就是稅金與相關成本的支出,甚至於也可能會發生『未來若要移轉房產回到自己身上時、可能會將產生諸多困難』。其實、贈與或假買賣未必是最好的因應方式,就以本案而言、到最後送銀行審查的過程中間也沒有經過所有權移轉程序,就是基於節省時間與成本、有可能通過的前提下作業。


操作規劃與應變

1.本案優勢在於房屋位於新北市汐止區,且房屋貸款繳款正常、擔保品殘值經過審慎評估後仍有一定價值;故本案處理焦點,在於如何向銀行端爭取以不變更目前現況(房屋不贈與或假買賣移轉過戶)的前提下去申請房屋轉增貸款

2.我們之前已經有處理過協商戶辦理房屋轉增貸款的成功案例經驗,唯本案仍需透過銀行內部有權限的主管來審查與簽核。畢竟本案與一般信用正常戶截然不同,銀行仍會擔憂借款人未來是否仍會債滾債、甚至於信用貶落又重複申請債務協商等情況出現。


最終審查結果


核准770萬房屋貸款/利息2.5%(一段式指數型)/20年期本息攤還/每月須繳本息金額約為40,803元


案後心得

本案歷經一個多月時間,不負所望、順利於八月底前完成對保撥款;或許很多網友仍存疑:『前置協商戶真的能夠再重新申請貸款?』~無庸置疑地、我們確實就可以作到,且相信未來辦成功的個案仍會持續增加。

很多來信、電話或者加入Line詢問的網友跟Jerry都素昧平生,但是經過詳細狀況的瞭解後,願意全權委託給我們的比例也很多。但是Jerry也並非每個案件都願意接手處理,其中包括無工作、無明確財力證明、無信用卡,或者有嚴重信用瑕疵記錄等都可能會是我們婉拒受託的族群(除非、這些網友都可以運用資源,譬如自己(或親友)名下有房屋等資產);畢竟Jerry只是一位基層的代辦經紀人,我們配合的窗口都一定是銀行、而非民間高利貸借款,更不會為了業績、去竄改客戶所提供的資料,以不實資料送銀行徵信審查等。

不浮誇、不欺騙、不提供保證、中肯實際且就事論事一直都是Jerry做為一個業務的基本原則,相信以往我曾經服務過的客戶應該是最心有戚戚焉;最後感謝W先生這一段時間的耐心等待,並且給予Jerry與公司團隊的信任支持!預祝W先生事業有成、理財順心如意。



本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~
如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。


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