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2015/04/28

不採核實認定 豪宅15%認列繳更多

轉載 2015/04/25 【蘋果日報/洪安怡】


雖然所得稅的變化,沒有今年房屋稅來得劇烈,但對於售屋獲利的屋主,仍是一筆開銷,且要注意符合豪宅條件的房屋,若不採用「核實認定」,就會被強制要求以售價的15%認列為獲利所得,可能反而得繳更多稅





申報所得稅時,去年度售屋獲利或租賃獲利的屋主,皆須將獲利併入所得,來計算當年度的綜所稅。售屋獲利方式認定,可分「核實」、「標準」2種,「核實認定」以售價扣除該屋當初買價與相關成本後,再拆算房、地價格,剩下的房價認定為獲利所得,「標準認定」是直接用房屋稅單上的房屋評定現值,乘以各縣市課稅比例算出獲利。


 

豪宅無法採標準認定


過去許多房屋購屋時間久遠,無法舉證購屋成本,加上房屋評定現值低於市價,讓民眾常用「標準認定」來申報,變向節稅,但去年新規,強制要求豪宅出售須採「核實認定」否則直接將售價拆算房地比後,加乘15%認列為獲利所得,又稱「豪宅稅」,使得獲利更高,相對要繳交的所得稅更多。


舉例說明,假設台北市10年中古屋,當初取得成本為6000萬元,現在賣出7000萬元,房屋評定現值為300萬元,房地比為2比8來計算,若採「核實認定」,不扣除相關成本,屋主獲利為200萬元,若屋主無法舉證取得成本為6000萬元,不採用「核實認定」的話,若以「豪宅稅」來算,屋主獲利為210萬元比「核實認定」多出10萬元


永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出,現行政策趨向回歸稅法本意的核實課稅,跟建設公司購買房產,或是購買房產有貸款,這些都是購屋成本依據,國稅局都可拿到相關資料,如承購合約等,建議民眾盡量採核實認定。


租賃獲利須併入計算


不過,豪宅標準以台北市總價7000萬元,新北市總價6000萬元,其餘地區總價4000萬元以上為認定,而事實上,除雙北地區外,其它縣市少有產品符合此標準,如台中市,大概只有7期重劃區的少數房產買賣,會達到總價4000萬元的豪宅門檻。


財政部中區國稅局審查二科股長陳怡云補充,去年新制頒布後,以台中市來看,的確實際採用「豪宅稅」認列所得的案例不多,但仍要提醒民眾,若短期處分採用「標準認定」,國稅局可能會建議「核實認定」,申報時應盡量以「核實認定」為主


除了售屋獲利外,租賃獲利也須併入計算,計算方式有2種,一種是以年度總租金收入,扣除保養消耗、房屋貸款利息與房屋稅稅金等相關費用後可得;另一種則以年度總租金收入乘以57%可得。


舉例來說,A屋每月租金1萬元,並無收取其它保證金等費用,則年度租金總收入為12萬元,扣除相關費用4萬元後,申報所得為8萬元,但若以第2種方式計算,12萬元乘以57%,可能申報所得為6.84萬元,至於哪種較划算,陳俊宏提醒,要看該屋可扣除的費用多少論斷。


【全台 豪宅標準】


縣市╱豪宅標準
台北市:總價7000萬元以上
新北市:總價6000萬元以上
其它縣市:總價4000萬元以上
資料來源︰《蘋果》採訪整理


【報你知】房地比


房屋買賣時的總價,包含房價和地價,一般未拆開計算,但財產交易所得稅僅課徵房屋獲利,此時就要從總價中拆算房價、地價,若在實價登錄時無特別拆算房地價,則以該房屋的房屋評定現值和土地公告現值的比例,當作「房地比」


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