首頁 »
2015/08/27

房貸鑑價 銀行改採較低價

轉載 2015/08/25 【工商時報/孫彬訓】


行庫除緊縮房貸成數,近期房貸鑑價也有轉嚴的現象,銀行主管指出,過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準,現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。以羅斯福路三段的某實際案例來看,最高價為89.6萬元一坪,次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元,最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元


銀行主管說,實價登錄上路後,就成為銀行鑑價的重要參考指標,加上銀行內部的鑑價標準,這樣對於房價的估算會更會準確,不過,今年以來房市明顯出現量縮情形,讓銀行上下相當重視這現象,所以現在鑑價會更為保守穩健,以因應後續可能出現的動盪。





以目前的情形,銀行主管指出,除了鑑價保守,會更重視3P(借款人、房屋座落地、利率報價),也就是借款人的還款來源及使用用途,若是自住,是銀行較為歡迎的客群。


不過,也有銀行在鑑價上保守,但是以利率來決勝,部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出直逼公務人員築巢優利貸1.84%起跳的限定房貸額度,希望在房地合一定案後,吸引客戶。


相對於公股行庫較高的利率水準,民營銀行、外商銀行積極搶市,像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84%以鎖定相關族群。另一方面,針對優質客戶,也推出1.9%以上的房貸專案,但有限定專案貸款額度。


也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出最低的1.84%集體送件優惠專案,但也限專案貸款額度。業者指出,由於集體送件本來就有利率優勢,加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管,才有如此低的利率,並非每件房貸利率都可以拿到最低利率


華南銀行主管分析,現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款,房貸利率幾乎都是2.1%以上起跳第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1%起跳彰化銀行則是在2%以上


房貸龍頭銀行土地銀行指出,鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者,為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響,持續關注未來經濟情勢及利率變化,運用房貸評分機制篩選優質客層,也會針對政府管控措施加強配合辦理,以持續維持房貸資產品質。


老行庫看淡下半年房市景氣


老行庫房貸餘額明顯降溫,房貸龍頭土地銀行統計,至6月底房貸餘額約為7,002億元,較去年底的7,080億元微幅衰退;華南銀行則統計,至6月底房貸餘額3,930億元,較去年底衰退0.05%。華銀分析,房貸降溫主要是政府政策,如央行的信用管控措施、房地合一稅、購屋者觀望進場時機、房市景氣下滑及經濟景氣未明顯復甦等因素


土銀分析,政府持續不動產管制政策,房市交易明顯保守,且土銀為純公營銀行,負有配合政策的使命,因此採行相關控管因應措施,擴大管制地區並漸進式調升房貸授權利率,限縮房貸成數等,所以微幅衰退。彰化銀行主管說,展望下半年房市,隨著立法院三讀通過房地合一稅,未來投資客的交易成本將提高,有助抑制國內房市投機風氣,逐步消除國內房市疑慮。


此外,彰銀指出,在台北市實施新制高額房屋稅下,豪宅持有成本大增,加上建商大量推案,供給過剩問題也將日益惡化,價格可能更加鬆動,各銀行在風險考量下也已開始緊縮非自用住宅房貸,但目前在央行尚未升息前,賣方急於求售的壓力相對小,預估整體房市將呈量縮價跌3~5%的格局


土地銀行認為,考量台灣房屋市場多頭走勢已持續近12年,房屋供給量大於需求量,加上房市交易持續清淡,審慎看待房貸業務,目前預估年底餘額將維持在7,000億元左右。


土銀指出,房地合一稅敲定後,房市不確定因素消失,買賣雙方觀望氣氛退散,有助房市走出低迷,交易將可逐漸回復正軌;且受惠於日出條款,今年底前仍採房地分離舊制稅負,將吸引自住、置產族因節稅誘因而歸隊,帶動買氣回升,房地合一上路後,第一年因奢侈稅落日,雖可能出現預售屋轉售潮或投資客戶觀望現象,但評估衝擊有限,且房地合一差別稅制是實現居住正義及合理課稅的重大改革,有助房市健全穩定發展。


5大行庫新房貸 續衝今年新高 7月353億連3個月走高 自住客進場購屋←上一篇 │首頁│ 下一篇→挑速配房貸 有訣竅